Autopromotor y seguro decenal

Hola a todos. Hoy he estado en mi banco y me han comentado si he considerado o no contratar el seguro decenal..., ya que lo tendría que decidir antes de comenzar la obra, según me comentan.

La verdad es que no contaba contratarlo, ya que mi nueva casa pretendo que lo sea para "toda la vida" , pero no tengo suficiente criterio para saber si merece la pena planteármelo o no...

A ver qué opináis en el foro.
 

Fraile

Esmeralda
No lo dudes, si no vas a vender la casa no lo contrates y te ahorras un buen pellizco.

Si algún dia tienes que vender (en los 10 primeros años) lo único que tendrás que hacer es convencer al comprador para que asuma que no hay tal seguro. No creo que sea tan difícil.

Saludos.
 

Xanito

Titanio
Yo no lo he contratado.

A lo mejor meto la pata con lo que voy a decir, pero si estoy equivocado que me corrijan: Creo que hace unos años no era obligatorio tener aparejador para las unifamiliares; que había muchas quejas de defectos en construcción y que pusieron por Ley a los aparejadores para que controlasen la ejecución de la obra, pagando el promotor of course.

Como siguieron teniendo defectos las casas, a pesar de la FIRMA de los aparejadores, ahora nos meten otra figura más, que pagará el promotor.

Cuando las casas sigan teniendo defectos a pesar de todas las firmas y papeleos ¿ quién va a pagar ? . ¿ La aseguradora ? ja. Seguro que acaban metiendo otro eslabón ( Pagado por el promotor ) que controle al controlador del controlador del controlador...
 

ellale

Bronce
Yo de ti, forastero, no lo haría.....
Yo no pienso contratarlo, espero no arrepentirme
 

Xango

Novel
Perdón por mi ignorancia, pero...hay algo que no entiendo. Si yo soy el promotor, y construyo una vivienda en la que pretendo vivir los próximos años (más de 10), si no hago el seguro decenal y aparecen defectos, vicios ocultos, etc., a quien reclamo?
No hablo ya de un posible comprador a quien le venda la casa antes de 10 años, sino de mí mismo. El seguro decenal recae sobre la casa, independientemente de quien la habite y sea el propietario, incluído el promotor de la misma. Es así?

Gracias.
 
Si, para eso lo pagas y el seguro enviará a una empresa externa, denominada OCT (organismo control técnico), que revisará la construcción. El seguro decenal cubre unos mínimos, y a partir de aquí se puede ampliar las coberturas por encima de los mínimos exigibles.
 
Si no hay seguro decenal, las reclamaciones irán contra el constructor o contra el arquitecto. No sé bien como es el proceso, pero creo que es lento, caro y farragoso para todos.
Si hay seguro, el seguro pagará y luego se encargará de ir a por ellos.
EUTECTOIDE ha dicho:
para eso lo pagas y el seguro enviará a una empresa externa, denominada OCT (organismo control técnico), que revisará la construcción.
Que en el fondo es lo mismo que hace la dirección facultativa (arquitecto y aparejador). Mi opinión es que hay que buscar una dirección competente.
Lo principal es hacer las cosas bien para que no haya más defectos que los inevitables (la seguridad absoluta no existe).
 
Así lo entiendo, Berobreo, es simplemente un sistema que da eficacia al farragoso proceso de las reclamaciones, pero está claro que si hay un responsable tendrá que reponder por ello, pero sin duda lo importante es que las cosas se hagan bien desde el principio...
 

Jessie

Esmeralda
Yo tampoco lo he contratado, siendo informada por mi cuñado (jefe de obras) y mi arquitecto y aparejador. Coincidieron que si no iba a vender la casa que me olvidara, y que si alguna vez quisiera venderla antes pues que me seria más caro contratarlo, pero que sin prevision que lo veian un gasto "inecesario".
 

