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Pasos a seguir para el final de obra

Discusión en 'Promotores y autopromotores' iniciada por ragsanlorenzo, 17/06/2013.

  1. ragsanlorenzo

    ragsanlorenzo Promesa

    Buenos días amigos,

    Necesitaba de nuevo vuestros sabios consejos, que me han venido muy bien hasta la fecha.

    Queda poco para el final de obras de mi autopromoción y quería saber vuestros consejos para el final de obra. Os cuento mis dudas. Como casi siempre, tengo cierta prisa en poder disponer de la vivienda para mediados de julio con todos los suministros definitivos ya contratados (agua, luz).

    Quería saber qué documentación es la que hay que ir preparando y qué certificados de instalaciones hay que cursar con tiempo. Creo que el boletín eléctrico es el que lleva más tiempo, pero no sé cuánto y si lo puedo ir pidiendo. Lo mismo con le célula de habitabilidad, no sé si se puede ir cursando aunque queden algunas cosas de la obra por realizarse.

    Por otro lado, me surje la duda sobre quién debe probar que las instalaciones funcionen correctamente (electricidad, fontanería, etc.). Mi DF me dice que deben ser los propios instaladores los que lo certifiquen con el correspondiente boletín, yo pensaba que la DF también lo miraría, como "auditores" del tema.

    A la obra le calculo que le quedan unos 12 días para terminar completamente, incluida jardinería y una parte de acondicionamiento de muros exteriores, el grueso de la casa ya está, pero quería saber si puedo ir moviendo ya documentación para poder tener los certificados a tiempo, y qué documentos conviene ir anticipando al llevar más tiempo su formalización.

    Por otro lado quería saber qué es lo que se refleja al final como valor de la obra, si el PEM ó el valor real tras la finalización.

    Cualquier consejo para el final de obras me irá bien.

    Muchas gracias, Lorenzo
     
  2. W_ol_F

    W_ol_F Júnior

    Yo te voy a contestar a la ultima de momento.

    El valor puedes poner el que quieras, pero yo pondría, como mínimo, el coste real de la construcción. Sin incluir el coste del solar, proyecto, licencias, impuestos. He leido que en algunas comunidades sí incluyen proyecto y licencias (lo que viene siendo el ICIO revisado).
    Yo personalmente puse el valor de tasación (sin solar) que utilizó el banco para darme la hipoteca, que era incluso 20.000€ más que el coste real de construccion.

    Si buscas en el portal de tu comunidad autonoma puedes encontrar una pagina de valoracion de Bienes Urbanos como este de Castilla y Leon
    donde te dan un valor introduciendo una serie de parametros.

    Lo que si te digo, que pongas el valor que pongas, desde la Agencia Tributaria te lo van a revisar con sus tablas de valor de mercado (sin actualizar desde el pico de la burbuja).

    El valor cuanto más bajo menos impuestos PERO mayor plusvalía en caso de venta y posible revision.
     
  3. JC_TEC

    JC_TEC Sénior

    Como valor, debería ser el coste real de la obra, y siempre que te cuadren los números de las facturas con la hipoteca, y no te recomiendo tramitar el FO antes de acabar, ya que todas las facturas con fecha posterior al final de obra no se pueden desgravar, aunque sean retoques...etc. OJO CON ESTO, no solo no podrás desgrabarlas, sino que acabarás pagandole un pico a hacienda e incluso multa. (Caso real con un cliente).
     
  4. bicilindro

    bicilindro Maestro

    Cuando tengas el CFO pides la última visita de inspección al técnico municipal.
    Tras la visita recibes un oficio con los defectos ( si no hay ninguno, bingo ) y la documentación que debes presentar.
    A veces hay cosillas que se arreglan enviando una foto y listo.
    Vete bajando de internet el formulario de Catastro 902N.
    No necesitas luz ni agua "legales" para entrar a vivir. Puedes meterte en la casa con luz de obra si lo necesitas e ir tramitando.
    Las instalaciones también son responsabilidad de tu DF. Se comprueban y se asume la responsabilidad, que es de tres añitos.
    Pero ten la previsión de no pagar antes de comprobar (tú ) que todo va bien y no sale agua por el teléfono ;)
    Del valor de la obra, diría que lo que te va a dar menos problemas es declarar lo que te costó y puedas justificar factura sobre factura.
    Luego está el baremo municipal, si lo hay en tu pueblo.
     
