Arqueta en zona habitable

#1
Edificación formada por tres casas unifamiliares, adosadas, de nueva construcción.
La cimentación según proyecto se basa en zapatas aisladas y solera de hormigón.
Las ordenanzas del ayuntamiento requieren que se realice camara de aire para aislar la edificación de la humedad del terreno.
Por lo que al primer proyecto, se añaden nuevos planos de cimentacion y saneamiento y de alzados y secciones, que contemplan la ejecución de un forjado sanitario.
Sin embargo este forjado no lleva a cabo.
El saneamiento consiste en una serie de arquetas enterradas (en el terreno, hechas de ladrillo macizo, enfoscadas, bruñidas, impermeabilizadas, etc) y una arqueta sifónica.
Sin embargo, las arquetas se realizan en la solera de hormigón de la cimentación, son agujeros pequeños, cuadrados, rugosos, no estan impermeabilizadas y las aguas fecales y pluviales transcurren libremente por su interior.
Están tapadas con ladrillos planos. En una de las viviendas una arqueta se encuentra bajo un cerramiento de fachada y otra en el centro del salón. Esta última además recoge todos los aportes de fecales y pluviales de la casa colindante.
Sobre los ladrillos planos que la tapan se extiende una capa de arena y grava y encima el pavimento.
La arqueta sifónica exterior no existe.
Se producen continuos atascos con los consiguientes desbordamientos por lo que todas las paredes del salón presentan humedad. Para hacer limpiezas hay que levantar el pavimento del mismo.
Además los malos olores son generales, incluso salen por los enchufes.

Se que esto es una aberración que atenta contra las normas de la buena construcción. Pero la pregunta es:

¿Es "legal" colocar esa "arqueta" en una zona tan habitable cómo es el salón de una vivienda y que esta además recoja todos los residuos fecales y pluviales de la casa colindante?

¿Hay alguna normativa que impida o prohiba hacerlo?

Agradeceré mucho vuestras respuestas.

:( :( :(

La casa en cuestión es la mia.
 
#2
¿Es "legal" colocar esa "arqueta" en una zona tan habitable cómo es el salón de una vivienda y que esta además recoja todos los residuos fecales y pluviales de la casa colindante?
Si es perfectamente legal, puede que parezca ilogico, pero es total y absolutamente legal, te recuerdo que no se trata de viviendas independientes porque no lo son, son adosadas, edificio plurifamiliar, lo que pasa que la tipologia por la que se conoce da lugar a errores de interpretacion.

Logicamente la siguiente pregunta no tiene sentido al ser legal, solo tendría sentido si no lo fuera.

Otra cosas son los problemas en esas arquetas de humedades, olores, etc.. que pueden ser denunciados como es lógico.
 
#3
Oye ¿os habeis planteado el poner un codo registrable a pie de bajante? eso os permitiría acceder al saneamiento propio sin tener que romper en el suelo. Probablemente sería a costa de hacer una mocheta un poco más grande en la zona de bajante, pero solucionaríais uno de los temas.

Y lo de quitar la humedad y el mal olor producido por la absorción de las aguas fecales pues lo solucionareis el día que hagais unas conducciones y unas arquetas en condiciones y perfectamente impermeabilizadas.

¿Habeis estudiado la posibilidad de sacar el saneamiento por el exterior de la vivienda? probablemente sea una operación un poco más costosa inicialmente pero las condiciones de habitabilidad mejorarían muchísimo y con ellas el valor de vuestras viviendas, además, las molestias en caso de futuros atascos serían mínimas.

Si lo haceis por el exterior, con poner un codo registrable al pie de cada bajante y una arqueta registrable en el exterior de cada parcela no tendríais que molestar al colindante en caso de avería, que por cierto, normalmente se producen por mal uso de las bajantes (hay gente que tira de todo)
 
#4
Me refería al hecho concreto de colocar la arqueta en el salón de la vivienda, con la consecuente insalubridad que produce. Es cómo un cáncer que corroe y afecta a toda la casa. No os lo podéis imaginar.
Si no hay ninguna norma, debería haberla.

Otra cosa hubiera sido que se hubiera hecho en el patio delantero.

Inútil, ¿me podrías explicar que quiere decir: “lo que pasa que la tipología por la que se conoce da lugar a errores de interpretación”.

En cuanto a poner una arqueta en la bajante, la única es la que recoge los baños de la planta superior de las dos viviendas. ¡Otro disparate!
Esta empotrada a pelo en la medianera del salón y desagua en la mencionada arqueta. En todo momento se sabe para qué se está utilizando el baño, si se duchan, si tiran de la cisterna, etc, parece que te llueve encima. Además sirve de amplificador y se pueden escuchar conversaciones perfectamente.

