Adjuntar local que no existe

proctor

Novel
Muy buenas.

Tengo un problema, ya que mi padre tiene un local comercial, y acaba de "comprar" el local que esta al lado. Todo está bien, si no es por que el local de al lado, "no existe".

¿Cual es el caso?

Resulta que ese local, antes era una rampa de acceso a los garajes de la planta inferior.
Hace unos años, se hizo una rampa nueva por un edificio anexo y el dueño (el constructor), decidió hacer un forjado colaborante y asi dividió el local en 2:
- 1 plaza de garaje en la planta inferior
- 1 Local (18 m²) en PB

¿El problema?

Ese local de PB no tiene escrituras ni consta en el Registro ni en el Catastro.

¿Qué puedo hacer?
¿Podemos justificar la división realizada y "dar de alta" el local en PB?
¿Alguna idea?

Agradeciendo bustra colaboración,

Un Saludo.
 

antoni0

Platino
Implicaría cambio en la escritura de constitución d ela propiedad horizontal.
Es posible, pero necesita la firma de todos y cada uno de los comuneros. (Y vale pasta)
 

davidn

Diamante
Como te dice Antonio, hace falta unaniidad en la junta de propietarios para modificar la división horizontal a la par que Licencia de Obras en el Ayuntamiento.

Seguro que aquí vale más el ajo que el pollo, además ese es un espacio comunitario y no es el constructor sino la comunidad quien te lo ha de vender. (Salvo que lo tubiera bien atado en la División Horizontal, que por lo que dices parece que no)
 
por lo que parece estás comprando un elemento comunitario, que no se puede vender.

Ese espacio pertenece al garaje y es comunitario. En cualquier momento te lo podría reclamar la comunidad de propietarios del garaje. Quizás puedas comprar una participación en la misma.

O jugartela y utilizarlo con todos sus riesgos. O con una autorización de uso por parte de la comunidad de propietarios y unas cargas que se registren o no. Ten en cuenta que no participará de los gastos de comunidad tal como está ahora, con lo que habrá mosqueos de los demás vecinos.
 

proctor

Novel
Hola a todos.

Gracias por vuestras aclaraciones.

Ya veo que esto tiene mala pinta, ante lo cual lo más lógico será pedirle al constructor las escrituras que tiene de la reforma que se hizo y ver exactamente de quien es la propiedad, ya que el nos comentaba que aquello era de su propiedad e hizo la reforma que quiso (algo raro siendo la rampa un bien de la comunidad)(aunque tal vez los garajes eran todos suyos y pudo hacer la reforma de "alguna manera").

Aún así, espero concretar algo lo más pronto posible.

Os tendré informados.

Un saludo.
 

proctor

Novel
Vuelvo con el tema.
Visto lo visto, han pasado 3 meses y no e conseguido nada.
Solo andar del registro al catastro y del catastro al ayuntamiento y así, como pelota de ping pong.
A ver si alguien me puede hechar una mano y me orienta con aguna idea más, ya que las que me dan, no las veo muy factibles!Podría hacerse lo de pagar una couta de participación de la comunidad y el dia de mañana reformar el local justificando que ese local era mio?
Basicamente, por que el local lo queremos para hacer una reforma y ampliar el local ...

Gracias a todos,
Un saludo
 

bicilindro

Titanio
En mi opinión, lo que ocurre es que ha aparecido una superfície útil donde no había, al clausurarse la entrada del parking.
Suponiendo que el parking tenga las entradas en regla, que es otro tema, se trataría de modificar la división horzontal, que es un lío, para el local de que se trata.
El local no es tuyo, y ni siquiera es un local, pero quizá solo necesites que la comunidad te dé acceso exclusivo a esa zona de la rampa, diciendo que está clausurada. De ese modo te proteges contra una denuncia de un vecino y no dices mentiras.
Creo que esto se puede hacer mediante un sencillo documento privado, con pago o sin pago.
Otra cosa es que tú vendas el local por 18m2 más de lo que está escriturado, porque puedes estar cometiendo una estafa de 27.000 euros, por ejemplo.
Depende de tus necesidades, en realidad.
 
tu intencion es usarlo y no venderlo. Pues usalo en precario tal cual lo estás usando, reformalo y añadelo a la tienda.

Conserva muy bien todos los documentos que te ha entregado el vendedor, la carta de pago, para si en algún momento te lo reclama la comunidad poder repetir tus daños y perjuicios contra quien te lo vendió en el mismo procedimiento.
Si la comunidad te hace reclamaciones de cualquier tipo, pues las atiendes para entre todos, aunque no puedas tener la propiedad, si puedas tener el uso y como tal contribuir de algún modo a la comunidad de propietarios, bien una participación en gastos, o incluso un alquiler simbólico.
En ese momento tendrás que hablar con un abogado y ver como cerrais cualquier tipo de negociación.

La única forma legal es cambiar las cuotas de participación de todos los propietarios del garaje y obtener la autorización de todos los propietarios del edificio. Vamos un caos.
 

proctor

Novel
Noticias nuevas.
Del volumen de la rampa, en la parte inferior han escriturado un plaza de garaje, resultando en la planta superior un local de 15 m2 y 2,10 m de alto.
Es posible que esa plaza ya este repercutida en la participación de las escrituras y llegando a un acuerdo con los vecinos pudieran llegar a entenderme?
Mi problema radica en que el día de mañana yo quiero vender el local y esa parte de local me dará problemas. no puede pasar que pasado un timepo, se pudiera justificar que ese local els mio de alguna manera en acuerdo con la comunidad?

Muchas gracias,
Un saludo
 

vorpal

VIP
Creo que lo adecuado es que te pongas en contacto con un abogado especialista.
A partir de ahí supongo que el abogado requerirá la elaboración de documentos que acrediten la situación de ese nuevo local, de forma que quede registrado.
Será preciso verificar que :

a) El cambio de acceso al garaje se ajusta a la normativa vigente y cuenta con el acuerdo favorable de la comunidad de propietarios (documentación, licencias, permisos...)
b) ¿A quién le corresponde la titularidad de la "antigua" rampa de garaje?, porque a lo peor el promotor te está vendiendo algo que no le pertenece (probablemente la rampa del garaje sea propiedad de la comunidad, y por tanto a ella le corresponde proceder a su enajenación)
c) Antes de que puedan venderte ese espacio, es preciso que "exista" y segregarlo del resto de la "entidad" a la que pertenece. Para ello es preciso describirlo de forma fehaciente y precisa, mediante los planos de estado reformado adecuados y modificar las escrituras.

Saludos.
 

jano

VIP
Seguro que aquí vale más el ajo que el pollo
Me parece que o lo compras "tal cual" y lo vendes después "tal cual"... o no lo compras, por la frase de arriba. Esto es, compras el local con los metros legales y derecho a uso y disfrute de esa zona hasta venderlo o tener problemas... y a la hora de vender, vendes igual.
 
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