Ayuda: proyecto de legalización de vivienda

super88

Novel
Hola amigos foreros, tengo un gran problema y a ver si me podeis hechar un cable.
Tengo que realizar un proyecto de legalizacion de vivienda, debido a que sobre un local hace unos años construyeron una vivienda, la cual ahora por necesidades registrales quieren legalizar. El edificio tiene mas de 40 años.
Debido a la entrada en vigor de la CTE, parece ser que hay que cumplirla ya que se trata de una transformacion de uso. Pero no tengo muy claro cuales son los documentos basicos a los que debo de hacer referencia en mi memoria.
Os agradeceria que me echarais una mano un saludo.
 
Si lo he entendido bien (creo que no), tienes un local (legalizado supongo), donde posteriormente se construyo una vivienda ilegal (no legalizado, obviamente). ¿Donde está la transformación de uso?

Realmente, como tengas que legalizar el edificio entero construido hace 40 años, con el nuevo CTE, lo veo crudo, muy crudo.

Saludos.
 

super88

Novel
@MARIANO, vamos a ver, voy a volverlo a explicar y a que me des tu opinion ,a lo mejor yo estoy equivocado o confundido. Tengo un local legal en los bajos de un edificio, hace unos 4 años los propietarios lo convirtieron en vivienda sin ningun tipo de proyecto. Registralmente aparece como local, y ahora el cliente quiere registrarlo como vivienda, y el ayuntamiento me exige proyecto de legalizacion.
Mi pregunta: En el proyecto de legalizacion a que documentos basicos de la CTE debo de hacer referencia? o a ninguno?
Gracias por vuestra colaboracion.
 
Es por eso, por lo que yo estaba confundido, por lo que veo en tu segunda explicación.
Dicho lo cual, añado: la licencia de legalización de cambio de uso, entiendo que afecta sólo a las condiciones interiores de la vivienda, y que más que parametros del CTE yo contemplaría la normativa urbanistica aplicable para ver la viabilidad de la legalización o no. En principio no entiendo por que debes cumplir el CTE (a riesgo de lo poco que me he leido) cuando las obras se ejecutaron con anterioridad. Es sólo una legalización de un cambio de uso ya dado. Si justificas la adecuación de la vivienda a la normativa urbanistica, no tendrás problema. Otro tema es que muy posiblemente sólo con este documento de legalización no podrás cambiar la nota registral. Te hará falta la aprobación de la comunidad de propietarios.

Pd.: si para hacer un cambio de uso, la futura vivienda se ha de adaptar al CTE, lo tengo claro: se acabaron los cambios de uso.

Saludos.
 

super88

Novel
Muchas gracias, @MARIANO ahora lo veo mas claro, lo que debo es de justificar mas bien parametros urbanisticos, al tratarse de una vivienda que ya esta consolidada en si (pero no legalizada). Y lo del permiso comunitario ya lo tenia yo en cuenta pero muchas gracias por recordarmelo. un saludo y miles de gracias.
 
Coincido con @MARIANO, el mayor problema es el urbanístico y el de la comunidad de vecinos.
Despues el CTE.
Tiene licencia de obra?... me imagino que no, ya que no se realizó proyecto.

Tendrás la obligación de adaptarla al CTE, a los parametros que están vigentes, pero por otro lado, en el ambito de aplicación del CTE, te permite que si en las reformas no se puede ajustar 100% a CTE, pues hay que justificar y dotar de otras medidas sustitutorias.

Saludos y mucha suerte
 
Discrepo en el fondo no en la forma, y me explico, si tienes que legalizar una vivienda ahora esta debe cumplir los documentos básicos que le sean de aplicación, es decir pues lo que ya no hay mas remedio que cumplir.


@MARIANO

Si tienes que legalizar algo que se construyo en 1995, que le aplicas la CPI-91 ? Seguro que hace unos meses lo primero que mirabas es si cumple la CPI-96 y si no aplicas medidas correctoras.

