Autopromotor contratando directamente los oficios para ahorrar

#1
Hola todos, Qué tal?:cool:

Soy nuevo en este foro pero llevo casi 1 año leyendoos a todos y aprendiendo, ya estoy construyendome una pequeña vivienda unifamiliar típica. Medias:

Vivienda: 148m2,
Anexos: 65m2,
Garaje: 48m2.

Paredes de carga y obra vista... Vamos, de lo mas común.

Ya tengo proyecto y licencia desde hace una semana. Y he hablado con varios contratistas.

Cual es el problema, diréis?

Bien, mi intención eran hacer las cosas bien hechas, paso a paso tal como decís la gran mayoría pero por desgracia, todo se me ha ido complicando y el gran problema radica en que mi presupuesto ha encogido mas de lo que yo esperaba por distintos motivos, subida del euribor, un muro de contención de casi 40m2 por 4m2 que no tenía pensado levantar y que veo que ahora es absolutamente necesario, etc...

Después de mucho pensarlo, y meditarlo y después de haber leído este antiguo post con sus ventajas he inconvenientes:

Titulo: ¿Promotor puede actuar como constructor?

He decido que muy a mi pesar que aunque esta es una mala solución, ahora mismo es mi única solución, ya que yo sé que el coste de un constructor suele ser desde un 25% del valor de la obra hacia arriba...

Mi caso difiere un poco del comentado en dicho post por PerCT ya que el contaba con ‘conocidos’ con alguna experiencia en el tema...

Expongo mi caso:

A) Ventajas:

- Un hermano que está estudiando la universidad y dispone de todo el tiempo del mundo para hacer lo que haga falta y mucha voluntad para ello... (Sssshhh, no os riáis mucho por favor)

- Una empresa de construción y de estructuras para que me hagan íntegramente el muro de contención. ( El tema del muro ya es demasiado para mi y ahora estoy negociando con ellos la construcción de los cimientos de la casa).

- Apalabrado con un buen paleta para realizar el resto de la obra.


- Se donde comprar el material y tratar con los distintos mayoristas un precio correcto (alguno de ellos directamente con el fabricante).


- El ahorro.

B) Inconvenientes:

- Ni mi hermano ni yo tenemos mucha idea sobre la construcción pero si tenemos muy claro lo que queremos y muchas ganas de aprender( que remedio :) ).

- Nuestro arquitecto no esta nada contento con esta solución adoptada pero me da todo su apoyo moral y ha aceptado a regañadientes en aconsejarme en todo lo él que pueda o sepa ...

- Los dolores de cabeza que me traerá todo esto...
- Todo lo que suceda en la obra lo pagaré yo de mi bolsillo.( Material roto, errores diversos, etc...)


Llegados aquí, mis primeras preguntas:

1º Como soy un profesional autónomo y poseo una empresa, puedo dar mi IAE y mi nombre como responsable de la construcción en la licencia de obras.( Tengo la licencia de obras concedida a falta de informar este dato.)

2º Si mi hermano esta en la obra día a día tendré que hacerle un seguro, ¿cuál ¿

3º Cuanto tiempo tendría que estar el en la obra, es decir, recepción de materiales ( lógico), y supervisión de lo acordado....¿Cuántas horas diarias de media puede el emplear como constructor? Algo orientativo, experiencias parecidas, etc...)

4º Mas implicaciones legales o documentos legales que desconozco, es decir, olvido algo?



Digo lo de supervisión de lo acordado porque tengo claro reunirme como mínimo un día a la semana con el aparejador mas las personas que estén interviniendo en la obra para tratar los distintos temas pendientes o futuros...


Se me ha ocurrido una pequeña variante a todo lo expuesto. ¿ Podría intentar contratar un buen constructor para que solo nos asesora con su experiencia ante los distintos problemas que nos puedan salir, y que solo apareciese en la obra en los momentos claves de la misma? ¿ Creéis que esto es una buena idea?

Yo parto de la base que el gran trabajo de un constructor es el tiempo que emplea en la obra. Si yo, teóricamente le contrato por una cuarta parte de ese tiempo o menos, y pactamos un precio que nos interese a ambos, ¿creéis que algún constructor podría aceptar esas condiciones? ¿Alguno se le ocurre alguna sugerencia u otra forma de hacer todo esto que no suponga un incremento muy algo mi presupuesto?