  5. JC_TEC

    JC_TEC Sénior

    Si es de los que trabaja irá, sino no, y le llegará con la documentaión que te pidan para darte la primera ocupación. Igual te conviene pasarte por el ayuntamiento o llamarles y que te digan que documentación es necesaria (tambien lo debería saber tu DF), dado que cada Ayto es un mundo, mi experiencia:
    - CFO
    - Justificante de alta catastro 902N
    - Boletines y altas de agua y luz

    otras documentaciones que nos han llegado a pedir;

    - Informe y certificado acústico
    - Certificado de cumplimiento de habitabilidad
    - Certificado de cumplimiento de CTE

    Esto último son de esos documentos que cada Ayto se saca de la manga para eximir responsabilidades, en fin.


    Por cierto, nadie te quita de estar vivienda en la casa mientras no te dan la 1ª ocupación (legalmente no podrías), porque si esperas la 1ª ocupación en ciertos Aytos pueden tardarte hasta 2 años.

    Un saludo.
     
  6. cabronias

    cabronias Gran maestro

    ................ :eek:
     
  7. bicilindro

    bicilindro Maestro

    Holaaaa Cabronias.
    Me reitero, señoría. NO necesitas estar conectado a FECSA, SEVILLANA, o cualquier otra compañía. Si la obra tiene CFO el cliente puede hacer lo que le pase por el moño dentro.
    Entre otras cosas montar un grupo electrógeno, o unas placas fotovoltaicas y ver la tele.
    La conexión a la red NO afecta a la habitabilidad, afortunadamente, o las viviendas dejarían de ser viviendas cuando peta un trafo.
    Y por supuesto se puede vivir en un sitio que no tiene habitabilidad o LPO. Hasta ahí podríamos llegar!
     
  8. bolet

    bolet Sénior

    Exactamente. A un primo mío no le dieron la Cédula de Habitabilidad por ¡¡no tener pintado el patio!! El arquitecto municipal fue a hacer la última visita y le dijo a la mujer de mi primo que no le podía dar la Cédula de Habitabilidad hasta que no estuviera pintado el patio. En la casa tenían agua y electricidad, aunque no sé si legales, y cuando llegó el arquitecto municipal ya estaban viviendo allí unos días. El patio estaba con mortero gris, y el proyecto decía que se tenía que pintar de blanco. El muy c…. estaba cabreado por que no contrataron a su mujer, que también es arquitecto, para hacer la casa. Unos días más tarde coincidió mi primo con el teniente alcalde y se lo contó y además le dijo que le daba igual, que mientras no tuviera la Cédula de Habitabilidad pagaría el IBI como solar y no como vivienda. En menos de una semana ya la tenía.
     
  9. cabronias

    cabronias Gran maestro


    Me reitero ............ :eek:

    Con luz de OBRA no se puede/debe vivir y decir lo contrario es como decir que se puede conducir sin seguro .... Que efectivamente se puede, pero no es legal.

    Un saludo a los inspectores de fraude de las compañias electricas.
     
  10. bicilindro

    bicilindro Maestro

    A las 'companies' que les den. Pero me voy a salir por la tangente: yo he dicho "luz de obra" no "fraude en el contrato de suministro provisional subordinado a la vigencia de una licencia de obra mayor". Puede ser un grupo, puede ser un borrico dándole a una noria, puede ser un motor Stirling solar...
     
  11. ragsanlorenzo

    ragsanlorenzo Promesa

    muchas gracias a todos por vuestros valiosos comentarios

    para ir adelantando, como la casa está muy adelantada, quería pedir el CFO ya. Lo único, quedaría para después la instalación de las verjas de los muros exteriores y la verja de la puerta de coches. ¿tiene alguna implicación el hecho de que haga esto posteriormente? es que tardarán unos días en hacer estas verjas y necesito ir cursando ya el CFO para ganar tiempo. Por otro lado, me han dicho que al parecer el boletín de instalaciones eléctricas tarda un cierto tiempo en obtenerse, ¿esto es así?

    Si instalo las verjas exteriores (ya encargadas hace tiempo) posteriormente, un poco más tarde del CFO (una semana) a la fecha del CFO, ¿no las puedo seguir poniendo al 10% de IVA?. ¿puedo pedir al constructor que la última factura la haga con fecha anterior al CFO?

    Gracias, es que por un lado me preocupan los plazos para poder vivir en la casa y por otro no sé las implicaciones que tiene si pido ya el CFO. La casa está muy adelantada y solamente me falta la jardinería de exterior y las verjas de exterior.

    Lorenzo
     
  12. cabronias

    cabronias Gran maestro

    En teoría tu DF no podría/debería darte el certificado FINAL obra al no estar terminada al 100%, por otro lado cosas peores he visto. El boletín tarda lo que quiera el electricista tardar en hacerlo porque lo que es el sellado en industria se hace en el día.

