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Expropiación, servidumbre y ocupación temporal

Discusión en 'Valoración de bienes inmuebles' iniciada por ikasten, 09/08/2009.

  1. ikasten

    ikasten Novel

    Voy a disculparme antes de empezar por lo que me pueda extender en la explicación, porque sé poco del tema pero quiero hacer las cosas medianamente bien y trataré de contarlo de manera detallada.

    La cuestión es que tenemos dos parcelas en propiedad que van a ser afectadas por la construcción de una variante (por parte de la Diputación Foral de Gipuzkoa). En las dos tenemos plantaciones de frutales.

    Estamos a la espera del "justiprecio" que nos propongan, pero quiero hacer una valoración por mi cuenta (no soy una titulada competente en el asunto pero, ¿podría presentar mi valoración en caso de no estar de acuerdo con la suya?).

    Por partes:

    EXPROPIACIÓN:
    Gran parte de los metros se expropian. Según la legislación la tasación del suelo se haría mediante capitalización de rentas, teniendo en cuenta la producción de los manzanos.
    Una de las parcelas tiene un acceso por carretera que después de la obra no existirá. ¿Cómo se valoraría eso?
    Al valor del suelo, según he entendido, se añadiría el valor de los frutales (las plantas en sí, según su edad...).

    SERVIDUMBRE LEGAL:
    Otra parte de los metros quedará como servidumbre eléctrica. Aunque el suelo siga siendo nuestro, no se podrán mantener los frutales ni ahora ni en el futuro. ¿Cómo se tasa eso? Creo que leí en la ley de Expropiación Forzosa que es posible pedir una renta anual por los beneficios que no se pueden obtener. ¿Funciona eso así?

    OCUPACIÓN TEMPORAL:
    Mientras duren los trabajos, habrá unos metros inaprovechables. En el foro he leído que se suele valorar en el 10% de la tasación del suelo, por año. ¿Hay alguna razón legal para ello? A eso también entiendo que se le sumaría el valor de los árboles en caso de que se quiten mientras trabajan las máquinas y el tiempo que se tardaría en llegar otra vez al rendimiento que daban antes de quitarlos. ¿Estoy en lo correcto?

    Aparte de eso, ¿sería lícito pedir una indemnización por los impedimentos que puedan ocasionar las obras para el acceso a un restaurante que tenemos? Puede que el camino se cierre y la Diputación dice que "intentarán" (palabras textuales, de lograr no dicen nada) que haya caminos alternativos para los que se cierren. Como mínimo ¿se podrían pedir los costos en informar a la clientela, anuncios, publicidad?

    ¿Cómo lo véis?


    Creo que es todo por ahora, muchas gracias.
  2. antoni0

    antoni0 Maestro

    1. Expropiación. Se puede emplear el método de capitalización de rentas si es el más favorable para la propiedad (hay que demostrar las rentas y gastos documentalmente), pero se puede emplear cualquier otro. Si existe un acceso hay reponerlo, o en su caso valorarlo por la diferencia de valor que tiene el terreno con y sin acceso.
    Los frutales y cualquier otra construcción que exista son bienes ajenos y se valora en función de los años que tienen. En general valen poco.
    2. La servidumbre se suelen valorar por el 50% del valor del suelo. Pero no es así en todos los casos.
    3. La ocupación temporal se valora por los perjuicios que causa. Se solía admitir el 10% anual del valor del suelo, pero en mi opinión actualmente es quizá excesivo, aunque es posible que lo admitan ya que el montante no suele ser excesivo. Deben reponer el terreno a su estado original.
    4. Se pueden pedir todos los daños o inconvenientes que se produzcan, sin excepción.
    5. Para presentar la oferta de avenencia por parte de la propiedad al Organismo expropiante no hace falta presentar ningún documento ni justificación, aunque es conveniente. El procediemiento es pedir contestando al escrito de condiciones de avenencia.
    6. Si la expropiación es urgente, casi todas lo son, en el acta previa a la ocupación hay que listar todo lo que se crea indemnizable aunque no se valore (perjuicios de cierre temporal o pérdida de clientela incluido). Lo que no figura allí es problemático conseguirlo más tarde.
    7. Contratar a un profesional suele salir rentable.
  3. ikasten

    ikasten Novel

    Muchas gracias, antoni0.

