Adquirir un terreno y construir en él una vivienda

Dräco

Novel
En primer lugar doy las gracias por adelantado a todos los que conformáis el foro y lo nutrís con vuestras dudas, respuestas, consejos, experiencias personales... porque no podéis llegar a pensar en lo realmente útiles que son cada uno de vuestros post para todo tipo de gente que busca ayuda o que, como yo, no tiene santa idea de nada sobre este "mundillo" y busca respuestas que no sabe dónde encontrar.

Todo lo cual, dicho esto, paso a exponeros mi caso en particular:

Mi pareja y yo nos hemos "decidido" por adquirir una vivienda y la idea que más nos llama la atención es la de comprar un terreno y construir en él. El lugar sería en la provincia de Valencia (l'Eliana, por ejemplo), cerca de familiares de mi pareja.

El asunto es que no tenemos propiedades previas (sería nuestra primera vivienda) y los ahorros de los que disponemos en la actualidad son de "risa" 7mil u 8mil euros, por lo que prácticamente no podríamos contar con capital inicial.
Los dos somos funcionarios de la Adminisitración Central. Venimos a tener un salario neto de unos 1750 euros y 1900 euros respectivamente.
En cuanto a cargas yo no tengo ningún préstamo pendiente por abonar y mi pareja tiene uno de 378 euros/mes hasta marzo de 2012.

No sabemos cuanto capital aproximadamente nos podría financiar un banco/caja para saber a qué terreno y casa podemos aspirar para poder empezar a buscar terrenos y dar forma al asunto ya que por lo que tengo entendido tienes que llevar algo bastante "cerradito" al banco para que te puedan decir si te dan el dinero o no o qué porcentaje del valor total te dan.

Tampoco sé si, por lo que tengo entendido, el banco nos financiara el 80% el 20% restante deberíamos de buscarlo "debajo de las piedras" (recordemos que el dinero ahorrado del que disponemos es muy poco) o si se podría disponer de ese dinero mediante un préstamo personal, por ejemplo.

Tampoco sabemos a cuanto podría ascender el precio del m2 construído medio, gastos inc. para hacer un cálculo de la casa a que podriamos aspirar.

Entiendo que todos estos datos son muy variables y es dificil dar datos concretos, pero vamos... sobre todo buscamos un poco de orientación para hacernos una idea pronta y a groso modo de a lo que podemos aspirar y sobre todo cual es el primer paso que tenemos que dar para empezar con este "sueño" así como los pasos sucesivos hasta que esto vaya tomando forma.

Agradecería que, quien quiera echarnos una mano explicándonos el panorama lo hiciera como si hablara con personas con un ligero retraso mental, jejeje, pq no temos ni idea de bancos, trámites, permisos, profesionales a contratar, etc.


Muchas gracias por adelantado!!!
 

Jesu

Plata
Mmmm. sí que parece que vais un poco perdidos :eek: pero no te preocupes, que es lo normal en este tipo de casos (autopromoción).

La autopromoción no es un proceso fácil, pero se puede llevar si es la ilusión de uno.

A grosso modo, por lo que cuentas, no veo a priori impedimento a que inicieis los procesos, parece que económicamente podéis cumplir el perfil del autopromotor, sólo habrá que ajustar el proyecto a vuestras necesidades.

En cuestiones de banco, para daros la hipotéca os pedirán como poco el proyecto de la vivienda visado y la licencia de obras, y es posible que alguna cosa más. Es importante que visiteis muchos y comparéis.

Conozco L´Eliana y sé a ciencia cierta que el suelo allí no es barato. Haciendo "números gordos" y sin saber vuestras necesidades y opciones de vivienda no creo que os podáis gastar menos de 240 mil euros + IVA, de ahí hacia arriba... De hecho hace no mucho proyectamos un unifamiliar no muy lejos de allí de 150 metros y costó más...

Para que te hagas una idea los principales gastos de proyecto son: honorarios técnicos (arquitecto y aparejador), estudio geotécnico, construcción y licencia de obras. El metro aquí ronda los 900-1200 euros por metro construído calidades medias.

Espero haberos ayudado algo.

Saludos.
 

Dräco

Novel
Muuuchas gracias Jesu, entre lo que me comentas y lo que me ha asesorado otro forero por MP creo que he aprendido más sobre este tema de lo que hubiera conseguido entender por mi cuenta.

Imagino que todos alguna vez habeís pasado por mi situación de total ignorancia de los pasos a seguir y creo que no hace falta que ni os diga lo tremendamente agradecido que estoy por el tiempo que me habéis dedicado.
Si he publicado este post y con tatos datos es precisamente debido a mi pequeña "desesperación" de no encontrar información tan amplia y cumplida y SOBRE TODO facil de entender para un profano como yo en la matería y veo que no equivoqué en plantear aquí mi caso concreto

Espero poder formar parte de este foro y que en un futuro yo mismo pueda echar una mano tan útil como la que hoy me echaís vosotros.
 
Dräco ha dicho:
todo buscamos un poco de orientación para hacernos una idea pronta y a groso modo de a lo que podemos aspirar y sobre todo cual es el primer paso que tenemos que dar para empezar con este "sueño"

Mi opinión es que empieces a plantearte la cuestión, estudiando un plan de ahorros importante, porque con las cantidades que pones, lo veo muy crudo.

Para suelo sólo dan un 60%
Para construcción un 80%

Incrementa los gastos en escrituras, registro, etc.....

Desde mi modesta opinión NUNCA te animaría a una autoconstrucción desde cero con los números que planteas.

Luego lo primero, intentar adquirir un terreno, buscar y pagar por préstamos personal o similar, una vez terminado de pagar, entonces te esperamos en el foro :D
 
Hola,

esto donde mejor te asesoran es en tu banco o en otros bancos de la zona.

en general recientemente el feedback que a mí me están dando los bancos es que ya no financiación suelo y que para conceder un préstamo autopromotor tienes que partir de un solar libre de cargas.