APA

Oro
Yo tampoco lo he contratado, siendo informada por mi cuñado (jefe de obras) y mi arquitecto y aparejador. Coincidieron que si no iba a vender la casa que me olvidara, y que si alguna vez quisiera venderla antes pues que me seria más caro contratarlo, pero que sin prevision que lo veian un gasto "inecesario".
OJO CON ESTE CONSEJO, No es cierto que una vez terminada la casa se pueda hacer el seguro decenal, el vendedor tendría que asumir en Escritura Pública la responsabilidad decenal y si en ese periodo aparece algún problema tendrás que asumirlo, bajo garantia personal, respondiendo con todo tu patrimonio personal.

Solo podeis evitar el seguro decenal, cuando tengais la seguridad de que en los diez años siguientes a la terminación de la obra, no la vais a vender.

Jessie, ten cuidado y no des consejos sin conocer en profundidad, esta mal que estes confundida, pero no confundas a los demás, aunque tengo la certeza de que lo haces con la mejor voluntad.
 

Jessie

Esmeralda
APA si me lo dice mi arquitecto y aparejador que ha estudiado pues me lo creo y si encima coincide con la experiencia de mi cuñado pues lo doy por echo, no?
 
Perdón por mi ignorancia, pero...hay algo que no entiendo. Si yo soy el promotor, y construyo una vivienda en la que pretendo vivir los próximos años (más de 10), si no hago el seguro decenal y aparecen defectos, vicios ocultos, etc., a quien reclamo?
No hablo ya de un posible comprador a quien le venda la casa antes de 10 años, sino de mí mismo. El seguro decenal recae sobre la casa, independientemente de quien la habite y sea el propietario, incluído el promotor de la misma. Es así?

Gracias.
Saludos Xango.

La ley te ampara para reclamar contra cualquiera de los intervinientes en el proceso de construcción de tu vivienda, haya o no seguro decenal. Es lo que se llama irse al juzgado.

Tener asegurada tu casa con un seguro que pagues tú, lo que debería darte es la tranquilidad de que al margen de ese amparo que te he dicho, tu compañía aseguradora te va a resarcir a ti directamente sin tener que pasar por los juzgados y ya se encargará ella si quiere de ir contra quien sea. O eso es lo que espera el que contrata ese seguro.

Pero yo te aconsejaría que te leyeras que es lo que te ampara el seguro decenal que contratases, porque me parece que te podrías llevar alguna sorpresa.

Llevamos siglos los técnicos amparando la estabilidad de las construcciones (¿porqué no?, vamos a remitirnos a Hammurabi) para que con el cuento de la LOE y traer a bailar al promotor, ahora aparezcan seguros obligatorios que no aseguran más que lo que nosotros ya garantizamos. Digo yo.

Lo que si creo que es interesante es lo que te comenta APA, que yo no tenía seguro pero me imaginaba. Ocurre que ante la salvajada que suponía la primera obligación de que todo el mundo se asegurase aunque fuera frente a si mismo, con la última reforma de la ley se permitió que los autopromotores no pasaran por este trago. Pero si la vas a vender, como te han dicho, es otra cosa.

Saludos
 
A mi me comentaron, y que quede claro que aunque fiable, como todo en estos foros, no necesariamente cierto, que o se contrata ahora o luego ya no se puede, y tiene su lógica, ya que si el perito de la aseguradora debe certificar el tipo o profundidad de los cimientos, no veo cómo lo va a poder hacer cuando la casa está terminada.

Además me comentaron que hay algunos peritos que quieren estar en fases concretas de la obra, como forjados, etc, y que se debe concertar la vista, esperarle, atenderle, así que al coste del propio seguro, añadirle el tener que estar pendiente del señorito... (espero que nadie se dedique a eso...)

Saludos
 
mirealex ha dicho:
si el perito de la aseguradora debe certificar el tipo o profundidad de los cimientos, no veo cómo lo va a poder hacer cuando la casa está terminada.
Puede comprobarse la estructura y la cimentación una vez ejecutada, pero es mucho más caro.
mirealex ha dicho:
hay algunos peritos que quieren estar en fases concretas de la obra, como forjados, etc, y que se debe concertar la vista, esperarle, atenderle, así que al coste del propio seguro, añadirle el tener que estar pendiente
Esos algunos son, precisamente, los que hacen bien su trabajo. Dado que certifican la estructura, es lógico que quieran estar presentes antes de que se hormigone, porque el hormigón es opaco y todo lo tapa.

