Adquisición de suelo urbano para futura autopromoción de unifamiliar aislada (Nikola Tesla)

Buenas tardes.
En primer lugar, aprovecho para presentarme (no he encontrado ningún hilo dedicado para ello, mis disculpas de antemano de no ser así). Llevo cerca de un año ojeando el foro desde el anonimato para ir consultando multitud de dudas y lo cierto es que he encontrado aquí muchas respuestas a las mismas (o cuanto menos una valiosa orientación para resolverlas).

El caso es que estoy buscando un terreno en la sierra NO de Madrid para la futura construcción (autopromoción) de una vivienda unifamiliar aislada. Después de mucho buscar, he encontrado una que me entra por el ojo (por ubicación, accesos, superficie, forma, precio, etc.) en el municipio de Becerril de la Sierra.

He comprobado la información disponible en el Registro de la Propiedad (certificación de dominio y cargas) con la del Catastro, y aunque no existe coordinación entre ambos, sí coincide la superficie, 503 m² (parcela mínima para edificar = 500 m²).
Al comparar las longitudes de los linderos, la diferencia del perímetro del Registro de la Propiedad (calculado según la descripción que figura en la certificación de dominio y cargas) con el calculado a través de las coordenadas de los vértices del Catastro, es de 1,05 m mayor en Catastro (dos linderos figuran con más metros en Registro, y los otros dos figuran con más metros en Catastro). Sobre el terreno, medidor láser en mano, he comprobado que estos linderos apenas difieren de la realidad (siempre teniendo en cuenta lo chabacano del método...).
Se agradece cualquier apunte al respecto, porque una de las cosas que me preocupa es lo ajustado de la superficie en relación a la requerida para construir (503 m² vs. 500 m²). He consultado con el arquitecto municipal y me ha dicho que no hay problema, que si en el Registro de la Propiedad constan 503 m², es lo que hay. Pero me sigue preocupando que el día de mañana, cuando empiece con el proyecto y la tramitación de licencias, me exijan algún documento (¿informe georreferenciado?) para justificar esa superficie y que por un par de metros que bailen hacia abajo me echen todo para atrás.

En otro orden de cosas, he estado revisando las normas subsidiarias y la normativa del ayuntamiento en cuestión, apoyándome en el SIT, para averiguar más sobre las circunstancias urbanísticas de la parcela en cuestión y si se adecúan a lo que tengo en mente hacer. Aparentemente, todo cuadra, pero ante más que probables errores de interpretación, para tener más detalles y para tener algo a lo que agarrarme si la cosa se tuerce, decido acercarme a por una cédula urbanística. Para mi sorpresa, solo se la expiden al propietario, así que me pongo en contacto con él para que la solicite y me la facilite.
Hoy la he recibido, y lo cierto es que he quedado un poco decepcionado por la información que contiene (desconozco si son iguales en todos los ayuntamientos):

CALIFICACIÓN URBANÍSTICA
En el municipio: Normas subsidiarias (B.O.C.M. 30-enero-1986; B.O.E. 18-marzo-1986)
Clasificación suelo: Suelo urbano Ordenanza E-2​
EN ZONA URBANA:
Parcela mínima: 500 m²
Ocupación del suelo: 30%
Edificabilidad: 0,6 m²/m²
Retranqueos: 4 m a calles / 3 m a linderos
Altura: 2 plantas / 7 m punto medio de las fachadas (cornisa-rasante natural)
Alineación: La que se indique
Uso: Residencial unifamiliar. Vivienda aislada o pareada en parcela individual​
EN ZONA RÚSTICA:
Parcela mínima: ---
Uso: ---​
SERVICIOS URBANÍSTICOS:
Acceso pavimentado:
Abastecimiento aguas:
Evacuación aguas:
Energía eléctrica: Sí​
SERVIDUMBRES:
No se aprecia ninguna aparente.​
OBSERVACIONES:
Se deberá completar la urbanización, así como realizar posibles viales en caso de segregación.​

Más allá de la identificación de la parcela (solo por número de policía, ni rastro de referencia catastral, polígono, etc.) y la firma del técnico municipal, no especifica nada más.
Yo contaba con algo más detallado, como un plano con las alineaciones oficiales y retranqueos, cuerpos volados, bajo rasantes, etc., y lo cierto es que ni siquiera aparecen los datos de la parcela como la superficie o los linderos y su longitud. Doy por hecho que mi desconocimiento me ha jugado una mala pasada.
El caso es que más que resolverme dudas, me las ha generado. Especialmente lo relativo a las alineaciones y las observaciones.
¿Alguna orientación al respecto?
Por aportar algo de información al respecto, concretar que la parcela está ubicada en una calle sin salida, con una media rotonda al fondo de la misma para el cambio de sentido de los vehículos. Está pavimentada, tanto calzada como acera, con iluminación vial instalada y con todos los servicios a pie de finca (abastecimiento de luz y electricidad, evacuación de residuales y telefonía).
Las acometidas de agua y electricidad, de hecho, están ubicadas en un nicho de ladrillo en el frente de la parcela y en la medianera (cada dos parcelas un nicho con una CPM vertical para dos suministros y un armario a cada lado para el contador del agua y las llaves de corte), lindando con la acera. Entiendo que la acera delimita la alineación oficial (la CPM al fin y al cabo tiene que estar instalada dentro del límite de la propiedad). De hecho la parcela contigua está ya edificada y con el cerramiento hecho siguiendo esta acera, aunque esto tampoco es garantía de nada...
Por las ortofotos del SIT, esta parcela tiene su origen en una segregación realizada entre el año 2006 y 2009 (entre esos años se puede apreciar la urbanización de la zona, por lo menos la creación de los viales pavimentados), y según el ayuntamiento, no hay deudas derivadas de la urbanización (junta de compensación, etc.). Por eso me descolocan las observaciones de la cédula.

