Autopromoción en la zona de Valencia (dimoniet)

Buenos días.

Tras varias semanas leyendo el foro, este mes compraré un terreno urbano de 400 m² (12,6 de ancho) para, en los próximos años, construir una vivienda unifamiliar. La verdad es que ando bastante perdido, aunque sé que el próximo paso será contratar a un arquitecto, posteriormente obtener licencias, y finalmente pedir una hipoteca.

Como mi pareja y yo hemos invertido nuestros ahorros en la compra de la parcela, me temo que deberemos ahorrar un par de años antes de solicitar la hipoteca, para cubrir gastos de arquitecto y licencia, y aquí me surgen las primeras dudas. Aunque, según he consultado en varias entidades bancarias, me concederán la hipoteca tasando el suelo y la futura vivienda y no habrá muchos problemas en la concesión (somos los 2 profesores funcionarios sin hijos).

¿Necesitaré tener ahorrados unos 15.000 o 20.000 euros para el proyecto del arquitecto?
¿Si no obtengo la licencia de obras, por unos 8.000-12.000 € aprox., no me concederán la hipoteca?

Y la duda más importante... ¿se puede construir una casa de 2 plantas sin sótano, de unos 150 metros, con planta baja de unos 80 (cocina, salón, sala de lavadora despensa, 1 habitación y 1 baño) y una primera planta de 60-70 m² (3 habitaciones y 1 baño) y piscina por unos 200.000 todo incluido (me refiero a IVA, cocina, baños, fachada de 12,6 m, movimiento de tierras de una parcela plana, etc.).

Me refiero a 200.000 de la construcción, arquitecto y licencia a parte, en Torrent, un pueblo cerca de Valencia.

No sé si necesitaremos 2 o 3 años de ahorro para empezar y esto irá para muy largo, aunque en el banco me han dicho que si vamos a construir algo de 200.000 en una parcela de 80.000, nos darían el 80% de 280.000 €.

Ojalá me podáis aclarar alguna duda, ¡gracias!
 
Yo estoy en tu mismo punto, en Algemesí (a 10 km de ti más al sur), mi parcela es de 364 m² y creo que si algo tengo claro es que en el mundo de la construcción todo es relativo.
Es como cuando compras un coche, que luego te pones a ponerle extras y sale por el doble, pues una cosa parecida.

Míratelo todo mucho, compara y elige bien tanto a los que te llevarán el proyecto como a los que lo realizarán. Yo al menos pienso que si un profesional trabaja es para ganarse el pan, si ves algo muy barato tal vez sea una estafa y yo prefiero perder un par de euros de más que perderlo todo.

En el tema de los bancos, seguro que consigues algún banco que te financie todo ya, pero a mayor riesgo para ellos peor diferencial te van a ofrecer. Por ejemplo, Openbank te da el 50% del valor de la casa con un variable euríbor + 0,8% y si te da más pues sube el diferencial.

Comenzar más pronto o más tarde es tu decisión y dependerá de ella el riesgo que vea en ti el banco y el diferencial que te dé.
 

cabronias

Titanio
¿Necesitaré tener ahorrados unos 15.000 o 20.000 euros para el proyecto del arquitecto?
Mínimo lo que te cueste el proyecto... imagino que el arquitecto tendrá la manía de cobrar.

¿Si no obtengo la licencia de obras, por unos 8.000-12.000 € aprox., no me concederán la hipoteca?
Si no hay licencia, ¿para qué quieres la hipoteca?, lógicamente, para darte la hipoteca, te van a pedir la licencia.

Dos sueldos de profesores y sin hijos deben de daros una buena capacidad de ahorro a poco que os cortéis un poco con el nivel de vida.
 
Está claro que debemos ahorrar. Nuestra duda era si antes de solicitar la hipoteca vamos a necesitar unos 30.000 € aprox. más para realizar el proyecto y licencias, o si los arquitectos cobran un pequeño o gran porcentaje antes de empezar la obra...

¿Crees que con 200.000 aprox. se puede hacer una vivienda como la que planteo?

¡Gracias!
 
Recomiendan tener ahorrado el 20% de la construcción + la parcela antes de comenzar la casa. Claramente depende de todo lo que te he comentado antes, pero es posible hacer 150 m² con 200.000 €.

Y como contrapartida, también te diré que en el polígono de Almusafes hay una empresa de casas prefabricadas de hormigón que pide por casas con los metros que dices 303 a 349.000 €.

El problema será que si ves esas ya no querrás una de 200.000 €.
 