Aún así, sigo pensando que ese trabajo corresponde a la dirección facultativa. El perito va porque representa a la parte contraria, en este caso a la OCT/aseguradora.
 

zoralfer

Bronce
OJO CON ESTE CONSEJO, No es cierto que una vez terminada la casa se pueda hacer el seguro decenal, el vendedor tendría que asumir en Escritura Pública la responsabilidad decenal y si en ese periodo aparece algún problema tendrás que asumirlo, bajo garantia personal, respondiendo con todo tu patrimonio personal.
Estoy de acuerdo con tu planteamiento. Ahora bien, creo que puede existir una solución intermedia que permitiría resolver el tema de la garantía decenal ante una posible venta durante los 10 primeros años, sin llegar a ser necesario la Escritura Pública para asunción de responsabilidades y garantías.

Creo que las Aseguradoras no suelen poner grandes impedimentos (habría que consultarlo previamente) a realizar el seguro decenal en el momento de la venta, siempre y cuando hayas contratado previamente una OCT que haya estado presente desde el inicio de la construcción. Con el informe elaborado por la OCT a la finalización de la obra y un informe complementario de la propia OCT en el momento de la venta, actualizando la situación, suele ser suficiente.
 

APA

Oro
HOLA: ZORALFER si tienes los informe de la OCT, teoricamente podrias contratar el Seguro, ya que la aseguradora no tiene intervención tecnica en el proceso de construcción, pero no podemos saber que opinan cuando la obra esta terminada desde hace años, por tanto habría que preguntar a las aseguradoras y cuanto cobrarian. A lo mejor nos podemos llevar una sorpresa.

La segunda cuestión que planteas es que los informes son suficientes para garantizar la vivienda y evitar la declaración de garantia en la escritura. Todo esto considero que es erroneo, la unica forma de evitar la asunción de garantía en la escritura es disponer del seguro. Como puedes comprender, si esto fuera como tu dices, para que tienen que hacer el seguro los promotores, con entregar una copia de los informes de la OCT, sería suficiente. Por tanto esto no vale como garantia, pregunta al notario y al registrador. Otra cosa muy distinta es la tranquilidad que nos puede dar, el que la obra ha estado controlada.

De todas formas, teneis que pensar que ahorrarse el seguro y sufragar todos los gastos de OCT y los ensayos de materiales y ahorrarse el seguro me parece no rematar, teneis que conocer que el seguro para una vivienda sale entre 2000 y 2500 Euros y querer limitar las posibilidades de una vivienda durante 10 años, por ahorrarse esa cantidad, me recuerda aquello que dicen nuestros viejos. El dinero del miserable va dos veces al mercado.
 

zoralfer

Bronce
HOLA: ZORALFER
La segunda cuestión que planteas es que los informes son suficientes para garantizar la vivienda y evitar la declaración de garantia en la escritura. Todo esto considero que es erroneo, la unica forma de evitar la asunción de garantía en la escritura es disponer del seguro. Como puedes comprender, si esto fuera como tu dices, para que tienen que hacer el seguro los promotores, con entregar una copia de los informes de la OCT, sería suficiente. Por tanto esto no vale como garantia, pregunta al notario y al registrador. Otra cosa muy distinta es la tranquilidad que nos puede dar, el que la obra ha estado controlada.
Quizás no me he explicado bien. En ningún momento he pretendido decir que con los informes de la OCT era suficiente para garantizar la vivienda. Me estaba refiriendo a que la declaración de garantía mediante escritura no es necesaria si en el año X de la venta (mi intención inicial es no vender antes de 10 años) consigo llegar a un acuerdo con la Aseguradora. En mis contactos con OCT's me han confirmado que las Aseguradoras, para estos casos, sólamente les han solicitado, aparte del informe original, un informe adicional actualizado al día de la fecha de venta.

