Aclaración sobre presupuesto de un contratista

[Fraile]

Hola a todos,

He recibido el presupuesto de un contratista. Aparte del precio, indica un montón de comentarios y unas condiciones generales. Su idea es que el propio presupuesto sirva de contrato, lo cual no voy a aceptar ni de coña (el muy jeta solo indica lo que le conviene, no indica ni el plazo de la obra).

El caso es que ha indicado una frase que me gustaría consultaros por curiosidad, ya que no sé lo que significa:

“nos dirigimos a ustedes para presupuestarle los trabajos de acuerdo con el proyecto redactado por el arquitecto xxxxxxxxxxxx, valorando las partidas y mediciones de dicho proyecto a cinta corrida, siguiendo las indicaciones de los materiales del proyecto”.

¿Significa esto que el menda quiere emitir sus certificaciones después de tomar medidas a lo realmente construido?

Ya os digo que no tiene nada que hacer, pero me gustaría aclararlo.

Saludos

 

[EUTECTOIDE]

Si, mide lo realmente ejecutado en obra y a cinta corrida significa sin descontar huecos. Esto es habitual, ya que si se descuentan huecos, se cobrarían las mochetas, los cargaderos de dinteles de puertas y ventanas, etc...

 

[vile]

Es normal que cobre por lo realmente ejecutado ... no por la medición de proyecto porque ésta a veces sobre variaciones ...

Deberías fijarte más en los precios unitarios de las partidas a la hora de comparar que en la cantidad total ...

Si te ha entregado el proyecto completo valorado me parece que tampoco esta tan mal no??

Simplemente yo le pediría evidentemente que fijara un plazo ... pero si está todo definido en el proyecto no hay mejor contrato ...

 

[Nibelungo]

Hola,

si, hay que medir después, nadie te lo va a dar cerrado pq no se descartan errores o inexactitudes de medición del arquitecto ni los extras que suelen venir.

No pasa nada, como te ha dicho vile lo realmente importante es tener fijado el precio unitario y que se ajuste a el sin variaciones raras (que siha subido el material y esas cosas). Si la obra se contrata ha de mantener los precios. No aceptes ni un 3% (a veces piden) pq eso al final es una pasta gansa, pq lo aplican a todo.

Para ir sobre seguro lo mejor es tener un contrato en condiciones. Hay por aquí varios hilos al respecto, muy importante es que quede bien claro cuando se puede resolver. para eso la clausula que ví aquí hace poco de que si la DF piensa que le tio no va a estar en plazo y tal...es muy buena y otras análogas son muy necesarias pq nunca se sabe.

Intenta construirte un contrato con las aportaciones que hay por aquí + los modelos que encuentres. Dormirás algo mas tranquilo (no mucho).

Saludos,
Alex

 

[Fraile]

Pues yo creo que no es tan raro que se trabaje sobre un precio cerrado sin posibilidad de modificación por diferencias de medición entre proyecto y ejecución. Yo al menos voy a intentar cerrarlo así. Tengo un proyecto muy definido y no debe haber problemas.

Lo que haré es incluir en el contrato precios unitarios para elementos susceptibles de cambios (carpintería, sanitarios, etc..). Nada más. El resto precio cerrado.

Nibelungo, lo que dices sobre las clausulas del contrato ya lo hice. Me ayudé de lo indicado en otros post. Lo reproduzco aquí por si le puede interesar a alguien y así se ahorra la búsqueda:


Son causas de resolución del contrato por ambas partes contratantes:

· Los incumplimientos por cada una de las partes de las obligaciones pactadas en este contrato y que le sean imputables.
· La extinción de la personalidad jurídica de alguna de las partes.
· La quiebra o suspensión de pago de alguna de las partes.
· Por mutuo acuerdo.

Serán además causas de resolución del contrato por la Propiedad:

· La falta de aportación por la Constructora del personal, equipo, maquinaria o instalaciones cuando de ello pueda derivarse, a juicio de la Dirección Facultativa de la Obra, un desarrollo deficiente de los trabajos o resulte imposible su ejecución en los plazos previstos.
· La suspensión dolosa o negligente, temporal o definitiva, de los trabajos por la Constructora sin orden de la Dirección Facultativa de la Obra, o sin haberse producido causa de fuerza mayor.
· La existencia de defectos graves en la ejecución de los trabajos.
· El retraso reiterado en la terminación de cada fase del plan de obra, cuando ello ponga en riesgo, a juicio de la Dirección Facultativa de la Obra, la terminación de la totalidad de la obra en el plazo pactado.
· El incumplimiento de la constructora en sus obligaciones frente a terceros.
· El incumplimiento reiterado de las instrucciones dadas por la Dirección Facultativa de la Obra a la Constructora.
· Incumplimiento por parte de la Constructora de lo estipulado en el presente documento en lo concerniente a subcontratación, y en especial a la subrogación de todo o parte del trabajo contratado a un tercero sin el conocimiento y expresa autorización de la Propiedad.
· Incumplimiento de las obligaciones contraídas en materia de Seguridad y Salud Laboral.