¿Crees que con 200.000 aprox. se puede hacer una vivienda como la que planteo?
No, como norma general siempre nos costará más que la idea inicial, sea cuando compramos un coche, cuando compramos una tele o cuando nos hacemos una casa :cool:

Empieza por quitar IVA, ya no son 200.000 son 181.818,18 euros, quítale 6.000 o 7.000 de cocina y quítale 10.000-12.000 de piscina, está entre 162.818-165.818... quítale 15.000 euros para vallas, urbanización, etc. 147.818, añade a tu previsión, unos porches, dos poyaques y no, no andas nada sobrado.

P. D.: No te olvides del aparejador, que también le gusta cobrar ;);)
 
Yo me refería a si con 200.000 € se podría hacer una casa con baños y cocina, claro, sin contar tema arquitecto, aparejador y licencias. La verdad es que me acabas de matar... :cry: Intentaré ver el tema de casas prefabricadas, a ver si hay algo por 200.000-220.000 € que nos pueda acoplar...

Gracias,
 
Intentaré ver el tema de casas prefabricadas, a ver si hay algo por 200.000-220.000 € que nos pueda acoplar
Ten cuidado con lo que te puedan "acoplar", si es de calidad, no es más económico, lo que sucede que te venden la moto.

La verdad es que me acabas de matar
No trato de matar a nadie, pero que no oigas los cantos de serpientes que te dicen que sin problemas, puede que te falte un poco de dinero, puede que haya que replantear las superficies, las calidades, etc. para mí, en un folio en blanco como es ahora mismo, no te animaría a lanzarte, sino a plantear el problema con otras vistas.

La piscina se puede hacer luego, se puede usar algún tipo de valla, entramparte con hipoteca en 200.000 a 220.000 seguramente no suponga mucho la letra, etc.
 
¡Muy buenas a todos!

Me gustaría que los entendidos me pudierais aclarar una duda que me estoy planteando a la hora de "chapurrear" unos primeros planos de lo que algún día será mi futura casa. La parcela que acabamos de comprar es bastante estrecha, 12,7 m, y dejando 3 metros a cada lado se quedará una casa de poco más de 6 metros, en los que cada centímetro va a contar, y teniendo en cuenta que la planta sólo puede ser de 100 m² por normativa:

1- ¿Cuál es el grosor medio para los muros para una casa bien aislada en zona Valencia? ¿30, 40, 50 cm?
2- ¿Cuál sería el grosor adecuado para la tabiquería interna en Pladur? ¿10, 15, 20 cm?

Estos días, cuando me reuní con un arquitecto descubrí, por primera vez y desgraciadamente, que a 100 m² construidos hay que restarle muros y paredes, y la casa se queda mucho más pequeña... :cry:

Gracias, y como os digo, son sólo cifras aproximadas que me orienten un poco a la hora de perder las horas en homebyme.com
 

mbc123

Plata
¿Cuál es el grosor medio para los muros para una casa bien aislada en zona Valencia? ¿30, 40, 50 cm?
Depende del sistema constructivo.
Depende de lo que entiendes por bien aislada. ¿Lo mínimo para cumplir el CTE? ¿Para cumplir con casa pasiva?

¿Cuál sería el grosor adecuado para la tabiquería interna en Pladur? ¿10, 15, 20 cm?
La composición más sencilla en Pladur es la 15+46+15, es decir, 76 mm. Si pones doble placa será 15+15+46+15+15, es decir, 106 mm (también se puede poner doble placa de 13). También hay montantes más gruesos (de 70 mm) para zonas donde haya que pasar tubos gruesos (fontanería, por ejemplo).
 
Depende del sistema constructivo.
Depende de lo que entiendes por bien aislada. ¿Lo mínimo para cumplir el CTE? ¿Para cumplir con casa pasiva?
Todavía no he llegado al punto de elegir sistema constructivo, pero, ¿con un grosor de 40 cm se podría conseguir un buen aislamiento?

La composición más sencilla en Pladur es la 15+46+15, es decir, 76 mm. Si pones doble placa será 15+15+46+15+15, es decir, 106 mm (también se puede poner doble placa de 13). También hay montantes más gruesos (de 70 mm) para zonas donde haya que pasar tubos gruesos (fontanería, por ejemplo)
Entonces me hago a la idea de paredes de 150 mm, como te digo, para hacer unos esbozos y saber cuántos m² aproximados se me comerían los muros y la tabiquería...

¡Te agradezco mucho la respuesta!
Saludos.
 

JacoboCGB

Platino
Estos días, cuando me reuní con un arquitecto descubrí, por primera vez y desgraciadamente, que a 100 m² construidos hay que restarle muros y paredes, y la casa se queda mucho más pequeña
Te sorprenderías de lo que se puede hacer con 100 m² si no existen condicionantes previos de estructura y solo hay una limitación de un frente de 6 m. No te engañes con esos programas de minicasas, se puede sacar una vivienda muy agradable y de coste de mantenimiento muy bajo.

