Autopromoción de vivienda unifamiliar en Madrid (Camaleon)

#1
Hola a todos, tras leer varios posts/hilos en este foro durante varios meses, nos hemos atrevido a lanzarnos finalmente en este mundo de la autopromoción. Abro este post/hilo para mostrar cómo voy avanzando en mi proyecto (por si ello puede servir de ayuda a futuros autopromotores), y para resolver dudas que me vayan surgiendo con la ayuda de los foreros más experimentados, ya que yo no tengo apenas conocimientos de obra.

Hace unos meses compramos una parcela en Madrid (tiene un poco más de 1.200 m²), con la idea de construir una casa pasiva de estilo moderno (unos 265 m² distribuidos en 2 plantas + 170 m² de sótano), con cubierta plana que pueda utilizarse, garaje y piscina.

Aunque la parcela tiene mucha pendiente, nos decantamos por la misma por las vistas que tiene a Madrid y a un parque natural ubicado enfrente.

Ya realizamos el levantamiento topográfico hace unos meses, y actualmente estamos finalizando el anteproyecto con el estudio de arquitectura que hemos contratado. Además, estamos ya pidiendo cotización a distintas empresas para realizar en las próximas semanas el estudio geotécnico siguiendo las indicaciones de los arquitectos. Y aquí me ha surgido la primera duda, ¿es necesario pedir algún permiso para realizar en estudio geotécnico en la parcela? Tenía previsto llamar al ayuntamiento para preguntar, pero como ha coincidido con Semana Santa, no he podido hacerlo aún. ¿Alguien sabe si es necesario algún tipo de permiso para ello?

Os adjunto también, a continuación, los planos tal cual están actualmente, tras darles varias vueltas con los arquitectos. Hay varios puntos que aún estamos revisando, como el eliminar los ventanales en la parte superior del salón (para que así sea mas eficiente), o cambiar de ubicación los conductos de la ventilación mecánica al armario de la habitación pequeña de la planta principal (y hacer un armario en el pasillo en el hueco que dejaría libre)... Pero cualquier comentario/sugerencia que podáis tener al respecto será bienvenido.
Informaros que los ventanales que veis, estarían orientados al sureste.







 

Palmeras

Gran experto
#5
¿es necesario pedir algún permiso para realizar en estudio geotécnico en la parcela?
Buena pregunta... Supongo que dependerá del ayuntamiento.
Creo (creo) que en el mío no hacía falta cuando lo miré antes de comprar.

Respecto a presupuesto de construcción, supongo que superará con creces los 400.000 euros. Espero que lo tengas en cuenta.

P. D.: No me gusta nada el aseo pegado a la cocina. Muy pequeño, sin ventilación natural y en el peor sitio posible.
Tampoco me gusta el baño al que se accede desde dos habitaciones. Si son tus hijos, se van a dar de tortas.

¿Esa escalera está bien calculada, señores arquitectos? :unsure:
 
#7
Muchas gracias por vuestros inputs.

Una casa muy bonita. ¿Cuánto es tu presupuesto?
Barajamos un presupuesto inicial de unos 330-350 k€ sólo para la construcción, es posible que sea poco y estemos haciendo las cuentas de la lechera... pero aún estamos en fase de proyecto, y estamos esperando que los arquitectos nos orienten. Aun así la parcela está ya cerrada y tiene todos los servicios disponibles (había una casa construida anteriormente ahí), y nuestra idea inicial es dejar el sótano en bruto de momento. Si vemos que aún así nos pasamos, pensamos que la piscina la podríamos hacer mas tarde.

Aunque ahora no lo consideres necesario, yo dejaría espacio para la futura instalación de un ascensor
En el ascensor hemos estado pensando mucho tiempo... Podríamos decir que es el ascensor de la discordia :ROFLMAO: Yo les pedí a los arquitectos incluirlo (abajo os paso un plano que se hizo considerándolo) pero al final quien realmente manda en casa... dijo que se desaprovechaba mucho espacio, que sería muy caro, y que si el día de mañana hacia falta prefería contemplar instalar un salvaescaleras (o vender la casa...).



