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Método actualización y dudas existenciales

Discusión en 'Valoración de bienes inmuebles' iniciada por jucama198, 07/05/2012.

  1. jucama198

    jucama198 Sénior

    Hola amigos:

    Estoy tratando de realizar una tasación de un hotel rural y tengo algunas dudas sobre el método de capitalización-actualización:

    1.- La orden ECO propone para este método, al contrario que para el residual dinámico, un tipo de actualización compuesto de un tipo de interés nominal. Se deduce del texto, aunque no se dice expresamente, que también hay que utilizar una prima de riesgo en función del negocio. Estoy un poco perdido en este asunto, que está mucho menos claro que en el residual dinámico. Alguien me puede decir que primas de riesgo se consideran en este método, concretamente para una promoción hotelera? He encontrado algunos datos de inmobiliarias, pero están bastante desactualizados (2006).

    2.- En el mismo método cómo obtener el valor de reversión del edificio. He pensado en poner 35 años de explotación, conforme a lo prescrito en el método del coste, pero obviamente por tanto el valor de reversión del edificio entonces será 0. Es correcto?

    3.- He pensado valorar el terreno conforme a los métodos del Rgto del TRLS, y a vueltas con el tipo de capitalización, me surge la duda de que el texto sólo habla de la tasa de rendimiento interno de la deuda pública. Es decir, el reglamento no prevé en ningún sitio primas de riesgo ni nada por el estilo. Interpreto por tanto que basta para estos casos la utilización del tipo de la deuda. Correcto?

    Gracias.
     
  2. antoni0

    antoni0 Maestro

    No es compatible valorar por separado el suelo y la construcción en el método de actualización de rentas.
    Si el negocio dura 35 años y el edificio está en uso, tendrá un valor residual no?

    Cuál es la finalidad de la valoración?

    La elección de la tasa correcta es la base del método.

    Puedes utilizar ese método en función de la finalidad?: orden ECO 805/2003
    Artículo 25. Requisitos para la utilización del método de actualización.
    1. Para la utilización del método de actualización a efectos de esta Orden será necesario que se cumpla al menos uno de los siguientes requisitos:
    a) La existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables. Para presumir tal existencia, será necesario disponer, como mínimo, de seis datos de rentas de alquiler sobre comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de este mercado y disponer de suficientes datos sobre transacciones en alquiler u ofertas que permitan identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de rentas en comparables.
    b) La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoración.
    c) Que el inmueble valorado esté produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado a una actividad económica y que además existan suficientes datos contables de la explotación o información adecuada sobre ratios estructurales medias de la rama de actividad correspondiente.
     
  3. jucama198

    jucama198 Sénior

    Bueno, como decía en el apartado 3º, lo que estoy haciendo es valorar un hotel por el método de actualización.
    Obviamente los flujos de caja los estoy estimando en función de la inversión y posterior explotación del inmueble, que como digo, voy a poner a 35 años s/ECO.
    Para el valor residual entiendo que existen 2: el terreno y el edificio. El terreno lo he valorado por el método comparativo, pero también quiero hacerlo por el residual dinámico de la ECO que es más o menos el que previene el Rgto. de la ley del suelo. Mi duda por tanto para el método residual no es por tanto el de la orden ECO, sino sobre el Rgto del Suelo.
    Sobre el valor residual que hablamos, si cojo 35 años para la explotación y aplico la misma vida útil para el edificio (cosa que parece lógica por otra parte), según la orden ECO habrá llegado al final de su vida útil, y por tanto su depreciación física será total, equiparándose por tanto al valor de reposición. En definitiva su valor de reposición será 0. Podría valorarse por el método de comparación, pero obviamente habría que depreciarlo igualmente. En cualquier caso no hay mercado de comparables.
    Respecto del valor residual del suelo como decía, lo que pretendo, además de valorarlo conforme a comparativo, es valorarlo conforme al residual dinámico. Como la ECO no prevé este uso para el dinámico, entiendo que puedo utilizar el de actualización de rentas previsto en el Rgto de la ley del suelo, que obviamente es también un residual dinámico. Mi duda a ese respecto era la tasa de actualización, porque en la o ECO, se entiende compuesta por tasa libre de riesgo, prima de riesgo y prima de riesgo asociada a los fondos propios. En el texto del Rgto, parece entenderse únicamente la tasa libre de riesgo (deuda a 2 y 6 años, y tal y tal).
    Es suficientemente claro mi compendio de preguntas?
     