En la primera consulta con el arquitecto, esa que no suele costar porque se trata de una mera conversación informal, te podrá estimar grosso modo los costes de la autopromoción. Luego lo de dibujar casas, pues es mejor dejárselo a él/ella. Tú lo que tienes que tener claro es el resumen de necesidades: que si 1, 2 o 3 dormitorios, que si cocina abierta o cerrada, que si lavandería, que no necesitas garaje (o sí), etc. Deja que este/a profesional se encargue de optimizar todo. No olvides que la churri manda más, así que mejor atender a sus críticas.
 
Estoy un poco asustado, porque cuando me pongo a dibujar, en 100 m² de planta baja y 60 o 70 m² de planta primera, condicionados por un frente de 6,5 m², no me salen las cosas. Pero tengo clarísimo que cuando elijamos a un arquitecto, para él esto será muchísimo más sencillo... por algo se han matado a estudiar una carrera difícil.

La verdad es que he leído por aquí que si nuestra relación aguanta estos 2 o 3 años que nos quedan en el lío de la autopromoción... ¡lo aguantará todo!
 

cabronias

Titanio
Estoy un poco asustado, porque cuando me pongo a dibujar, en 100 m² de planta baja y 60 o 70 m² de planta primera, condicionados por un frente de 6,5 m², no me salen las cosas. Pero tengo clarísimo que cuando elijamos a un arquitecto, para él esto será muchísimo más sencillo... por algo se han matado a estudiar una carrera difícil
Solución, no te pongas a dibujar.
Lo único que vas a hacer es contaminar tu perspectiva y llevar una idea que difícilmente te van a sacar de la cabeza.

La verdad es que he leído por aquí que si nuestra relación aguanta estos 2 o 3 años que nos quedan en el lío de la autopromoción... ¡lo aguantará todo!
Siento romperte la pompa de jabón, pero no es verdad.
 
Estoy un poco asustado, porque cuando me pongo a dibujar, en 100 m² de planta baja y 60 o 70 m² de planta primera, condicionados por un frente de 6,5 m², no me salen las cosas. Pero tengo clarísimo que cuando elijamos a un arquitecto, para él esto será muchísimo más sencillo... por algo se han matado a estudiar una carrera difícil
Yo no veo nada mal que te hayas puesto a dibujar, eso te está ayudando a comprender PARTE de las limitaciones que va a tener el arquitecto, y a asimilar que quizás la vivienda no podrá contar con todo lo que soñabas.

Eso sí, yo, antes de dibujar me haría un programa de necesidades. ¿Qué es lo que quiero/necesito que tenga la casa? ¿Qué función quiero que tenga cada estancia? ¿Qué mobiliario mínimo tendrá? ¿Qué orientación y ubicación prefiero para cada estancia?

Es muy probable que cuando trates de llevar al dibujo dicho programa te des cuenta de que algunas cosas no serán posibles, ahí puedes optar por eliminarlas directamente o a añadirles la coletilla de opcional, pues no debes descartar que el arquitecto sí sea capaz de resolver algo que tú no pudiste. En cualquier caso este ejercicio te ayudará a establecer un orden de prioridades.

A la hora de dibujar, una limitación importante en una vivienda de dos plantas, y más tan estrecha como será la tuya, es la escalera. No la dejes para el final. Se "va a comer" entre 5 y 6 metros por planta y va a condicionar la distribución de ambas. Para "dibujarla" debes contar con la altura que es posible que tengas entre los pisos terminados. Obviamente, en esta fase no puedes conocer cuál será el canto del forjado y cuanto el falso techo, pero para hacerte una idea, en mi humilde opinión creo que es suficiente con que cuentes con 30 cm para cada uno. Eso más la altura libre de cada piso te dará la altura que debes salvar.

170 m² son muchos metros, pero dependiendo de tus necesidades y de los sueños que tengas pueden quedarse cortos, claro.

Finalmente, creo que es muy importante que cuando vayas al arquitecto lo hagas con la mente abierta, que ese dibujo sirva para que el arquitecto entienda tus necesidades y preferencias, pero no se convierta en una limitación más para él.

Un saludo y suerte.
 
Solución, no te pongas a dibujar.
Lo único que vas a hacer es contaminar tu perspectiva y llevar una idea que difícilmente te van a sacar de la cabeza
Seguramente tengas razón, aunque también es lógico que después de comprar un terreno con la intención de construir nuestra futura casa en los próximos meses-años, es normal que uno comience a imaginar o a dibujar cómo le gustaría que fuese... un poquito de ilusión ayuda a llevar el largo y costoso proceso que tenemos por delante.