Yo he hecho una línea de saneamiento nueva, tal cómo dices arq-nick independiente totalmente para mi casa, hasta en el entronque y con su arqueta exterior registrable.

El problema es que los de la otra casa no quieren saber nada, no quieren tocar su casa, ni demandar, ni nada. Y también quieren que les quite yo los atascos, pero van listos.

Por cierto que los atascos se producen por la deficiente ejecución de todo el sistema, ya que al parecer, también los tubos se han combado al quedar comprimidos por la solera de hormigón. La arqueta se llena literalmente de papel y m......
 
#5
Me refería al hecho concreto de colocar la arqueta en el salón de la vivienda, con la consecuente insalubridad que produce. Es cómo un cáncer que corroe y afecta a toda la casa. No os lo podéis imaginar.
Si no hay ninguna norma, debería haberla, por que esto atenta contra la dignidad humana y los derechos de las personas. Y no exagero.

Otra cosa hubiera sido que se hubiera hecho en el patio delantero.

Inútil, ¿me podrías explicar que quiere decir: “lo que pasa que la tipología por la que se conoce da lugar a errores de interpretación”.

En cuanto a poner una arqueta en la bajante, la única es la que recoge los baños de la planta superior de las dos viviendas. ¡Otro disparate!
Esta empotrada a pelo en la medianera del salón y desagua en la mencionada arqueta. En todo momento se sabe para qué se está utilizando el baño, si se duchan, si tiran de la cisterna, etc, parece que te llueve encima. Además sirve de amplificador y se pueden escuchar conversaciones perfectamente.

Yo he hecho una línea de saneamiento nueva, tal cómo dices arq-nick independiente totalmente para mi casa, hasta en el entronque y con su arqueta exterior registrable.

El problema es que los de la otra casa no quieren saber nada, no quieren tocar su casa, ni demandar, ni nada. Y también quieren que les quite yo los atascos, pero van listos.

Por cierto que los atascos se producen por la deficiente ejecución de todo el sistema, ya que al parecer, también los tubos se han combado al quedar comprimidos por la solera de hormigón. La arqueta se llena literalmente de papel y de m......
 
#6
Edificación formada por tres casas unifamiliares, adosadas, de nueva construcción.
Hombre, si es de nueva construcción está claro que es un vicio oculto totalmente demandable. Además como muy bien dices habría que ver si realmente es legal o no porque el hecho de que la arqueta esté en tu casa te está creando una servidumbre que no deberías de tener. Consulta con un abogado

El problema es que los de la otra casa no quieren saber nada, no quieren tocar su casa, ni demandar, ni nada. Y también quieren que les quite yo los atascos, pero van listos.
Pues hombre, tapasela y vete de vacaciones unos días ya verás cómo cambian de opinión :) :) :) :) :)
 
#7
Lo del duplicado no era por reiterar, es que el ratón tenía sueño.
Por cierto gracias a los dos, que tampoco las di, también cosas del sueño.

He estado leyendo y me encanta este foro, es 3D : didáctico, dinámico y divertido.

Inútil ;) (por tus respuestas se ve que no lo eres) :p , me gusta tu nick, es terapeútico, da gusto poder llamar inútil a alguien sin que se ofenda. Pero hay otros verdaderos inútiles a los que no se puede "ofender".

He mirado las escrituras y ciertamente no define la vivienda como unifamiliar, aunque sí como finca independiente, teniendo como lindes los de la parcela que ocupa (es decir 80 m2 de los 240m2 totales) y no se enumeran elementos comunes.

REGIMEN JURÍDICO la propiedad horizontal formada se regirá por los siguientes artículos y lo en ellos no dispuesto por la Ley de 21 de Julio de 1960, Código Civil y disposiciones Complementarias.

Articulo 1º.- Son elementos comunes todos los que no se han constituido en la Propiedad horizontal como finca independiente.

Articulo 2º.- El propietario o propietarios de cada una de las fincas resultantes de la división horizontal, podrán instalar en la finca de su propiedad, aparatos de aire acondicionado, así como cualquier tipo de antenas, de radio o televisión, sin necesidad de la autorización o consentimiento de la Junta de Propietarios, pero obteniendo los permisos o autorizaciones administrativas que fuesen precisos.


Arq_nick, la demanda está en marcha, pero la ley bang bang hey hey la ley..., ya se sabe, la justicia es lenta.

Y cómo todo esto se enreda con la supuesta Propiedad Horizontal.....