Bueno, esto es todo. Espero vuestras opiniones, contra mas sean, mejor. Gracia por anticipado y por vuestro tiempo....
 
#2
Ay ! Ay! Ay amigo Nilhar, no puedo decir otra cosa.

Yo tengo una teoría que por suerte o por desgracia se cumple SIEMPRE, que es la teoría del beneficio preconcebido.

Explicación: si contratas a una empresa constructora para que te haga una serie de trabajos determinados, esa empresa calculará su beneficio X. Si luego por lo que sea le quitas trabajo QUERRÁ SEGUIR GANANDO X, o muy poco menos.

Cuidado porque te puede salir la torta un pan.

El mundo de la construcción es complicado. Creo que si no estás en condiciones económico-financieras para poder encargar la obra a profesionales deberías plantearte el ejecutarla por fases o buscar otras lineas de financiación.

te desaconsejo por completo el que te lies la manta a la cabeza y te metas como constructor: te puede salir mucho más caro de lo que te parece a priori.

CUIDADO.

Habla con la empresa constructora y que te diga por cuanto te lo hace a precio cerrado, llaves en mano, busca tambien otras empresas alternativas, saca el promedio de todas y ten por seguro de que tu dificilmente podrás hacerlo por menos.

Saludos.
 

keops

Gran experto
#3
Por que no contratas las diferentes partidas con profesionales independientes y como mucho haces de peon cuando puedas???

Veo meterte en un lio muy muy gordo!!!
 
#4
vorpal ha dicho:
El mundo de la construcción es complicado. Creo que si no estás en condiciones económico-financieras para poder encargar la obra a profesionales deberías plantearte el ejecutarla por fases o buscar otras lineas de financiación.

te desaconsejo por completo el que te lies la manta a la cabeza y te metas como constructor: te puede salir mucho más caro de lo que te parece a priori.

CUIDADO.

Habla con la empresa constructora y que te diga por cuanto te lo hace a precio cerrado, llaves en mano, busca tambien otras empresas alternativas, saca el promedio de todas y ten por seguro de que tu dificilmente podrás hacerlo por menos.

Saludos.
Gracias Vorpal por el consejo.
Desde luego hubiese preferido la solución llaves en mano. Pero desgraciadamente, ahora mismo ya no puedo cambiar mi situación. No tengo una maquina de hacer billetes :|

Lo que si puedo hacer es pedir presupuestos a diestro y siniestro y negociar el precio real que yo se que ha de costarme tal obra o tal otra. Puedo hacer eso, porque en el tema de los precios si que voy a tener soporte por personas entendidas que no se van a beneficiar de mi situación... Ya es una cuestión mía negociar el mejor precio y conseguirlo.
 
#5
keops ha dicho:
Por que no contratas las diferentes partidas con profesionales independientes y como mucho haces de peon cuando puedas???

Veo meterte en un lio muy muy gordo!!!
Gracias Keops, esa es la idea. ;) Contratar a profecionales independientes y en algunos casos comprar el material, y como mucho hacer de peón o transportista...

Las dudas que me surgen ahora son mas bien temas de seguros anexos al contratista, contratos con los distintios profecionales, garantias, licencia del contratista con el ayuntamiento, responsabilidad parcial o total de las obra, etc...

A pesar de todo se que el lio en que me meto es enorme, puede que incluso acabe con ulcera o no... Tambien se que si sale bien habré tenido mucha suerte... Pero por narices he de ser optimista.:cool:
 
#6
Como autopromotor que está a punto de finalizar la obra tan sólo te puedo decir una cosa ... no lo hagas.

No te imaginas la cantidad de problemas que surgen CADA DÍA en una obra y que el contratista resuelve sobre la marcha, tomando decisiones que para él son sencillas pero que tú ni siquiera imaginas.
Te hablo desde cosas tan básicas como dónde y cómo hacer el acopio del material que te llega para que luego te resulte sencillo utilizarlo hasta el orden de ejecución de las distintas fases de la obra (por ejemplo, en nuestra casa hay un piso superior con dos habitaciones y un baño y la escalera se realizó prácticamente al final de la obra, para poder circular y realizar todas las instalaciones de una manera más práctica ... nosotros teníamos unas ganas de ver la escalera hecha pero luego nos dimos cuenta del por qué de esta decisión).

