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¿Tiene sentido segregar mi finca antes de la reparcelación que genera el PP?

Discusión en 'Urbanismo' iniciada por margarita morales, 08/01/2009.

  1. Se trata de suelo urbano no consolidado, y ya ma habeis dicho:
    http://www.soloarquitectura.com/for...nstruir-en-suelo-urbano-no-consolidado.35337/
    que para construir en él se tendria que primero consolidar el suelo, pero ni el ayuntamiento ni muchos vecinos estan interesados en ello. Y como el alcalde da permiso a construir, y no quiero esperar unos cuantos años más, és lo que voy a hacer.

    Pero... (para obtener dinero) quiero primero vender dos partes de mi propiedad que és muy extensa: Registralmente son 7100 m2, pero catastralmente són 8200 m2. El PGOU establece que las nuevas parcel.las tendrán que tener mínimamente 2500 m2.
    Sé que el tecnico municipal no pondrá pegas en segregar la finca, pero si quiero segregar en tres partes, el Registro sí pondrá pegas porque allí solo figuran 7100 m2.

    ¿Hay algo que podria hacer?
  2. carsanor

    carsanor VIP

    y no hay que ceder viales????
  3. Pues claro que si - eso no sabia hasta ahora pero ya lo he aprendido de todos vosotros. Aqui nadie esta interesado en una Reparcelación por el hecho que muchos (yo no) ya tienen todas sus vallas bien puestas, pensando que tienen lo que figura en el catastro, y por eso no quieren ceder nunca nada.

    El técnico municipal me ha dicho que és muy probable que se me concedan 3 fincas cuando se realizará (en algun futuro lejano) la Reparcelación, porque aunque tengo que ceder de los 8200 m2 que tengo catastralmente, me quedarán tal vez justo lo que necesito (7500 m2) para poder segregar en 3 partes de 2500 m2.

    ¡PERO QUIERO SEGREGAR YA! ¿No será posible?
    ¿La unica opción que tengo ahora mismo, és segregar en solo 2 partes?
    Última edición por un moderador: 08/01/2009
  4. paules

    paules Maestro

    Lo que anteriormente decías en éste enlace que citas es que tu parcela era suelo urbanizable y sin embargo ahora nos dices que ya es urbano no consolidado, ¿ya se ha desarrollado?.

    Creo que deberías aclarar términos, no es lo mismo una clasificación de suelo que otra, pues debes considerar que el suelo urbanizable mientras no sea desarrollado urbanísticamente, sigue siendo suelo rústico y no urbano.

    En ese sentido, para poder hacer la parcelación que pretendes, siempre que sea suelo urbanizable, el ayuntamiento no podrá conceder licencia de segregación, en el supuesto de que las parcelas resultantes no cumplan la superficie mínima de cultivo establecida en Cataluña.
  5. Ayyyyyyy lo siento...
    Me he liado con los terminos, pensaba que 'urbano' y 'urbanizable' eran lo mismo.

    Pues para responderte: no, no se ha desarrollado el suelo, entonces es 'suelo urbanizable no consolidado'.
    Y si te entiendo bien, ¿eso significa que no podré segregar la finca como queria, y que por eso me toca esperar hasta que el suelo sí será urbano?
  6. gálibo

    gálibo Experto

    en realidad tu puedes segregar la finca cuando quieras, otra cosa es que te interese hacer una segregación por tu cuenta antes de que se apruebe el plan parcial y que posteriormente se te vuelva a aplicar otra reparcelación definitiva con la aplicación de las cesiones derivada del desarrollo del plan parcial

    no creo que sea prudente
    Última edición por un moderador: 09/01/2009
  7. carsanor

    carsanor VIP

    gálibo, no estoy seguro de lo que dices, creo que para segregar hace falta cumplir el tamaño de parcela mínima en cada tipo de suelo. Aunque ahora no se que normativa le sería aplicable, si las normativa municipal, autonómica...
  8. pvl

    pvl Junior

    re general

    Vamos por partes:
    1º En suelo urbanizable o en suelo urbano no consolidado que estén sin desarrollar, el Ayuntamiento NO PUEDE LEGALMENTE concederte licencia de segregación (como tampoco de edificación).
    2º Otra cosa es que saltándose la ley lo haga, y al igual que como dices concede licencia de edificación, también conceda licencias de segregación.
    3º En tal caso, si el ayuntamiento te concede la licencia de segregación, lo hace bajo su responsabilidad, y en lo que a tí respecta es una licencia "complemente válida" que te permite registrar (en el Registro de la propiedad) los terrenos resultantes de forma independiente, y que por tanto te facilita la venta en el sentido de que el comprador también podrá inscribirlos a su nombre sin ningún problema.
    4º La licencia de segregación solo la necesitas para acudir al registro de la propiedad, pero sin ella nada te impide vender parte de tu propiedad, salvo las reticencias del posible comprador ante la imposibilidad de registrar esa parte a su nombre.
  9. Ah no lo sabia. Pero claro, ¿qué superficie puedo vender si aún no puedo saber qué exactamente tengo y donde estará? No creo que nadie querá comprar asi.

