Autopromoción passivhaus en el sur de Galicia (godo13)

godo13

Novel
Hola a todos.
Estoy aún en el proceso de saber si me puedo permitir hacerme una vivienda unifamiliar, que quiero que sea passivhaus (aunque no tengo mayor interés en certificarla). Aún no tengo terreno, pero estoy en búsqueda activa desde hace ya unos meses.

El problema es que realmente no tengo muy claro lo que puede costar en función del sistema constructivo utilizado, y los riesgos de utilizar un sistema u otro (supongo que habrá sistemas más sencillos en caso de que la mano de obra no sea superespecializada) asumiendo un terreno llano o con poca pendiente.
Mi idea de vivienda es algo del estilo de esto, aunque esta sea en terreno en pendiente (googleando "passivhaus en tossa de mar" salen muchas más imágenes):
http://www.househabitat.es/wp-content/uploads/House-Habitat-vivienda-TOSSA-DE-MAR.jpg
Que no sé si será particularmente caro (que tuviera piscina estaría bien, pero es opcional).

Somos una familia numerosa (en el sur de Galicia) a la que nuestro piso se le ha quedado pequeño (vivienda que hemos terminado de pagar el año pasado) y busco un terrenito donde construir una vivienda que calculo de unos 200 m² (4 habitaciones + 1 habitación/despacho) en dos alturas y con algo de terreno para que los críos puedan correr un poco.

Leyendo por el foro he leído de costes de unos 1.200-1.400 €/m² para viviendas de entramado de madera. Yo no tengo problema con la construcción en madera, pero me preocupa que si algún día la tenga que vender sea complicado, porque por aquí no están extendidas y la gente prefiere la construcción "de toda la vida".

En cualquier caso, que empiezo a divagar, si son ciertos esos precios para las viviendas de entramado de madera, ¿qué sistema para construir una passivhaus es el más económico?, ¿los acabados (exteriores) varían mucho?, ya que nos tiene que entrar un poco por los ojos. La de la foto es con fachada ventilada, que sé que es carillo... Mi presupuesto dependerá de lo que cueste el terreno, pero espero no gastar mucho más de unos 250.000 € aparte de lo que cueste el terreno (para todo lo demás). ¿Cómo lo veis? ¿es factible?

Aún tenemos también que encontrar arquitecto, aunque no sé si encontrar un arquitecto con experiencia en passivhaus será complicado por aquí. ¿Alguna recomendación de dónde buscar?

Gracias por anticipado por la ayuda.

Un saludo.
 
Perdona que sea crudo, pero con ese dinero 200 m² ya puedes estar olvidándote. Yo, solo 160, con calidades supercutres, ya me costará eso solo la construcción. También construimos en madera y con criterio Passivhaus. Hay un vídeo sobre la casa que enlazas.


Solo las persianas de esa casa igual se van a 20k.
 

lufegut

Titanio
Una passivhaus de esas dimensiones se puede hacer por ese dinero, pero no con los acabados de esa foto.

Lo que más puede hacer que varíe el precio de una casa son precisamente los acabados. Puedes hacer un acabado de fachada por 40 euros metro o por 140, así que multiplica y verás.

Si quieres hacer una casa por ese dinero, tendrás que establecer prioridades, y renunciar a caprichos estéticos caros.
 

Isasi

Platino
Pero la diferencia de precio por zonas se irá principalmente en el valor del suelo, descontando este, la diferencia en la construcción no puede ser tan abismal, ¿o no?
 

godo13

Novel
Gracias por vuestras respuestas. Entiendo que estos acabados son muy buenos, fachada ventilada, venecianas automáticas, muchos ventanales. La de la foto tiene, además, sótano, que yo no necesito.
Por curiosidad, ¿en cuánto creéis que puede estar la casa de la foto? Solo casa.
¿Qué acabados tendría que tener para entrar en presupuesto?
El presupuesto que tengo en mente es, efectivamente, 250.000 para todo lo que sea construcción, una vez con terreno, proyecto y técnicos pagados. El piso en el que vivo debe estar sobre 250-300k y tengo 100k ahorrados, aunque si pudiera preferiría quedarme el piso y alquilarlo y que me ayude a pagar la hipoteca. Trabajamos los dos y tenemos buenos sueldos, pero también me gustaría poder ahorrar para los gastos futuros de los 3 críos y para poder algún día jubilarme sin depender de las minipensiones que habrá dentro de 15-20 años.
En fin, un mar de dudas.
 

godo13

Novel
Si quieres hacer una casa por ese dinero, tendrás que establecer prioridades, y renunciar a caprichos estéticos caros
Gracias @lufegut, por centrar un poco la cosa, ¿qué prioridades serían? Sin terraza en el piso de arriba (que tampoco quiero), menos ventanas, un SATE y sin acabado en piedra... ¿O van los tiros más por otro lado?
 
