Cálculo aproximado del PEM

tete55

VIP
Como haceis vosotros para realizar un cálculo aproximado del PEM de un proyecto en la fase de viabilidad o de anteproyecto???

A falta de experiencia previa, valdría utilizar los costes de referencia del colegio multiplicados por un factor de desviación???
Cuál sería ese factor???
 
¿Cuál es el fin de hallar el PEM?
En fase de viabilidad ya tienes unas superficies aproximadas, que multiplicarás por su módulo correspondiente.
Si lo que buscas es el coste real de obra en lugar del módulo de colegio, ese factor es la experiencia, ya que depende del tipo de obra y del lugar.
Si lo que buscas son datos de precios "a falta de experiencia previa", puedes usar un predimensionador de costes o de presupuestos.
 

soloarquitectura

Administrador
Miembro del equipo
Solución 1: tablas de precios de referencia del colegio correspondiente.
Solución 2: conocer precios reales de m² construido de la zona y calcularlo por tu cuenta.
Solución 3: Generador de Presupuestos de CYPE si la tipología lo permite.

Normalmente la solución 1 es más aproximada de lo que puedas imaginar.
La mejor solución es por supuesto la 2.
 

sisifo

Platino
Solución 1: tablas de precios de referencia del colegio correspondiente.
Solución 2: conocer precios reales de m² construido de la zona y calcularlo por tu cuenta.
Solución 3: Generador de Presupuestos de CYPE si la tipología lo permite.

Normalmente la solución 1 es más aproximada de lo que puedas imaginar.
La mejor solución es por supuesto la 2.
Hay que tener cuidado con la solución 1, ya que en algunos colegios los módulos son bastante aproximados a los costes de construcción, y en otros colegios hay diferencias tremendas.
 
Hay que tener cuidado con la solución 1, ya que en algunos colegios los módulos son bastante aproximados a los costes de construcción, y en otros colegios hay diferencias tremendas.
totalmente de acuerdo, trabajo en varias demarcaciones y hay mucha desviación. También se está intentando por parte de los colegios irlos actualizando.

saludos
 

kemenfu

Novel
Yo estimo el PEM de bloques cada día pero no lo hago para calcular la viabilidad de la construcción, sino para estimar los costos totales de la edificación y saber a cuanto se puede pagar el terreno –por que en expropiaciones se hace la prueba del 3, se calculan gastos de urbanización, gastos profesionales, financieros, precio razonable de los lotes en función de su coste de construcción y de ahí se comprueba que el justiprecio del terreno esta dentro de una cifra razonable –y aunque nadie se lo crea, si se puede subir se sube-.
En este caso se trata por supuesto de hacer un número gordo, porque tengo que calcular el PEM de cuarenta o cincuenta lotes en cada caso. Pero lo hago de la siguiente manera.
Primero aplico la formula del colegio, luego compruebo que precio por metro cuadrado me esta saliendo en residencial, comercial y garajes y luego lo aumento en un tanto por ciento en función de a lo que esta el precio del m2 medio. –un 1,30 aproximadamente en Asturias para vivienda libre-

Bueno esta muy reducido, luego además tienes que aplicar un 33% de gastos profesionales, gastos y beneficio industrial.
 

tete55

VIP
Hay que tener cuidado con la solución 1, ya que en algunos colegios los módulos son bastante aproximados a los costes de construcción, y en otros colegios hay diferencias tremendas.
Los costes de referencia de los colegios en los que he trabajados son bastante bajos (ya les gustaria a los promotores que fueran los reales)

Tengo que realizar el estudio de costes y plazos en fase de anteproyecto de un edificio de oficinas más nave industrial en Madrid, y ando un poco perdido en lo que son los costes (bueno, en los plazos tb, pero aún no me he metido con ellos...:eek: :eek: :eek: )
 

vorpal

VIP
Solución 1: tablas de precios de referencia del colegio correspondiente.
Solución 2: conocer precios reales de m² construido de la zona y calcularlo por tu cuenta.
Solución 3: Generador de Presupuestos de CYPE si la tipología lo permite.

Normalmente la solución 1 es más aproximada de lo que puedas imaginar.
La mejor solución es por supuesto la 2.
Solución 4: Predimensionador de costes de soft.
¿Hay algún otro?
Solución 5: ninguna de las anteriores o mejor dicho una combinacion de las 4, o sea un promedio, una ponderación o algo asi de todas ellas, porque ninguna por si sola es perfecta, aunque la mas cercana será sin duda la 2.

En todo caso, para un estudio de viabilidad de una operación cerrada o casi cerrada toma siempre la más alta, por aquello de estar del lado de la seguridad.
Si el estudio es para selección de inversión (eres un "cazador" de solares :D y tienes muchos a tiro, pero debes asegurar que te cobras la mejor presa) en ese caso se impone una comparativa y no siempre conviene tomar el valor más alto.

Saludos.
 

tete55

VIP
En todo caso, para un estudio de viabilidad de una operación cerrada o casi cerrada toma siempre la más alta, por aquello de estar del lado de la seguridad.
Si el estudio es para selección de inversión (eres un "cazador" de solares :D y tienes muchos a tiro, pero debes asegurar que te cobras la mejor presa) en ese caso se impone una comparativa y no siempre conviene tomar el valor más alto.
Es para una práctica del máster de PM, aunque se puede asimilar al estudio de viavilidad de una operación casi cerrada.
 
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