    Partiendo de la base de que no deberías tener el CFO sin tener las verjas, una vez emitido la obra se supone a efectos legales terminada y por lo tanto ......, de todas formas cosa peores he visto en cuanto a cambios y ajustes de facturas.

    El CFO implica que tu vivienda está terminada al 100% respecto a proyecto. Si vas a hacer una pirula en este tema, mide muy bien los tiempos no sea que te encuentres con la visita del técnico del ayuntamiento, te falte algo y al final tardes más tiempo en tener la LPO que si haces las cosas a tu tiempo.

    Por cierto, el CFO también tiene implicaciones si tienes hipoteca de autoconstrucción ... no sea que la presentes en el banco también para aligerar trámites y te encuentres con la visita del tasador inesperadamente y sin terminar.
     
  13. Isasi

    Isasi Maestro

    No sé en que ayuntamientos te mueves tú, pero en el mio no se saca de la manga, es el PXOM el que indica que documentación se presenta para la LPO, y éste es un reglamento de obligado cumplimiento ;)
     
  14. fayser

    fayser Experto

    Si es un pueblo, directamente habla con el técnico municipal. Es al que tienes que convencer para que haga la liquidación definitiva de la licencia de obra (sin incrementar el precio :)) y de el informe favorable para la licencia de primera ocupación.

    Si sigues el trámite legal te aburrirás a esperar y a lo mejor te llegan notificaciones pidiendo memeces. A mi me pidió el proyecto de obra realmente ejecutada y después de hablar con él quedó en que lo que realmente quería es que quedara constancia de que no me había hecho una segunda planta bajo la cubierta, algo que se solución con un papel, y todo eso sin dignarse a pasar por la vivienda.

    Insisto, es que esto es un pueblo, donde interpretan la ley a su manera.
     
  15. antoni0

    antoni0 Maestro

    La base imponible del ICIO, bien sea en la autoliquidación provisional o definitiva, es el coste real y efectivo del EJECUCION MATERIAL de la obra. No entran por tanto el solar, los proyectos, las licencias, .... sólo lo que se ha pagado sin beneficio industrial. Si el beneficio industrial no consta en las facturas se puede admitir el 15%. No obstante podría defenderse incluso el 19%, ya que la normativa de contratos del Estado dice el 13% de Gastos generales y el 6% de beneficio.
    Si el Ayuntamiento pide otra cosa, se recurre, y que contesten por escrito, para empurar al secretario de turno. (Yo he visto en un pueblo pequeño, pedir el ICIO sobre los honorarios).
     
  16. fayser

    fayser Experto

    En mi pueblo ponen textualmente "La base imponible de este impuesto está constituida por el coste real y efectivo de la construcción, instalación u obra", no indican que sea el coste de ejecución material... supongo que para no entrar a discutir del beneficio industrial.

    De todas formas a mi no me han pedido las facturas, el técnico del ayuntamiento, al pedir la licencia de obras, hizo una estimación del coste literalmente como le salió de los huevos y no se volvió a hablar del asunto. Podría haber empezado a pelear, a costa de retrasar la concesión de la licencia de obras hasta el día del juicio final.

    Estos asuntos en manos de los ayuntamientos son totalmente caciquiles, parecen sacados de la Edad Media.
     
  17. Isasi

    Isasi Maestro

    Hombre, de la Edad Media parecen algunos presupuestos que presentan compañeros ;).
     
  18. fayser

    fayser Experto

    El que presentó mi arquitecto sin ir más lejos, que era como del 50% del real... pero no se bajó del burro, dijo que "estaba hecho según los módulos del colegio".

    Y es que cada uno va a lo suyo, menos yo que voy a lo mío...
     
  19. antoni0

    antoni0 Maestro

    Hay mucha jurisprudencia que deja claro que el impuesto se aplica sobre ejecución material:

    Como ejemplo, sacado del CENDOJ http://www.poderjudicial.es/search/
    Roj: STS 8411/2011
    Id Cendoj: 28079130022011101393
    Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Contencioso
    Sede: Madrid
    Sección: 2
    No de Recurso: 95/2010
    No de Resolución:
    Procedimiento: CONTENCIOSO
    Ponente: JUAN GONZALO MARTINEZ MICO
    Tipo de Resolución: Sentencia
     
  20. antoni0

    antoni0 Maestro

    Yo he visto presupuestos al 10% del coste real, una vez pedidas las facturas. Y posiblemente coló alguna no presentada.
     

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