Yo intentaría buscar EL MEJOR CONTRATISTA que haya en tu zona e ir a mínimos en los acabados.
Te puedes ahorrar los 4-5 millones en partidas que vas a poder cambiar y poner mejores calidades en un futuro y que ahora una solución más barata te permite salir del paso de una manera bastante digna.
Si pones tú los suelos laminados en toda la casa puedes ahorrarte hasta 20€ / m2. Son 5200€.
Si pones tú el techo de escayola (o no lo pones de momento), te ahorras otro pico.
Otro tanto con la iluminación.
Ojo ... digo la iluminación y no la instalación eléctrica. Esto que lo haga el contratista con su subcontrata de electricidad. Si tienes que volver a encargar a los albañiles que te hagan las rozas en los tabiques para la instalación eléctrica y que luego te tapen los tubos ... (cuando ví este proceso me daban ganas de llorar: ¡me rompieron toda la casa una vez hecha para meter los tubos! ¿no será más fácil levantar los muros "alrededor" de los cables? ;) ).

Resumiendo. Yo no lo haría (y eso que ahora tengo una construcción de una casa "a mis espaldas").
Yo no me arriesgo a hacer la casa de mi vida (sólo me voy a hacer una casa esta vida, supongo) con alguien sin experiencia, aunque sea yo mismo. Quiero al mejor (que pueda pagar).
 
#7
spm ha dicho:
Yo intentaría buscar EL MEJOR CONTRATISTA que haya en tu zona e ir a mínimos en los acabados.
Gracias spm por tu consejo. Te aseguro que estoy totalmente de acuerdo contigo y de echo esto era lo que quería hacer en el principio. Pero como ya explique, económicamente ahora mismo sería un suicidio.

Habiendo leidos a todos y pensado en todo esto he llegado a una conclusión.

Buscare un contratista autónomo que acepte hacer la obra al 50% trabajando algunas veces in situ y otras a distancia...
No se aún como plantearlo ni si encontraré alguien que acepte este tipo de acuerdo... Pero en fin, es cuestión de buscar y hablar...

Seguramente esta tampoco es la mejor solución y seguro que tendré muchos problemas pero estoy seguro de que será mucho mejor que ir totalmente por libre...
 
#8
No lo veo ...
¿Qué va a pasar cuando la pala que te haga la excavación esté parada 2 semanas porque llueve y no puede trabajar y además tengas a la puerta a los de la grúa esperando a instalarte la misma?

¿Qué responsabilidad va a tener ese contratista a tiempo parcial? ¿El 50%?
Si durante la obra considera que hay que tirar un tabique, por ejemplo, y a tí no te salen las cuentas, ¿qué va a pasar?
¿Qué parte del trabajo se supone que va a dejar de hacer? Siempre podrá decir si la obra no sale correctamente que él hizo bien su parte, que falla la gestión no contratada a él.

Si tú das por buena una fase (porque algo tendrá que dejar de hacer el contratista a tiempo parcial, ¿no?), por ejemplo la ejecución del forjado de la cubierta, y luego el que te va a poner la teja dice que no está correcto y hay que nivelar ese forjado ¿cómo lo vas a resolver?. ¿Quién va a pagar esa corrección? O lo pagas de nuevo o le dices a los del forjado que te lo arreglen, pero me temo que al final lo pagarás tú, en dinero o en calidad (te arreglarán eso pero te la clavarán por otro lado seguro: a ellos sus cuentas tienen que salirles)

Sinceramente creo que en estos casos en los que se está pillado de presupuesto (créeme que como tú estamos una gran parte de los autopromotores) es precisamente cuando no se puede arriesgar y es mejor ir a precio cerrado. Haz algo más pequeño o con calidades inferiores que te encaje en el presupuesto y quédate con eso.
Yo parto de la base que el gran trabajo de un constructor es el tiempo que emplea en la obra.
Bueno, el tiempo ... y el saber hacer ¿no?
Si no sabes hacer un trabajo ¿qué más da que le dediques mucho tiempo?

