Autopromoción Barcelona, casco antiguo

Kin

Esmeralda
Hola.
Antes que nada agradeceros a todos los del forum por vuestra ayuda. Llevo un par de meses leyendo y este sitio es una gozada!

Estamos empezando el proceso de construir un edificio en Barcelona, en casco antiguo, en autopromoción. Siguiendo el ejemplo de otros foreros, os pondré planos, etc. para que podáis opinar. Aunque como nuestra casa está entre medianeras, sin terreno ni nada, nos creo que sea tan chula ni creativa como las que se suelen ver por aquí ... pero nuestra ilusión si que es comparable.

Pero de momento, aún no os pido esto, sino un tema mucho más aburrido, sobre contratos.

El arquitecto, que es de hecho el que nos planteó todo (solar+preproyecto+presupuesto) ya está trabajando en el proyecto. La relación con el arquitecto de momento es excelente, aunque la verdad es que no lo conocíamos, ni nadie nos lo ha recomendado sino que llegamos a él a través de su propuesta. De momento no hemos firmado ningún contrato, sólo tenemos el presupuesto que nos pasó por distintos conceptos y hemos abonado la provisión de fondos. Hasta ahora nos ha atendido muy bien, dedicandonos mucho tiempo, cambiando planos, etc.

... revisando algunos foros (en concreto uno reciente sobre pagar el pato) comentabáis sobre "qué dice el contrato con el arquitecto", o "y con el constructor" ... Y este es el motivo de mi pregunta/petición.

1) ¿Creéis necesario preparar un contrato con el arquitecto? Y en ese caso, ¿tenéis algún modelo? Porque la verdad es que aunque de momento todo va perfecto (toco madera) si por lo que sea lo que te hace no tiene sentido, o no se ajusta a tu presupuesto ... te hace una faena ...

2) Ya puestos, ¿y contratos con el constructor? He visto que en el forum alguien que preguntaba por el tema hace un par de años, y luego ofrecía el contrato que había hecho, pero no logro contactar con él. Ya he encontrado algunas ideas en los consejos a autopromotores, pero cualquier ayuda es buena.

Perdonar no haber puesto un post más concreto "busco modelo contrato patatin patatan", pero así sirve de introducción para cuando la cosa vaya avanzando.


Kin
 
lo normal es formalizar un contrato,diselo al arquitecto y seguro tiene preparado uno de otras veces
suerte y ya nos contaras mas cosas
 

brunch

Esmeralda
Estamos empezando el proceso de construir un edificio en Barcelona, en casco antiguo, en autopromoción. Siguiendo el ejemplo de otros foreros, os pondré planos, etc. para que podáis opinar. Aunque como nuestra casa está entre medianeras, sin terreno ni nada, nos creo que sea tan chula ni creativa como las que se suelen ver por aquí ... pero nuestra ilusión si que es comparable.
Una vivienda entre medianeras también tiene terreno.... habitualmente no van sobradas de éste (y menos en Barcelona), pero algo tienen.
Y la propuesta de casa puede ser tan interesante como cualquier unifamiliar en un solar de 800 m2.... hay que darle vueltas y encontrar la propuesta de vivienda que necesitáis.
Pero de momento, aún no os pido esto, sino un tema mucho más aburrido, sobre contratos.
Puede que sea aburrido, pero debes abordarlo cuanto antes.... al menos el contrato con tu arquitecto que, por lo que cuentas, ya se ha puesto en marcha.
El arquitecto, que es de hecho el que nos planteó todo (solar+preproyecto+presupuesto) ya está trabajando en el proyecto. La relación con el arquitecto de momento es excelente, aunque la verdad es que no lo conocíamos, ni nadie nos lo ha recomendado sino que llegamos a él a través de su propuesta. De momento no hemos firmado ningún contrato, sólo tenemos el presupuesto que nos pasó por distintos conceptos y hemos abonado la provisión de fondos. Hasta ahora nos ha atendido muy bien, dedicandonos mucho tiempo, cambiando planos, etc.
Varias cosas... ¿habéis firmado una hoja de encargo con vuestro arquitecto? Aunque no se trate exactamente de un contrato, es habitual presentar al cliente los honorarios dentro de este documento para que lo firmen ambas partes. Así, queda claro qué se está contratando y en qué condiciones (también cuánto y cómo se pagará por estos servicios).
El colegio de arquitectos de Cataluña dispone de un modelo de hoja de encargo que está bastante bien.... casi podríamos hablar de estar ante un contrato. De hecho, puedes personalizarlo añadiendo algunas cláusulas. Si no basta, acordáis un contrato con todas sus cláusulas y lo firmáis después de la hoja de encargo. El colegio obliga al arquitecto a presentar este documento en el momento de visar... me extraña que no os lo haya mencionado (y eso que ya habéis abonado una provisión de fondos).
... revisando algunos foros (en concreto uno reciente sobre pagar el pato) comentabáis sobre "qué dice el contrato con el arquitecto", o "y con el constructor" ... Y este es el motivo de mi pregunta/petición.

