Autopromoción en la sierra de Madrid (mundoxan)

mundoxan

Novel
¡Hola a todos!

Lo primero presentarme y daros las gracias por este estupendo foro.

Como muchos otros llevamos ya unos años leyéndoos y poco a poco nos vamos acercando al sueño de conseguir hacernos nuestra propia casa.

Hace un par de años encontramos por fin una parcela que nos cuadraba, en una urbanización que llevábamos muchos años visitando, en la sierra norte de Madrid (N-1).

La parcela tiene 24x40, está en una esquina por lo que solo tengo un vecino en el linde NO de 40. La calle de acceso está en el linde NE de 24.

Nuestra intención inicial es construir una casa rectangular (siguiendo la forma de la parcela) y orientada a los dos lindes libres, donde tendríamos las vistas (SE-SO).

Este año, mientras seguimos ahorrando, nos hemos propuesto buscar arquitecto y empezar con el proyecto, con idea de pedir licencias a finales del 2018 y comenzar a construir en el 2019.

Por ello, si no es mucha molestia, estaríamos encantados de que nos mandarais referencias de arquitectos en Madrid, estamos un poco perdidos. A alguno ya le he enviado un privado preguntando.

Muchas gracias de nuevo.

Un saludo.
 

atm

Platino
Te va a dar mucha sombra en la piscina :cool:
 

mundoxan

Novel
Pues aún no sabemos si nos dará para piscina @atm, pero todo se andará...

Estamos preparando alguna visita a arquitectos, ¿alguna sugerencia del tipo de cosas que debemos llevar preparadas, más allá de número de habitaciones, etc.? ¿Qué le ayudaría saber al arquitecto para hacer mejor su trabajo?

¡Muchas gracias!
 

mundoxan

Novel
¡Hola a todos! Quería poneros unos números para que deis vuestra opinión de si voy bien encaminado y no me voy a pillar los dedos. Es una tabla que he hecho cogiendo información de aquí y de allá y ya sé que toda similitud con la realidad será pura coincidencia :whistle:

Metros cuadrados 260 m² (construidos)
Presupuesto ejecución material (PEM: 1.000 €/m²) = 260.000,00
Presupuesto de contrata (PEC) 19,00% 309.400,00
IVA autopromoción 10,00% 30.940,00
Estudio topográfico 200,00
Estudio geotécnico 800,00
Proyecto básico y de ejecución 5,00% 13.000,00
IVA proyecto 21,00% 2.730,00
Dirección de obra 3,00% 7.800,00
IVA dirección 21,00% 1.638,00
Tasa licencia 2,20% 5.720,00
Impuesto ICIO 4,00% 10.400,00
Escritura obra nueva 0,50% 1.547,00
Tasa licencia primera ocupación 1,00% 2.600,00
Cédula de habitabilidad 2,51
Alta suministros 400,00
Hipoteca 100.000,00
Tasación 700,00
Notario y Registro 0,50% 500,00
IAJD 1,50% 1.500,00
TOTAL 389.877,51 (1,50 x PEM)

¡Ya podeis crucificarme! :cautious: Ya sé (por lo que he leído) que todos los autopromotres empezamos así, será un virus o algo así :sick: Ya sé que al final dependerá del PEC, pero el resto de costes con los que contar, más allá de imprevistos y más imprevistos, ¿es así?

¡Muchas gracias!
 

mundoxan

Novel
Más cosas. Creo que no os conté que, al comprar la parcela, nos regalaron el proyecto de vivienda que tenían visado de 2006 (finalmente no construyeron por un problema familiar) y mirándolo me han surgido dudas y cosas que me gustaría compartir con vosotros para conocer vuestra opinión:

En la memoria aparece un estudio geotécnico, con el siguiente detalle, ¿convendría repetirlo o hacerlo más extenso? Me imagino que el arquitecto me dirá:

"Dadas las características y la naturaleza de la obra, y conociendo obras realizadas en parcelas cercanas, se considera suficiente el reconocimiento del terreno mediante cata, resultando apropiada la adopción de una resistencia de 2,5 kg/m² (25 N/m²).
La profundidad del plano de asiento será de al menos 70 cm y hasta encontrar el firme, pudiendo estimarse que se encontrará a esa cota."


