Aclaraciones plan parcial

fancine

Novel
Buenas, es la primera vez que entro aqui y he visto que en este foro hay gente con muchos conocimientos sobre urbanismo, así que me gustaría me aclararais algunas dudas que tengo sobre una finca que tengo en propiedad y que recientemente se ha recalificado de rustica a urbanizable.

La finca tiene 11.000 metros y se que en ella se pueden hacer 13 parcelas aunque para ello hay que desarrollar la urbanización.

La unidad principal tiene 90.000 metros pero es subdibilible en 30.000 que se pueden desarrollar independientemente, nosotros junto con otra familia podemos controlar unos 20.000 metros con lo que podriamos llevar adelante la subdivisión pues tendriamos más del 60 % de los 30.000 exijidos.

Mis preguntas:

Para hacer la parcelación deberiamos de contar con una cantidad de dinero muy grande para hacer frente a los costes de urbanización pero por algún sitio he oido que tenemos otra opción y esta es el hacer la parcelación teorica es decir encargar a un arquitecto el plan de urbanización, presentarlo en el aytmo. aunque en principio no se parcele.

Mi pregunta es si esto es cierto y por otro lado si las parcelas resultantes se podrian vender sin ser obligatorio realizar las obras antes.

Espero vuestras noticias que agradezco de antemano.

Saludos.

Fan.
 

vorpal

VIP
Para poder edificar en un suelo es necesario ir "subiendo escalones" hasta alcanzar la categoría de "solar". Cuantos más escalones subas, mas dinero irás gastando, pero tambien más valor adquiere tu terreno.

El primer paso (que es el que cuesta más) es la reclasificación de no urbanizable a urbanizable, y ese ya está hecho.

Despues viene el desarrollo. si tienes mayoria en tu sector o ámbito de gestión, puedes iniciar con cierta facilidad el proceso. Lo primero sería buscar un equipo técnico cualificado para que te redactara un Plan Parcial.

Las obras llegan en fases (o "peldaños") posteriores, con el proyecto de urbanización. en esta fase es donde está el coste mayor.

Los terrenos los puedes vender en cualquier momento, pero el precio variará (ascenderá) a medida que vayas completando etapas del proceso.

Saludos.
 

fancine

Novel
@vorpal, Gracias por la explicación pero hay algo que no me queda claro del todo y es esto. Si yo puedo vender parcelas sueltas solamente haciendo la parcelación teórica es decir presentando un proyecto de parcelación en el ayuntamiento pero sin llevarlo a efecto esto es, sin hacer viales, aceras etc.

Por otro lado quisiera que alguien me explicara que ocurre cuando alguno de los otros propietarios de la posible subdivisión no esta interesado en parcelar, tengo entendido que al tener más del 60 % puedo obligar al resto pero no se si esto en la practica es viable o da muchos problemas administrativos, judiciales etc.

Saludos y repito lo de las gracias puesto que hay muchas cosas en este mundillo que aún se me escapan y veo que en este foro se tratan todos estos temas con mucha seriedad.
 

vorpal

VIP
Si, eso se llama proyecto de reparcelación. Dividies en parcelas ajustadas al planeamiento y a cada una se le asigna una parte proporcional de beneficios (edificabilidad) y cargas de urbanización. Eso si, conviene que haya un proyecto de urbanizacion unitario (el de las obras que deben llevarse a cabo), es más, en algunas CC.AA. como Cataluña es obligatorio presentar el proyecto de urbanizacion antes del de reparcelacion para poder cuantificar de forma precisa los gastos y poder repartirlos, de forma que la carga que se asigne a cada parcela sea lo más real posible.

Si tienes la mayoría y alguien en minoría no está de acuerdo contigo, podrá interponer las acciones legales que considere oportuno durante la tramitacion del expediente, normalmente suelen ser alegaciones y recursos. Si tu proceder es legal, justo y equitativo no hay nada que temer puesto que tales recursos no suelen prosperar. A veces la "mosca cojonera" lo único que tiene ganas de incordiar y paralizar o retrasar el expediente. En ese caso nunca está de más pedir algun depósito, aval o fianza al individuo en cuestion para una posible reclamacion ulterior por daños.

Saludos.
 
Tengo pocos conocimientos de urbanismo, asi que tampoco me hagas mucho caso que seguro que hay gente que sabe mas.

Pero veo en tu planteamiento un error puesto que la unidad son 90.000m², luego habra que controlar el 60% de esos 90% para poder subdivir, ya que es posible subdividir en 30.000, pero el 60% de 30.000 no controla la unidad. Es decir los 70.000 m² que no controlais se pueden perfectamente negar a la subdivision.
 

fancine

Novel
Hay alguien que nos pueda confirmar lo que dice "El inutil":) . Yo tenía entendido que si podía obligar al resto de la subdivisión al presentar plan parcial de reparcelación, creo que este extremo se pregunto al aytmo. en cuestión y eso dijeron es decir con el 60 % de los 30.000 sería suficiente. ¿Alguien que nos pueda dar luz sobre este tema?.
 