Por eso quería tener claro antes de irme de vacaciones, :D :mad: :D :rolleyes: que es legal que no lo es, ni los abogados lo saben. :eek: :confused: :cool:

Un constructor me dijo hace un tiempo: "Que han puesto una arqueta en el salón, qué pedazos de.... Pero si es ilegal",
no sé a qué se refería exactamente y este hombre no está ahora por aquí.

En fin seguiré atando cabos

¿Podríais contestarme otra preguntilla?

En arquetas de paso bien ejecutadas, ¿en el interior hay canalización (tubos) o el agua va por libre hacia la salida?

Gracias, de nuevo. Saludos.
 
#8
Hola ETRUSC:

parece que tu vivienda esta sujeta al régimen de propiedad horizontal.
en ese caso, puede haber elementos comunes que generen servidumbres entre las distintas propiedades, por ejemplo la de desagüe.

No sé porqué se ha puesto una arqueta en un salón, no es muy habitual pero a veces sucede. Ilegal no es desde luego. Si está bien hecha no tiene porqué dar nigun problema. Lo normal es que las arquetas queden en la cámara ventilada bajo el forjado sanitario, y entonces los olores (en caso de que la arqueta esté mal sellada) no llegan a la vivienda en ningun caso.

Las mejores arquetas son las prefabricadas, porque las de ladrillo acaban cascando. Una arqueta de obra no tiene porqué tener tubos en el interior, pero sí que debería estar bruñida, con las aristas suavizadas para favorecer el tránsito de las aguas, sin tubos enfrentados y sin que acometa más de un tubo por cara.

Saludos.
 
#9
Etrusc gracias por no querer cambiarme de nick, es una obsesion a veces, y tampoco te creas, alguno se ha aprovechado de mi nick para decirme de todo, pero bueno, ya se sabe, no insulta quien quiere sino quien puede.

No creo que haya ilegalidad en nada de lo que te han hecho, que no es normal, no mucho no, lo unico que si debe estar correctamente ejecutado y no generar problemas, por lo que puedes EXIGIR que te lo reparen y que no cause problemas, todo es demandable en españa, lento muy lento como podras comprobar.
 
#10
Hola de nuevo y gracias a todos.

Las mejores arquetas son las prefabricadas, porque las de ladrillo acaban cascando. Una arqueta de obra no tiene porqué tener tubos en el interior, pero sí que debería estar bruñida, con las aristas suavizadas para favorecer el tránsito de las aguas, sin tubos enfrentados y sin que acometa más de un tubo por cara.
El caso es que:
Las arquetas proyectadas son de obra (ladrillos macizos), de 1m. de profundidad y enterradas en el solar.
En realidad las arquetas ejecutadas son de pequeño tamaño y las han realizado en la solera de hormigón, (agujeros cuadrangulares en la misma solera).
No están bruñidas ni impermeabilizadas ni tienen las aristas suavizadas, sino todo lo contrario.

En concreto a la del salón ACOMETEN DOS TUBOS POR UNA CARA, (planta baja y primera de la casa de colindante). En la pared de enfrente no hay nada.

Lo curioso es que esto (los dos tubos por una cara) se corresponde con el proyecto (en el plano de cimentación y saneamiento se ve claramente) y parece ser lo único que concuerda y se ha hecho conforme al mencionado proyecto. :eek: :eek:

Me gustaría saber si el hecho de hacer acometer dos entradas por la misma pared, hace que ese proyecto sea inadecuado. :eek: ¿Qué me decís?
Saludos.
 
#11
Una cosilla ETRUSC, no soy arquitecto por lo que mucho no te puedo ayudar en ese aspecto, pero dices:

ETRUSC ha dicho:
La cimentación según proyecto se basa en zapatas aisladas y solera de hormigón.
Las ordenanzas del ayuntamiento requieren que se realice camara de aire para aislar la edificación de la humedad del terreno.
Por lo que al primer proyecto, se añaden nuevos planos de cimentacion y saneamiento y de alzados y secciones, que contemplan la ejecución de un forjado sanitario.
Sin embargo este forjado no lleva a cabo.
Parece ser que las ordenanzas del ayuntamiento obligan a la ejecución de un forjado sanitario que luego dices que no se hace. Es más, se modifica el proyecto para indicar la ejecución de un forjado sanitario y luego no lo ejecutan. ¿¿No puedes entrar por ahí???

NO veo normal que lo ejecutado no se corresponda con lo proyectado y además incumpliendo una ordenanza.

Saludos y ánimo.
 
#12
Hola Pablo, :p agradezco tu interes.

