Asesoramiento para reforma integral de piso (sinuari)

sinuari

Novel
Buenos días.
Soy nuevo en el foro y no soy profesional, solo un simple intruso con bastante desconocimiento en busca de ayuda de quienes sí sabéis de arquitectura y obras.

Estamos en proceso de compra de un piso de 1930, es una tercera planta de 6 en estado de origen, tiene 76 metros en catastro, 66,5 en Registro y 69 demolido (incluyendo dos balcones a la calle).

Queremos hacer una reforma integral con cambio de todas las instalaciones y todas las divisiones interiores, además vamos a mover el baño casi ocho metros y la cocina incluso un poco más, el piso cuenta con una sola bajante.

Hay varias cuestiones que me hacen dudar porque cada empresa me dice una cosa, no sé si por hacer la mejor obra o en respuesta a sus propios intereses.

Al parecer es necesario cambiar la solera para poner el tipo de tarima que hemos elegido, en principio queríamos poner madera natural pero seguramente no entre en presupuesto, ahora estamos valorando un laminado Pergo de 2050x240.

Una de las dudas más importantes surge por el siguiente punto:

Una de las empresas nos "recomienda" hacer un trasdosado perimetral en toda la vivienda, dicen que se pierden unos dos centímetros, pero eso no me cuadra con el ancho del pasillo (pasa de 92 cm en la parte más estrecha a 81) cierto es que les he pedido correr el tabique del otro lado para ampliar la habitación, pero el ancho lo marca un pilar/murete de carga. Otra empresa nos ha dicho tras planteárselo nosotros que es conveniente ponerlo en la medianera (es de papel de fumar, hasta el punto de que en la reforma del piso de al lado la han atravesado al montar los falsos techos y poner trasdosado en el salón), estos me dicen que se pierden 5 cm, asumible solamente en la zona de estar y en el pasillo que da a la medianera.

Entiendo que un trasdosado que solo aumente 2 centímetros no cumple con las características que le puedan dar ventaja sobre una pared maestreada, pero como mis conocimientos son más bien limitados prefiero preguntar.

En principio las paredes, aparte de la cocina, no se van a ver sometidas a grandes cargas.

El dueño de la otra empresa me dice que hacer todo el perimetral en pladur es como vivir en un decorado (desde el desconocimiento esa era mi impresión inicial).

La nueva distribución asigna más de la mitad de la superficie a la zona de estar, porque es la que más utilizamos, deja un dormitorio de 260x305 aproximadamente y otro más pequeño.

Las ventanas estábamos valorando ponerlas de PVC pero me han dicho que se montan sin persiana porque la llevan dentro, pero dejan pasar luz por los lados (no me convence esa solución, sobre todo en el salón donde vamos a montar proyector), la otra propuesta fuerte va con aluminio y persianas con cajeado exterior (la vivienda ya tiene persianas así que los huecos de las cajas se pueden ampliar o aprovechar).

El piso tiene 3 metros de altura que pretendemos respetar tanto como sea posible, valoramos poner el aire por split pero en principio es suficiente con bajar los pasillos para montar los conductos así que seguramente pongamos el aire por conductos porque meter cuatro unidades interiores es una animalada.

Nos dicen que seguramente el muro que da al patio de margen suficiente para llevar los desagües con la debida pendiente, como el plato de ducha va justo a ese muro hay margen para ocultar los tubos.

La vivienda tiene según catastro 10+6 cm de margen de solera, entiendo que es bastante justo para llevar los tubos hasta 7,5 metros de distancia, en cualquier caso la solera parece que se va a cambiar completa pero no nos plateamos elevar toda la vivienda, como mucho el baño secundario.

Queremos meter gas natural para calefacción y ACS, eso implica emboquillar porque la toma de entrada esta en el extremo contrario de la casa a donde iría la nueva cocina.

Como este tema sin imágenes no vale nada, incluyo planos de estado actual y reformado.

Actual:

Planta de vivienda


Reformado:

Muchas gracias de antemano a todos.

Editado por el administrador:
La imagen estaba duplicada.
 

Dadico

Oro
No preguntes en empresas, habla con un técnico que es lo primero que vas a necesitar (no sé si te valdrá solo con aparejador, o necesitarás también un arquitecto).
 

jrsoft

Plata
Para una reforma así se puede hablar directamente con un arquitecto técnico si no se van a tocar los huecos de fachada o la estructura.

Hablar con un técnico para que haga una memoria de ejecución y valore bien los trabajos debería ser la primera opción, para luego hablar con las empresas de reforma y que todas puedan presupuestar lo mismo, si no, uno acaba loco.
 