La parte que inste la resolución del contrato pondrá en conocimiento de la otra su voluntad resolutoria y la causa invocada, todo ello por escrito. A partir de ese momento, se procederá a la Certificación por parte del Director de la Ejecución de la Obra de los trabajos correctamente ejecutados antes de transcurridos treinta (30) días desde la fecha de emisión de aquella resolución, a fin de efectuar la correspondiente liquidación. Transcurrido ese plazo y liquidados los trabajos, el contrato quedará resuelto.

 

[vile]

Ok ... si tu proyecto está bien definido todo irá perfecto para todos ... si hay algún error todo irá de maravilla para el constructor ...

 

[Fraile]

Si hay algún error en el proyecto el contratista tendrá que asumirlo.

Ojo! si en alguna partida se ahorra dinero yo no se lo voy a pedir.

Yo me dedico a hacer ofertas de proyectos llave en mano y a mí todo el mundo me pide compromiso de precio cerrado. Y te aseguro que son proyectos más complejos que hacer una unifamiliar....

Saludos.

 

[EL_INUTIL_©]

Si el contratista te hace un presupuesto cerrado PARA UNA UNIFAMILIAR sobre el proyecto es para darte un premio, eso hoy en dia no lo hace nadie, puesto que supone una infraestructura tremenda para estudiar el proyecto de un arquitecto y como hay mucho curro no entenderas que van a perder tiempo, cuando hoy lo que sobra es trabajo.

Aqui se hacen viviendas llave en mano, pero donde todo el estudio del proyecto, incluso licencia, etc... sale de la constructora-promotora, no tienen que darte medicion solo la oferta del llave en mano. Como comprenderas cuando ellos miden el proyecto no se van a pillar los dedos nada, nada.

El concepto como ves es totalmente distinto ... yo tengo ahora mismo una obra grande precio cerrado, salvo toda la parte de cimentacion bajo rasante, porque ni aun existiendo estudio geotécnico se fian, se pueden pillar mucho los dedos.

Se pidio lo siguiente .... presupuesten las mediciones .... una vez elegidas las 3 contratas que mas interesaban .... bueno para que vamos a decir tonterias, las 3 mas baratas ..... se le pidio en una semana un precio cerrado habiendo hecho ellos antes la oferta y lo que hicieron fue aplicar un porcentaje ... mas o menos 15-20% sobre precios iniciales. Y ya te digo de antemano que ha sido un error de la empresa promotora, porque el proyecto esta bastante detallado por mi parte y mejor medido por parte del aparejador.

Por cierto en el contrato a precio cerrado esta claramente especificado que NO SE ADMITE NINGUNA MODIFICACION SOBRE EL PROYECTO EXISTENTE. Es decir si falta un enchufe NO SE PONE .... coeficiente de paso que se llama 35% sobre precio existente .... casi nada.

Igualmente precio cerrado para ti significa que no puedes modificar ABSOLUTAMENTE NADA de tu proyecto, vamos ni la posicion de un enchufe.

 

[EL_INUTIL_©]

Si hay algún error en el proyecto el contratista tendrá que asumirlo

El podrá asumir errores de medicion, pero si en el proyecto, por decir una chorrada, no viene la toma a tierra de la estructura, el no la hará.

 

[castuera]

Si encuentras a alguien que te lo acepte así y por un precio que te encaje, perfecto.
Yo también lo intenté pero el precio que me daban en ese caso era impresionante, justo el doble del presupuesto que acepté con medición "abierta" y no me arrepiento, es un ten con ten, algunas partidas suben pero otras bajan e incluso, a veces, no se ejecutan porque se van modificando en obra.
Suerte y ya nos irás contando en que acaba la cosa.

 

[Fraile]

Por cierto en el contrato a precio cerrado esta claramente especificado que NO SE ADMITE NINGUNA MODIFICACION SOBRE EL PROYECTO EXISTENTE. Es decir si falta un enchufe NO SE PONE .... coeficiente de paso que se llama 35% sobre precio existente .... casi nada.

Igualmente precio cerrado para ti significa que no puedes modificar ABSOLUTAMENTE NADA de tu proyecto, vamos ni la posicion de un enchufe.