Por supuesto que puedo entrar por ahí, la ejecución es terrible, imagínate que los tubos de agua corriente y los de la electricidad, transcurren juntos (separándose, juntandose, cruzandose) bajo el pavimento (que se inunda de aguas sucias). :(

También habría mucho que decir en cuanto al diseño del mencionado proyecto, ya que el suelo es arcilloso blando, con lo que unas arquetas de ladrillo, seguramente hubieran cascado, como dice Vorpal.
Sin embargo si se hubiese ejecutado todo correctamente, tal vez y, repito, tal vez hubiera funcionado (no se por cuanto tiempo).

Por otra parte una vez proyectado el forjado sanitario no hacían falta arquetas, siendo mucho mas sencillo colocar los tubos bajo el forjado, hasta el patio delantero. Sin embargo no se modifica la red de saneamiento, lo que hace pensar que en ningún momento pensaban realizar tal forjado. :x :x :x

Mi duda es que, siendo evidente que a esa arqueta iban a acometer dos tubos por una misma pared, nadie pusiera reparos a ello (ni el Colegio ni el técnico municipal).
Por eso quería saber si el proyecto, en cuanto a eso, es incorrecto o va contra normativas de obligado cumplimiento.

Saludos ;)
 
#13
Etrusc esta claro que tu vivienda se ha ejecutado de pena, aparte de saltarse alguna normativa de índole municipal (la no ejecución del forjado sanitario según tu obligatoria,.... eso en la vida lo he visto en un Plan General ¿? e antieconomico en caso por ejemplo de cimentaciones mediante losas).

No recuerdo haber leido de cuando es la vivienda, pero lo que debes es exigir la reparacion de lo incorrectamente ejecutado, seguramente tendras que recurrir a la vía judicial, con lo que al final tendrás que contratar a un arquitecto - arquitecto técnico para la reparación, y ya que te metes exige todo lo que no se ha hecho como minoracion del precio de la vivienda (forjado sanitario no ejecutado), recuerdale a tu perito que la fontaneria NO ESTA PERMITIDO su trazado por suelo ya que debe alimentar a los aparatos por encima, por lo que dificilmente puede trazarse por dicho elemento.

Yo desde luego ya estaba llamando al que me ha vendido y reclamando, por escrito con acuse de recibo y si no te hacen caso, al abogado.
 
#14
Hola Inútil, me alegra saludarte de nuevo.

Esta casa es un desastre, si, y no he dicho todavía que hay grietas en la fachada en la cornisa frontal y lateral, en un muro del patio y en el forjado del techo de la planta baja, las juntas con la edificación colindante están sin sellar, bueno en una parte pusieron tela asfáltica, los aislamientos creo que no existen, la cubierta inclinada y la plana (en las juntas con el muro que bordea la azotea) dejan filtrar agua cuando llueve, la impermeabilización claro no se ha realizado como esta diseñada, hay tres habitaciones super afectadas por la humedad y el moho, la subida de la azotea idem y creo que me dijo algo.

En fin es un compendio de lo que no se debe hacer, o mejor dicho de lo que se debe hacer para que una casa se arruine en poco tiempo. :mad:

Efectivamente aquí hay una ordenanza que indica que se debe aislar la edificación del terreno mediante cámara de aire. Es decir no especifica si mediante forjado sanitario o qué, sólo cámara de aire.

En cuanto a ir a un abogado, te diré, que un “perito” a instancias de un abogado al que en principio consulte iba a hacer el informe. Pues bien, diciendo que iba a hacer el informe se tiró meses, y según aparecían nuevos problemas, más tiempo y lo que en principio era una chapuza, después no estaba tan mal, un remiendo por aquí y otro por allá, todo era normal. El caso es que esta persona tenía relaciones de “amistad” con uno de los técnicos de la obra, que he de decir son tres (dos arquitectos y un aparejador). :eek: :eek: :eek:

Cambio de abogado, cambio de perito y ahora no quiero que se me escape una.:cool:

Y sobre todo lo que quiero es quitarme la mi.... :D de la vecina de en medio.

Con respecto a esto creo que arq-nick tenía razón en cuanto que es una servidumbre ilegal, puesto que las parcelas de cada casa son privadas y por supuesto no era en absoluto necesario pasar las aguas sucias de la casa de al lado por mi la mía.
Por mucha propiedad horizontal, no se puede crear una servidumbre de desagüe que invade por muchos metros una propiedad.
Si por necesidad hay que crear una servidumbre entre parcelas, esta debe estar inscrita en el Registro

Pero este es otro tema y tengo varias teorías, que tal vez un día contaré. :rolleyes: :cool: :rolleyes:

Saludos :)
 
#15
Yo me sigo ratificando que con el codigo civil en la mano esa arqueta se puede hacer sin problema. De hecho yo lo he hecho, no exactamente como cuentas, pero si unir el saneamiento de una ristra de "unifamiliares" para efectuar una sola acometida a la red general, solo que yo lo hacia por los patios delanteros.

