Agente urbanizador

#1
Tengo varias dudas sobre el agente urbanizador de Castilla la Mancha y me encantaria que alguien relacionado me puediese responder:

En primer lugar, no sé cuando se fijan las cargas de urbanización si en el PAU, en el convenio, en el Proyecto de Reparcelación o en el Proyecto de Urbanización, ya que he leido diferentes contradicciones.

En segundo lugar, no sé si el propietario para poder licitar como agente urbanizador necesita constituirse en Agrupación de Interés de Urbanístico o puede licitar de forma particular (siempre que reúna más del 50% claro)

Y en tercer lugar no sé como se pueden revatir los acuerdos del agente con referencia a las cargas de urbanización

Esperando poderos servir de ayuda, José María (urbanista)
 
#2
Hola Jose María:

Ante todo indicar lo primero que no soy ningun experto en legislacion urbanísitica de tu comuniad autónoma (ni de ninguna otra), pero voy a intentar echar un poco de luz en este asunto.

No es nada facil, si eres urbanista ya lo sabrás, el tema del agente urbanizador es muy complicado si no está bien regulado.


Entiendo que el órden lógico a seguir para la actuacion de un agente urbanizador en un municipio con POM en vigor adapatado a la Ley 2/1998 sería el siguiente:

- redacatr un documento de intenciones básico, a efectos de sentar las bases de partida del asunto. Consistiría en una delimitacion del ámbito de palneamiento, esquemas de conexion a infraestructuras y previsión de solucion de servicios, previsión de aprovechamientos y tipologías edificiatorias y poco maás, pero lo suficiente para establecer un documento marco con el Ayuntamiento.

- Establecer un convenio con el Ayuntamiento, en el que se incluya ese documento de intencions básicas como anejo. Aquí el Ayuntamiento lo mas probable es que pida la Luna y más. Si el agente urbanizador está dispuesto se firma el convenio de planeamiento (o de modificación de planeamiento o de gestión en su caso)

- redactar el PAU. Entiendo que este es el documento técnico importante donde se van a cuantificar de forma detallada todo lo relativo a cesiones, dotaciones, equipamientos, aprovechamientos lucrativos privados, plan de etapas (si las hay), estudio económico financiero,...incluso podríamos bajar a nivel de detalle e incluir volumetrías, alineaciones,... incorporándole la documentacion equivalente de un Plan Parcial por ejemplo. AQUI SE FIJAN DE FORMA DETALLADA LAS CARGAS (ya previstas o planteadas de forma aproximada en el convenio o en el POM)

- posteriormente vendría la EQUIDISTRIBUCIÓN de beneficios y cargas mediante el proyecto de reaprcelacion u otro instrumento adecuado. No es en esta fase en la que se fijan las cargas, en esta se reparten.

- por último la transformación física del terreno mediante la urbanización y la edificación.

Segundo asunto: ¿el urbanizador tiene que ser propietario?. Tengo mis dudas. Creo que la mayoría de los sistemas de agente urbanizador de nuestras múltiples leyes urbanísticas de este bendito país, el agente urbanizador NO NECESITA SER PROPIETARIO DE SUELO, si tiene que ser proietario pierde la gracia el sistema. Cualquiera, sea o no propietario, puede estar facultado para acudir al concurso de promover un PAU, incluso por supuesto la Administración (local o no).

tercer asunto: rebatir los acuerdos del agente urbanizador con referencia a las cargas de urbanización.
Yo creo que debería hacerse en el proceso de aprobación de los documentos que sirven de base a la actuacion: el convenio y el PAU (o plan parcial en otras comunidades). Son docuemntos que obligatoriamente deben exponerse al público para sugerencias / alegaciones de forma previa a su aprobacion definitiva, por lo que está abierta la participacion de todos. El criterio de establecimineto de cargas urbanísiticas debe ser mas o menos parecido y asimilable a los de otros sectores comparables en el municipio. requere un estudio pormenorizado de la documentacion para poder entrar a detallar. Un parámetro que suele utilizarse bastante es la carga por vivienda o unidad edificatoria.

Bueno, no se si te habrá servido de algo, pero perdona por el tocho.

Saludos.
 
Arriba