Según lo entiendo yo, lo que no se puede modificar es el precio. Está claro que no podré exigir más enchufes que lo que figuran en el proyecto, pero para eso ya revisé la instalación eléctrica que me propuso el arquitecto antes de visar el proyecto.

De todas formas, entiendo que ese "enchufe extra" tampoco te lo van a regalar con una medición abierta.

Lo que no quiero es que la obra me cueste por ejemplo un 5% o un 10% más solo porque el arquitecto ha hecho mal la medición, porque igual tengo problemas para conseguir ese dinero extra.

Seguro que habrá cosas que no vengan en el proyecto y tenga que poner, y que el constructor aprovechará para subirse a la parra, pero la incertidumbre en el precio final será mucho menor.

Lo tengo apalabrado con un contratista para hacerlo con precio cerrado. El presupuesto que me ha pasado es más que razonable (inferior a otro que me lo hacía a medición abierta). Espero que no haya problemas a la hora de firmar el contrato.

Si la costumbre es la medición abierta será por la posición de fuerza de los contratistas, no porque sea lo más conveniente para todas las partes en todos los casos.

En todo caso se agradecen vuestros comentarios, como siempre.

Saludos.

 

[EL_INUTIL_©]

Si la costumbre es la medición abierta será por la posición de fuerza de los contratistas, no porque sea lo más conveniente para todas las partes en todos los casos.

Sin lugar a dudas es siempre la mas favorable para la propiedad, y tu estas mezclando cosas, una cosa es que se mantengan los precios y otra cosa es que si hace falta por ejemplo impermeabilizar la cubierta y NO VIENE MEDIDO Y NO VIENE RECOGIDO EN PLANOS, MEMORIA, ETC, simplemente el contratista en un contrato a precio cerrado NO LA PONE o piensas que el contratista te va a regalar una lamina asfaltica que no viene en proyecto.

Lo unico que te cubre el precio cerrado es que si no viene en medicion, pero si en planos "se la come" por ser documento integro, pero lo que no venga recogido no se pone.

Un contratista que de verdad se estudie una obra a precio cerrado significa mucho tiempo para hacer un estudio completo de la obra, hacerse sus propias mediciones para detectar las faltas entre proyecto, memoria y medicion o las posibles incongruencias, en general lo que hacen para cubrirse esas faltas es hacer una prevision de que puede no estar medido pero si en planos o en memoria, y aplicar un porcentaje.

Un precio en obra es fijo desde el inicio hasta el final a menos que se tenga pactada la revision de precios, cosas inhabitual salvo en obra oficial Y/O temas muy raros (El fuerte incremento del acero de hace unos años, casi todos querian subir precio pactado, cosa que nadie acepto en general), esta circunstancia te permite pagar lo que se ha hecho y no pagar lo que no se ha hecho.

 

[Nibelungo]

Hola,

hombre, supongo que Fraile tendrá claro que si hay un olvido por parte del arquitecto hay que aumentarlo al precio cerrado ese.

Pero que quieres que te diga, yo veo complicado que alguien lo cierre definitivo dando por buenas las mediciones aportadas.

En mi obra en concreto ni se me ha pasado por la cabeza en intentar cerrarlo, pq es casi como un cuerpo vivo, hay mil detalles que van a ir surgiendo (o desaparaciendo) durante la obra y prefiero no estar discutiendo. Pido presupuesto del cambio y si me cuadra se hace y si no, pues nada.

Perdona Fraile, no recordaba que eras tú el del contrato.

Saludos,
Alex

 

[EL_INUTIL_©]

Pero que quieres que te diga, yo veo complicado que alguien lo cierre definitivo dando por buenas las mediciones aportadas.

Es lo que intentaba explicar, para hacer precio cerrado, serio por supuesto, hay que MEDIR otra vez todo el proyecto, desde 0 y eso para una vivienda no lo hace nadie, cualquier oferta que te hagan estara hecha a ojo de buen cubero, y siempre seria mejorable con una medicion abierta (que no precio, ojo ... los precios son fijos).

 

[Fraile]

Entiendo lo que dices Inu. Lo que pasa es que ya he hablado lo del precio cerrado con un contratista y parece que lo va a aceptar. No me va a dar precios desglosados y está claro que intentará clavármela cada vez que haya un extra, pero de verdad, entre todo lo que dice la medición y todo lo que se indica en los planos creo que hay muy poca posibilidad de que falte algo.

Como ya dije, lo que vamos a fijar son precios unitarios para acabados principalmente (solados, tarimas, sanitarios, etc...), por si quiero variar la calidad de los mismos durante la ejecución.

Bueno, ya os contaré de todas formas cómo queda el tema.

Saludos

 

[madriless]

Muy interesante el tema.