Actualmente en la zona en la que trabajo dicha opcion esta prohibida pero por normas de la compañia de abastecimiento y saneamiento, por lo que estoy obligado por estas normas a efectuarlo totalmente independiente, y mira por donde a pagar una acometida a red de saneamiento por cada vivienda.

Eso si, cuando ellos urbanizan una calle a su costa, si una parcela es para unifamiliares solo dejan prevista una conexion.

¿Porque no dejan una por cada vivienda teorica a colocar? Exacto porque le cuesta mas caro y es mas placentero que la pague el propietario.
 
#16
Hola de nuevo Inu.

A ver si consigo expresarme con cierta claridad y no demasiado extensión, aunque lo dudo. :) :)

Mira, sin ánimo de sentar cátedra, yo diría con el Código Civil y el reglamento Hipotecario en la mano, que las servidumbres han de estar reconocidas con un título valido e inscritas en el Registro y constar en las escrituras de las viviendas. :eek:

Las instalaciones de desagüe sanitario, son servidumbres que invaden físicamente la propiedad ajena y pueden provocar inmisiones de gases y olores y cómo no intromisiones de aguas sucias e insalubridad. Además es bien sabido cómo las fugas subterráneas afectan a las cimentaciones.

Por otra parte el desagüe de albañal es una instalación molesta e insalubre según el Reglamento de actividades molestas, insalubres, etc.

El caso que planteas de unir una ristra de unifamiliares por los patios por aquí (entre otros variopintos casos) se ve mucho. Pero lo hacen así:

En cada patio (delantero o trasero) hay una arqueta (sin canalizaciones) que se une con la siguiente y así sucesivamente hasta llegar al entronque con la general. (No se si esto es lo que dices hacer)

Pues bien, al ser un pueblo costero, muchas casas no están habitadas, con lo que cuando en una arqueta se produce un atasco, aunque metan presión desde tres o cuatro casas más allá, no consiguen quitarlo.
Así que si el propietario de esa casa o casas, no han dado su consentimiento expreso y entregado las llaves a algún otro vecino que viva allí para estos casos, no hay nada que hacer.
Conozco algún caso en que, al final, para evitar estos y otros problemas, cada casa termina por hacerse su entronque independiente. ;)

(Y otra cosa curiosa que pasa por aquí y creo que no es nada frecuente:
Cuando solicitas licencia para hacer un nuevo entronque con la general, no es la empresa gestora de este servicio la que se encarga de realizar las obras, te indican simplemente el punto donde debes conectar y te dicen que llames por tu cuenta a un albañil o fontanero y p’alante. Y así esta el alcantarillado de todo el pueblo. :mad: :mad: Pero este es otro tema)

El saneamiento en la casa de mi madre en Madrid, que tiene más de 40 años y forma parte de una fila de adosados, está resuelto mediante arquetas (de las de antes, es decir de obra) en los patios traseros.
Estas arquetas son individuales para cada vivienda, a ellas van los desagües de canalones, sumidero, cocina y baños.
La salida de cada una de esas arquetas acomete (también por detrás) hacia una tubería comunitaria para todas las viviendas y esa tubería es la que entronca con la general desde un extremo de la fila.

En este caso, las instalaciones privativas, están claramente delimitadas de las comunes, es decir que cuando se atascan tus conducciones o arqueta, sabes que eres tú el responsable. :x
Y si se atasca la tubería comunitaria se puede limpiar fácilmente aunque varias casas no estén habitadas.

No sé si conoces esta nueva Ordenanza de Madrid:

ORDENANZA DE GESTIÓN Y USO EFICIENTE DEL AGUA EN LA CIUDAD DE
MADRID
Aprobada inicialmente por el Pleno del Ayuntamiento en sesión ordinaria celebrada el
día 31 de enero de 2006, y publicado el anuncio de dicha aprobación en el Boletín
Oficial de la Comunidad de Madrid nº 34, de fecha 9 de febrero de 2006.

Artículo 94. Individualidad de la acometida

1. Cada finca deberá tener su red de desagüe con acometida independiente a la
red municipal, no consintiéndose el establecimiento de servidumbres de una finca a
otra, aunque las contiguas fueran del mismo dueño.

2. Podrá, no obstante, autorizarse una sola acometida para varios edificios, que
constituyan un conjunto urbanístico, cuando se den las siguientes condiciones:

a) Exista una red horizontal de saneamiento común a varias fincas, y discurra en
su totalidad por zonas comunes o espacios no edificados.

b) Se constituya una comunidad de propietarios para la conservación y
mantenimiento de dicha red, figurando los coeficientes correspondientes de
participación de cada finca.

c) Figure expresamente en la escritura de propiedad de cada vivienda, la
existencia de estos servicios comunes, con los coeficientes que les correspondan.

