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Estudio viabilidad autopromoción - ¿cuántos metros construidos?

Discusión en 'Promotores y autopromotores' iniciada por Yuzuki, 16/04/2013.

  1. Yuzuki

    Yuzuki Novel

    Hola,

    Mi marido y yo tenemos el sueño de salir de nuestro piso-lata sardinas y vivir en una casa, y cuantas más vueltas le hemos dado más fuerte se hace en nosotros la idea de meternos en la aventura de la autopromoción. Pero lo primero es lo primero, y tenemos que ver hasta qué punto sería viable, así que toca empezar a hacer números. A ver si me podéis ayudar.

    Básicamente, el primer tema que tenemos que abordar es el tamaño de casa que necesitamos, y eso condicionará todo lo demás, tanto por coste de construcción como por coste de terreno donde hacerla. Las necesidades que planteamos son bastante altas dado que, aunque a día de hoy solamente somos nosotros dos, nos gustaría tener dos hijos y se da el tema adicional de que ambos somos hijos únicos y nos gustaría tener un espacio habilitado para si el día de mañana nuestros padres necesitasen vivir con nosotros (estaríamos hablando entonces de una casa para 8)

    Así, las necesidades serían:
    - parking para 2 coches y dos motos mínimo (idealmente un tercer coche),
    - trastero,
    - cocina, salón, comedor,
    - aseo de cortesía,
    - despacho (que usarían dos personas),
    - dormitorio matrimonio con baño para nosotros,
    - dos habitaciones para niños más un baño para ellos,
    - y dos habitaciones con baño para "los abuelitos".

    Todo ello planteado en una casa accesible, que entiendo debería tener pasillos anchos e incluso nos gustaría dejar hueco de ascensor por si las moscas.

    Nos interesa algo muy a "ojímetro" para ver los m2 de ocupación necesarios (en formato 3 plantas, que es lo máximo permitido) dado que los terrenos que estamos mirando van de los 100 a los 190m2 de ocupación posible (con la consiguiente diferencia en precio).

    Lógicamente, cuando centremos números y si lo vemos viable, lo primero será concretar con un arquitecto que el terreno es apto para nosotros, pero por ahora solamente estamos haciendo las cuentas.

    Muchas gracias por vuestra ayuda
  2. Vete contactando con algun arquitecto porque lo que pides no es una simple duda, sino que forma parte fundamental de lo que se suele llamar PROYECTO DE ARQUITECTURA.
  3. MALEX

    MALEX Cadete

    Yuzuki, creo que lo primero que os deberías plantear es cuánto dinero podeis o queréis gastar, desde mi punto de vista eso es lo que condiciona todo.
  4. bicilindro

    bicilindro Gran maestro

    Quizá te quepa todo en 150m2 construidos, si puedes con el de 190, mejor, claro.
    Ya sabes, 190.000 de construcción, más terrenito, más gastos, más poyaques...
    ya contarás.
  5. jcidon

    jcidon Moderador Miembro del personal

    Hombre, yo creo que si por ahora están haciendo solo números, aún no necesitan proyecto de arquitecto.
  6. Octopussy

    Octopussy VIP

    Sólo por lo que pones y como lo pones yuzuki... apuesto que es inviable.
  7. Xanito

    Xanito Gran maestro

    :whistle: ¿Garaje 2 coches + 2 motos + 3 habitaciones dobles con baño + 2 habitaciones + baño + aseo +cocina + comedor + salón en 190 m2 construídos?

    Yo tengo más m2, menos piezas y no muy grandes. Además habrá que poner algun a escalera, distribuidor, pasillo...
  8. Schopenhauer

    Schopenhauer Junior

    Los arquitectos que yo conozco no sólo están para que vayas a su oficina y le encargues un proyecto.


    Lo habitual es contactar con uno que te estudie el tema y te haga unos estudios, más que suficiente para saber si tus intenciones son viables o debes renunciar a parte de ellas.


    No te cobrará nada y sabrás si merece la pena meterse en el asunto o no. Si ves que se puede hacer, entonces ya tienes que encargar algo más, que no tiene por qué ser el proyecto completo.


    Los estudios te los enseñará, pero lógicamente no te los podrás llevar a casa hasta que contrates algo. Lo mejor para salir de dudas es visitar a un arquitecto de tu zona.