Hola...

En mis humildes conocimientos y opinión, creo que no se pueden vender las parcelas sueltas por que las obras de urbanización no se han llevado a cabo y los terrenos no han alcanzado la condición de solar, que permitirían escriturar y registrar cada subparcela independientemente.

En cuanto a la posibilidad de realizar la subdivisión, habrá que leerse detenidamente la Ley del Suelo de esa CCAA, para ver como se llevan a cabo los sistemas de gestión(juntas de compensación, gestión directa, etc).

Con respecto al error que plantea EL_INUTIL_©, habría que ver si de los 90.000m2 se permiten subdivisiones en la normativa correspondiente y estos se pueden desarrollar(los 30.000m2) independientemente del resto(de los 90.000m2), con lo que la gestión sería también independiente.

Saludos...
 
Veamos ya he dicho que aqui hay voces mas curtidas que yo en estos aspectos, que una kk de Estudio de Detalle me llevo por la amargura, aunque la verdad el tema ha terminado, por otras cuestiones legales, en Modificacin Puntual de PGOU (menuda leche).

Si la unidad en origen son 90.000 m², entiendo que hay que ordenar 90.000 m², ahora bien si un determinado porcentaje de propietarios le interesa desarrollar sus parcelas en unidades mas pequeñas y legales, olvidemosno de la superficie, sera necesario que previo al desarrollo de esas pequeñas unidades la globablidad sea disgregada, para lo que primero se trabaja con los 90.000 m² de origen, para poder disgregarla pese a oposicion del resto de propietarios sera necesario controlar el porcentaje necesario del TOTAL DE LA UNIDAD

No tendría sentido que 20.000 m² pudieran "fastidiar" la ordenacion del resto de los 70.000 m², no me parece logico y no creo que la ley sea ilogica en ese sentido.

Otra cosa sería que se pueda plantear la segregacion, redelimitacion de la unidad o lo que sea, eso lo puede plantear incluso 1 propietario de una miniparcela, pero necesitara el apoyo del resto de la unidad en el porcentaje legal que se establezca en la legislacion que le sea de aplicacion.

Veamos estos foreros con conocimientos legales y urbanisticos
 
Hola...

No sería la primera vez que veo que un sector a desarrollar por un plan parcial es posible dividirlo en subsectores con una determinada superficie mínima y que se puedan ordenar con su propio plan parcial independiente en todos sus aspectos, excepto en que se debe garantizar las conexiones de las infraestructuras con los sectores colindantes.

Esta alternativa contemplada en muchos Planes Generales, permite tener un mayor margen de maniobra a la hora de desarrollar un área determinada, sobre todo si el número de propietarios es elevado...

saludos de nuevo...
 

fancine

Novel
Peon, creo que este caso es uno de los que indicas por que en la ficha técnica indica claramente la posibilidad de subdivisión.

No obstante aún sigo sin tener claro el tema de si es posible la venta en parcelas o no.

¿Alguien másque opine al respecto?.
 
yo opino que si se podrían vender, y escriturar, pero las cargas que tendrían que soportar para la urbanización, no las hacen apetecibles para el púbico en general, ya que lo único que compran es un papel sin derechos de momento y con cargas.
Pienso que es mas rentable el soportar esas cargas pidiendo un credito si fuese necesario, y vender el pastel ya adornado y envuelto mas caro.

Es como vender manzanas en el propio arbol, lo mejor es cogerlas uno mismo y venderlas en el puesto.

Respecto a lo que dice el inutil, entiendo que es un plan parcial, ya dividido en 3 unidades de ejecución, por lo que no tendrías problema (así a priori sin verlo concretamente en plano).


Saludos.
 

adiaz

Plata
No coincido con lo que comentas, @Peon-albañil; las parcelas sueltas se pueden vender desde el momento en el que existen legalmente, es decir, hay aprobacion del proyecto de equidistribucion y se registran, en base a ese proyecto, las parcelas en el registro de la propiedad, que es algo que no coincide en el tiempo con el convertirlas en solar.

En ese proyecto lo que ha de ir clarificado es la carga que soportará cada una de las parcelas en relacion con los costes de urbanizacion, gestion etc derivados del desarrollo del suelo. No hace falta que sea solar (al finalizar la urbanizacion), hace falta que la parcela exista como tal legalmente.

El que sea solar o no lo que hace es incrementar su valor o no.
Si vendes alguna parcela la vendes con todo el paquete, cargas incluidas.
 

fancine

Novel
Ahora voy a complicaros un poco más la historia, quizas alguien me pueda contestar a otra duda que tengo con esta misma finca y es la siguiente:

Los metros de catastro no coinciden con los del registro el catastro da menos metros que registro posiblemente debido a que la finca tiene muchos desniveles y el catastro por lo visto no los tiene en cuenta pero realmente nosotros no hemos hecho una medición actualiza.