1) ¿Creéis necesario preparar un contrato con el arquitecto? Y en ese caso, ¿tenéis algún modelo? Porque la verdad es que aunque de momento todo va perfecto (toco madera) si por lo que sea lo que te hace no tiene sentido, o no se ajusta a tu presupuesto ... te hace una faena ...
Como he explicado antes.... sí. Primero la hoja de encargo, y después el contrato.
2) Ya puestos, ¿y contratos con el constructor? He visto que en el forum alguien que preguntaba por el tema hace un par de años, y luego ofrecía el contrato que había hecho, pero no logro contactar con él. Ya he encontrado algunas ideas en los consejos a autopromotores, pero cualquier ayuda es buena.
También.... cuando llegue su momento. Aunque en este foro hay gente que recomienda contactar con un constructor antes de tener un proyecto, yo no lo haría así. Seguiría los pasos que estás dando:

1. Eliges arquitecto. Le llevas tus necesidades: tanto el programa de vivienda como vuestro presupuesto para construir (mucho más si estamos en Barcelona... no se trata de una zona barata, que digamos).

2. Con el Proyecto de Ejecución, acudes a diferentes constructores de la zona para que presupuesten vuestra obra. Sin Proyecto de Ejecución, lo que os diga cualquier constructor acerca del presupuesto tendrá escaso valor.... se tratará de una estimación sin ningún tipo de rigor.
 

Ruskin

VIP
Los pasos a seguir para evitar los problemas como los que se comentan en "pagar el pato" son:
1º) Definir muy bien el proyecto, no tengáis prisa, hay una labor de arquitecto que consiste en redactar bien todos los documentos del proyecto, incluido el presupuesto. Esta labor hay que dejársela al profesional, y no hay porqué dudar de que no la va a hacer bien. En cuanto al presupuesto debe ser el presupuesto real de la casa, huid de los presupuestos de compromiso para pagar menos licencia u otros trámites. Aquí también hay una labor vuestra, si es que no la dejais en manos del arquitecto, como es la elección de los materiales, incluso con marcas, modelos y colores. Eso debe estar incluido en el proyecto inicial. No deis por terminado el proyecto hasta que no esté todo claro y estéis convencidos de que ésa es la casa que quereis, hasta el último detalle.
2º) Buscad al menos a tres contratistas de reconocida solvencia, dejaros asesorar por el arquitecto, y también por el aparejador, cuyos servicios tendréis que contratar algún día para la dirección de la obra. Buscar algún tipo de contrato a precio cerrado, y entregar para que os presupuesten la siguiente documentación: el borrador de dicho contrato y el proyecto completo excepto las mediciones y presupuesto, y pedid un precio único y global de la casa, nada de mediciones ni desgloses, que luego puedan servir de excusa para que diga "esto está, esto no estaba, que si patatín, que faltan tantos kilos, que si verdes las han segado..." ¡Nada de eso! Un precio único y cerrado. Es conveniente que el contrato contemple siempre la posibilidad de una retención, es decir, que los pagos se hagan de forma que siempre el valor de la obra ejecutada sea ligeramente mayor, pongamos un 5%, a las cantidades entregadas a cuenta en cada certificación
3º) Elegid al que mejor precio os dé, procurando que sea el que no se aleje mucho de la media o del presupuesto que calculó el arquitecto.
4º) No introduzcáis ningún cambio durante la obra, puesto que ya está todo elegido de antemano, hasta el color de las paredes.