    ¿De qué zona hablamos?
  9. jcidon

    jcidon Moderador Miembro del personal

    desde luego, estamos que lo regalamos...
  10. bicilindro

    bicilindro Gran maestro

    El programa para 8 personas ( normativa metropolitana de barcelona ) establece 96 m2 mínimo minimorum.
    Ahora, cuanto más grande, mejor, pero hay que encontrar el suelo y el banco. ( Y la salud para pagarlo).
  11. cabronias

    cabronias Gran maestro

    Pero seguro que no cuentan con ..

    - parking para 2 coches y dos motos mínimo (idealmente un tercer coche),
    - trastero,
    - cocina, salón, comedor,
    - aseo de cortesía,
    - despacho (que usarían dos personas),
    - dormitorio matrimonio con baño para nosotros,
    - dos habitaciones para niños más un baño para ellos,
    - y dos habitaciones con baño para "los abuelitos".

    4 baños y un aseo, amén del despacho, el garaje para dos coches (ideal 3) y el trastero .... mete escalera y hueco para ascensor (imprescindible si piensas tener a personas mayores al cargo en varias plantas) y no creo que sea posible meterlo ni en 192 m2.
    Última edición por un moderador: 17/04/2013
  12. Isasi

    Isasi Gran maestro

    A mi tampoco me encaja ese programa en esos metros, en dos plantas además supongo, con las circulaciones que conlleva, a no ser que después pongas los muebles sin escala, que tb lo he visto, compañeros que engañaban al cliente con disposiciones mobiliarias que eran imposibles en esas superficies :(.
  13. Alsanz7

    Alsanz7 Junior

    Lo que buscas es un anteproyecto o estudio de viabilidad, existen tablas que te indican aproximadamente lo que ocupa cada elemento de una casa, pero al resultado que te de habrá que sumar pasillos y escaleras, que dependiendo de diversos criterios ocuparan mas o menos espacio.
    Saludos.
  14. Yuzuki

    Yuzuki Novel

    Ante todo muchas gracias por vuestras respuestas, aunque sigo igual de perdida respecto al tamaño necesario

    Como os comentaba es una fase muy muy previa, solo estamos haciendo unos primeros números, para ver si la cosa se nos va de madre y para poner especialmente el ojo en aquellos terrenos que creamos que nos puedan encajar y empezar a tantear los precios.
    Por este motivo no necesitamos aun un proyecto, tal vez si una consulta de 1 horita con un arquitecto que no se lo que nos cobraría por hacernos estas cuentas.

    Xanito, comentas que tienes más metros y menos piezas? Me podrías indicar más o menos?

    Desde luego si se si estima que 8 personas pueden vivir en 96 m2… virgencita, virgencita que me quede como estoy, que me quejo de mi piso que tiene 70 metros pensando en vivir en el con 2 niños...
  15. Yuzuki

    Yuzuki Novel

    Estas tablas no serán públicas, no?
  16. freixo

    freixo Cadete

    Pero los 190m2 son de ocupación máxima o de edificabilidad ?
  17. Octopussy

    Octopussy VIP

    El estudio de viabilidad de una unifamiliares se hace partiendo de dos datos
    1.- Dinero ahorrado.
    2.- Capacidad de financiación

    Hay un modo muy sencillo de hacerlo busca una vivienda parecida, o lo más parecida que este en venta en tu zona y pregunta el precio.
  18. bicilindro

    bicilindro Gran maestro

    A continuación copio el programa funcional de una vivienda en la ciudad de Barcelona.
    De ahí la respuesta.
    Ya sé que el "cliente" pide más.
    art.55, para 8 personas, 96 m2
    art.56, programa funcional mínimo para 8 leute:
    estancia-comedor-cocina : 32 m2
    dormitorio conyugal, dormitorio doble, otro doble o dos sencillos, algunos con armario, baño y lavabo adicional : 47 m2
    vestíbulo, distribuidor, almacen y armario : 12 m2
    lavadero, tendedero y planchadero, : asegún.
    Para formar criterio, la norma está en este enlace del hay-unta-miento:
    http://www3.amb.cat/normaurb2004/Docs/Edificacio/OME-T2-C1-S1.pdf
    Podrías concretar los doblones o maravedís de los que estamos perorando?
  19. neocon

    neocon Junior

    Holo Yukuzi, entiendo tu inquietud pues era la mía, y es difícil que te den una respuesta. Yo estoy ejecutando ahora la promoción, y los presupuestos de momento se van ajustando a unos valores que cogí de aquí y allá muy a groso modo.

    M2 construido de vivienda: 900-1000€
    M2 de sótano: 400 €

    Esto incluiría el proyecto y licencia. Bajar de esto, complicado y por encima lo que quieras.

    Saludos.

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