En Anexo también aparece:

"Se ha optado por un reconocimiento a nivel reducido mediante la apertura de una cata por excavación mecánica en zanja. Se ha realizado la cata en el tercio más elevado del solar, con unas dimensiones de 150 cm x 80 cm. Se ha profundizado hasta la cota de 200 cm desde la rasante del terreno.

Bajo la capa de tierra vegetal de unos 50 cm el corte estratigráfico muestra una primera capa de una mezcla de arenas finas con granos de tamaño medio recubiertos por un tapizado arcilloso de unos 70 cm. de espesor, y hasta el fondo de la excavación una arcilla dura con abundante presencia de rocas disgregadas, de tamaño medio. Los terrones con su humedad natural son compactos y dificilmente disgregables. En el momento de la excavación se observa humedad pero no parece agua.

Se considera adecuada una cimentación superficial mediante zapatas aisladas y zanjas corridas, fijando el plano de apoyo de la cimentación siempre más profundo de 100 cm."


Respecto al topográfico, aparece en los planos, unas cotas de nivel, que por los papeles que he visto, están apuntadas en una hoja en lápiz, ¿qué opináis? :LOL: ¿lo repito?

Respecto a la esquina más baja (cota 0), el resto de esquinas tienen un desnivel de 1,3, 1,4 y 2,9, ¿qué opináis, será fácilmente nivelable? :cautious:

Y ya finalmete, y respecto al PEM, el total dice que sale en 158.000 € para 474,57 m² (303 m² construidos de vivienda + 143 m² de sótano y 28 m² de bajo cubierta ¡e incluye piscina!), ¿precios de 2006 sin CTE? sale a menos de 500 €/m²... :ROFLMAO:

Movimiento de tierras: 7.800 €
Cimentación + estructura: 28.000 €
Albañilería: 30.000 €
Cubiertas: 17.000 €
Solados y alicatados: 14.000 €
Piscina: 13.000 €
Etc.

¡Un saludo!
 
Buenas tardes.

Te comento mi experiencia reciente, aparte de que yo creo que ese PEM está muy anticuado, tiene ya 11 años, en mi caso también en la sierra de Madrid, el ayuntamiento a la hora de calcular en ICIO y las tasas, aplica un factor de multiplicación del 2,4, por el articulo 33 que, según el ayuntamiento, reza "Como todos sabemos lo que aplicáis con el PEM, aquí lo que vale, vale y si el presupuesto final que te dé el constructor es inferior a lo que te hemos calculado, ven al final y nos lo reclamas" (y lo cierto es que lo clavan bastante en el cálculo).

Saludos.
 

dardhal

Esmeralda
"Dadas las características y la naturaleza de la obra, y conociendo obras realizadas en parcelas cercanas, se considera suficiente el reconocimiento del terreno mediante cata, resultando apropiada la adopción de una resistencia de 2,5 kg/m² (25 N/m²). La profundidad del plano de asiento será de al menos 70 cm y hasta encontrar el firme, pudiendo estimarse que se encontrará a esa cota."
Que Dios me ampare si meto la pata, ¿pero el geotécnico establece arbitrariamente la resistencia del terreno, sólo según "obras realizadas en parcelas cercanas"? Es decir, dice que son 2,5 (que no son esas unidades, si no tú mismo te hundirías al caminar por la parcela) y confía que la resistencia sea esa... si el informe dice eso, tíralo.

En Anexo también aparece:
"Se ha optado por un reconocimiento a nivel reducido mediante la apertura de una cata por excavación mecánica en zanja. Se ha realizado la cata en el tercio más elevado del solar, con unas dimensiones de 150 cm x 80 cm. Se ha profundizado hasta la cota de 200 cm desde la rasante del terreno. Bajo la capa de tierra vegetal de unos 50 cm el corte estratigráfico muestra una primera capa de una mezcla de arenas finas con granos de tamaño medio recubiertos por un tapizado arcilloso de unos 70 cm. de espesor, y hasta el fondo de la excavación una arcilla dura con abundante presencia de rocas disgregadas, de tamaño medio. Los terrones con su humedad natural son compactos y dificilmente disgregables. En el momento de la excavación se observa humedad pero no parece agua.
Se considera adecuada una cimentación superficial mediante zapatas aisladas y zanjas corridas, fijando el plano de apoyo de la cimentación siempre más profundo de 100 cm."
Parece que llegan a unos resultados idénticos a los de mi geotécnico, pero por medios más "expeditivos" (una cata con excavadora en lugar de mediante una toma de testigo y análisis en laboratorio). Cuando, además, en la zona alta de la parcela el problema del nivel freático no será donde primero o más aparezca. Y si además vas a hacer sótano, y según su invención de la resistencia del terreno has de hincar la cimentación al menos a 1 m de profundidad, eso serán 4 m por debajo de la rasante.