Buena pregunta... Supongo que dependerá del ayuntamiento.
Creo (creo) que en el mío no hacía falta cuando lo miré antes de comprar.

Respecto a presupuesto de construcción, supongo que superará con creces los 400.000 euros. Espero que lo tengas en cuenta.

P. D.: No me gusta nada el aseo pegado a la cocina. Muy pequeño, sin ventilación natural y en el peor sitio posible.
Tampoco me gusta el baño al que se accede desde dos habitaciones. Si son tus hijos, se van a dar de tortas.

¿Esa escalera está bien calculada, señores arquitectos?
Al aseo de cortesía también se le ha dado muchas vueltas... Inicialmente queríamos un concepto totalmente abierto entre salón, cocina y comedor, y las escaleras estaban ubicadas pegadas a la pared de entrada, y el aseo al comienzo del pasillo que va a las habitaciones (comiendo algo de espacio a la habitación de lavado/planchado), pero los arquitectos nos dijeron que podía quedar demasiado grande (que incluso podría haber ecos) y nos propusieron separar un poco los espacios... Total, que al final vimos que estaría bien ubicarlo cerca de la cocina y el salón (pero sin que se viese directamente), ya que es donde esperamos hacer principalmente la vida con las visitas y amigos (y sería así de fácil acceso), y al final vimos con los arquitectos que sería una buena opción ubicarlo ahí. Es cierto que no tendría ventilación natural, pero esperábamos suplirlo con la ventilación mecánica que habrá que instalar en toda la casa.

En cuanto a las escaleras, no tengo ni idea. Los arquitectos nos dijeron que tenían unos 90 cm de ancho y 3,6 m de largo, pero desconozco si eso es mucho o poco... ¿Ves unas medidas pequeñas?
 
#8
Bienvenido.
Muy bonita, y pienso que mucho presupuesto...
¿Piensas certificarla como passive house?

Referente al tema del geotécnico, a no ser que por temas de maquinaria tengan que cortar la calle por algún motivo (lo dudo), creo que no has de pedir ningún permiso al ayuntamiento (en mi caso no pedí ninguno...).
 
#9
Hola a todos, tras leer varios posts/hilos en este foro durante varios meses, nos hemos atrevido a lanzarnos finalmente en este mundo de la autopromoción
¡Hola @Camaleon! Nosotros estamos también "lanzándonos a los leones" con la autopromoción, pero no vamos tan adelantados como vosotros. Estamos en fase de búsqueda de arquitecto, el solar ya lo teníamos. Seguiremos con atención vuestros mensajes.

¡¡Suerte!!
 
#11
Barajamos un presupuesto inicial de unos 330-350 k€ sólo para la construcción, es posible que sea poco y estemos haciendo las cuentas de la lechera
¿Y la urbanización la incluyes en esos 350.000 (+ IVA o IVA incluido)?

Pon un resumen de superficie lo más amplio (qué sin sentido, pedir resumen y decir amplio), pero es que hay muchos, muchos metros en ese proyecto que no están en superficie construida y cuestan un dinerito.

Hagan sus apuestassssssssss ;);)

Terminada y de un vistazo rápido 500.000 + IVA (y eso sin ver el reloj ni el coche :p:p).
 

Palmeras

Gran experto
#12
Barajamos un presupuesto inicial de unos 330-350 k€ sólo para la construcción, es posible que sea poco y estemos haciendo las cuentas de la lechera
Mucho cuidado.
No serás el primer autopromotor que se lleva un disgusto y tienes varios hilos recientes.

Total, que al final vimos que estaría bien ubicarlo cerca de la cocina y el salón (pero sin que se viese directamente)
No acabo de ver un comedor de 17 metros y un aseo que no llega a dos y que es más pequeño que la despensa.
Pero es mi opinión y está totalmente influenciada por mis manías.
;)

Los arquitectos nos dijeron que tenían unos 90 cm de ancho y 3,6 m de largo
Yo no tengo mucha idea y, cuando se repartió la capacidad espacial entre los seres humanos estaba tomando una cerveza y llegué tarde.
Cuento 14 escalones y me dices que hay 3,6 metros de largo (corto).
Si la despensa y el aseo que suman 4 metros cuadrados... Algo estrechos van a quedar...
 
