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Valor finca rústica según Ley del Suelo

Discusión en 'Valoración de bienes inmuebles' iniciada por onarmai, 23/07/2008.

  1. onarmai

    onarmai Novel

    Tengo que valorar una finca rústica en la que hay árboles frutales y ando un poco perdido.

    De acuerdo con la nueva Ley del suelo 8/2007, los terrenos rústicos deben valorarse por el método de capitalización de renta anual real o potencial. ¿Sabéis dónde puedo obtener la fórmula y qué datos se necesitan para aplicarla?.

    Por lo que leo en la Ley, se aplica el interés de la deuda publica del estado a 3 años en el mercado secundario, que esto lo he sacado del banco de españa, y creo entender que se necesita el valor de lo que rinde la tierra, pero ¿de dónde saco este valor y por cuánto tiempo debe hacerse el cálculo?. Os agradecería mucho una ayudita.

    Gracias
     
  2. antoni0

    antoni0 Maestro

    En la página web de ministerio de agricultura tienes muchos datos de rendimientos medios de loa cultivos. Busca en internet la "norma granada". Asegúrate de que eres competente para hacer valoraciones de cultivos agrarios.
     
  3. Si la percial desemboca en juicio y no eres Perito Agricola tendras problemas de competencias ya que es una explotacion agricola
     
  4. onarmai

    onarmai Novel

    Gracias
    Siempre he valorado las fincas rusticas en función del valor por ha. segun el tipo de cultivo aplicando coeficientes correctores por proximidad a nucleo urbana, facilidad re riego, pendiente, etc... Creo que seguiré haciéndolo así ya que yo no soy perito agricola.
     
  5. Johnson

    Johnson Cadete

    ¿qué finalidad tiene la valoración? ¿es expropiatoria o urbanística?
    ¿está al lado de una núcleo urbano?
     
  6. arquitrasto

    arquitrasto Veterano

    Los arquitectos no somos competentes para valorar fincas rústicas en función de la renta real o potencial. Yo como arquitecto, ¿cómo se lo que produce una plantación de nabos? Además que no lo se, no es nuestra competencia.

    En la ley de expropiación forzosa se indica que el técnico competente para valorar fincas rústicas es un ingeniero agrónomo. Los arquitectos únicamente son competentes para valorar parcelas urbanas. Es decir, parcelas cuyo valor procede de un planeamiento. Valoraciones urbanísticas.

    Artículo 32.
    1. El Jurado Provincial de Expropiación, que se constituirá en cada capital de provincia, estará formado por un Presidente, que lo será el Magistrado que designe el Presidente de la Audiencia correspondiente, y los siguientes cuatro Vocales :

    1. Un Abogado del Estado de la respectiva Delegación del Gobierno en la Comunidad Autónoma.
    2. Un funcionario técnico designado por la Jefatura Provincial o Distrito correspondiente, y que variará según la naturaleza del bien objeto de la expropiación. Este funcionario será un Ingeniero Agrónomo, si se trata de fincas rústicas; un Ingeniero de Caminos, cuando se trate de aprovechamientos hidráulicas y otros bienes propios de su especialidad; un Ingeniero de Montes cuando el principal aprovechamiento de la finca expropiada sea el forestal; un Ingeniero de Minas, en los casos de expropiación de concesiones mineras; un Arquitecto al servicio de la Hacienda cuando la expropiación afecte a fincas urbanas, y un Ingeniero Superior cuando la expropiación recaiga sobre valores mobiliarios. Análogo criterio de especialidad se seguirá cuando se trate de bienes distintos a los enumerados.
    3. Un representante de la Cámara Provincial Agraria, cuando la expropiación se refiera a propiedad rústica, y un representante de la C.N.S. respectiva en los demás casos.Léase de Cámara o Colegio Profesional.
    4. Un Notario de libre designación por el Decano del Colegio Notarial correspondiente.
    2. Se constituirán Jurados de Expropiación en las ciudades de Ceuta y Melilla, de composición análoga a la expresada en los párrafos anteriores, y presididos por el Juez de Primera Instancia de cada una de dichas plazas.
     
  7. Johnson

    Johnson Cadete

    Eso que dices es cierto, Arquitrasto, lo que pasa es que la mayor parte de las fincas "rústicas" tienen otros condicionantes que influyen decisivamente en el valor que no puede valorar un agrónomo, por ejemplo; Avances de Plan, Usos alternativos "urbanos", cercanía a núcleos. No sólo el Plan genera valores urbanos. Sólo por imperativo legal (valoraciones expropiatorias y urbanísticas) utilizaría yo el método de capitalización de rentas agrarias, que conduce a valores sin significación económica alguna. eso si queremos saber lo que vale la finca, claro.
     
  8. fergabal

    fergabal Júnior

    onarmai, tienes que tener en cuenta los años de la plantación.
    A los 20 años la producción empieza a descender y ya no se considera rentable mantener la plantación de manzanos. Tambien tienes que tener en cuenta que hasta el año 3-4 la plantación es improductiva y que la plena producción se alcanza entre los 7 y los 15 años.
     