La legalización se hace con una fecha y debe cumplir la normativa en vigor en el momento de la legalización, porque por eso se llama LEGALIZACION, es decir se puede llevar a legal porque cumple todo, asumiendo como técnico la responsabilidad de todo lo construido, incluso estructura, cimentación etc.

Luego en el fondo esta mal el planteamiento.

En la forma, lo primero que me haría es ir al tecnico municipal y decir que hacemos con esto? ¿Justificar el cumplimiento urbanístico y poco mas? Porque si no habra miles de cosas que no se podrán legalizar, aunque de todos modos da lo mismo, lo que no se entiende es que se tenga que legalizar una construccion de hace 4 años, eso es lo que no tiene razon y lo que deberían los colegios y los ayuntamientos es PENALIZAR la legalizacion en vez de favorecerla.

De todos modos no se como lei el post, entendi que se habia ampliado, joder estoy en la inopia
 
Doy fe de ello :p Para empezar, ya eramos dos los que entendimos lo mismo; de ahí que proceda muy convenientemente la aclaración de @super88.

Luego, sigo con anotaciones:

- El edificio no se construyo hace 4 años; se construyo hace 40 años (inopia total total :D), con lo cual la legalización es una figura normalita en estos casos.
- Sobre el cumplimiento del CTE y razonamientos añadidos: supongo, al igual que en la CPI (distintas versiones), que en determinados casos habrá que cumplir unas disposiciones transitorias y no la totalidad de la norma. No parece lógico comprobar la cimentación del edificio para ver si cumple CTE, cuando el objetivo de todo es registrar una vivienda convenientemente. Dicho lo cual, posiblemente yo discrepo en el fondo y ante todo en la forma. ¿Para que consultar con el ayuntamiento? ¿al ayuntamiento que le vas a solicitar? La "legalización" como vivienda pasa con que en el registro de la propiedad conste como tal, con lo que yo pasaria primero a consultar con el registrador. Por ejemplo: ¿valdría un certificado de cumplimiento de la normativa urbanística en relación a las condiciones de vivienda? Posiblemente si (claro depende del registrador). Con lo cual, nos acabamos de quedar sin proyecto y sin cumplimiento del CTE. Todo pasa por una gestión eficaz y eficiente (cosa que también se cobra :D)

Procede, como primer paso, hablar con el registrador y evitar en la medida de lo posible la legalización.

Saludos.
 
Si ya te dije que estoy dormido hoy, je je ayer un poco mas de cardhu de la cuenta, pese a que tuuuuu me hayas felicitado hoy @MARIANO :p, asi que castigado sin tarta.

Ya te dije que habia leido ampliacion, por eso deje el post.
 

super88

Novel
Siento haberos confundido con mi primer post pero creo que luego lo aclare.
Muchisimas gracias a los dos a @MARIANO y a @EL_INUTIL_© (suena un poco raro pero bueno), por aclararme un poco mas las ideas, con vuestra informacion ha sido mucho mas facil verlo.
Soy nuevo por aqui pero estare por aqui mas a menudo.
 
Me parece muy mal que "fomentemos" que se hagan las cosas sin proyecto, y que luego se intente solucionar con el a ver si cuela y por 4 duros realizo unos papeles y me ahorro arquitecto y aparejador.

Ya se que estamos intentando darle solución a nuestro compañero, y puede ser una solución, pero que tenga cuidado con lo que firma y con la responsabilidad que adquiere.
Pero una legalización tiene que costar como poco el coste del proyecto y dirección de obra, mas los extras y pruebas, pensar que adquirimos una responsabilidad a ciegas.

saludos.
 
Otra cuestión, que no es el caso. Muchas veces las legalizaciones son el último paso que realiza el arquitecto. Primero hace proyecto de casa ilegal, sin firma ni visado ni licencia ni nada. Se construye, se espera, se espera, llega un alcalde favorable, se presenta expediente de legalización y se termina el trabajo.
A mi personalmente la misma figura de expediente de legalización me parece un fraude. Al suelo y a otra cosa, aunque sea legalizable. Que hubiera hecho las cosas bien desde el principio.
 