@godo13, en el terreno depende de lo que hagas, pues te puedes gastar un dinero que también tienes que contar. Nosotros valla 3.000 + puertas 4.000 + pavimento 2.500 + jardineras 1.500 + pérgola 3.000 + terraza 3.000.
 

Isasi

Platino
Bufff, cómo me suena tu situación. Yo con tres críos no levanto cabeza, y mira que se llevan 7 años entre ellos. Ahora que a la mayor le toca independizarse el mediano acabó BAC, y depende a donde se vaya va a ser mucho peor que una hipoteca. Todo depende de las prioridades de cada uno. Suerte con la aventuras, pero tocan muchos números, sin tener el terreno lo veo muy duro.
 

godo13

Novel
@Isasi, los míos son todavía pequeños (el mayor 8) y gastan "relativamente" poco, pero sí habrá que pensar en el futuro. El caso es que el piso en el que vivimos tiene 3 habitaciones y yo encima trabajo en casa, en realidad como no tengo sitio tengo alquilado un despacho, que sería otro gasto que desaparecería, aunque pago poco, así que se nos queda un poco pequeña y siempre me hizo ilusión vivir en una casa. A ver si nos dan los números.
Estamos viendo también casas de segunda mano, pero la verdad es que la construcción por aquí es terrible, fea, poco eficiente y con distribuciones pensadas con donde la espalda pierde su casto nombre.
Alguna casa para reformar hemos visto, pero al final creo que va a salir igual de caro que hacerla y con las limitaciones de que ya esté construida, sobre todo cuando pretendo que sea de concepto pasivo.
 
Desconociendo exactamente en qué parte del sur de Galicia estás, supongo que por la zona de Vigo/Pontevedra sí que se podría hacer por ese precio incluso con IVA y parcela incluidas, pero omitiendo cualquier desvío hacia elementos que desajusten el presupuesto. Esto es como si deseas conseguir un consumo muy bajo en el coche y pegas un acelerón.

Para que lo consigas tienes que empezar con elegir la parcela en conjunto con tu técnico (importante que sea bueno y no un firma papeles) para que empiece a analizar diferencias del coste de construcción entre unas y otras. A veces la más apetecible tiene "vicio oculto" como saneamiento en cota superior.

Con lo que decías de la carpintería no se trata de reducirla, sino optimizarla, tanto en dimensiones como en orientación, lo que te permitirá elegir una más económica. En general evitar desperdicios de material, simplificar contratas...
 

godo13

Novel
Gracias @Zamburiñas, sí, correcto esa es la zona, evidentemente cuanto más cerca del mar, más cara la parcela, además con los planes de Vigo, Nigrán y Gondomar parados, tampoco es que salga mucho suelo y se empieza a notar un cierto burbujeo inmobiliario.
Como comentaba más arriba, me gustaría encontrar una DF con cierta experiencia en Passivhaus, a ver si encuentro.
 

dardhal

Esmeralda
Pues hombre, esa zona no es de las peores. He "vivido" por allí unos cuantos meses (cuando hacía el cabra por el cuartel de Figueirido) y en verano pasé más calor que un tonto, por la humedad, pero es un clima que en cualquier caso se presta a hacer una vivienda pasiva sin tener que irse a grandes aislamientos o complejidades, tanto es así que a diferencia de los mesetarios, tú te puedas ahorrar, o resolver con algo muy sencillo, el tema de la refrigeración en verano, lo cual simplifica y abarata un poquito las cosas.