Según lo estaba leyendo me ha surgido una duda que ha medio planteado Fraile al final, y es el tema de los acabados.

Si para el caso de precio por mediciones se ofertan unas calidades a precio mas bajo que el de mercado, si en el momento de su ejecución se desea sustituir por unos materiales diferentes, cosa habitual, aqui ya tengo un incremento seguro para calidades similares. Y por acabados se puede perder un pico ¿no?. ¿Como se puede controlar esto?

Saludos

 

[arckko7]

...
Si para el caso de precio por mediciones se ofertan unas calidades a precio mas bajo que el de mercado, si en el momento de su ejecución se desea sustituir por unos materiales diferentes, cosa habitual, aqui ya tengo un incremento seguro para calidades similares. Y por acabados se puede perder un pico ¿no?. ¿Como se puede controlar esto?
...

No haciendo cambios sobre el precio cerrado !!! , ,

 

[EL_INUTIL_©]

Fraile francamente estas mezclando cosas .... espero que tengas suerte pero te puedo garantizar que no conozco ninguna obra en la que a precio cerrado, para empezar haya sido cerrado, que al final no se la claven dos veces a la propiedad y ojo, aqui la direccion no puede hacer nada, si pides un cambio el contratista pedira lo que le de la gana, y tienes dos opciones o lo aceptas aunque te robe o no lo hace. Bueno mejor ni contarte que pasara si ejecuta algo porque se lo digais y no este especificado en el proyecto .... eso se llama dos veronicas, entrar al caballo un par de veces, tres pares de banderillas en todo lo alto, cuatro muletazos y rodar sin puntilla. Piensa que en cuanto descubra que se la has colado una vez (eso es lo que se deduce) o dos, el con solo una recupera y gana mas de lo que perdio en el primer viaje.

Que no falta nada? Estas dispuesto a no hacer ningun cambio .... pero ni d posicion, empecemos porque tendras la cocina perfectamente diseñada, para tener el desagüe en su sito ... a precio cerrado de verdad se pone donde viene en plano, lo quieres mover.. a si,,,,, pues paga.

De que te sirve precio unitario de sanitarios, solerias ... si quieres precio cerrado?

Creo que mezclas las cosas y aun esperando que te salga bien, sinceramente con ese planteamiento lo dudo, el cuanto el contratista pierda dinero te la lia en la obra.

En fin, con esto ya lo dejo, suerte compañero, que creo te hara falta.

 

[MARIANO]

De que te sirve precio unitario de sanitarios, solerias ... si quieres precio cerrado?

A veces consigues un precio semicerrado . Cierras el precio sobre rasante (bajo rasante como bien has dicho nadie se pilla los dedos). Luego metes la clausula de que es cerrado salvo variación de la cantidad ejecutada de las partidas presupuestadas. Indicas que si varia la medición +/- un 5% (cantidad aceptable para un unifamiliar) se mide y se cobra lo ejecutado; el resto lo asumen las partes. Así todos más o menos contentos.
Pd.: La DF especifica que si le toca medir cobra a 50€/h y no hay problema.

Saludos.

 

[Fraile]

He estado hablando con mi arquitecto y me da la razón en todo.

en cuanto descubra que se la has colado una vez (eso es lo que se deduce)

Inu, no le estoy colando nada a nadie. Solo trato de contratar a una empresa para la ejecución de unos trabajos por un precio que nos interesa a los dos.

Que no falta nada? Estas dispuesto a no hacer ningun cambio .... pero ni d posicion, empecemos porque tendras la cocina perfectamente diseñada, para tener el desagüe en su sito ... a precio cerrado de verdad se pone donde viene en plano, lo quieres mover.. a si,,,,, pues paga.

¿Quién ha dicho que no se puede cambiar la disposición de los elementos? Mientras no se aumenten distancias, superficies o volúmenes... Como me dijo una vez a mí un cliente: "eso corresponde al avance natural de la obra". De nuevo aquí me da la razón mi arquitecto, y además dice que me ampara el pliego de condiciones del proyecto (no me tenido ocasión de leerlo completo).

No veo la ventaja de la medición abierta, más que para el contratista, que así nunca se pilla los dedos claro. Además, siempre intentará certificar más metros de los que realmente se ponen (de nuevo me da la razón mi arquitecto). ¿Va a estar el aparejador midiendo todas las unidades de obra? Me parece que esto nunca se llega a hacer.

Bueno, espero que nuestro desencuentro de opinión no suponga mal rollito. Me habeis hecho dudar mucho y darle mil vueltas al tema. Gracias por la ayuda. De momento mantengo mi postura. Espero que el contratista no me ponga pegas para firmarlo.

Saludos.