Efectivamente @EUTECTOIDE tienes toda la razon, pero hay circunstancias y circunstancias, y sabeis que siempre voy del lado de la legalidad ... eso si a veces la bordeo con una habilidad tremenda, pues eso que has contado ahora mismo lo tengo yo en el estudio solo que, es el politico de turno el que lo ha dicho que lo haga asi a la espera de que se termine de aprobar el puñetero plan del municipio y el cliente NECESITA URGENTEMENTE la vivienda.

Por cierto aun no se siquiera si lo hare, no me gusta este modo de actuar.
 
Me parece muy mal que "fomentemos" que se hagan las cosas sin proyecto, y que luego se intente solucionar con el a ver si cuela y por 4 duros realizo unos papeles y me ahorro arquitecto y aparejador
Sibilino el verbo empleado, estimado carsanor. Nadie, que yo pueda entender, a fomentado, impulsado, promovido o favorecido que se hagan cosas sin proyecto. Solo se han dado ideas para solucionar un encargo.

Pero una legalización tiene que costar como poco el coste del proyecto y dirección de obra, mas los extras y pruebas, pensar que adquirimos una responsabilidad a ciegas
Te equivocas, los honorarios son libres, haya cada cual. De nuevo empleas una forma verbal (tener que) no apropiada dentro del contexto de la frase. (a mi leal saber y entender ;))

Generalizando un poco sobre el tema, la gente puede hacer lo que quiera y los arquitectos (al menos yo) estamos, además de para muchas otras cosas, para intentar solucionar problemas, dentro de la legalidad vigente, con una buena gestión y eficacia, por que no, también económica. Estamos hablando de un cambio de uso de hace 40 años, entiendo que no hay mala fe por parte de nadie. Y aunque exista picaresca en otros muchos casos, deberiamos valorar su viabilidad dentro de la ley, y si se puede, ¿por que no? ;)

Bueno, finalizando un poco lo expuesto, que me encanta discrepar con alguien tan "solvente", foralmente hablando, como tu, estimado @carsanor :)

Saludos.
 

gálibo

Diamante
¿Para que consultar con el ayuntamiento? ¿al ayuntamiento que le vas a solicitar? La "legalización" como vivienda pasa con que en el registro de la propiedad conste como tal, con lo que yo pasaria primero a consultar con el registrador. Por ejemplo: ¿valdría un certificado de cumplimiento de la normativa urbanística en relación a las condiciones de vivienda? Posiblemente si (claro depende del registrador)
Siento diferir, estimado @MARIANO, respecto al procedimiento.
Precisamente este verano he rechazado un encargo de este pelo por dos razones: Por no ser arquitecto todavía,y porque aunque ya lo fuera, estoy radicalmente en contra de este tipo de expedientes, ya que me conozco el percal de cuando he ejercido de aparejador. En "mi" caso no fue una iniciativa del propietario sino del ayuntamiento exigiendo un proyecto de legalización.

Pero es igual porque el certificado de cumplimiento de la normativa urbanistica estará expedido por el ayuntamiento para lo cual se requiere que la administración hable, previa inspección de las obras realizadas y lo logico es que exija medidas de actualización normativa que implicarán algun presupuesto actual ( y posiblemente expediente de obra menor).

Con lo cual aunque el registrador sea laxo en relación a la documentación a aportar al final habrá de pasar por el ayuntamiento.

No obstante, efectivamente, lo adecuado es consultar primero con el registrador ;)

Saludos
 
Siento diferir, estimado @MARIANO, respecto al procedimiento
Si sólo es por eso ;)

