Aprovechar licencia de obras para modificación proyecto

qweqwe

Novel
Hola a todos:

He estado visitando el foro y lo encuentro muy interesante.

Querría plantear unas dudillas que tengo, si no es mucho abusar en mi primer mensaje.

Vereis, nos hemos comprado una parcela urbana en un pueblo de Zaragoza, la cual ya tenía un proyecto Visado antes del nuevo CTE, con licencia de obras concedida para empezar a edificar. Hemos solicitado el cambio de titular de la licencia de obras, a lo que el ayuntamiento no ha puesto ninguna pega.

Estudiando el proyecto nos hemos dado cuenta de que plantea una construcción muy cara basada en una gran losa de 40 cm de espesor y estructura con pilares. Además el proyecto es para una vivienda más grande (180 m2 + 80m2 de garaje) de lo que nosotros pretendíamos (135 m2 + 60m2 de garaje)

Planteamos al arquitecto del proyecto unas modificaciones que, aunque exteriormente no difieren mucho del proyecto original (misma forma de la vivienda y garaje, solo una planta, el patio en la misma ubicación, ...) si que le pedimos que se construyera con cimiento corrido y pared maestra.

Nos dice que el nos va a exigir que se realice la construcción con losa porque el estudio geotécnico dice que a cierta profundidad el terreno puede llegar a ser inestable (aunque también comenta que quizás no ocurra nada). En todo el pueblo no hay ninguna vivienda construida con losa (incluso en parcelas colindantes a la nuestra).
Nos presenta un esbozo de un nuevo proyecto (el cual no nos soluciona mucha cosa ya que la construcción sigue siendo cara) y nos ofrece una rebaja de sus honorarios al ser una modificación de un proyecto ya visado.

Visto esto no sabemos por dónde tirar, y es ahí donde surgen nuestras dudas?

Se podría empezar a construir la vivienda tal como la queremos con la licencia y el proyecto viejo y presentar una modificación al final de obra pese a haber cambios en la estructura y nuevo CTE?

En caso de tener que plantear un nuevo proyecto, que es mejor, hacer una modificación del que hay, o empezar uno nuevo ? (Lo pregunto a efectos de posibilidad de aprovechar la licencia de obras ya concedida)

Si no se pudiera aprovechar la licencia de obras, la tendría que pagar toda íntegra o bien podría aprovechar algo de lo pagado, ya que no se ha hecho ningún trabajo? (nuestro arquitecto dice que se puede aprovechar la licencia para el movimiento de tierras, pero me da a mí que eso no va a representar mucho dinero)

En fin, ya no os doy más la vara

Agradecido de las respuestas que nos podáis dar


P.D.: En caso de modificar o hacer otro proyecto seguramente lo haríamos con otro arquitecto para evitar la dichosa losa. El arquitecto del proyecto original nos ha dicho que no tiene ningún problema en presentar renuncia a su proyecto y que lo coja otro arquitecto
 

Xanito

Titanio
¿Cómo habéis llegado a la conclusión de que la losa es muy cara?

Zapata corrida y ¿Forjado sanitario?

Vais a contratar la ejecución de la obra o lo queréis hacer vosotros mismos?

¿Entiendes P=F/S ? Vale que muchos arquitectos se la cogen con papel de
fumar y tiran con pólvora ajena, pero creo que decidir la cimentación en base a un geotécnico es una de las cosas que deben decidir ellos.

¿Te sigue pareciendo un chollo comprar parcela con proyecto hecho (a medida de otro) ?.

Ojo que no te recrimino nada, son preguntas que me hago al leer tu post, de buen rollo ;).

De lo que preguntas no puedo responderte, no soy arquitecto.

Suerte :).
 

qweqwe

Novel
Los temas de las cimentaciones no los domino, pero un familiar muy cercano que ha trabajado toda la vida de constructor en la localidad es quien nos lo ha indicado (no se como deberían ser las cimentaciones, yo simplemente reproduzco lo que nos ha dicho).
Que por qué decimos que es cara la losa? Pues bien, en unos presupuestos que se pidieron hace un tiempo, se dedican 50000€ a las cimentaciones en el más barato y más de 80000€ en el más caro, y la verdad es que si que me parece bastante caro.
Que si me sigue pareciendo barato comprar la parcela con el proyecto, pués en este caso si, por que nos salió al precio de hace 8 años y pagamos con el proyecto incluido (ya que era condición para venderla) menos del valor catastral de 2010.
Lo único es que si se puede aprovechar los pagos hechos siempre va a ser mejor para nuestro bolsillo, ya que si no es un dinero que al final se va a ir a la basura.

A ver si alguien me puede aclarar las dudas.
 
Claro que la losa es siempre más cara. Es necesario un estudio geotécnico. La losa no es siempre la mejor opción. El cálculo de la estructura depende si se considera un lecho elástico o indeformable. Pero allá cada cual.
 
- Con el ánimo de ayudar:

- Las licencias suelen otorgarse con la condición de que se inicien las obras en un plazo máximo de seis meses, pudiéndose solicitar prórroga de la misma. Supongo que si tienes copia, en ella vendrán las condiciones.

- Si el proyecto está visado antes de la entrada en vigor del CTE, ya tiene unos años, es decir: es más que probable que la licencia esté caducada. En todo caso, el propio CTE da un plazo (creo recordar que también de seis meses) para iniciar las obras sin tener la obligación de cumplirlo, así que por este lado también va a ser necesario modificar el proyecto (supongo que aún no se han iniciado las obras).

