Ayuda edificación

#1
Hola amigos:

Os cuento un problema que tengo a ver si alguien me puede echar una mano.

El caso es que hace 3 años adquirí una vivienda (somos 6 vecinos) y tenemos un serio problema. Resulta que el edificio está cambiado de orientacion 90º con relación al frontis natural de la calle, y el ayuntamiento autorizó la construccion de una via de 4m de ancho (Via Publica) para acceder al edificio (Ajustes entre la contructora y urbanismo, El concejal de Urbanismo esta ahora en Juicio por gestiones dudosas) El constructor cedio 3m de terrerno y el propietario de la parcela colindante 1m.

El problema que tenemos es que si construye el propietario del terreno nos encontramos que nuestro edificio (y practicamente todas las ventanas excepto 3 dan a esa calle) darian a una pared a tan solo 4 metros. lo que no hacinaria en un pasillo de tan solo 4 metros para acceder tanto a nuestras viviendas como al acceso peatonal del Garaje. ademas de tener unas "preciosas vistas" a una pared o a ventanas con la consiguiente perdida de intimidad y valor de las viviendas.

estamos intentando pedir al ayuntamiento que nos explique porque autorizó dicho cambio de orientacion del edificio y las consecuencias
de contruir enfrente (Perdida de Valor de la Vivienda, Soleamiento, Etc) y no dan respuesta.

Hay alguna salida legal para reclamar una ampliacion de calle (Soleamiento, Habitabilidad, Antiincendios, Minusvalidos, Etc). o Impedir que construyan en la parcela (Haciendo el Ayuntamiento un Trueque) He estado mirando documentacion y aparte que estoy bastante perdido no se por donde tirar.

Por cierto hemos hablado con el propietario y dice que no quiere vendernos la parcela ni cambiarla por otra, Nuestro miedo es que algun dia llegue algun constructor y le ponga dienro en la mesa y acepte.

Un saludo y Muchas Gracias

PD. La edificacion es en Gran Canaria

Esquema:


! P ! C !
! A ! A !
! R ! L ! Edificio
! C ! L ! Nuestro
! E ! E ! Frontis Mirando a Calle Junto a Parcela
! L ! !
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FRONTIS NATURAL DEL RESTO DE LA CALLE

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#2
Mala solucion tiene tu problema amigo Victor, por varias razones:

1- Tres metros de distancia a pared propia o medianera suele ser suficiente a todos los efectos para que se considere que las habitaciones cumplen con las condiciones de habitabilidad.

2- Si el Ayuntamiento en su día dió licencia, seguramente sería porque no había ninguna ordenanza que prohibiera esa solución. La única posible ordenanza que se me podría antojar vulnerada sería la de "vivienda exterior" (toda viveinda debe tener una fachada de X m a espacio público), si el Plan general de tu localidad tiene esa ordenanza, y la calle de acceso que generais no es pública, se podría atacar por ahí, pero lo dudo.

3- Tampoco es un vicio oculto ni cosa parecida, puesto que desde el primer momento el proyecto ya se ha concebido con esa solución.

4- Tus derechos y pretensiones no pueden limitar la capacidad del vecino de obrar en su terreno conforme al planeamiento.

5- No creo que el Ayuntamiento vaya en contra de sus actos (responsabilidad patrimonial). Además si esa licencia fuera revocada, tendríais TODOS (Promotor, Ayuntamiento y vosotros) un serio problema, porque si argumentais que esa vivienda no es habitable, a lo peor lo que conseguis es que os quedeis sin vivienda :rolleyes:.

Ta chunga la cosa. La única solucion que se me antoja es la que ya habeis intentado de comprarle el terreno al vecino, que os lo venderá a precio de oro, evidentemente no a menos de lo que le daría un promotor por edificar.

Saludos.
 
#3
Como dice Vorpal ta chungo, pero a ver si por aquí podeis hacer algo:

No indicas la altura de evacuación del edificio, por lo que si no llega a 9 m. no sigas por que lo que te voy a indicar es para alturas de evacuación mayores de 9 m.

En el apéndice 2 de la CPI-96, Punto 2.2; se indican las condiciones de accesibilidad del entorno de los edificios en las fachadas donde están los accesos principales.

Espero que os sirva de algo, pero tened en cuenta que estas condiciones no son obligatorias ya que corresponde precisamente al Ayuntamiento regular dichas condiciones.
 