Siento romperte la pompa de jabón, pero no es verdad
Evidentemente, era una ironía... ;)
 
Yo no veo nada mal que te hayas puesto a dibujar, eso te está ayudando a comprender PARTE de las limitaciones que va a tener el arquitecto, y a asimilar que quizás la vivienda no podrá contar con todo lo que soñabas.

Eso sí, yo, antes de dibujar me haría un programa de necesidades. ¿Qué es lo que quiero/necesito que tenga la casa? ¿Qué función quiero que tenga cada estancia? ¿Qué mobiliario mínimo tendrá? ¿Qué orientación y ubicación prefiero para cada estancia?

Es muy probable que cuando trates de llevar al dibujo dicho programa te des cuenta de que algunas cosas no serán posibles, ahí puedes optar por eliminarlas directamente o a añadirles la coletilla de opcional, pues no debes descartar que el arquitecto sí sea capaz de resolver algo que tú no pudiste. En cualquier caso este ejercicio te ayudará a establecer un orden de prioridades
Eso lo tengo más que claro y se lo digo a mi pareja. No debemos meternos en la cabeza ningún tipo de diseño o distribución, porque igual lo ve el arquitecto y nos dice que es imposible, o que es una burrada.

170 m² son muchos metros, pero dependiendo de tus necesidades y de los sueños que tengas pueden quedarse cortos, claro
Esta ha sido una de las primeras sorpresas desagradables que nos hemos llevado... cuando te enteras que 180 metros construidos son muchos menos útiles... ¡cuántas cosas nos quedan por aprender! :oops:

¡Muchas gracias por la respuesta!
 

cabronias

Titanio
Seguramente tengas razón, aunque también es lógico que después de comprar un terreno con la intención de construir nuestra futura casa en los próximos meses-años, es normal que uno comience a imaginar o a dibujar cómo le gustaría que fuese... un poquito de ilusión ayuda a llevar el largo y costoso proceso que tenemos por delante
Ni te imaginas la de veces que un cliente ha venido con un dibujo en un papel cuadriculado (en milimetrado es premium) y se ha frustrado cuando se le ha dicho que lo que quiere hacer no es posible por normativa.

Y eso cuando no se impone sí o sí siendo una mierda de diseño.
 
No debemos meternos en la cabeza ningún tipo de diseño o distribución, porque igual lo ve el arquitecto y nos dice que es imposible, o que es una burrada
El riesgo más grave no es que te diga que es una burrada, sino que lo acepte tal y como lo lleves (1) y nunca le pondrás fallos porque lo hiciste tú.

(1) Dada la guerra de honorarios, no es raro caer en manos de alguien que haga lo que te comentado en cuanto busques honorarios baratos.
 

Delt4

Novel
Aunque mi cerebro ya ha instalado varias lagunas en algunos recuerdos, puedo darte un par de consejos, que van a ahorrarte tiempo.

1) Si no estás en posesión de la cédula urbanística del terreno que acabáis de comprar, vete un día al ayuntamiento al que pertenezca tu parcela y solicítala. Este documento no es gratuito ni inmediato. A mí me costó unos 40 € y tardaron unos 30 días en expedirlo. Bueno, pero 30 días no son nada, ya verás.
En este mes que estés esperando el documento ahorra un poquito, al menos uno de vuestros dos sueldos a ser posible.

2) Infórmate sobre arquitectos que hayan trabajado en la zona y hayan hecho algo que te guste, por ejemplo... y contacta con ellos. Con la cédula urbanística, el arquitecto que elijas puede comenzar a trabajar sobre algo real, porque ese documento informa, entre otras cosas, del tipo de construcción que puedes ejecutar en esa parcela. A veces la gente no sabe las posibilidades que tiene o que NO tiene su parcela. Lo normal es que no puedas hacer lo que te apetezca, aunque sea tu parcela.

3) Mientras te ofrecen presupuestos en los estudios de arquitectura, ahorra.

4) Cuando elijas al arquitecto, si vas justo de dinero, céntrate en lo indispensable. ¿A qué me refiero con esto? Pues aparte de cumplir normativa, me refiero a que te centres en cosas de las que a largo plazo estés orgulloso de haber decidido. Sistema de calefacción, aislamientos, cubierta, cerramientos, distribución...
Por ejemplo: mis padres construyeron una casa hace 35 años y las ventanas (de PVC en este caso) están sin tocar, como el primer día, ni una manilla, ni una persiana rota...
El alicatado de un baño o su grifería no me parece algo en lo que dejarse un riñón (siempre pensando que vas justo de dinero). Son cosas que con el tiempo y unos meses de ahorro se pueden cambiar.

Espero haber aclarado un poco el timing. También puedo estar equivocada y alguien puede saberse algún atajo.
 
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