1. Este sitio usa cookies. Al continuar usando este sitio, estás aceptando nuestro uso de cookies. Más información.

¿Qué es el título constitutivo?

Discusión en 'Propietarios y usuarios' iniciada por Muelas, 03/01/2008.

  1. Muelas

    Muelas Novel

    Hola a todos,

    ¿Que es el titulo constitutivo?

    Si un vecino que tiene anexo a su vivienda una terraza o solarium de 25 metros cuadrados, y cuya descripción registral es "uso y disfrute de terraza exterior", la decide cerrar añadiendo como techumbre una cubierta de hormigon y ventanales por los lados ¿Podemos asegurar en todos los casos que ha modificado el titulo constitutivo y por tanto que para su legalización, se requiere siempre la unanimidad de la Junta de Propietarios? ¿o simplemente que puede ser valido con la mayoria simple?
  2. Ichabod

    Ichabod Junior

    Para ejecutar una modificación del Título constitutivo deben estar de acuerdo todos los propietarios del edificio o bien se hace por via judicial (una modificación como la que planteas pierde cualquier juicio).
    La primera vez que se hace el título constitutivo nunca hay problemas, porque sólo suele haber un propietario (el promotor), pero cualquier modificación posterior es complicada si sois muchos vecinos.


    Edito: El título constitutivo básicamente es el documento mediante el cual se efectúa la división horizontal, en el cual se especifican los porcentajes de cargas del edificio, linderos, etc.
    Última edición por un moderador: 03/01/2008
  3. Muelas

    Muelas Novel

    Tituloo constitutivo

    Gracias Ichabod...pero no me he debido de expresar del todo bien.

    Esa modificación que he explicado y que a efectuado ese vecino, ¿afecta al titulo constitutivo? ¿es posible que esos 20 metros de terraza computen al 100% en el reparto de gastos comunes o en la división horizontal?

    Gracias anticipadas. Este punto es muy importante de cara a iniciar la demanda judicial y tener la casi seguridad de que la voy a ganar
  4. Ichabod

    Ichabod Junior

    Por supuesto que afecta al titulo constitutivo, puesto que como tu expresas, ese vecino tiene el uso y disfrute, pero no la propiedad.
    Si la terraza no es propiedad de ese vecino computa en el porcentaje de metros comunes del edificio.

    Antes de iniciar nada, habla con un abogado experto en estos temas, porque puede que en la división horizontal si aparezca como una propiedad privada, etc.
    Yo te intento aclarar las cosas en la medida de mis posibilidades, pero no tengo toda la información necesaria como para estar seguro al 100%.
  5. Muelas

    Muelas Novel

    titulo consttitutivo


    Otra cosa que se me olvidaba, la utilidad de la terraza que se ha cerrado y que figura en la nota simple que solicite en el Registro de la Propiedad es "uso y disfrute de la terraza exterior" . ¿esta finalidad y concepto forma parte de lo que podemos entender por titulo constitutivo?
  6. Ichabod

    Ichabod Junior

    Si.
  7. Muelas

    Muelas Novel

    Titulo constitutivo


    La terraza esa que ha cerrado el vecino es suya propia, y asi consta en sus excrituras de propiedad como "uso y disfrute de terraza exterior" ¿Ese cerramiento afecta al titulo constitutivo?

    Insisto tanto en esto por que el otro dia se celebro la Junta de Propietarios, y el vecino consiguio a su favor, la mayoria simple
  8. Ichabod

    Ichabod Junior

    Que tenga uso y disfrute no significa que sea de su propiedad.
    Un ejemplo. Si vives en un primero muchas veces tienes el uso y disfrute del patio interior, pero ese patio no es tuyo si no de la comunidad de propietarios. Simplemente se te otorga un derecho de uso privativo. Asegúrate de tener claro ese concepto.
  9. kusaina

    kusaina Junior

    y aun en el caso en que la terraza fuera de su propiedad, necesita el consentimiento de los vecinos para una obra de esta envergadura.

    por ejemplo , modificar estructura, cerramientos, o fachadas, entre otros...
  10. Ichabod

    Ichabod Junior


    Sí. Pero lo que aquí se cuestiona, más bien es si se modifica el título constitutivo. Para lo cual necesitaría unanimidad en la junta de vecinos, de no ser una modificación del título constitutivo la malloría no tiene que ser unánime (no sé que porcentaje necesita, depende de la convocatoria,etc).
    Yo entiendo que si modifica un espacio común altera el título constitutivo, si no es común no estoy tan seguro de que necesite unanimidad.
  11. carsanor

    carsanor VIP

    a mi se me ocurre.

    esos metros de terraza, nunca son construidos inicialmente, ya que construido es lo que esta cubierto.
    A la azotea de un edificio se puede salir y tomar el sol. Se esta gozando de un uso y disfrute de ese espacio.
    Si sobre la azotea se cierra, se esta añadiendo una planta mas al edifico; se estan creando metros construidos nuevos en el edifico, sea laazotea de quien sea.
    -Lo primero es que esa obra necesita de licencia municipal y de proyecto arquitectónico.
    -Y en mi opinión, El inmueble pasa a tener mas metros construidos. Quien tenga derecho a ello, o no es otra cosa. Cambia todo el inueble, se debería cabiar todas las cuotas de participación en el edificio.

    Llevado al extremo....
    Como te digo, edificio de B+2 plantas con terraza plana con derecho de uso y disfrute por mi, que no tengo ningun otro bien en el edificio; en un momento dado, el ayuntamiento permite B+3, yo decido construir otra planta mas. Si no se cambia la constitución del edifico, resulta que no pago por ninguna reforma que haya en la casa, ni los gastos de limpieza del portal, ni las roturas de sanemaiento e instalaciones...y por supuesto ni catastro ni nada. Como se ve es absurdo.

    En mi opinión el derecho de uso y disfrute, no da derecho a edificar. Porque es una cubierta común, el que un vecino pueda usarla para tomar el sol o jugar a la pelota, no quiere decir que la pueda cerrar. Constitutivamente es una terraza, no un espacio cubierto con sus metros construidos.

    Siendo todo legal estos serían los pasos, cualquier cosa que no se le parezca es una ilegalidad.

    Se debería solicitar licencia municipal y de proyecto arquitectónico.
    Debería obtener la licencia de habitabilidad si es para un espacio vividero, o modifica o amplía la superficie de alguna vivienda.
    El derecho a edificar lo tendría que adquirir de la comunidad de propietarios, quien sería propietario de cualquier derecho de edificación, mediante compra, o mediante lo que sea.
    Se debería escriturar, cambiando las cuotas de participación del inmueble, registrar y darlo de alta en catastro.
    Se debería cambiar el título de constitución en todo caso.

    saltarse u obviar cualquier paso es ilegal, por minusculo que sea la variación.
  12. Lo que se aprende.:)

    Saludos

Compartir esta página