#4
Antes de Nada daros las gracias por la respuesta.

Ya veo que conoceis bastante bien el Tema, con relacion a lo de la
Norma CPI96 que comenta Gomez Torreira ya lo dejé, porque el edificio es de 3 Plantas y la altura de avacuación (tomando la puerta del vecino de la ultima planta es de unos 7 Metros.

por donde creo que si se puede meter mano es por las indicación de vorpal que me indica de vivienda exterior. aunque hay que tener en cuenta que la salida de la vivienda esta a una via publica (construida expresamente por el ayuntamiento gracias a la cesion del constructor)

Con relacion a la inhabitibilidad, esta seria debido a la nueva construccion, por lo tanto si al construir el nuevo edificio las viviendas fueran inhabitables, no sé, pero creo que la responsabilidad sería del ayuntamiento (por dar nueva licencia de obras sin comprobar el impacto) no de nosotros o del consructor (Maxime teniuendo en cuenta que ya llevamos viviendo mas de 3 años)

os adjunto lo que dice la ordenanza de la zona:

CAPÍTULO 3. PROCESO TIPOLÓGICO TRADICIONAL, CON PARCELACION SERIADA Y MANZANA REGULAR.


ORDENANZA B

Artículo 226.- Ordenanza B.

DEFINICION

Son aquellos procesos más comunes en la colonización del espacio en el área de las islas, en los que a partir de una tipología de vivienda sancionada por la experiencia, se divide el territorio para recibir un tipo edificatorio basado en dicha tipología de vivienda, dando lugar a una parcelación seriada, que puede alterarse o no en el momento de la edificación, y a una manzana con características regulares. El trazado viario, al contrario que en caso anterior, es más un resultado que un dato proyectual, siendo la relación parcela/tipología de vivienda el nexo más estable del proceso.

OBJETIVOS

Los objetivos que el Plan fija para este tipo de procesos se dirigen a impedir la transformación de la tipología edificatoria que puede darse en situaciones de localización central. En este sentido:

1. Restablecer la tipología edificatoria original basada en la mera agrupación vertical en 2/3 plantas de una tipología falsa de vivienda socialmente aceptada como tal.

2. Mantener las características formales de la manzana en su relaciones con el espacio público.

3. Facilitar la implantación de usos no residenciales en plantas bajas como forma de elevar su calidad urbana, que frecuentemente se encuentra en el límite suburbano.

CONDICIONES DE LA PARCELA

1. Superficie de la parcela: parcela mínima indivisible 100 m². con un ancho también mínimo en el lindero frontal de 6 metros.

2. Alineación: La alineación oficial exterior será la existente, salvo fijación expresa por el Plan General o Planeamiento que lo desarrolle de otras alineaciones. Para el caso de proyectos de edificación que afecten a un frente completo de manzana se puede admitir la corrección conjunta de la alineación del proyecto unitario, mediante propuesta razonada a la Comisión Municipal correspondiente.

3. Rasantes: Las rasantes actuales serán consideradas como oficiales, salvo modificación expresa por el Plan General o el planeamiento posterior de desarrollo.

En el caso de parcelas con fachada a dos vías públicas a distinto nivel, la rasante será en todos los casos la de la vía inferior. En el caso de que la diferencia de nivel fuera inferior a la altura máxima permitida por la Ordenanza, la edificación no podrá superar en ningún caso dicha altura. En el caso de que la diferencia fuese mayor, no se admiten fachadas aparentes hacia la rasante inferior superiores a una planta más de las permitidas por la Ordenanza.

CONDICIONES DE POSICION DE LA EDIFICACION

1. Retranqueos: Nulos.

CONDICIONES DE OCUPACION

1. Fondo edificable: No se establece.

2. Coeficiente de ocupación: 100%

3. Ocupación bajo rasante: Se permite solo una planta.

Se admitirá la existencia de una segunda planta bajo rasante con el único fin de ser destinada a aparcamiento, que no computará a efectos de edificabilidad.


Que os parece esto:

CONDICIONES DE LA PARCELA



1. Superficie de la parcela: parcela mínima indivisible 100 m². con un ancho también mínimo en el lindero frontal de 6 metros.

se podria obligar en este caso a que el ayuntamiento ampliara la calle a 6 Metros????

y por otro lado, se podrian pedir explicaciones "razonadas" por el cambio de orientacion en base a esto????

