Ayuntamiento no me da licencia de 1ª ocupación aunque hicimos lo que figura en el proyecto visado

kailash

Novel
Los hechos:

1. Pido licencia para construir un almacén en una finca al lado de la finca donde se sitúa mi casa. Se trata de suelo no consolidado. La finca es por mitad cualificada de zona verde, pero el ayto me dice que no me preocupo, que toda mi finca es (o al menos lo será) edificable.
2. Se me otroga licencia para construir un almacen de una planta.
3. Empezamos a excavar y el suelo resulta muy blanda (no hicimos un geotecnico), por lo cual decidimos hacer 2 plantas en lugar de una, para nivelar el almacén y nuestra casa.
4. El arq. tecnico modifica el proyecto y lo visó.
5. He ido al ayto para pedir licencia de 1a ocupación y se me dice que no es necesario obtenerla, y que el arq.mpal tampoco no tiene que ver el almacén para comprobar que todo esta en orden.

Me siento inseguro. ¿No es un documento imprescindible el de la 1a ocupación?
 

patrick

Novel
1--No es legal construir en SNC. Incluso con licencia otorgada, se asume el riesgo que se tendrá que derrumbar la construcción en el futuro.
2--
3--Por lo cual es recomendable el geotecnico.
4--El arquitecto tenia que PRIMERO que haber dejado aprobar la modificación por el ayto.
5--Se te TIENE que dar licencia de 1a ocupación, pero solo en el caso que la modificación del proyecto esta permitido por el PGOU. ¿Es eso el caso? ¿Seguro?
 

Pacco

Novel
La licencia de primera ocupación, de ocupacion o como quieran llamarla es preceptiva si o si. Si se ha ejecutado el edificio conforme a la licencia de obras otorgada estal obligados a dartela, primero tendrás que solicitarla y si no hay respuesta ejecuta el silecion positivo. Si ha habido modificaciones mas complicado, tendrás que pedir la actualización de la licencia de obras a las modificaciones y si te la conceden estamos en las mismas que antes, estan obligados a dartela.

Eso es la ley... luego esta la realidad de los ayuntamientos. En suelo no urbanizable no es ilegal construir, solo que no puedes construir lo que quieras y tiene además un tramite previo a la solicitud de licencia (que abarca implica a la Comunidad Autonoma), tras este tramite puede un ayuntamiento darte licencia de obras y la posterior y preceptiva licencia de primera ocupación.
 

MaxP

Plata
Vamos a ver una cosa. Se trata de una construcción en suelo no consolidado, según leo. En Andalucía (no se en que comunidad se encuentra Kailash), se puede conceder licencia de obras en suelo urbano no consolidado en unas determinadas circunstancias, ahora bien, no se puede conceder licencia de ocupación hasta que las obras de urbanización no esten finalizadas (art. 55 de la LOUA), aunque las obras estén exactamente igual que el proyecto.
 

kailash

Novel
La licencia de primera ocupación, de ocupacion o como quieran llamarla es preceptiva si o si. Si se ha ejecutado el edificio conforme a la licencia de obras otorgada estal obligados a dartela, primero tendrás que solicitarla y si no hay respuesta ejecuta el silecio positivo
¿Que significa que la licencia es 'preceptiva'? Si lo solicito por escrito, y no se me responde, ¿significaria eso que se me ha denegado o que se me ha otorgado la licencia de 1a oc.?

Vamos a ver una cosa. Se trata de una construcción en suelo no consolidado, según leo. En Andalucía (no se en que comunidad se encuentra Kailash), se puede conceder licencia de obras en suelo urbano no consolidado en unas determinadas circunstancias, ahora bien, no se puede conceder licencia de ocupación hasta que las obras de urbanización no esten finalizadas (art. 55 de la LOUA), aunque las obras estén exactamente igual que el proyecto.

Interesante. Vivo en Cataluña, podria ser que no se me puede dar la licencia por aquel motivo que mencionas. ¿La LOUA seria tal vez equivalente a la Llei d'Urbanisme?
 

Pacco

Novel
Se trata de una construcción en suelo no consolidado, según leo.
No supe entender que SNC era SUNC en lugar de SNU, lo siento.

En Andalucía (no se en que comunidad se encuentra Kailash), se puede conceder licencia de obras en suelo urbano no consolidado en unas determinadas circunstancias, ahora bien, no se puede conceder licencia de ocupación hasta que las obras de urbanización no esten finalizadas (art. 55 de la LOUA), aunque las obras estén exactamente igual que el proyecto.
Es cierto, pero también lo es que la ley permite conceder estas licencias de primera ocupación si se recepciona parcialmente la urbanización manteniendo los avales suficientes para garantizar la finalización, siendo además una práctica extendida que no siempre correctamente aplicada.
De todas maneras esto es en Canaluña, así que en este reino de taifas en el que vivimos no se como será la aplicación de su ley urbanistica.
 