  9. Tuno

    Tuno Novel

    No es necesario ser Arquitecto o Aparejador (depende para que), me explico:

    Yo soy Perito Tasador Judicial (tengo ahora 4º Derecho, es decir, nada a nivel Oficial) y hago periciales para Juzgados, y en concreto de Rústicas (debe ser que las Entidades de Crédito a nivel de Rústicas en Ejecución, no se complican la vida y el el mandato instan al Juzgado a que nombre a uno de los que estamos en sus Listas).

    Para entidad de Crédito no valen (Tienes que ser una empresa de Tasación debidamente registrada, tener un Arquitecto entre sus "filas", y un capital social de 60.000 € (creo)) o trabajar directamente en la Entidad. Si yo trabajase para un Banco, mis tasaciones si valdrían para este Banco, pero este es otro tema.

    En concreto para Rústicas, te aconsejo que me contrates :D:D:D, en serio, lo hagas por comparación de muestras (en rústicas mi experiencia me dice que los precios se van de madre, mas que en viviendas). Entonces debe usar Capitalización de Rentas, te llevaras la sorpresa (el dueño mejor dicho), de la diferencia que existe entre el Valor de Mercado y el Real (que no contribución, que no te lo aconsejo). Apoyate en el valor del Suelo, comunicaciones, acequias, regadio, cultivos y muy importante, el Arquitecto Municipal que son personas que saben "un huevo" de las poblaciones que llevan.

    NUNCA hagas caso de: "Es que aqui se puede construir un chalet" "Es que aqui se pueden obtener subvenciones" "Es que, es que, es que ....)

    Editado por el webmaster:
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  10. Tuno

    Tuno Novel

    Por cierto @arquitrasto, para expropiaciones los pertios Judiciales si pueden trabar en/para Ayuntamientos, te lo digo por experiencia. Buscare, si me acuerdo, la Normativa Municipal al respecto y la Ley sobre la que desarrolla estas competencias Locales. Me da la sensacion que de lo que tu hablas es para asuntos de Comunidad o de Diputacion¿?¿?¿?
     
  11. Trasgo

    Trasgo Experto

    Tuno,
    1.- Necesitas ser ingeniero tecnico o superior agricola para realizar esa valoración (no le des más vueltas no estás profesionalmente capacitado).
    2.-La ley del suelo dice que el suelo rústico se valora conforme a los criterios .... como suelo en producción agricola en el entorno (sin más consideraciones o especualaciones, no está permitido valorarlo en función de su posible recalificación, actualmente).
    3.- Sabes calcular la producción del suelo en patatas, coles, trigo, maiz, arroz, etc... es el metodo que se debe emplear para realizar esta valoración.
    4.- Para ser "perito" entiendo que debes disponer de una titulación y una experiencia profesional ... (no comento nada, ya lo has dicho todo).
     
  12. Trasgo

    Trasgo Experto

    Y Tuno, por favor, mira la fecha de las consultas Please
     
  13. Tuno

    Tuno Novel

    1.- PERITOS (Art. 335, 340, 638 LEC) Como he dicho, depende para que sea la peritación. La prueba la tienes en que yo lo hago para los Juzgados.

    En el caso de las Valoraciones inmobiliarias (art 3 de la Ley 10/2003 establece que las actividades enumeradas en el Art. 1 del Decreto 3248/1969 de 4 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Colegios API, podran ser ejercitadas por:

    b) Personas físicas y jurídicas, sin titulo ninguno, ni pertenencia a olegio profesional, sin perjuicio de razones de protección a los consumidores

    d) Evacuar las consultas y dictámenes que le sean solicitados sobre el valor de venta, cesión o traspaso de los bienes inmuebles a quese refieren los tres apartados anteriores.

    Tienes razon que no vale para todo (lo he dicho en el otro Post, y te remito a lo que no vale RD 775/1997 - Sociedades de Tasación.

    2.- Por supuesto, Ley 6/1998 de 13 de abril de suelo Art. 26 y la ECO 805/2003 en los artículos que hablan de las formas de valoración.

    Por mi experiencia te digo que por comparacion y homogeneizacion de valores en rústicos es imposible, todos lo venden como futuras urbanizaciones, o chalet, o de todo ... se suele usar capitalizacion de rentas y te contesto el punto 3. Te contaria de todo, valoraciones de 3 €/m e intentar venderlo en 200 €/m. (asi pasa, mas de 5 años en venta y sigue ...)

    3.- Tienes unas estadisticas fabulosas en Ministerio Agricultura (M. rural), Baremos del Registro de la Propiedad, estad. de Cánones por tierra, cultivo, etc ..... y sobre todo reales, que tu vecino te venda el L de vino a 6 euros por que dice que es muy bueno, no vincula que ese sea su precio real. Si quieres te paso los Link

    4.- Te remito a lo anterior.

    Lo de las fechas, ..... Ah, que son de septiembre, te refieres a que son consultas antiguas, supongo. Bueno, si entra alguien mas, que le sirva de referencia.

    Un atento saludo y a tu disposicion para lo que quieras
     
  14. Trasgo

    Trasgo Experto

    Una lógica aplastante tuno, te agradezco los comentarios, muy bien fundamentados legalmente, pero confirmo mi opinión, y si quieres que te lo diga de de otra forma ... "si necesito un médico no voy al despacho del abogado"
     
  15. Tuno

    Tuno Novel

    Gracias a ti, y un consejo ... mejor lejos de abogados y médicos :D:D:D
     

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