Alineación: La alineación oficial exterior será la existente, salvo fijación expresa por el Plan General o Planeamiento que lo desarrolle de otras alineaciones. Para el caso de proyectos de edificación que afecten a un frente completo de manzana se puede admitir la corrección conjunta de la alineación del proyecto unitario, mediante propuesta razonada a la Comisión Municipal correspondiente.

Muchas gracias por vuestra ayuda.
 
#5
Hola a todos.

Otro punto por donde se podría meter mano es con la Ley de Accesibilidad, tanto a nivel estatal como regional. Por lo general, las calles públicas de nueva construcción de un único sentido, han de tener un ancho de 7m.(1.5 de aceras+4m de asfalto), mientras que las de doble necesitan 10m, depende de la CCAA.
Si esa calle pública se proyectó y construyó estando vigente la Ley correspondiente, se podría conseguir que el propietario cediera una parte para ampliarla(dices que él sólo cedió 1m mientras que "vosotros" cedísteis 3m. El tema de la accesibilidad, minusválidos y demás es algo que se tiende a respetar desde la Administración, da muchos votos.

No has indicado el número de plantas que tiene tu edificio ni cuantas se van a construir enfrente.

Aunque como pasa siempre, a toro pasado todo es más complicado.

Saludos.
 
#6
Hola Peon-Albañil, Gracias por tu interes. Pero la calle es de uso exclusivo peatonal para acceder a la entrada del edificio que se encuentra a unos 7 metros de la via principal (de via con carretera) y a 14 metros se encuentra la entrada peatonal al Garage.

Nuestro esdificio es de 3 plantas y puede construir segun el PGU un edificio de la misma altura.

Creo que con lo del tema del lindero podria exigir un ancho minimo de calle de 6 metros ¿que opinais???

Gracias por vuestra ayuda.

Un saludo
 
#7
Victor no es por ser la mosca cojonera, pero lo unico que esta claro es que esto te lo tenias que haber planteado antes de comprar la vivienda y no ahora que las viviendas estan realizadas.

No creo que puedas obligar al Ayuntamiento a ampliar la calle, ni siquiera que puedas plantear legalmente nada a favor de dicha ampliacion.

Pedir explicaciones por el cambio de orientación? El edificio podra situarse como convenga dentro de la edificacion y dentro de las ordenanzas vigentes, no es la primera vez que una parcela de poca fachada y mucho fondo se resuelve de modo similar.

Vivienda exterior se suele definir como aquellas que dan a espacio exterior (calle) o espacio vividero, este espacio vividero y aunque las normativas no son iguales en todos lados, suelen partir de "patios" de determinadas superficies y que suelen arrancar en anchos de 4-5m.

Mucho ojo a lo que dice Vorpal, a ver si tanto mover y al final os meteis en un marron que te suponga la perdida de la vivienda.
 
#8
Hola.

Vista la foto, parece que el vecino va a tener los mismos problemas que vosotros, es decir, que va a tener que abrir luces a esa calle peatonal si quiere maximizar la rentabilidad del solar. Puede ser que a la hora de vender las viviendas tenga problemas por lo estrecho de esa calle y hasta le interese ampliarla sin pérdida de edificabilidad(aumentando una planta).

Habría que ver el estado de la cuestión de la servidumbre de vistas y de uso, ya que vosotros habeís cedido mucho más terreno que el vecino para esa calle, y ver si se tramitó en el Ayuntamiento un estudio de detalle o plan especial para su creación.

Saludos.
 
#9
Disculpad mi insistencia, pero en base a la normativa que dice:

1. Superficie de la parcela: parcela mínima indivisible 100 m². con un ancho también mínimo en el lindero frontal de 6 metros.

se podria obligar en este caso a que el ayuntamiento ampliara la calle a 6 Metros????

Creo que el lindero frontal (que actualmente es de 15m X 4m) es por donde entramos a las viviendas y al garage, por lo tanto no se podria exigir esa ampliación en base a normativa??? y que quedara en 15 X 6

Muchas gracias
 
#10
El ancho exigido de 6m es para la longitud de ese lindero, no para la el ancho de la calle a la que recae la fachada. Es decir, la fachada frontal ha de tener 6m de largo como mínimo...
 
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