Ergo, la parte de financiación del solar tendrá que ser un préstamo personal (o si tuvieras otra propiedad, que no es el caso, hipotecario sobre dicha propiedad). Esto es bastante caro y las cantidades nunca serán muy grandes.

Por tanto, importante sobre todo que el suelo donde construyas sea barato.

La parte de autopromoción, suelen ser más flexibles, sobre todo porque los valores de tasación deberían exceder el coste de construcción.

Así que, aunque creo que lo tenéis difícil, desde luego no creo que sea imposible, por tanto ánimo y a por el primer paso, que es el suelo, del resto ya os ocuparéis después.
 
Para no disponer de capital inicial, la única forma es que el banco financie el 100%, de parcela, construcción y gastos extras.. esto te limita a una parcela urbanizada de 50-60.000 euros y una construcción de 120-130 m2.. hay que llegar a un máximo todo incluido de 200.000 euros, solo que el terreno se paga a la hora de escriturar.

Tu haces mas o menos los mismos números que yo .... mas o menos el 30% de sus ingresos .... el problema esta en lo que te he subrayado, muy complejo, añade las retenciones que el banco hace ... compleja muy compleja la operación y arriesgada, desde luego debo ser muy prudente no me gusta que nadie se quede "a medias".
 

vitu101

Novel
Bueno!

dicen que ser realista es la excusa del pesimista para serlo... creo que no hay que ser tan "realista", no? Le vais a asustar :D

Lo principal, como aqui se comenta, es que la parcela salga lo mas barato posible, comparar, buscar, regatear... y echar muchas muchas cuentas ANTES de comprar, para evitar quedarse a medias, como bien dice Octopussy.

Creo que comprar el suelo debe ser con crédito personal, que se debe poder cancelar en el momento de recibir la hipoteca (o durante la construcción;es lo ideal), para no tener más de una peya con el banco, que si no...:rolleyes:
 

ciudalcampo

Esmeralda
Pues yo por mi parte voy a aportar un poco de ilusión (si si ahora es cuando se canta eso de ... no me llames iluso, porque tenga una ilusión....):D:D:D

En fin, me pongo como ejemplo, nosotros estamos en pleno proceso de compra de parcela, y el banco(BANIF) ya nos ha dado el sí al 100% del valor de la parcela, como aun no hay proyecto pues no se de que cantidad podremos disponer, pero ya nos han dicho que por lo que buscamos en torno al 90%. El otro 10% irá por préstamo personal.

El préstamos autopromotor, si presentas un plan completo, normalmente suele cubrir el 80%, pero puede que encuentres una parcela a buen precio, que se venda a precio inferior al tasado (y que nadie diga que esto es imposible porque mi casa actual la compramos por un 9% menos de la tasación bancaria en 2007, que recuerdo que fue el principio de la crisis, aunque no su peor momento, y todo el dinero se dió en A)

Busca una parcela que tenga buen precio, aprovechate del momento, mucha gente necesita liquidez y puedes apretar el precio, busca varias parcelas y ten preparadas diferentes soluciones...

Sobre todo, piensa cuanto dinero mensual puedes destinar al pago de la hipoteca, pago de comunidad(hay comunidades muy caras), y gastos que ocasiona una vivienda individual donde todo lo afronta el propietario y no como en los pisos o adosados que el pago de muchas conceptos es a prorrata.

Una vez que tengas claro de cuanto dinero dispones, piensa lo que necesitas y verás que puedes hacerte.

Te recomiendo, que cojas un programita de arquitectura y te hagas un boceto de lo que te gusta, luego llegará un arquitecto y le dará dos patadas y no quedará nada de tu trabajo y además el de él te gustará más, pero te ayudará a darte cuenta de cosas, a mi me ayudó.

Mucho ánimo, las cosas hay que lucharlas, no van a llamar a tu puerta ofreciendote una parcela, proyecto e hipoteca.
 
Gracias a Dios, todos los promotores de su vivienda a los que hemos hecho proyecto han terminado sus viviendas, también conocemos quien no nos quiso creer (en cuanto a precio, etc.... es mas goloso creerse que le va a salir a 500 € la construcción y poco mas en gastos, eso si, en otro estudio, que por supuesto ha cobrado sus honorarios) y ahora tiene terminada la estructura, cubiertas y creo que el cerramiento exterior, le han cortado el grifo (ha agotado el porcentaje que el banco le podía dejar) y están en bueno líos, pagando todos los meses al banco, la obra parada, deben dinero al contratista, en fin, un poco de todo y lo peor la salud, esto quema mucho.

Hay que ir con los piés de plomo en estas cuestiones, prefieren ser EXCESIVAMENTE prudentes y perder un posible cliente que tener que aguantar Y CON RAZON, que se le animó a que se embarcara.

Me ratifico en mi consejo, despacito y buena letra, buen momento para buscar terreno, tienes ahorrado para los gastos de un parcela de no mas de 60.000 € ..... veamos si conseguimos prestamo personal o hipotecario para esa cantidad ..... (con tus ingresos apostaría por un personal, para apretarme de verdad los machos y meter velocidad)

Yo la mía esta comprada y pagada en su totalidad y aquí agazapado en la cueva antes de empezar nada, hay que ser muy prudente.
 
lo teneis dificil

os explico mis ingresos son de 8000€ netos mensuales y tenia ahorrados 50000€, para comprar una parcela de 200000€, y que el banco me financiara el resto he tenido que sudar tinta china, aunque al final lo he conseguido despues de muchisimo sufrimiento, asi que os deseo buena suerte
 
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