- Mi consejo es: De lo perdido saca lo que puedas, p.ej.: el estudio geotécnico seguro que te sirve (y también cuesta un dinero). Y consulta con algún arquitecto de la zona (seguro que es más fácil hacer un traje nuevo a medida que intentar arreglar uno ya hecho y mucho más grande).

- Un saludo.
 
Hola qweqwe,

Nosotros estamos en una situacion muy parecida a la vuestra, con la diferencia de que nuestra obra se empezó a construir y se paró poco despues por el anterior propietario...

Para saber si puede servirte la licencia, lo mejor es que vayas al ayuntamiento con el arquitecto (espero que tengas suerte porque yo me he topado con una personajilla...tela!:eek::eek:) y hableis las modificaciones con el tecnico municipal, y el os podra decir si os puede servir la licencia o no...

Luego tambien te interesa saber si el arquitecto que hizo el proyecto inicial es un profesional acorde con tus espectativas y cuanto quiere cobrarte por todo, ya que lo mismo si no es muy buen profesional (o simplemente no te gusta su trabajo o su forma de trabajar) te interese incluso cambiar de arquitecto desde el principio (estoy muy sensible con este tema...jejeje;))

Sobre el tema tecnico de losas y demas, ni me pronuncio, que no tengo ni idea sobre eso...

...y para todo lo demas, mucha suerte!
 

qweqwe

Novel
Muchas gracias por las respuestas, sobre todo por el tono "constructivo", nunca mejor dicho, de éstas

Creo que me vais aclarando lo que en un principio imaginaba que debía ser el proceder.

Respecto a la licencia de obras caducada, no creo que el ayuntamiento ponga pegas, más cuando recientemente han aceptado el cambio de titular. Creo que a ellos lo que les interesa es que se construya la vivienda, y tengo entendido que hasta ahora nunca se han puesto muy duros con los plazos (a no ser que sea una exageración)

En cuanto al arquitecto municipal (aparejador) me pasa algo parecido como con el nuestro, y es que son jóvenes (el del ayuntamiento está haciendo una suplencia) y ninguno se quiere mojar o exponer a que le tire nadie de las orejas, y se rigen estrictamente por lo que marca la ley, con lo cual no nos dejan mucho margen de maniobra.

Por ello mi pregunta crucial es si hablando con otro arquitecto le puedo pedir que me haga un proyecto nuevo pero que lo presente como modificación del actual para que no puedan decirme nada de que la licencia no es válida para el nuevo. Puedo hacer eso?
Porque me imagino que si lo presento tal cual, como un nuevo proyecto, entonces si que no me quedará más remedio que pedir otra licencia nueva y volver a pagar los 6 mil euros del ala (que duelen), verdad?

Hala, pos, muchas gracias y quedo alerta por si alguien me pueda aclarar esto
 
Por ello mi pregunta crucial es si hablando con otro arquitecto le puedo pedir que me haga un proyecto nuevo pero que lo presente como modificación del actual para que no puedan decirme nada de que la licencia no es válida para el nuevo. Puedo hacer eso?
Porque me imagino que si lo presento tal cual, como un nuevo proyecto, entonces si que no me quedará más remedio que pedir otra licencia nueva y volver a pagar los 6 mil euros del ala (que duelen), verdad?

Hala, pos, muchas gracias y quedo alerta por si alguien me pueda aclarar esto
Pues yo creo que si se podrá, ya que al fin y al cabo el arquitecto es un "empleado" tuyo, y tu puedes decidir echarlo y contratar a otro...pero tampoco me hagas caso 100%, que por aqui ya te contestará algun experto con mas fundamento...
 
Por ello mi pregunta crucial es si hablando con otro arquitecto le puedo pedir que me haga un proyecto nuevo pero que lo presente como modificación del actual para que no puedan decirme nada de que la licencia no es válida para el nuevo. Puedo hacer eso?
Porque me imagino que si lo presento tal cual, como un nuevo proyecto, entonces si que no me quedará más remedio que pedir otra licencia nueva y volver a pagar los 6 mil euros del ala (que duelen), verdad?
- A esto no sé responderte y no me hagas mucho caso, pero un proyecto distinto con promotor y arquitecto nuevos, vamos que sólo coincide el plano de situación, no veo yo mucho futuro (aunque tampoco es imposible, espero que alguien más docto que yo se pase por aquí). Ten en cuenta que en el Certificado Final de la Obra reza: "...la edificación consignada ha sido terminada según el proyecto aprobado y la documentación técnica que lo desarrolla..." Admitiéndose pequeñas variaciones (siempre dentro de la legalidad urbanística).

- Posiblemente lo mejor sea que vayas con tu arquitecto (el que sea) a consultar al técnico municipal.

- Un saludo.
 

Dixedrino

Bronce
Mi caso es parecido. Yo compre la parcela con proyecto visado, anterior al nuevo CTE, y licencia de obras. Para no extenderme mucho, lo primero que me dijo el arquitecto es que podía modificar lo que quisiera pero nada que afectase a la estructura, cosa que me parecio lógica, si modifico estructura, ya no sera la misma edificación, es lo que pienso desde mi ignorancia en estos temas.
Hay que confiar en los arquitectos, los hay malos pero hay muchos que son buenos, es su trabajo, no los podemos suplantar.
En mi caso confío que el constructor haga al pie de la letra lo que el arquitecto determine dirigido por el aparejador, creo que es la forma correcta de la ejecución de mi casa.
 
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