Abrir lucernario en tejado en un caso especial

Hola a todos, soy nuevo en el foro y aun ando un poco descolocado como para saber si esta cuestion tendria que plantearla en el foro de normativa o en el de construccion....

El caso es que estoy dispuesto a comprar las 2 ultimas plantas de un inmueble que construyó un familiar en los años 80, y queria ver la posibilidad convertirlo en un duplex e intentar ganar luz y ventilacion en la ultima planta de alguna manera. (el edificio tiene forma de tubo y solo tiene ventanas en los extremos).

El edificio para que os hagais una idea, se trata de una reedificacion de los años 80, dentro del casco antiguo (y protegido) de la ciudad. Se mantubo la antiquisima fachada de ladrillo y se rehizo todo de nuevo utilizando vigas de hierro, por lo que la estructura, aunque ya algo antigua, no deberia estar demasiado mal.

Se trata de un edificio de 3 alturas + la que está a pie de calle. La planta del edificio tiene forma rectangular con unos 17 metros de largo y 4,5 de ancho. Un extremo da a la calle principal con grandes ventanas y el otro a un solar sin edificar al que tiene hechas unas tolerancias un tanto "¿alegales?" porque tienen el tamaño de una ventana (el caso es que estas 2 ultimas plantas del edificio nunca se llegaron a habitar, asi que tampoco ha habido quejas de ningun tipo; aunque si bien es cierto, el solar de la parte de atras lleva un tiempo similar sin que se haya edificado en el).

A esta situacion hay que añadirle que el edificio cuando se construyó se registró correctamente en el registro de la propiedad, pero no en el catastro urbanistico de la ciudad. En este aparece como que solo tiene 2 plantas y no 3; siendo ademas su calificacion de "LOCAL", pese a que el acondicionamiento de epoca que se hizo en la construccion muestra claramente que es una vivienda (tiene su cocina alicatada de epoca y todo).

El caso es que yo me planteaba la posiblidad de aprovechar para intentar regularizar esta situacion de la cual nadie sabe nada desde que se construyó... y abrir algun tipo de "terraza", solarium, lucernario, velux grande... o lo que se pueda... con el fin de intentar ganar luz en los espacios interiores del ultimo piso. ¿Es posible regularizar una obra semejante? ¿de forma legal pidiendo permiso solo a la comunidad? ¿si el ayuntamiento dificilmente fuera a darme permiso para ello, podria abrir un lucernario sin llamar mucho la atencion y tratarlo de regularizar a posteriori como si eso formara parte de la construccion original?.

Como ultimos puntos a comentar decir que el edificio se encuentra en el "casco historico" de la ciudad pero en la parte alta del mismo, siendo dificil visualizar claramente su tejado desde la mayoria de los puntos de esta. El tejado es de cubierta inclinada de tejas y tengo en mi posesion las escrituras de la division horizontal que se hizo en "aquella epoca" cuando se construyó el bloque, y si lo comprara tendria aproximadamente el 50-52% de participacion en la comunidad de vecinos.

Gracias
 

Greg58

Oro
1.- En primer lugar deberias ir a tu ayuntamiento e informarte de la situacion urbanistica de tu inmueble, comprobando si lo edificado esta o no fuera de ordenacion.
2.- Las ventanas que tienes a fachada supongo que no tendran problemas urbanisticos pero las que te dan a la parte posterior por lo que expones en tu post parece que recaen directamente al solar colindante, ! ojo con esto!, si es asi, el codigo civil exige una distancia minima de 2 m para luces rectas, y aunque esa obra sea antigua, si las ventanas estan abiertas en pared propia no existe servidumbre, por ello el vecino las podria tapar cuando edificase en su solar.
3.- El abrir terraza, solarium u otra cosa parecida sin licencia entraña un riesgo y eso eres tu quien lo vas a asumir.
4.- Dado la complejidad del asunto te recomiendo que te busques un tecnico en tu zona que te asesore y te aconseje las medidas a tomar incluso si es recomendable o no el que compres esa propiedad.
Un saludo
 
Gracias por tu rapided, Greg58. El caso es que con el ultimo Plan de Ordenacion Urbana de mi localidad en mano, el solar de al lado solo puede construir 2 alturas... por tanto yo creo que no me llegarian a tapiar la tolerancia del ultimo piso en caso de que me construyeran al lado.

Lo de ir al ayuntamiento a preguntar sobre la situacion del inmueble lo tenia pensado hacer pero de cara a regularizar ya la situacion final que decida. El caso es que no queria "hacer saltar la liebre" sobre este tema si es posible hacer alguna modificacion de ventanas y ventilacion en el tejado de cara a regularizarla. No se si es una falsa creencia, pero tenia entendido que las "alegalidades" a los 20 años prescriben y se convierten en "legal".

En cuanto a lo de abrir una terraza o algo en el tejado... bueno, a ver no tengo nada pensado claramente, pero lo que si que queria es sacar entre 3 ó 4 habitaciones que pudieran tener luz y ventilacion directa. Sino, la verdad es que no tendria logica comprar ese inmueble para ningun otro uso que no fuera trastero. Por eso me planteaba las diferentes posibilidades; desde varias aperturas tipo velux (una en cada estancia), hasta una unica apertura algo mas grande que hiciera de solarium para 2 de las habitaciones. Pero claro, no se a que "orden del dia" están este tipo de obras, y si es posible llevarlas a cabo de forma legal teniendo en cuenta que ostentaria algo mas de la mitad de la cuota de comunidad.

Muchas gracias
 

sparus

Diamante
Coincidiendo con greg58, lo primero que tienes que hacer antes de nada es ir al ayuntamiento a ver la situación legal del inmueble y averiguar qué tipo de obras están autorizadas. Sin eso, el resto son especulaciones. No te preocupes porque te vayan a abrir un expediente por preguntar, eso no pasa.
 
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