    Entiendo, entonces, que el acceso se valoraría mediante el factor de corrección, pero aplicándolo a toda la extensión del terreno (no sólo la parte expropiada) para calcular después la diferencia.
    Aquí he visto cuál es el método de capitalización de rentas. Haré números con esa expresión, a ver lo que sale.
    Lo de contratar a un profesional lo tenemos casi descartado, pero ¿qué recomendarías, un abogado? Solemos trabajar con un agrónomo, que nos podría valorar los frutales.
    Y un par de preguntas más..., la expropiación sí será urgente, las condiciones de avenencia ¿cuándo las suelen proponer, en el momento del acta previa a la ocupación, o antes? ¿El 5% del premio de afección se puede pedir directamente al contestar?

    Un saludo
  4. antoni0

    antoni0 Maestro

    Ya no me acuerdo, que hace tiempo que no he llevado temas de este tipo, pero creo que después, lo primero es la relación de propietarios, después la apertura del expediente individualizado, despúes el acta previa, y después las condiciones de avenencia. Si encuentro unas tablas que me hice con el procedimiento completo ya se lo diré con seguridad. El 5% puede pedirlo cuando quiera, no tiene problemas. Sólo afecta a la expropiación, (suelo, bienes ajenos y derechos arrendaticios si los hubiera) no a las indemnizaciones.
  5. antonza

    antonza Novel

    Expropiacion terrenos gasolinera

    Hola, soy nuevo en el foro.Me han expropiado unos terrenos en la gasolinera, para ampliación de carretera autonómica.Quería saber cómo se valora la expropiación de la servidumbre y afección. Cual es la Ley que regula la valoración y métodos de aplicación.
  6. arquitrasto

    arquitrasto Junior

    Si haces la valoración porque eres el expropiado mete gastos por el arbolado a expropiar. Sin embargo, y leyendo tanto la ley 6/98 como el RDL 2/2008 el arbolado, si se ha tenido en cuenta en la valoración del suelo, no se valora y no se paga aparte del suelo.

    Una construcción destinada a ordeñar vacas no se paga aparte del valor del suelo si dicha construcción se ha tenido en cuenta en el valor del suelo (renta por la producción de leche).
    Última edición por un moderador: 03/11/2009
  7. arquitrasto

    arquitrasto Junior

    En cuanto a la servidumbre. Si no es posible plantar nada en la servidumbre entonces se valora el terreno al 100%, como si te expropiaran el suelo. Normalmente esto no es así y aunque haya servidumbre por paso de línea eléctrica siempre puedes plantar algo. Si no es un árbol puedes plantar trigo, cebada,..... No sé, esto te lo tendría que mirar un ingeniero agrónomo o perito agrícola, no un arquitecto.
    Entonces el valor de la servidumbre, a efectos de la expropiación, sería, más o menos, la diferencia entre la renta que puedes obtener del terreno sin la servidumbre menos la renta con la servidumbre. V = (R0 - R1) / r. A veces no se hacen cálculos y se mete el 50% del valor del suelo.
    R0 = 0,5 €/m2/año
    R1 = 0,3 €/m2/año
    Valor de expropiación suelo = R / r = 0,5 / 0,02496 = 20,03 €/m2
    Valor de servidumbre = [0,5 - 0,3] / 0,02496 = 0,20 / 0,02496 = 8,01 €/m2
    El valor del terreno después de la servidumbre asciende a 12,02 €/m2.