  4. antoni0

    antoni0 Maestro

    Entiendo que la finalidad de la valoración es un de las establecidas en la Ley de suelo TR-RD2/2008, porque sigues sin decir la finalidad, y eso es la primera regla. Cada finalidad tiene su método y sus condicionantes. No es lo mismo valorar para hipotecas que para expropiación, que para herencia, que para cuestiones fiscales, que para cuestiones patrimoniales ....

    Artículo 21.Ámbito del régimen de valoraciones.
    1. Las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos sobre o en relación con ellos, se rigen por lo dispuesto en esta Ley cuando tengan por objeto:
    a) La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados.
    b) La fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la legislación que la motive.
    c) La fijación del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosas.
    d) La determinación de la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública.



    Vida útil. Si se trata de un hotel (residencial), es de 100 años-anejo III del reglamento de valoraciones-. Lógicamente cada cierto tiempo por ejemplo 25 años, deberás incluir un costo de reforma y modernización, por ejemplo el 25% de la inversión inicial. Al cabo de los 35 años tendrás un valor residual de la construcción, que deberás actualizar. Aunque emplees 35 años, siempre tendrá un valor residual equivalente al valor actual menos la inversión a nuevo (actual) y menos la depreciación por antigüedad de lo que no puedes actualizar (estructura y cimentación).

    Si empleas el método de actualización de rentas, supongo que tienes una de las finalidades de la Ley de suelo, es art. 15-b del reglamento.

    R1 es la definida en la disposición adicional 7ª (2.76% en marzo de 2012)
    http://www.ine.es/jaxi/tabla.do?path=/t38/bme2/t30/b092/l0/&file=0902001.px&type=pcaxis&L=0
    R2 es la R1 corregida en función del cultivo de la zona
    pongamos labor secano es R1*0.49
    R3 estará entre 1 y ocho. Según el Reglamento debes utilizar valores estadísticos, que como no se conocen es un brindis al sol. A mayor tasa menor valor. La determinación de este coeficiente corrector se realizará sobre la base de información objetiva proporcionada por estudios estadísticos sobre la rentabilidad esperada de cada actividad en el respectivo ámbito territorial


    2.76%<R3<22.08%

    Vamos que a falta de datos puedes intuir lo que quieras, ya que las tasas de la ECO -posiblemente, no lo he comprobado- están dentro del margen que te permite el Reglamento.
     
  5. jucama198

    jucama198 Sénior

    No, no, hombre, cuando digo 35 años para un hotel me refiero a la orden ECO, efectivamente estoy en el artículo 2a) ECO, hipotecaria.
    Creo que no me he explicado bien:
    1.- Valorar las rentas de hotel rural por el método ECO actualización de rentas. VAN=I-G+V reversión. Es decir, la fórmula ECO. Aquí estaba mi pregunta inicial sobre la prima de riesgo.
    2.- Para valorar los terrenos en valor de reversión, en la anterior fórmula, los he hecho por comparación, pero como no me gusta (salen datos muy altos) quiero hacerlo por el método de actualización de rentas del Rgto Suelo. Aquí estaba mi otra pregunta sobre si el Rgto no prevé primas de riesgo de ninguna clase.
    3.- Respecto del valor de reversión del edificio, ya que estoy en el método principal siguiendo ECO (el Rgto Suelo sólo quiero usarlo para el de reversión del terreno) he supuesto como digo un período de explotación de 35 años (ECO). Aquí estaba mi pregunta sobre el valor residual 0 del edificio.

