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Suelo urbano consolidado como dotacional privado

Discusión en 'Urbanismo' iniciada por klaus, 01/08/2006.

  1. klaus

    klaus Novel

    He leido que las cesiones de aprovechamiento a la administración en suelo urbano consolidado no están permitidas (tanto que si no recuerdo mal, se anulo un precepto de la ley del pais vasco donde se imponian estas cesiones).

    Pues bien, yo resido en un municipio, en el que su Plan de Ordenación Municipal establece que “Cuando se proponga un uso residencial en áreas consolidadas como industriales o dotacional privado, se exigirá la totalidad de las cesiones correspondientes al uso residencial conforme al art. 31 LOTAU..”

    Me preguntaba las cesiones en suelo urbano consolidado si que están permitidas cuando sea para cambio de uso.

    El supuesto concreto es una parcela de suelo urbano consolidado como dotacional privado (12783m2), que tiene un edificio con protección integral (1000m2) que hay que respetar, pero que se quiere edificar en el resto de parcela.

    He hecho una especie de ficha que no se si estara bien:

    SUPERFICIE DEL SUELO: 12.789 m2 (según catastro)
    CLASIFICACIÓN: URBANO CALIFICACION: DOTACIONAL
    Usos admitidos: comercial, docente, sanitario, cultural, deportivo, religioso, asistencial, hostelería u otros servicios privados en parcela exclusiva.

    TRAMITE para el cambio a residencial: Plan Especial de Reforma Interior
    Art. 2.1.13 POM: en suelo urbano consolidado podrán proponerse operaciones de reforma interior. En este caso, se aplicaran los instrumentos de desarrollo urbanístico y ejecución propios del suelo urbano no consolidado.

    EDIFICABILIDAD BRUTA: 1m2/m2 sobre la superficie de las fincas originales (art. 5.2.5c POM)

    Según el art. 2.1.5 POM, el cómputo de los aprovechamientos globales se realizará a partir de la superficie bruta de las fincas. Así, la edificabilidad coincidirá con la superficie (12.789 m2)

    CESIONES: Según el art. 2.1.13.b POM, cuando se proponga un uso residencial en áreas consolidadas como dotacional privado, se exigirá la totalidad de las cesiones correspondientes al uso residencial, conforme al art. 31 LOTAU.

    Cesiones del art. 31 LOTAU (sin contar el viario):
    - Zonas verdes: 18 m2 suelo por cada 100m2 de edificación (edificabilidad superior a 6000 m2 por hectárea).
    - Otras dotaciones: 20 m2 suelo por cada 100 m2 de edificación.
    - 1 plaza de aparcamiento x cada 100 m2 de techo residencial.

    Dudas (no viene nada de eso en el art. 31):

    - ¿Cesión del 10% del aprovechamiento a la admón.?: La ley estatal establece q para suelo urbano no consolidado se imponen las cesiones del art. 14.2 ley suelo 98 (q establece q hay q ceder el 10% del aprovechamiento), pero el POM dice q en los PERI en suelo urbano consolidado donde se proponga uso residencial, se imponen las cesiones del art. 31 LOTAU (q no habla de cesión del aprovechamiento, solo zonas verdes, otras dotaciones y plazas aparcamiento)

    - ¿Necesidad de hacer VPO?: En unidades de actuación urbanizadora en suelo urbano no consolidado, la edificabilidad destinada a VPO se establecerá en cada caso x la admón. actuante (art. 24.3.a LOTAU).

    - ¿Cesiones a sistemas generales?

    Según el art. 2.1.5 POM, el cómputo de las cesiones con destino a zonas verdes, espacios libres y dotaciones, se realizará a partir de la superficie bruta de las fincas, descontando las parcelas ya ocupadas por edificaciones compatibles con el planeamiento, en la proporción q corresponda a la edificabilidad consolidada.

    Las cesiones destinadas a sistemas generales, cuando existan, podrán compatibilizarse como parte de las cesiones dotacionales cuando así se prevea expresamente en la ficha correspondiente, considerándose cesiones adicionales en caso contrario.

    CALCULOS

    Aunque el edificio que hay que proteger tenga una edificación de 3000 m2 aproximadamente, el art. 5.2.5.c POM, dice que “la edificabilidad bruta destinada a uso residencial no podrá ser superior a 1m2/m2 sobre la superficie de las fincas originales, debiendo destinarse el resto a otros usos”. Así, la edificabilidad que se puede destinar a residencial es de 12.789 m2.