3. EL SANEAMIENTO DE VIVIENDAS UNIFAMILIARES ADOSADAS se realizará bajo lo
preceptuado en el punto 2 del presente artículo.


Artículo 95. Requisitos

1. La red particular de evacuación de aguas residuales y pluviales, que compone
la acometida particular de alcantarillado de toda finca urbana, constará de una
conducción principal que transporte todas las aguas residuales directamente desde un
pozo principal de la finca hasta la red municipal de alcantarillado.

2. El pozo principal de la finca estará enclavado en su interior, en un patio, garaje o
zaguán o sitio análogo de fácil acceso y que, en todo caso, deberá tener carácter comunitario en la finca, a los efectos de titularidad. Sus características constructivas deberán ajustarse a las recogidas en la normalización de elementos constructivos de aplicación en el término municipal de Madrid.

3.-....,etc

Como ves SE PODRÁN autorizar acometidas vara varias viviendas adosadas cuando la red de saneamiento discurra EN SU TOTALIDAD por ZONAS COMUNES o espacios no edificados, pero habrá que constituirse una comunidad de propietarios para el mantenimiento de la red y figurar expresamente en la escritura de propiedad esos servicios comunes.

En el caso de arquetas comunicadas una a otra, se plantea el problema además de la asignación de coeficientes pues los atascos que se produzcan en la primera casa (en la jerga de las servidumbres, predio dominante de todas las demás) y en el conducto antes de llegar a la segunda arqueta son evidentemente producidos en esa casa, pero a partir de ahí no se podrá definir “de donde viene el atasco”, además cada casa es sirviente con respecto a las anteriores a ella y dominante de las siguientes, siendo la última sirviente de todas las demás.

Así pues los coeficientes para el mantenimiento de esa red (elemento común) se deberían asignar en función a esto y no podrán ser proporcionales a los metros de parcela privada o a los metros construidos. (Que generalmente, en el caso de adosados, son iguales)

Y aquí viene otra paradoja, porque la casa “dominante” de todas, tendría que tener un coeficiente (para mantener esa red) mayor que las demás, y la “sirviente” de todas un coeficiente inferior a las demás. (Ya que la primera usa toda la red comunitaria y la última sólo el tramo inscrito en su finca privativa)

Pero es que además, la “dominante”, podrá en cualquier momento “segregarse” del uso de ese elemento común y realizar un entronque particular para su casa y por lo tanto dejar de contribuir en el mantenimiento de la misma, pasando a ser la siguiente parcela “dominante” de todas las demás, pudiendo así mismo renunciar a ese elemento común.

Sin embargo la “sirviente” o “sirvientes” (que en el fondo son las más perjudicadas) aunque decidan “segregarse” y hacer entronques independientes para uso particular, no podrán eliminar libremente la red que transcurre por sus propiedades y que usan las demás viviendas “dominantes” , si no hay una mayoría que apoye esa decisión.
Además siendo que los coeficientes de esa viviendas han de ser inferiores tienen menor poder de decisión en la junta de propietarios (aún, repito, siendo las más perjudicadas). :D

Imagínate además el caso, que también por aquí se ve, de una vez conectadas las arquetas por los patios de atrás, tener que sacar, atravesando una de las casas, (generalmente una de las centrales) las aguas hacia la parte delantera. La servidumbre es aún mayor y es evidentemente un agravio comparativo. Además ¿crees que los demás vecinos, de propia iniciativa, se querrán hacer cargo de los posibles daños que se produzcan en esa vivienda por roturas, fugas, etc? :rolleyes:

Además para las hileras de simples viviendas “adosadas”,. aunque exista la división horizontal, no es obligatoria ni necesaria la constitución de la Comunidad de Propietarios porque no hay elementos comunes que mantener, a no ser claro esas mencionadas redes de saneamiento. :eek: :eek: :eek: :eek: :eek:

Pero claro, si esto no se especifica en las escrituras, es decir si no se indica que la red de saneamiento es comunitaria y por donde transcurre, se están creando servidumbres ilegales entre parcelas que con el tiempo, una vez que la servidumbre en principio no aparente, se hace aparente, podría dar lugar a autenticas servidumbres por usupcación.

Y esto no es sólo cuestión de Ordenanzas de un lugar u otro, es cuestión de Código Civil y Reglamento Hipotecario y LPH, por lo que las ordenanzas o normativas tienen que adecuarse a estos.