La duda es cual prevalece si registro o catastro. Se que a efectos de la venta de la finca el notario sigue los datos del registro pero que pasa con el pgou es decir a la hora de delimitar la zona a urbanizar el aytmo. ya indica el número de parcelas que salen, ¿esta medida de donde la toma el aytmo. del catastro o del registro?.

Alguien puede aclararlo.

Gracias anticipadas.
 
Sin saber la fecha de inscripcion de la finca, apuesto a que no es exacta ni una ni otra, lo normal es que ambas esten mal :D :D :D, pero en principio prevalece el registro.

Si la parcela tiene desniveles el unico modo es hacer un levantamiento topografico que te de la realidad de la parcela, yo he visto muchos propietarios de finca con la cinta midiendo por parcelas con pendientes del 15% diciendo....

mire, mire usted el metro 25 metros de fondo y el topografo se ha equivocado que dice que la parcela solo tiene 23,00 es que ese hombre no sabe ni medir :D :D con tanto aparato, si esto con la cinta lo hago yo perfectamente...
 

eepa

Diamante
EL_INUTIL_© ha dicho:
yo he visto muchos propietarios de finca con la cinta midiendo por parcelas con pendientes del 15% diciendo....

mire, mire usted el metro 25 metros de fondo y el topografo se ha equivocado...
:D :D :D :D :D :D :D

Jejeje... eso mismo lo he visto yo varias veces ya, y eso que no llevó ná en este mundo...
 

fancine

Novel
Inutil, no podrias haber sido más explicito jaja. gracias por la aclaración, lo que tengo pensado es pedir estos dias que me hagan un levantamiento topográfico.

Y que me decis de si hay aroboles protegidos en la finca chopos, robles, encinas. ¿Afectaría esto de alguna manera a la finca o a la posible urbanización de la misma?.
 
A este paso va a resultar que no puedes hacer nada en la parcela, je je.

La verdad que todo depende, te comento por ejemplo que en la provincia de Cádiz en cierta urbanizacion hay un pequeño arbusto, endemismo, que en las mejores condiciones alzara 1 m de altura ya es decir, una "mata" que un poco mas y llega a impedir un proyecto de 54 viviendas, creo que en la tercera propuesta presentada y creo ya que el arquitecto llorando por los suelos fue aceptada.

Te dire que si tienes en una parcela un enebro y se te va la cortadora de cesped la llevas claro.

No estoy por supuesto en contra de mantener arboles y espacios naturales, ni mucho menos, es mas hay planeamientos que desde mi punto de vista tenian que ser suprimidos totalmente por muchos intereses que tenga el alcalde en urbanizar esos terrenos.
 
Bueno, has hablado de unidad que se divide en tres posibles sectores. Por lo que tengo entendido es en el sector donde debes tener el 60% (o 50% según CCAA).
Una cosa es vender y otra cosa es escriturar. Al existir una recalificación y una posterior Junta de compensación ya dejas de tener 'tus' metros cuadrados en un lugar determinado para poseer metros cuadrados en un sector (y ya no serán metros cuadrados de terreno bruto, sino serán m2 útiles).

Para muchos dueños de parcelas o fincas recalificadas esto le plantea un problema incomprensible. En toda recalificación se reservan espacios para zonas verdes, equipamientos, etc.... y esos se repercuten a toda la unidad (entre sectores se compensan).

El principio es lo más costoso y si vendes pues no tendrá tanta rentabilidad como puedas conseguir cuando esté todo más o menos ordenado. Aunque el autentico salto de valor ya lo has conseguido, ya no tienes m2 no urbanizables, sino m2 con un tanto por ciento de edificabilidad (en este salto el aumento habrá sido enorme.... incluso para que muchos sean capaces de arriesgarse a ir a la cárcel).

La Junta de compensación debe de tener un mínimo de un 60% al parecer en tu caso, pero no podrás impedir que otros propietarios se unan a dicha junta de compensación (conseguirán más por las buenas).

Y después vienen las fases. En la primera conseguirás menos beneficios y los invertirá en la urbanización de las siguientes.

Por cierto enhorabuena por tener los terrenos recalificados, ahora serán un dolor de cabeza... pero bien gestionado será un futuro bueno asegurado para tí...
 

vorpal

VIP
No recuerdo que autor citaba esto como "LA LOTERÍA URBANÍSTICA".

Por abundar en el tema: cuando un propietario está incluido en un proceso de gesion urbanísitica de un ámbito concreto (generalmente a traves de una junta de compensacion), lo que en realidad tiene es un DERECHO al aprovechamiento urbanístico. Es como tener acciones de una empresa. Es un valor que puede ser vendido, comprado... igual que las acciones o participaciones. Cuando transmites o adquieres terrenos dentro de la junta lo que estas haciendo en realidad es comprar/vender aprovechamiento (a lo mejor ni siquiera aumentas tu terreno).

Saludos.
 
Arriba