    Ya que estamos: para el valor actualización del terreno he conseguido localizar datos relativos a los ingresos del cultivo que considero más probable, cerezas, a través del rendimiento por hectárea y el precio que se paga a los agricultores. Pero no encuentro en internet, en ningún sitio, datos sobre los costes de producción. Sé que hay datos en internet, y aún en revistas, pero me he vuelto loco ayer sin resultado.

    Gracias por todo antonio.
     
  6. antoni0

    antoni0 Maestro

  7. jucama198

    jucama198 Sénior

    Llevo navegando por esa página toda la tarde de ayer y esta mañana, pero no he encontrado nada que me valga. Al menos, yo no lo encuentro.
    Como mucho he encontrado las cuentas de las rentas agrarias del año 2007, pero claro, no viene para el cultivo que me interesa, ni mucho menos es una cuenta de los costes de producción. Los datos sobre rendimiento y precio los he sacado de esa página.
    No hay nada más específico? Algo así como un generador de precios de cype para cerezas? :).
     
  8. Corintio

    Corintio Promesa

    Hola, leyendo los comentarios yo aun no me he enterado si la haces a efectos hipotecarios, para un embargo o un particular que te la pide y es que la finalidad (como dice antonio0 tiene su importancia), proque si fuera hipotecaria afecta incluso la titulación.
    Como eso no está claro yo te cuento la experiencia de tasar hipotecariamente un hotel y luego tú decides.

    Ya que no hay comparables de hoteles, hay que hacerlo por Explotacion Economica, o sea por un lado determinar el valor del inmueble (suelo+construccion) y luego con los ingresos y gastos que te deben dar (no inventar) calculas actualizacion de rentas.

    Entonces el suelo, si fuera en suelo urbano se determina por un Residual Estatico (puesto que el edificio existe y quieres calcular el valor hoy...no a lo largo de unos años que es el dinamico) y esto se calcula con la promocion inmobiliaria más probable y del mayor uso (habitualmente viviendas), como tu lo tienes en suelo rural pues te toca hacerlo por comparacion y tambien por rentas de explotación (cual es la produccion de lo que se puede obtener, etc) y te da un valor en €/ha y de ahí lo repercutes a los m2, con lo cual el suelo lo calculas como si solo fueras a tasar un suelo o terreno al dia de hoy.

    Para la construccion, conocido el suelo, le pones un coste de construccion y una depreciacion, como la ECO dice 35 años, es muy facil que te acerques al cero, pero tambien puedes readaptar (justificando) la fecha de una posible reforma importante que se haya hecho (si es que la hay) con lo cual te vas alejando del cero, o bien lo hace sa la inversa, "prolongas" mas de 35 años el final de la vida útil porque entiendes que a la vista de las reformas será el año xxx, aproximadamente, justificando esto te da un valor de construccion depreciado.
    Con lo cual ya tienes el suelo y la construccion.

    Luego con los datos que te dan de ingresos y gastos, calculas la renta y tu problema está en los coeficintes de prima de riesgo, ipc, diferencial, por eso te decia que si es hipotecaria el problema es minimo porque ese dato lo mandan las empresas a los tasadores, pero si no lo tienes ves a la web de ATASA que los tienen publicados o el Banco de España, tomas los datos actuales y a la famosa formulita farragosa pones esos datos y te da lo que te de, me refiero a:

    Como estas calculando un edificio logado a una explotacion el inmueble (suelo + construccion), puede costar (supongamos) 1.000 € y la explotacion es una ruina autentica (supongamos) -6.000, ¿cuanto vale el hotel rural?.