    Las cesiones serian:
    - Para zonas verdes: 18m2/100 de 12.789 m2 = 2302 m2
    - Para otras dotaciones: 20 m2/100 de 12.789 m2 = 2557,8 m2
    - Plazas de aparcamiento: 1/100 de 12.789 m2 = 128

    El total de m2 de cesiones (zonas verdes + dotaciones) = 4860 m2
    El edificio que hay que respetar tendrá unos 1000 m2
    Así, quedarían 6929 m2 (12.789 - 5860) para edificación, viales y lo que se quiera
    Las alturas permitidas son 3 plantas y 10,5 m


    Un saludo y gracias
  2. vorpal

    vorpal VIP

    por lo visto estás en un PERI, que no es un suelo urbano consolidado, sino un "no consolidado".
    Depende de la legislacion autonómica que haya cesiones o no (puede haberlas, no están prohibidas).

    Saludos.
  3. adiaz

    adiaz Junior

    Desde el momento que se varia la calificacion y es necesario un planeamiento de desarrollo ese suelo se convierte en un no consolidado, como bien dice vorpal; y a los efectos habrá que hacer las cesiones correspondientes a ese tipo de desarrollo, tienes que mirar la normativa y aclararte con los rangos de cada una para saber a lo que tenes que ceñirte.
    Pero supongo que no te libras de VPO y del regimen de cesiones de EL, Pkg y Eq.
    Entiendo que si no tienes Sistemas generales adscritos en planeamiento (que no los tienes por lo que dices) no tendrás que preveerlos, pero si las conexiones de los servicios. Visitilla al Ayuntamiento en este sentido no estaría de más.

    un saludo
  4. adiaz

    adiaz Junior

    Con respecto a esto (que me lo he dejao...es muy temprano)

    una cosa son cesiones obligadas por las determinaciones de planeamiento (que son esas cesiones que inciden en la ordenación para preveer unas condiciones de sostenibilidad y dotaciones)
    y otra las cesiones de aprovechamiento (del 10% a la admon) que no inciden en el planeamiento (será el mismo cedas o no, aunque si se negocia con el ayto lo que se cede, pueda hacer variar la ordenacion) y que son inherentes a los derechos que confiere una determinada clasificacion de suelo, en este caso alguna cosa del tipo "el propietario tendra deredcho al 90% del aprovechamiento tipo correspondiente al area de reparto".

    espero haberme explicao bien (y no haberme equivocao...Vorpal, repasame esto por si acaso;)¡¡¡

    un saludo
  5. klaus

    klaus Novel

    Sistemas generales

    Muchas gracias por las respuestas... me voy aclarando.
    La cosa es que estoy empezando y tengo varias dudas, ¿como puedo ver si tengo sistemas generales adscritos al planeamiento? En las alineaciones previstas del municipio, aparece un retranqueo de acera y unos espacio que hay que dar al ayuntamiento al lado de un rio para que hagan una especie de vereda. ¿Son estos?

    Quiero decir, ¿los sistemas generales estos tienen que aparecer en los planos de ordenacion del municipio? o sino, ¿como se pueden saber?

    Un saludo y gracias
  6. Peon-albañil

    Peon-albañil Junior

    Hola!

    Siento matizar con respecto a las versiones anteriores, pero en mi opinión(humilde), creo que ese suelo es urbano consolidado antes, durante y después de la tramitación del PERI, por varias razones:

    -El PERI no está previsto por el planeamiento de rango superior(PG), por lo que es previamente suelo urbano consolidado, condición que no tiene sentido que pierda(sería similar, guardando las distancias, a que un suelo urbano se convirtiese en urbanizable;no tendría sentido). Otra cosa es que ese PERI venga impuesto por el PG para que ese terreno pueda alcanzar la condición de suelo urbano(consolidado) que no es el caso. El Art. 2.1.13 POM, indica que para el PERI que se aplicarán los mismos intrumentos de desarrollo y ejecución que en suelo urbano no consolidado, pero eso no implica que sea o se convierta en suelo urbano no consolidado. La única diferencia es que hay que ejecutar la urbanización interior y por eso se podría entender que no se trata de urbano consolidado.