En definitiva, os agradezco enormemente cualquier orientación sobre todo este ladrillo que acabo de soltar.
Un saludo.
 

el_rizao

Novel
En ese papel no te van a dar toda la información que quieres. Lo que te ponen en las observaciones se lo pondrán a todos, sea la parcela que sea.
De todas formas, si tienes dudas, yo solicitaría las alineaciones (tira de cuerdas).
 
Lo suyo sería contactar con el arquitecto que vayas a contratar y haga las gestiones
Todavía no tengo elegido arquitecto. La idea es adquirir primero la parcela, para, en un plazo de entre 1 y 2 años, comenzar con el proyecto.
¿Sería conveniente buscar uno para estas cuestiones relativas a la compra? ¿Qué servicios debería solicitar del mismo? ¿Alguna orientación al respecto de plazos?

En ese papel no te van a dar toda la información que quieres. Lo que te ponen en las observaciones se lo pondrán a todos, sea la parcela que sea.
De todas formas, si tienes dudas, yo solicitaría las alineaciones (tira de cuerdas)
Voy a hacer otra visita al arquitecto municipal, para, cédula en mano, empezar con el repertorio de preguntas.
Enlazando con el comentario del compañero @antoni0, entiendo que la tira de cuerdas es algo que debería solicitar a través de un arquitecto de mi elección. Corregidme si me equivoco.

Tengo intención de vallar la parcela una vez formalizada la compraventa. Sé que está sujeto a obtención de licencia (aunque no consigo determinar si de obra mayor o menor) y siempre con arreglo a la correspondiente ordenanza en lo relativo a condiciones estéticas (con linderos malla y postes metálicos, con vía pública zócalo macizo, etc.). ¿Sabéis si esta tirada de cuerdas es necesaria para la obtención de la licencia necesaria para realizar el vallado? Porque de ser así me serviría tanto para resolver dudas como para el cerramiento :rolleyes:

En lo que respecta a la superficie tan ajustada (503 m² en relación a los 500 m² exigidos). ¿Alguna experiencia al respecto? ¿Suele haber problemas en estos casos? ¿En que se basa el ayuntamiento a la hora de determinar si una parcela cumple con la superficie mínima exigida en la normativa? ¿En el Catastro? ¿En el Registro? ¿Levantamiento topográfico?
Como he dicho, concuerda la superficie entre el Catastro y el Registro. Y los linderos son casi calcados entre Catastro, Registro y real (medidos de aquella manera con medidor láser).
La segregación se hizo con posterioridad a la entrada en vigor de las normas subsidiarias, así que lo lógico es que, de no cumplir con la superficie mínimo, no se hubiese podido realizar. Pero lo lógico no siempre se ajusta a la realidad...
Un saludo.
 

Leonidas

Bronce
Yo te recomiendo que busques primero al arquitecto. Él te puede ayudar a elegir el terreno y no equivocarte. En mi caso lo hice así y fue todo un acierto por unos 250 €...

No es dinero para los problemas que puedes evitar.
 
Pues he contactado con uno de la zona (he dado por hecho que estaría más familiarizado con la normativa local) y tengo cita para mañana. Imagino que me asesorará en relación a lo que tengo idea de hacer y la conveniencia de la parcela en cuestión, amén de todo lo que estoy planteando aquí. En cualquier caso, cualquier cosa que se os ocurra que pueda plantearle en base a vuestras experiencias es de agradecer.
 

Manana

Plata
Pues cambia en cada sitio. Por ejemplo, aquí el deslinde (o marcado de alineaciones) lo piden en algunos sitios, pero en muchos otros no, y a veces depende del tipo de suelo. Para la superficie se suelen basar en el Catastro.
Pero vamos, creo que asesorarte con un técnico de la zona es lo mejor que puedes hacer. Aquí solamente te diremos generalidades o "en mi pueblo lo hacen así", pero él conocerá la normativa de la zona y cómo suelen proceder. Todas las dudas que tienes, que te parecen muchas, seguro las puede resolver fácilmente.
 

Isasi

Platino
Comprueba si son necesarias cesiones, y de serlo, si la parcela mínima es bruta o neta, no te vayas a llevar una sorpresa, que vas muy justo.
 

sparus

Diamante
Y no te fíes de que el solar provenga de una segregación. Los cambios de criterio municipal, derivados normalmente de sentencias judiciales, están a la orden del día. Conozco un caso en el que han obligado a deshacer una segregación de hace 12 años, porque en el topográfico de base para la misma había tomado erróneamente un punto de referencia, y la parcela matriz no tenía superficie suficiente en suelo urbano.
 
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