    Nada mas, espero haberte aclarado un poco, aunque estas cosas son complejas y no todo los tasadores las saben hacer, asi pues tranquilo y cuando lo hayas aprendido (seria muy bueno que alguien que sepa la viera para saber si está bien o mal), ya nunca se te olvidará.
    Saludos
     
  9. jucama198

    jucama198 Sénior

    Hola voy a ir respondiendo a tu respuesta, aunque ya he aclarado algunas cuestiones.
    1.- La tasación es para la finalidad 2a) según he dicho.
    2.- El cliente es una entidad financiera (seguimos en 2a))
    3.- Como he dicho, y tú repites, no hay mercado de de comparables, por tanto los métodos que quedan son el de actualización de rentas de explotación y el de reposición. Voy a hacer los dos. El último a prori no presenta problema.
    4.- El inmueble está en proyecto, por tanto no cabe sino inventarse los datos.
    5.- Como el método de actualización de rentas contempla s/ ECO dos cosas: por un lado las rentas, por otro el valor de reversión, estaban ahí mis dudas.
    6.- Respecto de ATASA supongo que te refieres a http://www.atasa.com/index.php?es,estadistica,indices. Está muy bien la página. No obstante mi problema no era obtener la deuda entre 2 y6, que como decía se donde encontrarla en el BE.
    7.- Del terreno tengo claro, que no existiendo mercado de hoteles es inaplicable en método residual en cualquiera de sus vertientes. Como decía he procedido a su valoración por comparación y pretendía (ya lo he terminado) valorarlo conforme al Rgto del Suelo.
    8.- Entrando ya en temas que no se han tratado, y relativo al valor de la edificación al final de la valoración (35 años) por el método de actualización, la cuestión es efectivamente si no estamos trampeando el método al suponer que una reforma de, pongamos, el 25% del coste inicial a fecha de terminación (35) años otorga 5, 10, 15 o 20 años más. Por poner un ejemplo. Supongamos que una reforma del 50% dejase el edificio al 100% de funcionalidad y que por tanto le otorgase otros 35 años de vida, de forma que pudiéramos considerar que el valor de reversión entonces fuese el mismo que el inicial:
    Valor inicial del hotel:1000
    Reforma en el año 34 de valor 50%: Tendríamos que ver cúanto hay que gastar dentro de 35 años para hacer una reforma del 50%. Supongamos que el IPC es del 3%. Valor de la reforma=500 (la mitad)x 1.03^35= 1.406. Supongamos que la tasa del método residual, corregido el IPC ha quedado del 8%. VAN reforma=1.406/1.08^35=95 Es decir, por unos 95 módicos euros de hoy tenemos un edificio para otros 35 años. Obviamente así podríamos seguir infinitamente, y además cada vez en moneda de hoy nos costaría más barato. Es por ello que supongo que la orden ECO cuando dice 35, dice 35, es decir, limita el período de vida útil de las edificaciones a un valor cierto que no se pude sobrepasar, en ninguno de los métodos. Por ejemplo para residencial, cuando en teoría se calculan estructuralmente para 50 años, no parece una vida demasiado corta.
    Reitero entonces las preguntas no contestadas o autocontestadas:
    1.- Para el método residual del Rgto suelo, no se tienen en cuenta primas de riesgo?
    2.- Para el método actualización ECO, qué prima de riesgo poner para el tipo de actualización en una promoción hotelera.
    Gracias por vuestro tiempo.
    Valor
     
  10. Corintio

    Corintio Promesa

    Como el cliente es una entidad financiera y garantia hipotecaria, tambien entiendo que lo haces a través de una empresa de tasaciones.
    Si es así, lo mejor de todo siempre es hablarlo con el validador y que tu empresa te facilite esos datos (que es su obligación) y las dudas que surjan te las aclara la empresa que es quien te la valida.

    Ahora bien, probablemente no sea de aplicación el Rgto. del suelo, o si, no lo se, cada empresa determina la norma que aplica en los suelos y tambien te digo que si estuvieras en la empresa que estoy yo, esa tasacion la firmaría hoy en dia un Ing. Agronomo.
    Por eso te recomiendo pedir y hablar de todo esto con tu empresa de tasacion porque si no trabajaras o gratis o te darán el tostón.
    Saludos
     
  11. jucama198

    jucama198 Sénior

    Y si el validador tiene ideas muy raras, menos idea que yo y desconoce cualquiera de los textos legales?
    Caso bastante frecuente por otra parte... No creo que haya que decir más....
     