Estáis en la entrada de un laberinto, y este es el camino que os llevará a la salida correcta, si no lo seguís tal cómo está explicado, saldréis, pero por otra salida. Seguramente no me haréis caso en algún punto, y cuando estéis acabando la casa os acordaréis de este post, siempre pasa.

Saludos.
 

Kin

Esmeralda
Jo! muchisimas gracias a todos!!

Brunch: gracias por tus comentarios.

Una vivienda entre medianeras también tiene terreno.... habitualmente no van sobradas de éste (y menos en Barcelona), pero algo tienen.
Umm .. me temo que este no .. para nosotros tenemos unos 75m2 y ha de ocupar toda la calle ... Pero no nos preocupa, sólo os advertía que no esperéis una casa de esas que salen por aquí, "de revista". Es que la verdad, no se porque estaba este solar sin edificar en Barcelona.

Varias cosas... ¿habéis firmado una hoja de encargo con vuestro arquitecto? Aunque no se trate exactamente de un contrato, es habitual presentar al cliente los honorarios dentro de este documento para que lo firmen ambas partes. Así, queda claro qué se está contratando y en qué condiciones (también cuánto y cómo se pagará por estos servicios).
El colegio de arquitectos de Cataluña dispone de un modelo de hoja de encargo que está bastante bien.... casi podríamos hablar de estar ante un contrato. De hecho, puedes personalizarlo añadiendo algunas cláusulas. Si no basta, acordáis un contrato con todas sus cláusulas y lo firmáis después de la hoja de encargo. El colegio obliga al arquitecto a presentar este documento en el momento de visar... me extraña que no os lo haya mencionado (y eso que ya habéis abonado una provisión de fondos).
En realidad hasta hoy no podríamos firmar (porque en realidad son dos casas y acabamos de encontrar los "socios"). Hace un par de meses sí que no pasó la hoja que comentas, pero no recuerdo que salieran honorarios. Le diré de firmarla ahora. De todas formas sí nos paso el presupuesto detallado suyo para el proyecto y dirección de obras, y los momentos a pagar (provisión de fondos, proyecto básico, solicitud de licencia, etc.).

Respecto los pasos que dices de los constructores, así lo haremos. Hemos contactado con 2 o 3 que así, a bulto, nos han dado un número, que nos tomamos con todas las reservas. Quedamos en enviarles el proyecto detallado a mediados de mayo.

Saludos,
Kin
 

Kin

Esmeralda
Ruskin, tomo nota de lo que dices.

Más o menos ya lo pensabamos hacer como dices. Los plazos que nos marca el arquitecto es, terminar proyecto a mediados de mayo, solicitar presupuestos y elegir constructor durante junio y empezar las obras a principio de septiembre. La verdad, es que no me imaginaba en un par de meses concretar todo (hasta colores de las paredes, distribución cocina, etc.). Yo pensaba definir por gamas o calidades. Pero venga, a por ello: de momento contratos, luego distribución general, ... y ya llegaremos a los colores.

Ya me convencí en un forum sobre lo del presupuesto real por parte del arquitecto aunque no se cuanto de fiable será, hasta que encontremos a alguien que lo quiera hacer por ese valor; o sea, ¿se supone que el arquitecto en su presupuesto ha de dar valor concreto y contrastado a todas las cosas, partida a partida? ¿o son sólo estimaciones muy baśicas?. Por lo que tu dices, el presupuesto del arquitecto debería ser fiable.

Hay algo que sí me ha sorprendido de lo que dices:

Buscar algún tipo de contrato a precio cerrado, y entregar para que os presupuesten la siguiente documentación: el borrador de dicho contrato y el proyecto completo excepto las mediciones y presupuesto, y pedid un precio único y global de la casa, nada de mediciones ni desgloses, que luego puedan servir de excusa para que diga "esto está, esto no estaba, que si patatín, que faltan tantos kilos, que si verdes las han segado..." ¡Nada de eso! Un precio único y cerrado.
Aún no he pensado mucho en este contrato pero tenía alguna idea que no encaja con lo que dices.