Pacco

Novel
¿Que significa que la licencia es 'preceptiva'?
Que es de obligación concederla si se cumple con sus preceptos, tambien ocurre esto con la licencia de obras pues ambas son actos "reglados" aunque como digo esto es la ley... luego esta la realidad.

Si lo solicito por escrito, y no se me responde, ¿significaria eso que se me ha denegado o que se me ha otorgado la licencia de 1a oc.?
Si la "Ley Catalana de Urbanismo" no difiere de la Andaluza en este punto, el silencio positivo lo recoge la ley de haciendas locales creo recordar pero para ello tienes que proceder de una cierta manera para acceder a ella (creo que tienes que solicitar al secretario un certificado de que no se ha recibido requerimiento alguno sobre el expediente), así que te recomiendo abogado urbanista que trabaje con técnicos en equipo como nosotros jeje pero como estamos en Marbella pues nos queda algo lejos.
 

paules

Diamante
Os estáis liando innecesariamente.

El objeto de la licencia de primera ocupación es comprobar el cumplimiento de las condiciones impuestas en la licencia de obras, así como la conformidad de la edificación realizada con el proyecto que sirvió de base para otorgar la licencia de obra.

También tiene como finalidad fiscalizar que el edificio pueda habilitarse para el uso pretendido por estar en zona apropiada y reunir las condiciones idóneas de seguridad y salubridad ( lo cual en SUNC me parece que no cumplirá ), bien entendido que si existen desviaciones con respecto al proyecto autorizado por la licencia de obra, la licencia de primera ocupación deberá ser denegada aunque el edificio reúna las condiciones de seguridad y salubridad que permitan destinarlo al uso.

Por lo tanto, para el otorgamiento de licencia de primera ocupación requiere que la obra se haya terminado al amparo de licencia de edificación no caducada, no obstante, realizada la obra sin ajustarse a sus determinaciones, procederá el otorgamiento de licencia de primera ocupación una vez transcurrido el plazo que el ayuntamiento tiene para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística, salvo que se trate de edificios construidos en zonas verdes, suelo no urbanizable protegido o espacios libres, en cuyo caso el ayuntamiento no está sujeto a plazo alguno para adoptar medidas de restauración del orden urbanístico conculcado.

En consecuencia y conforme al artículo 8 del RDL 2/2.008, de 20 de junio, en ningún caso no se pueden considerar adquiridas por silencio administrativo facultades urbanísticas que contravengan a esta Ley ( o la de la CCAA ) o al planeamiento urbanístico.
 

kailash

Novel
Gracias forer@s. Aún no entiendo porque el ayto no me quiere dar la licencia, pero pediré explicaciones. A ver que me dicen.
 

patrick

Novel
Exacto, @paules. Y @kailash nos explica que eso NO es el caso. Tal vez es por eso que no le dan la licencia...
o.... tal vez es porque la mitad de su finca tiene la cualificación de zona verde (?) y la situación de la construcción realizada pone el ayto en un compromiso grande...

o

(he tenido curiosidad, al ver que se trata OTRA vez de aquella urbanización de monral, urbe que se ha mencionado en el foro ya no sé cuantas veces... y he querido leer un poco en la documentacion de su PGOU que se encuentra en internet)...

....¡no le pueden dar la licencia a @kailash porque su PGOU NO permite constr. auxiliares de más que una planta, y @kailash ha dejado construir dos plantas!
¡¡¡Otro arquitecto inútil que debería haber consultado al menos el PGOU antes de modificar y visar el proyecto!!!

art. 71 del PGOU de monral:
 

paules

Diamante
Gracias forer@s. Aún no entiendo porque el ayto no me quiere dar la licencia, pero pediré explicaciones. A ver que me dicen.

Para entenderlo solo tienes que comprobar si la obra ejecutada tiene licencia, si tiene abastecimiento de agua, alcantarillado, suministro electricidad, si lo ejecutado se ajusta al proyecto para el obtuviste licencia, etc. etc. etc. ¿ pediste licencia una vez modificado el proyecto?, no es suficiente con visarlo.

La clasificación de zona verde es un problema añadido, y no menor.
 

MaxP

Plata
Os estáis liando innecesariamente.

Yo es que soy tan cándido que daba por hecho que los cambios que ha realizado el interesado eran legales o legalizables y que con el proyecto reformado se solucionaba ese trámite, aunque claro si la construcción no se adecua al objeto de la licencia es normal que no le den la ocupación. Esa misma candidez mía me llevó a buscar la cábala de porqué no le daban licencia. Como nos enseñó Guillermo de Ockham: "cuando dos teorías en igualdad de condiciones tienen las mismas consecuencias, debe preferirse la teoría más simple a la más compleja".
 

paules

Diamante
Yo es que soy tan cándido que daba por hecho que los cambios que ha realizado el interesado eran legales o legalizables y que con el proyecto reformado se solucionaba ese trámite, aunque claro si la construcción no se adecua al objeto de la licencia es normal que no le den la ocupación. Esa misma candidez mía me llevó a buscar la cábala de porqué no le daban licencia. Como nos enseñó Guillermo de Ockham: "cuando dos teorías en igualdad de condiciones tienen las mismas consecuencias, debe preferirse la teoría más simple a la más compleja".