¿Crees que hubiera comprado esta casa si en mi escritura hubiese dicho que tendría que constituir una comunidad con mi vecina para mantener la instalación de saneamiento y que esta red consta elementos comunes tales cómo arqueta en salón de mi propiedad que recibe las aguas fecales y pluviales de la casa de al lado? Pues evidentemente no. :cool:

En cuanto al mayor costo de realizar entronques individuales para cada vivienda, pues o eso (es decir entronques individuales) o, dejar una franja de terreno comunitario por donde transcurran las redes comunitarias de tal forma que no se perjudique la propiedad privativa independiente, asignar coeficientes y enfocar estatutos para el mantenimiento de la red sanitaria y claro hacerlo constar todo en las escrituras.

Y en verdad te digo que, generalmente quienes nos compramos casas adosadas individuales, (sin piscinas, ni viales, ni nada común) vamos huyendo de los :D horrores :D de las comunidades de propietarios. :x :x

Saludos. :D ;) :D

PD: ...deshollaitos que se me han quedado los dedos.....
 
#17
Ya te he comentado antes Etrusc, que salvo normativas especificas como la que nos presentas no existe ninguna normativa que prohiba lo que te han ejecutado, sin que por ello signifique que este bien ejecutado, te pongo un ejemplo, cuando esas unifamiliares adosadas tienen sotano es habitual utilizar el sotano para llevar todo el saneamiento a un punto para desaguar.

Las servidumbre no tiene porque estar todas escritas, en una comunidad de propietarios (bloques) siempre existen servidumbres que no se registran.

Ahora bien lo que sucede es que tu quieres escuchar que la ley te da la razon, y eso, te lo dira un juez en todo caso, desde luego tiene mucha defensa esa servidumbre, aunque muy mala la ejecucion que nos comentas.

Ahora por ejemplo tu dices

Además para las hileras de simples viviendas “adosadas”,. aunque exista la división horizontal, no es obligatoria ni necesaria la constitución de la Comunidad de Propietarios porque no hay elementos comunes que mantener
Siento decirte que eso que dices no es real, forzosamente y con la ley en la mano teneis que constituir una comunidad de propietarios, porque teneis elementos comunes, como es el caso de toda la estructura, seguramente tambien compartis la cubierta, no creo que exista un elemento que independice totalmente estos elementos, tambien la fachada es comunitaria, puesto que se trata de un edificio.

Yo vivo en adosadas y por supuesto tenemos nuestra comunidad, para pintar y poco mas, con su seguro de incendios, de aguas, etc... Ahora mismo me parece que el recibo es de 8-10 € al mes o algo asi, cuando hay que pintar pues se pintan todas las fachadas a la vez que es como es efectivo cualquier tratamiento que fuera necesario realizar.
 
#18
Hola ETRUSC

No solamente, como bien te dice EL_INUTIL_©, tenéis que contituir la comunidad de propietarios, sino que con independencia de que se materialice o no el título constitutivo, la comunidad como tal existe, ya que se dan los supuestos de los artículos 392 y 396 del CC, que básicamente se refieren a las cosas que tengan elementos comunes y privativos.
Igualmente es de aplicación la LPH que en su artículo 2.b dice que la ley será de aplicación a las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.

En cuanto a las servidumbres, generalmente se registran las que puedan existir con elementos exteriores a la comunidad, pero no las propias de la comunidad, ya que estas se consideran, en palabras de Daniel Loscertales Fuertes "relaciones constitutivas de vecindad".

Un saludo
Scaner
 
#19
Siento estar en desacuerdo Inútil.

Que algunas normativas no prohíban o no indiquen cómo hacer expresamente determinadas cosas, no quiere decir que por ello se obvien o ignoren las Leyes de mayor Rango a la hora de hacer o no hacer.
Más bien lo contrario.
Es decir a falta de regulación local, se aplicará el Código Civil. (La ignorancia de la ley no exime de su cumplimiento).
Es más ninguna Ley o Normativa puede ir en contra de lo establecido en otras de mayor Rango que ellas.
¿O hay alguna normativa en la que se exprese que los desagües de unas viviendas deberán obligatoriamente pasar por los espacios privativos de las otras hasta llegar al entronque con la general y que no será necesario inscribir estas servidumbres?

En resumen, que hacerse se hace, :rolleyes: otra cosa es que esté bien hecho. :rolleyes:

En cuanto a los “bloques”, habría otro tanto que hablar.
En principio, en Madrid, según la mencionada Ordenanza ya no se podrán poner las arquetas generales de la comunidad, como es costumbre de muchos, en los locales privativos, o incluso en los pisos bajos. :confused: Curiosa costumbre ésta, que claro, ¡para qué inscribir.....!

Dices

“.....desde luego tiene mucha defensa esa servidumbre,....”