    Pues jodddd... parece que -aunque tengo una superficie de unos 7-8000 m2 (de qué me sobran un monton), no puedo segregar... y por eso no podré vender... y por eso no podré construir porque me falta pasta.

    Estoy pensando en presionar al Ayuntamiento: En el PGOU figura que el sistema de desarollo és de 'coorporación' - entiendo que significa que -si los propietarios no inician su procedimiento- el ayuntamiento tendrá que hacerlo.

    ¿Seria un idea decir al Ay. que, mientras que no se ha consolidado el suelo, que no aceptaré que continua dando licencias ilegales para construir? ¿O és una actuación imposible de denunciar y por eso no me tomarán en serio?
  10. carsanor

    carsanor VIP

    :D:DCoorporación: sistema de ejecución de planeamiento en que la corporación municipal decide cuando y como se hace:D:D:D

    :D la primera vez que lo oigo, creo que te refieres a "cooperación" que es el sistema en que el ayuntamiento promueve la ejecución de la urbanización, pasando a cada propietario los gastos, etc, etc...
    Con la antigua ley había plazos, ahora no se si hay plazos ni si hay obligación de cumplirlos o penalizaciones por no cumplirlos. Hasta que el ayuntamiento no mueva ficha lo veo mas.
    Habla con ellos a ver si te permiten segregar y actuar del mismo modo que los vecinos, de manera que sea viable la ejecución posterior del paneamiento.
  11. gálibo

    gálibo Experto

    sin embargo pvl no entiendo muy bien esa cautela de la ley (respecto a la segregación, si la entiendo respecto a la edificación)

    si la segregación se produce antes de la cesión, ésta corre a cargo de los nuevos propietarios ( si los hubiere)

    mientras que si la segregación se produce despues de la cesión esta solo corre a cargo del primer propietario

    pero en realidad la cesión es la misma y las parcelas resultantes con sus atributos tambien serían teoricamente iguales ¿o nó? (?¿)

    gracias :)
  12. Ah pues sí :): és cooperación.
    En el PGOU no se establecen plazos.

    Lo que propones, hablar con el ayuntamiento... és imposible. Quién no és amigo del alcalde (y no lo soy) consideran enemigo. Pueblo muy pequeño, ya sabes... És por eso que pensaba en forzar la situación. Si puedo, claro...
  13. paules

    paules Maestro

    El suelo urbanizable puede ser SUD o SUND, nunca urbanizable consolidado.

    Conforme a la ley urbanística catalana, en el PGOU se debe concretar la delimitación de los sectores del SUD y los PP referidos a éstos sectores previamente delimitados por el PGOU, deben formularse en los plazos fijados por el PGOU.

    En consecuencia y si no te confundes al decirnos que el PGOU no indica ningún plazo para la formulación del PP y su desarrollo, tu parcela tiene que ser SUND.

    Y si es SUND, – conforme al artículo 52.2 – éste tipo de suelo mientras no se proceda a su transformación, (urbanización) debe ajustarse al régimen de utilización, goce y disposición, establecido para el suelo NO URBANIZABLE en el artículo 47, una de cuyas determinaciones, entre otras muchas, establece la prohibición de efectuar parcelaciones urbanísticas en ésta clase de suelo.

    Una consideración, ésta población de la que no quieres decirnos el nombre ¿está en el delta del Ebro?. Es que es la única comarca de Cataluña en donde está establecida como unidad mínima de cultivo en regadío, en 7.500 m2. Si no me equivoco.
  14. Entonces es SUND porque en el PGOU no se establecen plazos, me lo ha dicho el tecnico municipal. Los articulos que mencionas paules, ¿de donde són?

    No. La población se llama Mont-ral, un pueblito en la Sierra de Prades en la provincia de Tarragona.
  15. paules

    paules Maestro

    Te hacía esa observación porque en razón al Decreto 169/1983, de 12 de abril, en el resto de los municipios de Cataluña, la superficie mínima de cultivo en regadío es de 15.000 y 10.000 m2., según comarcas, en Mont-ral en concreto es de 10.000 y tu parcela no alcanza esa superficie.
  16. ¡Gracias paules!

    Pues menuda gracia, tener que ver cada dia los miles de m2 que tengo y que ya podrian ser urbanos y valer una pasta, pero en que no ni puedo construir (ni lo podré nunca al ser la unica interesada en desarollar el suelo).