#13
¿Piensas certificarla como passive house?
Hola, @Pauralota, pues la verdad es que el tema de la certificación dependerá de cómo andemos de presupuesto al final. Inicialmente sí queríamos, pero será algo que veremos a medida que avancemos con el proyecto.

¿Y la urbanización la incluyes en esos 350.000 (+ IVA o IVA incluido)?
@Octopussy, ¿a qué te refieres con la urbanización? Inicialmente dicha estimación es sin IVA y para lo que vendría siendo sólo la casa, aunque me temo que la cantidad asociada al IVA no es grande si tenemos en cuenta que tu ojímetro/experiencia dice que saldrá por unos 500 k€ o_O

No tengo aún el resumen de superficies que comentas, salvo lo que veis en los planos. Estoy a la espera de que los arquitectos nos den más información.

Sé que esto es aún el comienzo y, por qué no decirlo, la "lista de los Reyes Magos", lo habitual me temo cuando se está empezando. A medida que nuestros arquitectos nos vayan dando más información veremos si aparte del sótano y piscina tenemos que replantearnos más cosas, o bien retrasar su construcción un tiempo y ahorrar más dinero (o bien pedir hipoteca...).
 
#15
¿a qué te refieres con la urbanización?
Pues que, como ves, tienes una casa y alrededor de la casa hay muchas, muchas cosas, escaleras, plataformas, zonas soladas, piscina, etc. se te va a ir un perraje en todo eso, porque eso no computa como superficie construida, pero cuesta dinero y mucho porque son muchos metros por lo que se intuye en los planos. Aparte tendrás un valla, unas puertas de acceso, etc.

A eso llamo yo urbanización.
 
#16
Cuento 14 escalones y me dices que hay 3,6 metros de largo (corto).
Si la despensa y el aseo que suman 4 metros cuadrados... Algo estrechos van a quedar
Gracias por tu feedback, @Palmeras, hablaré con los arquitectos del tema de las escaleras.

En cuanto a la despensa, era para aprovechar el hueco, pues aparte que la cocina tendrá bastante almacenaje, esperamos usar el cuarto de lavado también para ello. En lo relativo al baño de cortesía, me estoy fiando de los arquitectos, que son quienes me han dicho que sería un espacio suficiente. Pero se lo comentaré también.
 
#17
A eso llamo yo urbanización
Muchas gracias por la aclaración, @Octopussy. La parcela ya está cerrada, y dispone de un cerramiento y puertas que no esperamos modificar (salvo a lo mejor pintar). El resto (zonas soladas, piscina, plataformas, escaleras... ligadas a la casa en sí) sí esperábamos incluirlo dentro de ese presupuesto :ROFLMAO:
Todo lo demás asociado al jardín (algunas escaleras, plataformas que aparecen...) iría contra otra partida inicial que hemos reservado (unos 15 k€ sin IVA) para el proyecto de ajardinamiento, aprovechando parte que ya existe de la casa anterior.

Pero vamos, que soy consciente que estamos empezando, y que con la ayuda de nuestros arquitectos tendremos que ir viendo lo que es posible, lo que se cae... a medida que avancemos más.
 

cabronias

Gran maestro
#19
Hagan sus apuestassssssssss ;);)

Terminada y de un vistazo rápido 500.000 + IVA (y eso sin ver el reloj ni el coche :p:p)
A mí me salen, a bote pronto, alrededor de 300 m² de vivienda y sobre 180 de sótano, + piscina + urbanización. Con buenas calidades, mucho vidrio grande, celosías, aplacados, construcción en ladera, mucho muro de contención...

De los 600.000 no baja (sin IVA).
 

Moperis

Gran experto
#20
Yo tal vez acortaría el pasillo del piso -1 adelantando la puerta de acceso al segundo dormitorio y alineándola con el fondo del armario del primer dormitorio.
A la distribución de los baños también le daría una vuelta, creo que deberían mejorarse.

Me gusta el proyecto, excepto el exceso de escaleras. Pide que te las proyecten cómodas.
 
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