Seguro que no te estamos diciendo lo que esperas oir pero ...
 
#9
Yo creo que podrias dedicarte a esto pero necesitarias toda la jornada laboral, yo soy prom. y const. el cual subcontrata a los diferentes oficios y si la gente que has contratado es competente te hecha una mano y mas si cobran por obra terminada, pero lo dicho necesitas todo tu tiempo para dedicarselo a la obra porque o si no eso parece una batalla campal, unos oficios no se ponen de acuerdo con otros, las obras se paran,los materiales se desperdician y el banco te come con los intereses. Lo mejor que te hagan la obra entera, si no tienes tiempo.
 
#10
spm ha dicho:
No lo veo ...
Bueno, el tiempo ... y el saber hacer ¿no?
Si no sabes hacer un trabajo ¿qué más da que le dediques mucho tiempo?

Seguro que no te estamos diciendo lo que esperas oir pero ...
Al contrario, esto es lo que esperaba oir en este post, es decir cuantos mas opiniones contrarias lea mas juicio de valor voy a tener para decidir si seguir adelante o no con mi idea y ver si puedo solucionar algunas de las cosas que me se me diga. Voy a contestarte por orden:

1º Tienes razón en el tema de la planificación. Aquí espero poder con la experiencia del contratista planificar de antemano todas estas pequeñeces, como por ejemplo, fallos en la entraga del material, fallos en el cumpliento de los tiempos, etc... Pero estoy convencido que esto sucede en todas las obras y un buen contratista debe saber como resolverlos mas o menos...

2º Toda y ninguna. Es decir, si sale algo mal siempre me tocará pagar... pero eso siempre es así, contrate al 100% o al 50%. La diferencia está en que si es al 100% pagaré de alguna manera pero no me voy a enterar. Ellos casi nunca pierden...

3º Por supuesto. Y yo tendre que aguantarme... Pero como viviré la obra día a día también yo sabre que parte realmente es culpa y de quien mas o menos...

4º Te doy toda la razán y me remito al punto 2º. Al fin y al cabo también esta el factor suerte... Yo espero que en el peor de los casos la obra no me salga mas cara que el presupuesto mas económico del tipico llaves en mano.

5º Justo... Mi única basa es tener tiempo. El saber lo han de poner otros, y eso es lo que espero poder contratar... Yo no sabré hacer las cosas pero si puedo preguntar a todos como hacerlas... Me costara mi tiempo y mi esfuerzo, eso si...

Una vez mas gracias spm por tus buenos consejos... Y si tienes mas argumentos en contra que darme, mucho que mejor, contra mas, mejor... ;)
 
#11
ezuu ha dicho:
Lo mejor que te hagan la obra entera, si no tienes tiempo.
Gracias ezuu por tu aportación.

Justamente eso es de lo que mas dispongo, de tiempo. Peor esa también es una cuestion peculiar. Es decir, sera suficiente con dedicarme 4 horas diarias al tema (de media) o tendrán que ser mas, o sucederá que va a temporadas, es decir dias de mucho trabajo y días de menos...
Me explico, lo que sería fatal es que si la obra dura 2 años tenga que estar dedicada a ella 10 horas diarias durante esos 2 años.. Eso es imposible, no? :rolleyes:
 
#12
Como en todo trabajo hay de todo,dias que no te podras mover de la obra y dias que no tengas que ir, tienes que pensar que los que contrates sí trabajan todo el dia, entonces si te viene un camion de ladrillo por ejemplo a las 5 de la tarde tienes que estar para recibirlo,la gente es muy lisssta y los vales se pierden o no cuadran, las gruas, si no pones una fija, son muy caras y los operarios muy perros (algunos), deberias estar en la obra al principio del dia para ver quien va y quien no, y al que no vaya telefonazo, y por supuesto si te llama cualquier oficio, poder ir sin problemas a la obra, y como tu dices si tienes a tu hermano que te pueda echar una mano mejor que mejor pero siempre dado de alta ya sea como autonomo o como obrero tuyo porque si te pillan te pelan, para eso consulta a una asesoria para ver que es lo que mas te conviene. Ah y lo mas importante el jefe eres tu, no dejes que te toreen, y un arquitecto de confianza nunca viene mal. Yo creo que es factible.
 
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