Pero evidentemente hacer la casa con "calidades" pasivas será más caro que no. Un mismo arquitecto cobrará más por una que lo vaya a ser que por una que no (debe poner más esmero). El control de obra tendría que ser más exhaustivo, es decir, más caro. Aunque sólo fuera por el aislamiento adicional y las ventanas de mejor calidad, también se aumenta obviamente el precio (tanto de materiales como de mano de obra).

Luego tienes dos capítulos de coste que en una casa normal no sueles tener: ventilación mecánica y estanqueidad, donde se irán unos cuantos miles de euros que no serían necesarios en una vivienda normal. Además, todo ello te podría condicionar al constructor que elegir, los "Benito y Manolo" de la zona no sólo no sabrán de lo que les hablan, sino que no sabrán hacerlo, y como no entienden el porqué, aunque se les explique lo harán mal. Tendrás que irte a constructores con algo más de apertura de miras, y que posiblemente sean más caros.

En cuanto a hacerla de madera, no opino, porque no sé, pero quizás con el clima tan húmedo y el salitre si vas por el camino de la madera tampoco te valdrá cualquiera, y tendrás que buscar alguien con un producto o sistema de ciertas garantías. No hay necesidad de que la vivienda sea de madera para que sea pasiva.

Antes de plantearte siquiera metros, ni qué decir piscina, mira primero cuánto te vas a gastar en el terreno: al final tendemos a infravalorar lo que cuestan los terrenos buenos y acabamos gastando más de lo que pensábamos. Yo me olvidaría de la piscina y sólo rescataría la idea si, con parcela en la mano y presupuestos para la casa, viera que me va a sobrar para hacerla. Porque si la metes de entrada al final estarás seguro condicionando la casa por no renunciar a la piscina.

Luego el dinero se va donde menos te lo esperas. Conexión a suministros, excavación que toca roca cuando no querías que pasara, arquitectos a los que dices que diseñen para 200.000 € y te encuentras con presupuestos de 300.000 €, licencias que se aumentan con fianzas y tasas, la famosa escritura de obra nueva por el hecho de pedir hipoteca (3.000 €), etc. Yo en tu caso, compraría el terreno con los ahorros, iría haciéndome el proyecto, cuando tengas ya fecha de entrega y la obra avance, vende la casa, realiza cash, pagas la obra con el cash sano y aguantas de alquiler unos meses y te metes en casa cuando termine sin haber pedido hipoteca y a vivir la vida como un señor. Echa cuentas de lo que no gastas por no pedir hipoteca y por no mantener abierto un piso, aunque sea alquilado, descuenta lo que pierdes por vivir de alquiler unos meses y decide. Aunque cada caso y cada casa es un mundo.
 

godo13

Novel
Gracias @dardhal por tu respuesta.

Totalmente de acuerdo con la elección del constructor, es otro aspecto que me preocupa mucho. Si puede ser difícil encontrar una DF que tenga experiencia en estos temas, encontrar un constructor puede ser peor. Por eso preguntaba si hay sistemas constructivos más baratos y su dificultad para el constructor (más o menos riesgo de que les salga mal).
Lo del terreno lo tengo muy en cuenta, me está resultando muy complicado encontrar algo decente y que no sea inasequible, y parece que la casa va a peor.
La piscina siempre la he planteado como opcional, simplemente pensar en que algún día pueda estar y dejar el hueco adecuado, pero desde luego no es una prioridad.
Muchos números que echar todavía.
Una pregunta, ¿es normal contratar un arquitecto para estudiar un terreno y ver en cuánto podría salir construir en él? Lo digo porque si al final la cosa se dispara, pues podría ser que la construcción quedara en nada. ¿Cuánto suelen cobrar por hacer algo así?
Otro desincentivo que tengo para construir es el fiscal, como familia numerosa si compro pagaría un 4% de ITP, para construir sin embargo es un 10% de IVA (creo que la compra del terreno si podría ir al 4%) y al final un 6% es un un buen pico.
Realmente la aventura de la autopromoción es realmente una aventura.
 

godo13

Novel
Sí, sí, lo tengo claro, ya vi alguno de banco y, claro, era al 21% (y encima al preguntar en el ayuntamiento no urbanizable). Es una carrera de obstáculos...
 

Isasi

Platino
Si encuentras la DF adecuada seguro que estos conocen a los constructores adecuados también.
 
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