  1. Pensaba que si estaba todo detallado, por ejemplo, cerámica de tal marca, tanto el m2, luego podríamos cambiar por otra y quedaría más claro la diferencia. Leí a alguien: "los cambios de materiales serán a precio de mercado y siempre tras la aprobación de la dirección facultativa". Ya se que insistes mucho en que lo definamos TODO antes ... de acuerdo .. pero no será inevitable algún cambio? Lo tendré en cuenta.
  2. Y al certificar? ¿Como sabré lo que he de ir pagando si no están las partidas desglosadas? La verdad es que si el precio final es cerrado tampoco es que me importe mucho, siempre que no sean cobros exagerados a lo realizado, claro está.
  3. Sólo pediremos presupuestos a constructores solventes, como tu propones ... pero aún así, ¿quién dará seguridad 100% con los tiempos que corren? Yo había pensado en desglosar el contrato por grandes partidas y haber de confirmarle el encargo de cada partida según avanza la obra. También pensaba poner alguna clausula que si se retrasa bastante respecto ciertos plazos podamos rescindir contrato, para no quedarnos pillados por posibles problemas --dios no lo quiera-- del constructor. Si esto que digo tiene sentido, se podría pedir el presupuesto cerrado, como tu dices, pero desglosado en 3 o 4 grandes partidas.

Seguramente no me haréis caso en algún punto, y cuando estéis acabando la casa os acordaréis de este post, siempre pasa.
Saludos.
Em .. ¿que puedo decir?, ya te contaré. Pero me tomo muy en serio tus comentarios, te lo agradezco muchísimo.
 

Ruskin

VIP
Hay otros sistemas, Kin, pero este es el que más garantías me ofrece, el de precio cerrado, pero tienen que darse todos los ingredientes tal como te he dicho, si falla algún paso, por ejemplo si le das al contratista para que presupueste las mediciones, luego se apoyará en los fallos que ésta pudiera contener para pedir más dinero (siempre será así), que es el tema de "pagar el pato".
En cuanto al desglose para ir pagando no te tienes que preocupar, es trabajo del aparejador de la obra, y para guía, sirven las mediciones del proyecto, por eso digo que tiene que estar bien hecho. Además, como comprenderás, elegir el aparejador también es importante, en realidad todo se basa en que los agentes, arquitecto, aparejador y constructor, sean solventes técnicamente.
En cuanto a los cambios, me reafirmo en lo que he dicho, ¿si tienes que elegir un material en algún momento, por qué no elegirlo ya? Es por eso que no hay que tener prisa en la fase de proyecto y preparación de la obra, el Empire State Builnding se construyó en año y medio (y todo esto en 1929, en plena crisis) ¿crees que eso hubiera sido posible con un proyecto mal definido o con cosas que "ya las elegiremos"?
Otra pega que te puedes encontar es que los contratistas no quieran medir la obra para dar presupuesto, y pidan las mediciones: ¡no se las des! Simplemente eliminalos de la lista, ese será un buen filtro para seleccionar al adjudicatario de la obra, aunque reconozco que ésta es una de las partes más difíciles de seguir el camino del laberinto, pero, repito, es el camino.
 

Kin

Esmeralda
ok Ruskin, entiendo. (Por cierto, no sabía lo del Empire State, impresionante).

He encontrado la hoja encargo del COAC (no en la web del coac, suerte de google). No veo muy justa algunas de sus clausulas. Por ejemplo, la primera:
La diferencia de precio entre presupuesto de ejecución en el proyecto y el de ejecución material no vinculará al arquitecto ya que este coste depende de pactos entre terceros.
no comments ....

Otra pregunta: en un modelo de contrato (que no me gustó, la verdad) exigían al arquitecto este seguro:
Es obligación del arquitecto suscribir un seguro de responsabilidad civil que cubra los posibles daños causados por defectos de construcción en el propio edificio o en edificios colindantes, derivados de defectos de proyecto.
¿Se suele/recomienda hacer este seguro? Si es así, ¿es normal que lo asuma el arquitecto o deberíamos hacerlo nosotros como promotores? ¿Es caro?
 
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