Hay soluciones buenas, regulares y malas. Estoy de acuerdo en que tu propuesta es la mejor. Las intermedias pueden ser aceptables. Y no debemos olvidar que, incluso con la mala (venta obligada y no prevista antes de 10 años), no existe impedimento para la venta bajo determinadas condiciones aceptadas por el posible comprador. De ahí que se haya eliminado la obligatoriedad del seguro decenal para los autopromotores.
 

vorpal

VIP
Recientemente he intervenido en una promocion de 6 viviendas construida sobre una planta baja existente. Bueno en realidad era un edificio de PB+2 que se demolieron las dos plantas uperiores y se han hecho 3 plantas.
Obviamente no ha habido geotécnico, pero si ha habido OCT, que lo único que pidió fue un ensayo para determinar la capacidad portante de los muros de planta baja sobre los que apoyábamos la estructura.

Con esto quiero decir que es posible que se puedan hacer ensayos sobre edificios construidos, que una OCT los valore y que una compañia de seguros expida una póliza decenal.
Esto evidentemente es más caro que realizar el control de la obra mientras se ejecuta, pero en el caso de una vivienda unifamiliar que no se tiene intención de vender antes de 10 años (aunque no sea descartable totalmente porque siempre pueden venir mal dadas) contratar OCT y seguro puede ser ponerse la venda antes de la herida.

Saludos
 

eloscar

Esmeralda
Ante la cantidad de dudas de autopromotores sobre el seguro decenal, ya no se si soy yo el que no ha entendido nada.
El seguro decenal es una obligación legal del promotor con el comprador, y que protege a éste último del primero. Es decir, si compras una vivienda, el seguro cubre la responsabilidad que el que la ha promovido tiene contigo.
Si eres autopromotor, ¿de que te defiende el seguro?¿de ti mismo?¿cubre (y te paga) los posibles desperfectos que son responsabilidad tuya?
Creo que en este caso, a quien hay que pedir responsabilidades es a los técnicos intervinientes y al contratista, y por ende a sus seguros (que por cierto es lo que hace, por repetición, el decenal en la mayoría de los casos).
Este es el motivo de que en autopromoción para uso propio no sea exigible. Pero si vendes (pasas a ser promotor), el comprador necesita esta garantía, que cubra posibles reclamaciones sobre el inmueble. Y en este caso si tiene sentido.
 
Saludos Eloscar.

A ver si te aporto lo que yo entiendo.

El seguro decenal es una obligación legal del promotor con el comprador, y que protege a éste último del primero. Es decir, si compras una vivienda, el seguro cubre la responsabilidad que el que la ha promovido tiene contigo.
Hasta donde yo entiendo el seguro decenal nace para amparar directamente al adquirente de una vivienda mediante una póliza de seguro. Esto es diferente de "la responsabilidad que el que la haya promovido tiene contigo" y está limitado a aquellas circunstancias que la póliza contempla y que hay que leerse.

La ventaja es obvia. Si hay un seguro que asegura algo, como mucho te peleas con el seguro y éste ya parte de una situación de obligación más directa que la de la responsabilidad civil.

Si eres autopromotor, ¿de que te defiende el seguro?¿de ti mismo?¿cubre (y te paga) los posibles desperfectos que son responsabilidad tuya?
Si eres autopromotor tienes los mismos derechos que si eres alguien que ha comprado el bien a un promotor inmobiliario. Tienes tu casa asegurada frente a determinadas cosas. Lo que ocurre es que parecía exagerado obligar a alguien a asegurar su propio bien para su propio beneficio y por eso se ha sacado. Nadie te obliga a tener un seguro a todo riesgo para el coche pero sí a tener cubierta la responsabilidad frente a terceros, en las viviendas hasta un punto determinado y en los coches hasta unos límites.

Como te digo, hasta donde yo entiendo, el seguro no te podría exigir responsabilidades a ti mismo. O sea no podría repetir contra ti, autopromotor. Un seguro no puede reclamar a su cliente (asegurado) aunque tenga la culpa de algo (siempre que no medie delito o similar). Joder, sino ¡vaya seguro!

Saludos otra vez
 
Arriba