Precisamente este verano he rechazado un encargo de este pelo por dos razones: Por no ser arquitecto todavía,y porque aunque ya lo fuera, estoy radicalmente en contra de este tipo de expedientes, ya que me conozco el percal de cuando he ejercido de aparejador. En "mi" caso no fue una iniciativa del propietario sino del ayuntamiento exigiendo un proyecto de legalización
Pero vamos a ver; ¿crees que el percal es raro, cuando el edificio tiene 40 años? Yo no sólo lo veo normal, sino habitual, pero como apreciación subjetiva que es ..... :cool: , creo que no merece la pena.
La cuestión es un encargo que te llega de como solucionar una cosa .... porque solución debe tener, digo yo, y porque la solución se la dará algun técnico, digo yo, sino que le decimos al cliente: su caso es un expediente X que se archiva y ya está; el local no debió cambiar de uso hace 40 años y por lo tanto debe volver a su origen ...... Insisto, un cliente llega con un problema de percal nada raro, pues habrá que solucionarselo.

Pero es igual porque el certificado de cumplimiento de la normativa urbanistica estará expedido por el ayuntamiento para lo cual se requiere que la administración hable, previa inspección de las obras realizadas y lo logico es que exija medidas de actualización normativa que implicarán algun presupuesto actual ( y posiblemente expediente de obra menor).
Con lo cual aunque el registrador sea laxo en relación a la documentación a aportar al final habrá de pasar por el ayuntamiento
Eso nunca lo he visto; es más el ayuntamiento te pide el certificado de conformidad urbanística, pero ellos no emiten nada. Hombre, implicitamente cuando te autorizan algo, se supone que cumples normativa :rolleyes:

Sigo pensando lo mismo: dependiendo del registro, ayuntamiento ¿para que?

pd.: Yo ya se que eres un forero prudente, pero rechazar un encargo por no ser arquitecto :D :D :D

Saludos.
 

gálibo

Diamante
Bueno, y porque no tengo tiempo y ademas había un marrón ya que se habían cargado un trozo de zapata maciza corrida para que el espacio fuera mas habitable. en un edificio igualmente de 40 años.

De acuerdo, al cliente hay que resolverle los problemas, tampoco vamos a ir de chorritas :D

¿Pero? ¿Entonces quien emite el certificado de conformidad urbanistica?

PD Se ve que sabes latín, @MARIANO JEJEJE;)
 
¿Pero? ¿Entonces quien emite el certificado de conformidad urbanistica?
Suele hacerlo el arquitecto redactor del proyecto; pero cualquier otro arquitecto podría hacerlo también. Al menos en Madrid, en cualquier proyecto de obra, te piden un certificado de conformidad urbanistica.

Lo del certificado, al fin y al cabo y al no existir proyecto, es una idea para que el registrador quede satisfecho y cambie el uso primitivo. Habría que consultarlo con el que te toque y ver los documentos que te pide. Dudo mucho que te pida una conformidad urbanistica certificada por el ayuntamiento, más que nada por que no te la va a hacer.

Pd.: lo de registrador laxo, muy bueno :D

Pd1: CERTIFICO ;) :

Que el Proyecto xxxxxxxxxxxxxxx sito en xxxxxxxx, se ha redactado conforme la ordenación urbanística aplicable.

Y para que conste a los efectos oportunos de lo indicado por el artículo 154 de la Ley 9/2001 de la Comunidad Autónoma de Madrid, se extiende el presente certificado, firmando la presente en la fecha y lugar indicado,

Mariano :D
 
He leido todo lo escrito sobre la legalización de una vivenda que aparece en este foro y me parece muy interesante. En un escrito anterior he expuesto mi caso. Edificio del año 1964 yo compro dos viviendas, en mi escritura aparece como entreplanta o tercera planta del edificio denominado vivienda, numero seis-bc, en el registro de la propiedad exactamente igual, pero yo lo compro como dos apartamentos en uno. Ahora cuando voy a separarlo, el notario no me pone ningun problema pues vamos a hacer lo que se llama exincion de condominio, pero he aqui la sorpresa que la compañia de aguas, me pide la cedula de habitabilidad. Yo la solicito en el ayuntamiento y he aqui mi sorpresa, me dicen que lo que yo tengo como vivienda, ellos lo tienen como local y me piden un proyecto de licencia de primera ocupación. Alguno de vosotros, ¿me podria dar algun consejo?
 
Arriba