No es que hacer un par de penetros dinámicos (DPSH, si no me falla la memoria) y una o dos tomas de testigo hasta 5 metros, por ejemplo, con análisis de laboratorio sean infalibles, pero al menos sacaran datos del nivel al que tiene que llegar la excavación, y por lo tanto llegado el caso de que el terreno sea distinto al picarlo, al menos lo habéis intentado.

En mi opinión, ese geotécnico no vale el papel donde está impreso.

Respecto al topográfico, aparece en los planos, unas cotas de nivel, que por los papeles que he visto, están apuntadas en una hoja en lápiz, ¿qué opináis? :LOL: ¿lo repito?
Como mínimo, un topográfico, que no salen por más de 500 € en muchos casos en parcelas pequeñas, te saca las curvas de nivel como Dios manda y a la hora de cubicar excavación, desmontes, rellenos, etc. no te encuentras por sorpresa con 100 m³ de tierra que te falta (malo) o que te sobra (muy malo, porque es más caro que se la lleven a que te traigan si te falta). Aparte de que para presentar el GML en Catastro vas a necesitar un conjunto de coordenadas en condiciones, y si no las tienes, te las tendrá que dar un topógrafo.

Y ya finalmete, y respecto al PEM, el total dice que sale en 158.000 € para 474,57 m² (303 m² construidos de vivienda + 143 m² de sótano y 28 m² de bajo cubierta ¡e incluye piscina!), ¿precios de 2006 sin CTE? sale a menos de 500 €/m²... :ROFLMAO:
Tarde o temprano (a la hora de pagar al pedir licencia o al terminar) el ayuntamiento te pedirá una cantidad (en mi caso el 4%, más la tasa, que son otros 1.200 €) sobre la base de:
- La cantidad de dinero que sale de tu bolsillo para pagar al constructor.
- Aumentada con la retención que no le pagarás hasta pasados 12 meses de finalizar.
- Disminuida del IVA que le abonas para que le ingreses a Hacienda (10%).
- Disminuida de lo que dicen es el beneficio industrial y gastos generales (~ 20%).
- Y siempre y cuando tanto presupuesto de contrata como certificaciones tengan desglosado cada una de los epígrafes anteriores.

Es decir, redondeando mucho, a 1.000 €/m² de vivienda más IVA, 500 €/m² de garaje más IVA, y el típico 20% de GG + BI, para 300 + 150 m², a mi me sale una base imponible de 300.000 €, al 4% (o lo que te aplique), 12.000 € del ala. Yo que tú si fuera por el camino de intentar escurrir el bulto dejaría lo que sobre hasta 12.000 € apartado en un lugar que no tocara, puesto que te hará falta para satisfacer al ayuntamiento.
 

JacoboCGB

Platino
Pensando en una autopromoción en la que el propietario no ejerce ningún oficio, diría que esos números casan con un proyecto de 150 m² en una planta, sin sótano.
 

mundoxan

Novel
¡Gracias @SANCUCUFATO!

Sí, ese presupuesto debe estar muy desfasado, son 11 años y entiendo que la exigencia normativa (y la inflación) ha hecho que los costes se incrementen.

¿De dónde es tu ayuntamiento? O sea, que ellos le aplican un factor de 2,4 al PEM y ¿suelen acertar?
 

mundoxan

Novel
Muchas gracias @dardhal.