    En cuanto a la ocupación temporal.
    Debes valorar la renta del campo actualmente y en lugar de aplicar la fórmula V = R / r (renta / tasa de capitalización) como dicha fórmula es para calcular lo que produce el cultivo durante un tiempo infinito hay que aplicarlo a los años de ocupación. Si son dos años:
    V = R x [(1 / (1+r)elevado a 1) + (1 / (1+r)elevado a 2)]
    Ejemplo:
    R = 0,5 €/m2/año
    Valor de expropiación suelo = R / r = 0,5 / 0,02496 = 20,03 €/m2
    Valor de ocupación temporal = 0,5 x [(1/1,02496) + (1/1,05054)] = 0,50 x [0,9756 + 0,9519] = 0,50 x 1,9274 = 0,96 €/m2 (4,79% del valor del suelo)

    Si el arbolado tarda en darte frutos y producir ingresos 4 años desde la plantación. Entoces además de valorarte 2 años de no producción entiendo que te tendrían que valorar 6 años en total. Cuando dejan de ocuparte la finca debes replantar los árboles y éstos tardan 4 años en producirte un beneficio. Creo que eso te lo deben de pagar.
    V = R x [(1 / (1+r)elevado a 1) + (1 / (1+r)elevado a 2) + ... + (1 / (1+r)elevado a 6)]


    Aparte de eso, ¿sería lícito pedir una indemnización por los impedimentos que puedan ocasionar las obras para el acceso a un restaurante que tenemos? Puede que el camino se cierre y la Diputación dice que "intentarán" (palabras textuales, de lograr no dicen nada) que haya caminos alternativos para los que se cierren. Como mínimo ¿se podrían pedir los costos en informar a la clientela, anuncios, publicidad?

    Si el restaurante se construyó con licencia de obra y tiene licencia de apertura y funcionamiento te deben indemnizar por los perjuicios ocasionados en tu negocio. Esto te lo debe valorar un economista, creo yo.
    Última edición por un moderador: 03/11/2009
  8. arquitrasto

    arquitrasto Junior

    AntoniO dijo: 1. Expropiación. Se puede emplear el método de capitalización de rentas si es el más favorable para la propiedad (hay que demostrar las rentas y gastos documentalmente), pero se puede emplear cualquier otro.

    Según el RDL 2/2008 el único método de valoración, a efectos de expropiación, es la capitalización de rentas.

    Por eso yo creo que el único técnico competente para valorar la expropiación de un terreno en situación de rural es un ingeniero agrónomo o perito agrícola, no un arquitecto. Los cálculos que he hecho anteriormente son muy bonitos y están muy bien. El problema radica en cómo se obtiene la renta real o potencial de un terreno. La renta real es fácil si el agricultor lleva las cuentas de la explotación agrícola. Sin embargo casi ningún agriocultor lleva cuentas de nada. En el IRPF creo que pagan por módulos, por lo que es indiferente a cuanto ascienda el beneficio anual.
    Además entre los ingresos de la explotación se han de incluir las subvenciones recibidas.
    Última edición por un moderador: 03/11/2009
  9. termiton

    termiton Junior

    Os quería hacer un par de preguntas sobre una valoracion deun terreno
    El valor del suelo se supone que es el de mercado, no?
    Cómo se supone que se estima el valor anual del suelo?
    Gracias compis
  10. antoni0

    antoni0 Maestro

    Rotundamente NO.

    El valor del suelo en expropiación "puede" ser el valor de mercado, pero puede no serlo.
    Si es un suelo rústico lejano a la población suele coincidir con el valor de mercado, pero si es en suelo cercano a la población, esté o no clasificado y/o calificado urbanísticamente depende mucho de la finalidad de la valoración.

    Es la primera vez que oigo eso de valor anual del suelo. Supongo que se trata de una errata.
  11. Rufo

    Rufo Cadete

    Cuando se haga el "acta previa a la ocupación" (habrá una citación personalizada), es cuando debes pedir que recojan en la misma todo lo que afecta la expropiación, incluidas las afecciones que indicas. El paso siguiente es el pago del "depósito previo", que es un cálculo previo de la indemnización que se hace con criterios reglados y no prejuzga cuál va a ser el justiprecio final. Una vez abonado, se hace el "acta de ocupación" a partir de la cual la administración tiene derecho a entrar en el terreno. Supongo que a partir de este momento se hará la negociación sobre el justiprecio, aunque cada administración tendrá una manera de trabajar. Sí te recomiendo que si la administración no se mueve, des el paso tú exigiendo el inicio del expediente de justiprecio.

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