Moperis

Diamante
Los baños y cocinas tienen sus instalaciones que acometen a otras generales del edificio, para poder mover esas estancias hace falta estudiar con rigor si resulta viable.

Los dormitorios que propones son excesivamente pequeños.

Cómo ya te han comentado necesitas un técnico para hacer la obra y no llevarte sorpresas. Muchas empresas constructoras que se dedican a este tipo de obras, únicamente tienen en cuenta lo más beneficioso para la propia empresa.
 
El piso, aunque pequeñito, tiene posibilidades. Y la calle Vallermoso de Madrid es un sitio de PM.

Mi consejo es que contrates un técnico (aparejador o arquitecto) y que estudien bien la reforma.
Si lo haces sin contar con un profesional, al final los contratistas te acabarán vacilando y vendiéndote sus motos.
 

sinuari

Novel
Para una reforma así se puede hablar directamente con un arquitecto técnico si no se van a tocar los huecos de fachada o la estructura.

Hablar con un técnico para que haga una memoria de ejecución y valore bien los trabajos debería ser la primera opción, para luego hablar con las empresas de reforma y que todas puedan presupuestar lo mismo, si no, uno acaba loco
El proyecto ha pasado por varias modificaciones viéndolo con una aparejadora y dos arquitectos, no voy a contratar a Pepe Gotera y Otilio.
 

sinuari

Novel
Los baños y cocinas tienen sus instalaciones que acometen a otras generales del edificio, para poder mover esas estancias hace falta estudiar con rigor si resulta viable.

Los dormitorios que propones son excesivamente pequeños.

Cómo ya te han comentado necesitas un técnico para hacer la obra y no llevarte sorpresas. Muchas empresas constructoras que se dedican a este tipo de obras, únicamente tienen en cuenta lo más beneficioso para la propia empresa
El tema de trasladar la zona de aguas de la vivienda es lo que me ha llevado a consultar con arquitectos en primer lugar, en principio es factible pero es la evidente complejidad de la obra.

Ese es el plano de estado actual, pasamos de 4 a 2 dormitorios, 250x305 para mí es suficiente (el armario va fuera del dormitorio). El otro es pequeño pero va a ser despacho o eventual cuarto de niño(s). Me gustaría un piso con 20 metros más, terraza y que fuera última planta, pero para vivir en Chamberí, a esto es a lo que podemos llegar.

Todo ha pasado por la valoración de arquitecto, de hecho tenemos un proyecto a falta de ajustar presupuesto (que no es ni mucho menos barato).
 

sinuari

Novel
A ver, he dado mucho detalle y he concretado poco.

Mis dudas son:

El trasdosado perimetral, si aumenta 2 cm, aparte de lo que se pueda picar, ¿merece la pena o es para ahorrarse tiempos de secado y mano de obra?

Dado que el piso es un tercero pero es una calle ancha y los balcones están por encima de las copas de los árboles:

Las ventanas de aluminio, son una buen opción con alto nivel de insolación teniendo en cuenta que quiero persianas.

Lo del suelo, para tener que arreglarlo y cambiar toda la parte de zonas de aguas, me inclino a cambiarlo.

Creo que así quedan más claras mis consultas y todo más ordenado.

El viernes vamos a ver materiales con los de la obra seca (creo que les gusta más trabajar con Pladur, independientemente de si es lo más conveniente).

Los otros están viendo si ajustan presupuesto por debajo de nuestro máximo, si no habrá que seguir buscando.

Las obras en Madrid con empresas de confianza, no son especialmente baratas, qué se le va a hacer.
 

Hal 9000

Esmeralda
Tienes todo el derecho a consultar en foros, buscando más ideas.
Pero si después de asesorarte ¡2 arquitectos y 1 AT! aún no confías en ellos... No sé.
Si yo fuese alguno de ellos no me sentaría bien.
;)
 

Goyoes

Platino
@sinuari: ten en cuenta que en la mayoría de los ayuntamientos eso que quieres hacer es obra mayor (modificas sustancialmente la distribución interior y las piezas higiénicas), y vas a necesitar un proyecto para obtener la licencia, por tanto, necesitarás un arquitecto de todas maneras.
 
PVC puede ser con cajón monoblock, como el aluminio. No entiendo eso de que deja pasar la luz.

Lo de cambiar de posición baños y pasillos es caro y complicado, sin contar que puede haber problemas como que las paredes hayan asumido algo de carga.

No se ve la nueva distribución.
 