Efectivamente, al verlo nuestra intención era hacer un nuevo geotécnico y topográfico. Además, viendo las ortofotos del Catastro (y midiendo) hemos visto que la parcela no está bien delimitada (la vivienda del vecino y las lindes están desplazadas), perdemos como 100 m², así que tal vez necesitemos revisarlo (y necesitaríamos el topográfico) para que nos dé el porcentaje de ocupación que necesitamos (si no, seguiremos ahorrando algo de IBI :whistle:).
 

mundoxan

Novel
¿Hablamos de 400.000 euros?
¿Dices de presupuesto, @Palmeras? Ese proyecto nos lo "regalaron" con la parcela, pero no nos encaja.

Tenemos intención de hacer otro proyecto, y aunque no lo hemos hablado aún con ningún arquitecto, nuestra idea (que seguramente cambie) sean menos de 200 m² sin incluir porche y garaje.

Eso esperemos que sea sobre los 300.000 €, si no habrá que quitar metros. La idea es pedir 100.000 € al banco. La parcela ya está pagada.

¿Cómo lo ves?
 
¿De dónde es tu ayuntamiento? O sea, que ellos le aplican un factor de 2,4 al PEM y ¿suelen acertar?
Buenas, por lo que te leo, tenemos proyectos muy parecidos, el mío es de 300 m², en la zona de la sierra de Guadarrama, N-VI.
El PEM salía 186.000 y el ayuntamiento multiplica por 1,4 (perdón, antes te dije 2,4) lo que me aplican la tasa y el ICIO sobre 262.000, como ves, no muy lejos de los famosos 1.000 €/m², me sale a pagar de impuestos municipales 10.740 € de momento.

Yo también parto de un presupuesto de 300.000 € y espero pedir 150.000 €, el solar está ya pagado.

Saludos.
 

mundoxan

Novel
Hola @SANCUCUFATO.

O sea, que tu PEM son unos 620 €/m² y al final con todo, ¿calculas que se pondrá en los famosos 1.000 €/m²?

El número que había hecho, el de unos post más arriba:
https://www.soloarquitectura.com/foros/threads/autopromocion-en-la-sierra-de-madrid-mundoxan.102841/#post-1024937
era un PEM de 1.000 €/m², que luego se iría a un coste real, incluyendo todo (arquitecto, aparejador, tasas, impuestos, etc.) en unos 1.500 €/m². Vamos, que espero que el coste esté entre los 1.000 - 1.500 €/m² :confused: y no más.

Iré siguiendo, y preguntándote :D, cómo te va yendo, y si puedo echarte una mano en algo no dudes en pedir (y)
 
Pero el PEM solo es un presupuesto orientativo obtenido a partir de las tablas de la CAM, solo sirte para el pago de impuestos.
El presupuesto real dependerá de las calidades e instalaciones que metas, yo en mi caso voy con fotovoltaica de apoyo, aertermia y suelo radiante, aún estoy en fase de recabar presupuestos, aún no tengo ninguno cerrado, en base a eso veré a cuánto me sale el metro cuadrado y seguro que tendré que modificar partidas para acercarme lo más posible a los famosos 1.000 €/m², en este cálculo no incluyo arquitecto, aparejador, ni tasas ni impuestos.

Por mi experiencia, hazte un nuevo geotécnico, no te costará mucho dinero y tendrás un estudio del terreno de tu propia parcela. Si estás en la sierra de Madrid, saber si tienes afloramientos graníticos es muy importante. Si quieres hacer sótano, y una vez metido en harina tienes que barrenar, el coste solo de cimentación se te puede disparar. Tenerlo antes de proyectar la vivienda te da la posibilidad de adaptarte al terreno y ahorrarte dinero.
Saludos.
 

Palmeras

Diamante
¿Cómo lo ves?
Antes de plantearse el presupuesto, hay que ver cantidades totales.
Lo de coste-metro es un poco trampa al solitario, porque te faltarían todos los demás conceptos.
Ten en cuenta que:
sean menos de 200 m² sin incluir porche y garaje
Se te pueden plantar, con todo, fácilmente en 250.
250 x 1.500 (según tus cálculos): 375.000.

Mira cuál es el tope máximo de préstamo que puedes asumir, mira cuánto dinero tienes ahorrado, calcula coste de gastos que sabes que has de pagar (buen esquema, por cierto)... Y, con lo que quede, plantea la vivienda.

A la hora de pedir pasta al banco, ten previsto un colchón de maniobra e imprevistos. Si no lo necesitas, lo devuelves.

;)
 
Arriba