Yo digo que no tiene ninguna defensa.
Las servidumbres lo son en función de su necesidad y utilidad.
Si por cualquier motivo hubiese sido necesario pasar por mi casa para acceder a la red general, siendo que no hubiere otra mejor manera de hacerlo, si sería una servidumbre imprescindible.

Pero igualmente y aún con mayor razón, habría de estar inscrita y registrada bien como tal servidumbre, bien como elemento común puesto que supone una carga que grava la propiedad privada (finca independiente) tanto la que la sufre como la/s que se beneficia/n de ella y además, estas últimas, deben contribuir al mantenimiento y responder de los daños o perjuicios que se originen.

En este caso, (el mío) no hay servidumbre y eso lo ha dicho el notario que otorgó la escritura de compraventa y la de declaración de obra nueva, por lo tanto, también dicho por esta misma persona, puedo cerrar el paso de las aguas hacia mi propiedad si no se llega a mejor solución con la vecina.


Si en algo he visto a varios abogados estar de acuerdo, es en lo referente a que tanto cubierta como fachadas, son elementos de las fincas privativas, separados por las medianeras.
Es decir que si la cubierta inscrita en el perímetro de mi finca privativa tiene goteras, me las arreglo yo, que si la fachada lateral o frontal de mi casa tiene grietas, es problema mío, si el forjado de la primera planta de mi casa tiene asimismo grietas, pues lo mismo de lo mismo.
¿O en tú comunidad esos arreglos, de cada una de las fincas independientes se financiaran con los fondos comunes?
Otra cosa es que vosotros tengáis una comunidad para mantener la configuración externa de las fachadas y para pagar los seguros que tengáis por conveniente.

Claro que esto no obsta para que, si se ven afectadas algunas casas (y sobre todo las estructuras de las mismas), habiendo acuerdo entre los diferentes propietarios se pueda actuar conjuntamente, constituyendo a tal efecto la Comunidad de Propietarios. ;)

Sólo en cuanto a la medianerías (paredes y pilares) hay elemento común y esto sólo con respecto al colindante (.....serán elementos comunes aquellos que no sean caracterizados como privativos...... se revela la existencia de tales elementos comunes por el hecho de que uno de dichos elementos privativos se apoya en otro...).

Aquí será de aplicación el articulo 398 CC, en lo referente a la “cosa común”.

Cordiales saludos. :D
 
#20
Scaner, he visto/escuchado el video de la intervención de Loscertales en las Jornadas de P.H. No se si te refieres al mismo.

Si mal no recuerdo en ningún momento se refiere (ni siquiera menciona) a viviendas independientes en hilera y (en este caso concreto) con parcela (o suelo) privada/o .

Si conoces algún articulo (de Loscertales o de otros), doctrina jurídica ó jurisprudencia al respecto, te agradecería que me indicases donde encontrarla.

De hecho la LPH se ajusta poco a este tipo de viviendas, por lo cual la doctrina y la jurisprudencia tienen y tendrán mucho que decir.

Artículo 392 CC : “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece proindiviso a varias personas.
A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título”.

En el caso de viviendas en hilera con parcela privada, (sin viales, piscina o jardines comunes) no existe proindiviso ya que inclusive el suelo está dividido, es decir, es finca independiente el suelo de cada vivienda finca y lo edificado sobre el mismo.
Por lo tanto cada propietario tiene asignada una parte concreta del suelo y de la edificación que sobre él se levanta. No hay proindiviso. :eek:

En cuanto al 396, me remito a lo que he dicho anteriormente a _El_ Inútil_ (¿Donde narices está el botón der sirculito con la c pequeña dentro...? :eek: :eek: :eek: ) Las medianeras (paredes y pilares) son por mitades comunes a los colindantes. El vuelo (si no se especifica lo contrario) también será comun en cuanto a la necesidad de acuerdos o consentimiento, en el caso de pretenderse elevar nuevas plantas. Pero el vuelo no existe materialmente por lo que no necesita de mantenimiento. :rolleyes: :eek: :rolleyes: :eek:

Cierto que la división horizontal existe pero no la obligación de constituir un fondo de reserva común, ni de mantenimiento, ya que cada cual tiene que mantener lo suyo, por lo tanto no es necesaria la constitución de la Comunidad de Propietarios, aunque nada impide que en cualquier momento se haga e incluso se pacte en cuanto a qué elementos actuará la Comunidad.

A no ser claro, que existan las mencionadas redes de saneamiento comunes (que es el quid de la cuestión) en cuyo caso si deberá existir una Comunidad de Propietarios con respecto a ese conflictivo elemento común.

Saludos cordiales. :) :) :)

Salvo mejores razones, opiniones o criterios.
 
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