JacoboCGB

Platino
2 cm de trasdosado no garantiza para una vivienda de 1930 un aislamiento acústico conforme a la norma actual, exigible en una reforma integral y que sobradamente conocen los 3 técnicos consultados.

Ídem para el aislamiento térmico.

Personalmente evitaría los conductos porque la transmisión de ruidos de una sala a otra cuesta evitarla y los silenciadores son los grandes olvidados.

Una reforma así oscila en la horquilla de 600-900 €/m² con acabados razonablemente buenos pero sin lujos.
 

sinuari

Novel
Buenos días, os doy más detalles y subo el plano de la reforma.

Planta de vivienda reformada


Paso a responder por orden:

Tienes todo el derecho a consultar en foros, buscando más ideas.
Pero si después de asesorarte ¡2 arquitectos y 1 AT! aún no confías en ellos... No sé.
Si yo fuese alguno de ellos no me sentaría bien
La aparejadora que con la que hablamos en primer lugar está haciendo el piso de al lado, me dijo que la obra duraría mes y medio y en mes y medio no ha sido capaz de enviarme un presupuesto (a ojo nos dijo 65.000 más IVA y le dijimos que eso debía tener bastante margen de mejora), me da la confianza justa.

Otro arquitecto trabaja para la empresa a la que le voy a decir el viernes que muchas gracias, pero no.

El tercero es el dueño de la otra empresa, que tienen mucha pinta de ir a hacer el trabajo (me da bastante más confianza y la impresión de que me plantea las cosas en función de ventajas e inconvenientes en lugar de atendiendo a sus preferencias).

ten en cuenta que en la mayoría de los ayuntamientos eso que quieres hacer es obra mayor (modificas sustancialmente la distribución interior y las piezas higiénicas), y vas a necesitar un proyecto para obtener la licencia, por tanto, necesitarás un arquitecto de todas maneras
Me han dicho que en Madrid no es necesario, en cualquier caso se va a hacer con el beneplácito de un arquitecto.

PVC puede ser con cajón monoblock, como el aluminio. No entiendo eso de que deja pasar la luz
Me estaban vendiendo ventanas con la persiana interior y me dijeron que dejaba pasar luz por los lados.

Lo de cambiar de posición baños y pasillos es caro y complicado, sin contar que puede haber problemas como que las paredes hayan asumido algo de carga
Lo es, por eso estamos buscando empresas que nos transmitan confianza.

2 cm de trasdosado no garantiza para una vivienda de 1930 un aislamiento acústico conforme a la norma actual, exigible en una reforma integral y que sobradamente conocen los 3 técnicos consultados.

Ídem para el aislamiento térmico
Esta es la empresa que me está vendiendo la obra seca como la panacea, el piso va muy justo de superficie y un perimetral que se coma 5 o 6 centímetros me deja sin casa.

Personalmente evitaría los conductos porque la transmisión de ruidos de una sala a otra cuesta evitarla y los silenciadores son los grandes olvidados
Lo cierto es que no soy nada fan de los conductos, pero la alternativa son 4 unidades interiores que me parecen una salvajada, todo el sistema iría por el pasillo y hay bastante recorrido entre estancias.

Una reforma así oscila en la horquilla de 600-900 €/m² con acabados razonablemente buenos pero sin lujos
En esa horquilla nos movemos, con cocina y electrodomésticos no espero bajar de los 60.000 más impuestos, mis lujos son cables de pared a techo para el proyector y una vinoteca si entra en presupuesto (si no dejaré el hueco en la cocina para mejores momentos), incluso hemos cambiado el suelo de madera por un laminado de calidad (Pergo Long Wide AC4) para ajustar el presupuesto.
 

IgnaLat

Esmeralda
Lo cierto es que no soy nada fan de los conductos, pero la alternativa son 4 unidades interiores que me parecen una salvajada, todo el sistema iría por el pasillo y hay bastante recorrido entre estancias
Mi piso tiene 120 m²• en un clima caluroso (Lleida) y en verano, con 2 splits tendríamos una temperatura más que correcta (tengo 1 split en el comedor y solo hacer calor en el extremo más alejado de la casa, el despacho).
4 para un piso con tan pocos metros me parece mucho.

