1. Este sitio usa cookies. Al continuar usando este sitio, estás aceptando nuestro uso de cookies. Más información.

Tasación de finca rústica

Discusión en 'Valoración de bienes inmuebles' iniciada por javi_titan, 16/06/2009.

  1. javi_titan

    javi_titan Cadete

    Hola a todos, ¿Qué metodo utilizariaís para tasar una finca rústica a efectos de subasta?. Gracias.
     
  2. aparejata-XXI

    aparejata-XXI Júnior

    El metodo de comparacion No, ya que no suelen existir fincas rusticas "comparables" que puedan dar una valoracion optima.
    Yo utilizaria el metodo de rentas, pero para el terreno se usa el metodo residual.
    Acabo de hacer un curso de tasaciones, es decir, si hay alguien que tenga mas conocimientos y no sea adecuado este metodo que lo diga. Estamos aqui para aprender
     
  3. antoni0

    antoni0 Maestro

    RD 2/2008
    Depende de para qué quieras la valoración, pero si quieres que sirva en un pleito,... pues eso.
     
  4. Oxian

    Oxian Novel

    Para tasar una finca rústica el mejor metodo es el de comparación, buscando testigos comparables, es decir localización parecida y con los mismos tipos de cultivos, no puedes comparar por ejemplo campo de naranjos con secano, etc.
    El método de capitalización de rentas también sería valido, pero no te lo recomiendo por ser bastante complejo.
    Un método residual no se puede utilizar en este caso pues solo se puede utilizar para suelos edificables, es posible que aún siendo rústico se pueda edificar si cumple condiciones y parcela mínima según PGOU, pero aún en este caso es más mejor el de comparación.
    No tengo claro que puedas valorar un suelo rústico siendo aparejador o arquitecto, en el caso de tasaciones para mercado hipotecario para valorar fincas o explotaciones rústicas solo la pueden hacer los peritos agricolas o ingenieros agronomos.
    Saludos
     
  5. javi_titan

    javi_titan Cadete

    Gracias por responder a todos. La finalidad de la tasación es por un embargo y va a salir a subasta. Estuve mirando los precios de los cultivos por CCAA y en Asturias, donde está situada la finca, solo sale terrenos rústicos de secano y para pastos, por lo que en caso de querer utilizar el método de capitalización, tendría que poner un ejemplo de cultivo potencial. En cuanto a utilizar el método de comparación, unos peritos lo recomiendan, otros no, y como bien expuso Antonio, felicidades por el libro por cierto , la Ley 2/2008 establece utilizar el de capitalización.
    Sin embargo, algunos peritos utilizan el valor del suelo por hectárea, de cada comunidad, usando unos factores de homegeinización como son la situación, accesos etc.
    En definitiva no tengo nada claro cual utilizar.
    Por cierto, una finca rústica es un bien inmueble, por lo que un profesional que perite bienes inmuebles, lo puede hacer.
     
  6. antoni0

    antoni0 Maestro

    Para un embargo puedes emplear el método que quieras, no está sujeto a procedimiento. Si el propietario no está conforme ya presentara su valoración y saldrá con ella a subasta. Ten en cuenta que no fijas tu el precio, sino el TIPO de subasta. La capitalización SIMPLE de rentas es el método que yo emplearía. Es el mas sencillo y suficiente. No te quedes bajo (70%-80% del valor de mercado), pero no te pases pues entonces tarda mucho el proceso, ya que se adjudica en 2ª-3ª subasta, o en adjudicación libre.
     
  7. OTO1

    OTO1 Cadete

    Pregunto a Antonio. Luego...

    1. ¿Tienes que utilizar el método de comparación para encontrar el valor de mercado y luego hacer filigranas con el método de capitalización apra llegar al 70-80 del valor de mercado?

    2.¿Puedes pegar un link a tu libro?

    Gracias.
     
  8. antoni0

    antoni0 Maestro

    Para qué necesitas el valor de comparación? Se trata de un terreno rústico. Siempre es bueno conocer el valor a que se venden inmuebles semejantes, pero no es imprescindible.

    Buscas la rentabilidad del terreno a través de los cultivos. Como es renta potencial, elige uno rentable que sea posible, busca en la web del ministerio de agricultura las producciones y precios de venta. Calculas los gastos de producción (salarios maquinaria, semillas, impuestos). Buscas las subvenciones posibles. Así obtienes el beneficio neto.

    Alternativamente aplicas un porcentaje de gastos, por ejemplo el 50%, (las medias son muy comunes)

    Capitalizas a la tasa que te indica el RD 2/2008, que la tienes en la web del INE, (capitalización simple: dividiendo el beneficio por la tasa).

    Asegurate de que eres competente.

    Lo del 70-80%, si sabes lo que vale, es una orientación para evitar que la subasta quede desierta, ya que es el TIPO de la subasta, no el valor del terreno. Desde luego, la mejor manera de valorar es saber lo que vale, y luego justificarlo, pero en muchas ocasiones eso es imposible.

    Si no sabes lo que vale, pues calculas su valor por el método que estimes más adecuado, y entonces te olvidas del 70-80%.

    http://www.bubok.com/libros/7871/APUNTES-DE-VALORACIONES-INMOBILIARIAS
     
  9. OTO1

    OTO1 Cadete

    Gracias Antonio por la respuesta, queda claro. Uno aprende con tus post.

    Aunque... Si tienes muestras suficientes (cosa difícil en rústico) es el comparativo el que te va a dar el valor de mercado. El aplicar capitalización de rentas (aunque sean potenciales) si viene impuesto por una norma para expropiaciones o compensaciones, pues habrá que aplicarlo pq es la Ley pero... tb puede pensarse que el imponer ese método es una forma por parte de la Administración de obtener terrenos a más bajo precio que el mercado.