    -En relación con las VPO, tengo mis dudas de si es o no es necesario hacer previsión, ya que como describe el art. 24.3.a LOTAU, esta prescripción es sólo para unidades de actuación urbanizadora en suelo urbano no consolidado, que sigo opinando que no es tu caso, si bien el art. 2.1.13 POM, indica que se aplicarán para el PERI los mismos intrumentos de desarrollo y ejecución que en suelo urbano no consolidado.

    -En cuanto a los sistemas generales, no conozco la LOTAU ni el POM, pero creo que lo más probable es que no tengas ningún sistema general adscrito ni que tengas que cederlo del ámbito, pues ya parece complicado con las cesiones que tienes, poder edificar 12.789m2 de techo en 3 plantas sobre una o más parcelas que tendrán bastante menos de los 6.929m2, pues el viario interior es una superficie importante a descontar. Normalmente en los planos de ordenación del Plan General aparecen los sistemas generales con una nomenclatura que los relaciona con los sectores o ámbitos a los que se adscribe.

    Como dice adiaz, hay que ir al Ayuntamiento... y someterse a lo que indique(esto lo digo yo...)

    saludos.
  7. klaus

    klaus Novel

    Supongo que la ultima palabra la tendra el ayuntamiento, como decis. El caso es que al ser juez y parte, me imagino hacia que lado tirara...

    La cosa es que dependiendo de si al hacer el PERI se sigue considerando consolidado o no, cambia mucho el tema, ya que:

    - Para suelo urbano consolidado, segun POM: se harian las cesiones del art. 31 lotau.

    - Para suelo urbano consolidado, segun jurisprudencia: no caben cesiones.

    - Para suelo urbano no consolidado, segun POM y LOTAU: cesiones del art. 31 lotau + cesiones generales + 10% de aprovechamiento + posibilidad de VPO.

    Con estas dudas, es como si llegase al ayuntamiento y les dijese: ¿que quereis mucho o poco? :) jeje

    Un saludo y gracias por las respuestas
  8. vorpal

    vorpal VIP

    Un PERI puede perfectamente "desconsolidar" un suelo.
    Ejemplo: suelo urbano consolidado con un uso y determinado (por ejemplo residencial baja densidad, industrial,...) que cambia de uso, y ese uso requiere una REURBANIZACIÓN TOTAL, con nueva delimitación de viales y parcelas, trazados de infraestructuras,... que requeire una nueva equidistribución y urbanizacion.
    Si previamente el suelo había sido transformado por por una actuacion en la que ya se habían realizado cesiones, es posible que el nuevo PERI (o más exactamente la legislación autonómica) exima de nuevas cesiones, pero si se tratara de un suelo que no hubiera realizado cesiones anteriormente, en función de lo que dijera la legislacin urbanísitica autonómica se podría exigir perfectamente una cesión de hasta el 10%.

    Por otra parte, el suelo urbano consolidado no está exento de cesiones, puede ser que por correccion de alineaciones parte de una finca quede afectada. Hay legislaciones autonómicas que obligan a la cesión libre y gratuita de los terrenos afectados por alineaciones, por lo menos hasta un porcentaje dado sobre el total del terreno (en Aragón por ejemplo hasta el 15%). Lo que nadie tiene claro y no hay doctrina pacífica es que si esas cesiones en suelo urbano son cesiones solo de duelo o tambien de aprovechamiento.

    Saludos.
  9. adiaz

    adiaz Junior

    Estoy con Vorpal, las propias determinaciones que puede regular un PERI lo hace propio para este suelo.

    El ejemplo de vorpal es claro;
    algunos casos que conozco son especialmente sangrantes:

    una variacion del trazado de acceso de una autpista obliga a invadir una zona urbana consolidada y esa zona se convierte automaticamente en S.U.N.C. y baja su aprovechamiento porque hay que modificar sustancialmente algunas alineaciones y eso lo convierte en No consolidado (criterio autonomico)

    saludos
  10. klaus

    klaus Novel

    Coste del PERI

    Sabeis mas o menos (simplemente para hacerme una idea aproximada) cuanto podria cobrar y tardar un arquitecto por realizar las determinaciones tecnitas del PERI que habría que realizar para este suelo, suponiendo que salen una 120 viviendas, hay que hacer viales...

    Con estos datos supongo que no se pueda decir, pero es simplemente una aproximacion...

    Un saludo y gracias

    PD.: ¿sabeis donde se puede informar uno de subvenciones para la rehabilitacion de edificios con proteccion integral?

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