El tercero es el dueño de la otra empresa
Creo que con lo de técnico, los compañeros se referían a alguien independiente.
Puede ser (no siempre es así, por suerte) que el arquitecto tenga un conflicto de intereses entre el beneficio de su empresa y tu obra y sus prioridades pasen a no ser las tuyas.
 

sinuari

Novel
Mi piso tiene 120 m²• en un clima caluroso (Lleida) y en verano, con 2 splits tendríamos una temperatura más que correcta (tengo 1 split en el comedor y solo hacer calor en el extremo más alejado de la casa, el despacho).
4 para un piso con tan pocos metros me parece mucho
En nuestro piso anterior (70 metros bajo la azotea de un edificio de 1929) teníamos dos splits, un 3500 y un 2500 de Fujitsu.

Con el 2500 a tope refrescabas toda la casa (eso fue una prueba, solo ponía el 3500 al mínimo y el otro para dormir), pero entrar al despacho en el que vive mi PC era impactante, esta casa tiene el inconveniente añadido que de entre el salón y el comedor hay tres vanos que aunque vayan sin puerta no van a permitir refrigerar bien la casa, lo he visto con un instalador y me ha dicho que si va con split por la distribución de espacios me recomienda 4 (evidentemente me lo ha desaconsejado y aunque soy cabezota he cambiado a conductos).

Creo que con lo de técnico, los compañeros se referían a alguien independiente.
Puede ser (no siempre es así, por suerte) que el arquitecto tenga un conflicto de intereses entre el beneficio de su empresa y tu obra y sus prioridades pasen a no ser las tuyas
Así lo entiendo, pero sucede que he contado con poco margen de tiempo por querer valorar la reforma antes incluso de firmar la hipoteca. Estamos de alquiler transitorio porque hemos tenido que mudarnos y sabíamos que íbamos a comprar en un plazo más o menos breve, ahora nos vamos a juntar con un alquiler que no es barato, una hipoteca y un personal en cuanto empecemos la obra, así que los plazos importan bastante.

Es mucho más engorroso plantear un proyecto así.
He decidido la distribución partiendo de varias ideas de la casa del vecino y mi limitada capacidad, mi idea inicial se parecía razonablemente a un plano de propuesta del piso del vecino (gemelo más o menos simétrico), así que lo he tomado como punto de partida.

De las personas con las que he consultado, la que seguramente se lleve el gato al agua es quien más me ayudó a afinar los detalles del proyecto y quien ha hecho el plano de reforma (es la opción 13, pero hay más).

Además de valorar lógicamente su trabajo, tengo muy buena comunicación con él.

Por otra parte, me ha dado presupuesto un amigo de mi madre que lleva 25 años en el sector y es para verlo, sin el más mínimo nivel de detalle (pone a bulto lo que piensa hacer y un somero desglose por partidas).

He visto también la reforma con dos empresas, una es cara y no me da excesiva confianza además de plantear un par de soluciones que me rechinan, la otra no me convence por otros motivos (entre ellos que se por una exempleada que gran parte de su margen lo sacan de los salarios de hambre), son los que quieren hacer todo el perímetro de trasdosado directo y tampoco tienen unos precios precisamente ajustados.

En conclusión, la única propuesta completa que nos da un punto de partida casi ajustado a presupuesto (ya cuento con una diferencia notable por los cambios) es también la empresa que más esfuerzos ha hecho por afinar el proyecto.

Este ejercicio es una paliza y exige tener criterio para separar la paja del grano (que espero, en mi inocencia, tener), además se corre el riesgo de que los arquitectos sean juez y parte con un claro sesgo hacía el beneficio de la empresa que les paga el sueldo.

Deseadme suerte porque sin duda la voy a necesitar.
 

sinuari

Novel
Una pregunta que se me escapa:

¿Sobre solera nueva tiene sentido pasta autonivelante? Me han dicho que es recomendable si voy a poner madera pegada.
Hasta donde yo se en las casas del siglo pasado se ponían suelos de madera y no existían esos inventos modernos.

Mi consejo es que valores por partidas.

Ejemplo:

Muebles de cocina: 6000 €.

Porque dices 60.000, y sólo en la cocina te puedes gastar fácil 15-20 k con todo, salvo que vayas a algo baratito
A ver, eso es por dar una cifra general:

Aire: 4000 con todo.
Cocina: Muebles y encimera 5000-6000 (según la distribución final y si meto frentes hasta el techo).

Evidentemente, voy valorando partidas individuales, tengo un presupuesto sin cocina de 50 k, a eso hay que descontar un par de cosas y sumar otras cuantas (cambio de muebles de baño, solados y alicatados que no va todo a 15 €/m, las ventanas exteriores que no creo que bajen de 2000 € y no estaban presupuestadas).

Gracias a todos por las respuestas, a veces tienes más dudas que información.
 
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