  12. Corintio

    Corintio Promesa

    Pues que lo despidan!!.
    Pero si es el validador y sabe menos que tú, ideas raras y a pesar de ello va a ser el validador o negocias como va a ser o te tiraras modificando la tasacion hasta que le pongas sus cosas raras.
    Saludos
     
  13. jucama198

    jucama198 Sénior

    Aiiiinssss, que difícil es compatibilizar la profesionalidad con los requerimientos de una empresa privada.
    Bueno, en fin, gracias....
     
  14. antoni0

    antoni0 Maestro

    Si lo que estás tratando es valorar una posible hipoteca de un hotel considerado este como una explotación comercial, para qué leñes quieres el valor del suelo?
    El valor del suelo en este caso es muy residual. Considera a 3€ el m2 por alto y a correr. Si hay hotel no puede haber cerezas, o lo uno o lo otro.
     
  15. jucama198

    jucama198 Sénior

    Hombre, partiendo de la premisa de que no hay valor de mercado posible que permita deducir un valor residual para el mismo sólo quedan dos posibles opciones: comparativo o actualización de rentas "cereceras". En cualquier caso este último es sólo una forma de valorar el suelo, si bien en función de su producción agrícola. En cualquier caso pretendía incluirlo dado lo "novedoso" del Rgto del Suelo.
    En cuanto a que ese valor residual es una porquería, estoy de acuerdo, ya he hecho la valoración con el citado reglamento y me sale a 5 €/m2, pero claro la verdad es que el valor residual a 35 años es ridículo en comparación con la actualización de rentas de la explotación.
     
  16. antoni0

    antoni0 Maestro

    Posiblemente menos de lo que te cuesta derribar para plantar cerezas.
     
  17. Corintio

    Corintio Promesa

    Jucama, te estas liando de mala manera, de verdad y te lo digo con cariño.
    1.- Mira, si te ciñes al Rgto. del suelo como quieres, por aquello de la novedad, si tu empresa de tasacion es seria dirá que lo tase un Ing agronomo/agricola (desconozco si lo eres), pero no porque lo diga el Rgto, hace años que salió este tema.
    2.- El valor del suelo es tan ridiculo que lo tomas por comparacion si quieres o por valores de expropiacion.
    3.- ¡¡¡¡Ponte de acuerdo con el validador!!!
    4.- Haz la consulta al departamento técnico y pregunta el criterio de tu sociedad, no vaya a ser que...........pase lo del punto 1º y encima no la cobras.....que puede pasarte.
    Saludos
     
  18. jucama198

    jucama198 Sénior

    Vamos a ver, es que siempre pasa lo mismo cuando se hace una pregunta un poco complicada: no se moja nadie. Y lo digo desde el agradecimiento Corintio.
    Pero en definitiva, soy una persona que al margen de lo que establezcan las leyes y los manuales de empresa me gusta saber lo que estoy haciendo, y ante todo, encontrarle un sentido. De otro modo prefiero, si puedo, no hacerlo.
    Respecto de lo de ingeniero agrícola, pues la verdad es que difícilmente puede valorar un hotel un ingeniero de estos. En cualquier caso me ha tocado a mí, y no hay discusión.
    Respecto del valor del suelo. Ya he dicho que he hecho la comparación, pero que quería un contraste, como ya he dicho anteirormente. Si lo hago por expropiación tengo que irme por c...s al rgto del suelo, que está específicamente para eso.
    No hay criterio de validador o manual de empresa según lo dicho. Está mi criterio y mi convencimiento.

    Espero que según lo dicho alguien pueda aportar algo al asunto, pero, aportar, aportar....
     
  19. antoni0

    antoni0 Maestro

  20. jucama198

    jucama198 Sénior

    Gracias antonio
     

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