Yo creo que Kailash es del mismo pensamiento filosófico que Ockham, si con su explicación considera que la respuesta a su problema a de ajustarse a ella, no hay razón para suponer otra realidad.

La localidad de Mont-Ral es muy conocida en el foro por las numerosas consultas formuladas por sus gentes, en mi fuero interno la asimilo a la ciudad sin ley ( urbanística se entiende ) y es que en ese pueblo, como decía nuestro filósofo " Dios puede hacer todo lo que, al ser hecho, no incluye contradicción " :)

Un saludo.
 

kailash

Novel
Pues así es, y aunque aquí se ha construido muchas veces sin licencia ninguna, yo he querido hacer todo de forma legal, pagando un arquitecto, tasas etc etc. Eso del suelo no consolidado y la zona verde, creo que es responsabilidad del ayto. Se me ha dado licencia y me he basado sobre ello.

Lo unico que he hecho de más, ha sido modificar el proyecto para subir el almacen al nivel de la casa. Pero no se trata realmente de dos plantas, porque la primera planta es inutilizable, está todo cerrado. Mi arquitecto me decia que no hacia falta informar al ayto. porque no se añadió realmente una planta más. Él está ahora de vacaciones 3 semanas y no le puede localizar.

Tengo una pregunta más que haceros, al ver lo que dice @patrick sobre que el PGOU no permite construcciones auxiliares si no es en planta baja. Mi almacén, ¿se considera és de una planta o de dos plantas?
Os enseño una foto en que vereis que la planta baja (altura unos 2,70 m.) está cerrado:
 
Pedazo almacén... ¿una planta baja de 2,70 m. que no cuenta como planta?
¿Y no hay (aún) un acceso secreto como ascensor o escaleras desde la 2a planta? No quiere darte ideas malas :D...

Ahora en serio... aunque de urbanismo no sé na'...
no creo que se pueda considerar que se trata de una construcción en planta baja.
 
Eso de una planta? :eek: :eek: :eek: Vamos ni de coña.

Se me ha dado licencia y me he basado sobre ello.

Si hubieras ejecutado el primer proyecto, todavía tendrías defensa (para reclamar al ayuntamiento sus responsabilidades) pero has cambiado totalmente el proyecto, ellos ahora les basta con hacer un papel denegando la reforma por X y tienen cubierta las espaldas.
 

kailash

Novel
Eso de una planta? :eek: :eek: :eek: Vamos ni de coña.



Si hubieras ejecutado el primer proyecto, todavía tendrías defensa (para reclamar al ayuntamiento sus responsabilidades) pero has cambiado totalmente el proyecto, ellos ahora les basta con hacer un papel denegando la reforma por X y tienen cubierta las espaldas.

:( %$··&&()#@ :(

vamos, que solo porque no hicimos un geotecnico, y la tierra era mucho más blando del que pensábamos, y hemos tenido que subir la planta utilizable (para dejarlo al mismo nivel que la casa), ¡¡¡¿¿¿es ahora ilegal mi almacén???!!!

¡¿entonces cómo es posible que el arquitecto lo ha podido visar al colegio de arquitectos?!
¿ni el arquitecto, ni el colegio tienen que mirar las normativas de aqui, de nuestro PGOU?

¿soy ahora yo el único responsable o ellos también?

##~@€#$%&&/ :( :( :( (perdona mi lenguaje)


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PD ¿es normal eso de que un PGOU no permite constr. auxiliares de más que una planta?
¿no es algo muuuuy muuuy excepcional, y que tal vez por eso mi arquitecto no lo podia haber sabido?
 

jano

VIP
Cuando "la tierra es muy blanda" se hace cimentación mayor, o se excava hasta un estrato más firme (que queda a ras de suelo), pero jamás de los jamases he visto que por ser "tierra muy blanda" se subiera una planta a una edificación... está fuera de toda lógica constructiva.

El colegio simplemente visa y confirma que la documentación es adecuada para construir, pero no entra en consideraciones urbanísticas.
 

enri

Bronce
Cuando "la tierra es muy blanda" se hace cimentación mayor, o se excava hasta un estrato más firme (que queda a ras de suelo), pero jamás de los jamases he visto que por ser "tierra muy blanda" se subiera una planta a una edificación...

:) jamás de los quééé?

És al menos interesante esa situación, urbanísticamente hablando.
Pues a mi me gustaría saber ahora... ¿qué puede hacer su ayto. que se ve tiene el 'costumbre' de hacer la vista gorda?

Claro está que su ayto. no le pueda dar la licencia de 1a oc., pero ¿que pasaría si no se le exige respectar todo lo que figura en su proyecto inicial y aprobado? Es a decir, si no se le exige quitar la segunda planta, y si pasan unos cuantos años... ¿podría ser que se legalizaría la situación?
 
Arriba