    ¿Entonces no me queda NADA MÁS :eek: que rendirme a esa impotencia?
    Por favor, rápido, traeme el vinooooooooo. :eek:
  17. paules

    paules Maestro

    A título de opinión, creo que te queda una opción, si consigues la adhesión de los propietarios, que en conjunto aportéis mas del 50% del suelo de la actuación urbanística, podríais sacarla adelante.

    Considerando que el sistema aprobado es el de cooperación, instando al ayuntamiento a la formulación del PP de delimitación conforme al artículo 33.4, según el artículo 134.a), podrías formular el proyecto de reparcelación del sector delimitado dentro del plazo de tres meses después de aprobado el PP de delimitación y solicitar su desarrollo por subsectores de forma justificada, al amparo del artículo 91.

    Sin embargo, y en el supuesto de que consigas la complicidad necesaria y suficiente de los propietarios, para la tramitación de ésta documentación, deberíais requerir de la colaboración de técnicos especializados en la materia debido a su complejidad.

    No se que pensarán los técnicos.
  18. Virmon

    Virmon Junior

    Hola este es mi primer post así que un saludo a todos!

    Estoy de acuerdo con pvl, pero se me ocurre que si lo que quieres es vender una parte del terreno y no te salen las cuentas por los metros es tramitar ante el registro de la propiedad un expediente de exceso de cabida para tener los 8.200 m² que necesitas para que resulten tres parcelas.

    Además, en mi comunidad es posible segregar una finca rústica para su venta que es lo que es la finca en estos momentos al no haberse desarrollado el plan parcial que delimita el PGOU, según me ha parecido entender.

    Eso sí, la segregación, que se tiene que hacer y que normalmente exige de licencia de parcelación o declaración de inecesariedad por el Ayuntamiento, y mediante escritura de segragación ante notario, tiene que respetar lo que en mi comunidad se llama la unidad mínima de cultivo.

    Creo que si, además, antes has tramitado el expediente de exceso de cabida, el Ayuntamiento te podrá dar la licencia y así podras segregar, inscribirlo en el registro de la propiedad y vender una parte.
  19. paules

    paules Maestro

    Hola Virmon, bienvenido al foro.

    Lo que pretendo hacer con mis aportaciones es intentar coadyuvar a la solución de las dudas expuestas por Margarita, ojalá entre unos y otros lo consigamos.

    Aún cuando tramite e inscriba un exceso de cabida de su terreno, creo que Margarita, en éstos momentos, no puede segregar su parcela porque hay dos motivos en la legislación catalana que se lo impiden, uno, no alcanzar la superficie mínima de cultivo establecida en 10.000 m2. para regadío, suponiendo que lo sea, y dos, porque en suelo no urbanizable están prohibidas las parcelaciones urbanísticas.

    Ella se confunde al entender que el técnico municipal no le va a poner pegas para la segregación, precisamente le está diciendo todo lo contrario. Le está indicando que será, cuando se haya desarrollado ese SUND y su parcela se haya convertido en suelo urbano, cuando probablemente pueda dividir su parcela en tres partes, si así lo permite lo establecido en el PP respecto a la parcela mínima indivisible.

    Y coincido con PVL, en que puede vender varias partes de su parcela, el problema es que al no poder dividirla y como es obvio, inscribir los compradores su parte como finca independiente, esa parcela tendrá varios propietario proindiviso durante todo el proceso de transformación del suelo en urbano, es decir, deberán aportar en común el terreno para su agrupación con el resto de las fincas, se les adjudicará en común la nueva parcela resultante, ya urbanizada y tendrán que ponerse de acuerdo en la parte edificable que le corresponde a cada proindiviso en esa parcela.

    No se que pensáis, pero yo esto de vender varias partes, no lo haría mientras estuviese cuerdo.

    Un saludo.
  20. Pues aunque se ve que no puedo segregar y por eso no vender y construir (banco no me da otro prestamo) no me voy a rindir.

    Tiene que haber alguna forma de motivar al ayuntamiento, quién tiene bastantes terrenos en su nombre y tendria que ser uno de los más interesados en realizar el Plan Parcial. No me importa que esta dando licencias para construir aunque eso és ilegal, pero mientras que lo esta haciendo, nadie se va a mover nunca. No quiero tener -tal vez durante el resto de mi vida- un terreno indivisible en que podria-pero-no-puedo construir.

    Tal vez aqui no podemos hablar de politica etc., pero si alguién me puede sugerir como motivar al ayuntamiento, POR FAVOR dimelo aqui o en un MP.
    Última edición por un moderador: 15/01/2009

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