    Vamos no me quiero meter en un berenjenal de si la Ley está bien o mal. Es la Ley y hay que aplicarla pero... que capitalización de rentas sea el método obligado no significa que sea fiable para indicar el mercado.
     
  10. agj

    agj Promesa

    Aunque como bien dice Antonio la valoración con finalidad de embargo no está sujeta a procedimiento específico sí que te dicen que debes calcular el valor de mercado. Es la ECO la que te da los métodos adecuados para calcular el valor de mercado en función del tipo de bien. Así pues le sería de aplicación el método de comparación.
    En cuanto a la posibilidad de obtener comparables de una rústica determinada, seguro que es más fácil obtener seis comparables que podrás homogeneizar que coger la media de la explotación por CCAA, estimar los costes en los que tienes que incurrir (maquinaria, mano de obra...), estimar las subvenciones que podrías obtener, y a todas estas estimaciones, que no son pocas, aplicarle un tipo de actualización X.
    La Ley del Suelo te dice que este es el método a emplear, pero esta Ley no recoge esta finalidad en su ámbito de aplicación, así que yo no me complicaría con tanta suposición que te puede llevar a valores erróneos.
     
  11. anrexp

    anrexp Novel

    hola a todos
    me encuentro realizando una valoracion de una finca
    no tiene fines hipotecarios por lo que no me estoy rigiendo por la norma eco

    mi duda es la siguiente:
    tengo una finca muy cercana de la que conozco su valor de mercado en e/m2, ambas fincas no son similares ya que la que yo valoro tiene una serie de plantaciones y riego, pero estos no se estan usando para obtener frutos (solo de manera particular) por lo que creo que su valor no deberia calcularse por capitalizacion de rentas sino por comparacion. pero como digo, solo tengo una finca "comparable" y no se si eso será suficiente (en viviendas se necesitan al menos 6 testigos comparables)
    otra duda mas, la finca yo la he denominado "agrourbana" ya que se encuentra cercana a urbanizaciones de la zona y su valor es mayor (segun mi punto de vista) por este motivo que por la plantacion que se pueda obtener. a que distancia de una urbanizacion se consideraria agrourbana? segun tengo entendido dice que si es "cercana" pero esta palabra puede tener distintos matices dependiendo de quien realice la valoracion

    alguien puede iluminarme?

    gracias de antemano
     
  12. Rufo

    Rufo Júnior

    El problema del método de comparación es la localización de muestras comparables. En una ciudad, es fácil hacer la valoración de una vivienda, porque hay mercado; pero en una pueblo o aldea pequeño, donde las pocas transmisiones que se producen son por herencia, hay que "inventarse" el valor.

    Pues en suelo rústico, salvo en zonas de interés agrícola donde puede haber mercado consolidado de suelo, es también complicado localizar muestras adecuadas (incluso a veces es complicado encontrar cualquier muestra)
    Si no hay muestras, si no hay mercado de suelo rústico, no puede usarse el método de comparación. En este caso, el método de capitalización es el más adecuado, no para calcular el "valor de mercado" (que no existe), sino para calcular un valor, tal como se solicita.
     
  13. antoni0

    antoni0 Maestro

    Las valoraciones SIEMPRE tienen una finalidad. Si no la dices es difícil opinar.
    agrourbana : Lo que no es de recibo, casi nunca, es valorar expectativas no plasmadas en actos administrativos. .
     
  14. agj

    agj Promesa

    En ningún caso deben valorarse expectativas...
     
  15. arquitrasto

    arquitrasto Veterano

    No se deben valorar expectativas para valores de expropiación.
    El valor de mercado en cambio siempre incluye expectativas.
    Cuidado. Una cosa son valoraciones a efectos de expropiación y otra a efectos hipotecarios o hallar el valor de mercado.

    Actualmente el valor de expropiación de fincas rurales según el RDL 2/2008 asciende a unos 1,5 €/m2 (si es secano). Si es forestal está en unos 0,3 €/m2.
    ¿El valor de mercado es 1,5 €/m2? NO. ROTUNDAMENTE NO. En Mallorca, una finca rústica en la que se pueda construir una vivienda unifamiliar (> 15.000 m2 si no es suelo protegido) puede llegar a costar 30 €/m2.

    Una cosa es el valor de expropiación (1,5 €/m2) y otro el valor de mercado (30 €/m2)
    Por eso, y como dice Antoni0, es IMPORTANTÍSIMO saber la finalidad de la valoración. ¿Para qué es la valoración¿ ¿Para expropiar? entonces uso RDL 2/2008. ¿Valor de mercado? Entonces uso ECO 805/2003. ¿Valor catastral? Entonces valores de las ponencias o RD 1020/1993.

    Otro ejemplo:
    Parcela calificada como espacio libre público.
    ¿Valor de mercado? Pues 0 € ¿Cuánto está dispuesto a pagar una promotora por un solar en el que no puede edificar nada? Pues eso, nada.
    ¿Valor de expropiación? Un cojón. Se valora según RDL 2/2008 en función del aprovechamiento del entorno y el valor de repercusión del uso mayoritario del entorno homogéneo. CASI NADA. El mismo espacio libre público puede valer o 0€/m2suelo (mercado) o 500 €/m2s (valor expropiación). Y si es valor catastral éste asciende al 10% del valor unitario de suelo de la zona de valor.
     

Compartir esta página