Cálculo coeficiente de participación

txusti

Novel
Hola a todos!

Estoy preparando unos ejercicios y en lo referido al cálculo de participación en elementos comunes, basado en el criterio de las superficies construídas tengo alguna duda.

Entiendo que el coef de participación es el resultado entre el cociente de:
(PARTE PROPORCIONAL DE LAS SUP CONSTRUIDA ZONAS COMUNES + SUP. CONSTRUIDA PRIVATIVA) / (SUP. TOTAL CONSTRUIDA PRIVATIVAS DEL EDIFICIO + SUP TOTAL CONSTRUIDA COMUNES DEL EDIFICIO)

Mi pregunta es, ¿cómo calculo la parte proporcional de la sup construida común, que corresponde a la sup. construida privativa?

¿Cómo computa la sup. construida privativa cerrada y cómo la construida privativa abierta?

Si podeis echarme una mano os lo agradecería ya que tengo exámen esta semana...

Gracias!
 

antoni0

Platino
Las superficies comunes se reparten por enteros. Éstos se calculan proporcionalmente a:

  • o bien la superficie construida propia sin comunes
  • o bien la superficie útil cerrada, o contandando las terrazas cubiertas al 50%
  • o bien como le parece al que hace el reparto (no hay normativa)
Lo más usual es repartir por construida sin comunes contando las terrazas a la mitad. Yo particularmente siempre lo he hecho por superficie útil, ya que en caso de utilizar las construidas da problemas en las plazas de garaje de sótano en esquina, y elementos con disposiciones análogas. La tabla es algo así, dependiendo de las columnas que se hagan:
Local - útil cerrada - construida cerrada - terrazas - computable terrazas - construida propia - enteros - comunes - construida total.
Los enteros son el cociente de dividir la cantidad tomada como referencia por la suma de esa columna. Los comunes son la totalidad de las superficies comunes repartidas por enteros.

Las cosas se complican un poco cuando hay sótanos de garajes o recintos de trasteros compartidos por varias escaleras. O cuando en una urbanización varias promociones comparten zonas comunes.
 

txusti

Novel
Pongo un caso práctico para verlo más claro, vale?
Una edificio de viviendas de dos plantas PB+P1,
- PB: dos viviendas de 90 m2 (construidos cerrados) con 10 m2 constr de terraza (constr. abiertos) y un rellano de 20m2 (construido común)
- P1: tres viviendas de 60 m2 (construidos cerrados) con 10 m2 constr de terraza (constr. abiertos) y un rellano de 20m2

Cuál sería la parte proporcional de zonas comunes que le corresponde a una viv de 90 m2??

Yo lo haría así: (20+20)/(385/100)= 10.38 m2
(sup. común PB + sup. común P1) / [(total sup. privativas viviendas PB+P1, computando las terrazas al 50%)/ (vivienda de 90 m2 + terraza al 50%)]


Estaría bien así??
 

antoni0

Platino
construida total propia (compuntando las terrazas al 50%)
CP= 2*(90+10*0.5) + 3*(60+10*0.5) = 385
comunes
C = 20+20 = 40
construida total 385+40 = 425

para 95 m2 (90+5 de terraza) coresponden enteros: 95/385 = 24.67%
hay que redondear para que la suma de enteros sea 100 exacto.

parte de comunes
C = 0.2467 * 40 = 9.868


90 5 95 0,24675325 9,87012987
90 5 95 0,24675325 9,87012987
60 5 65 0,16883117 6,75324675
60 5 65 0,16883117 6,75324675
60 5 65 0,16883117 6,75324675
360 385 1 .............40

Puedes hacerlo también sin considerar las terrazas, sólo con las cerradas. También computando al 100% las terrazas.
 

txusti

Novel
Y el hacerlo sólo con las cerradas, o con 100% de las terrazas, de que depende? es a mi criterio?
Gracias de todas formas Antonio
 

antoni0

Platino
como te he dicho no hay (o al menos yo no conozco normativa sobre el tema). Lo usual es hacerlo sobre las construidas + 50% terrazas. Yo prefiero la útiles + 50% terrazas. Si es para un ejercicio emplea lo usual.
 
Es el problema de la legislación, escrituras, registro, seguros, etc... cuestión curiosamente tan importante no esta bien regulada.

Al lio, las terrazas las debes computar no al 50% o al 100% para todas las viviendas, sino las tienes que computar EXACTAMENTE igual que como estas repercutan o incrementen las superficies construida de la vivienda a la que sirve, por tanto si una terraza solo computa a efectos de construida como el 50% de su superficie útil, tu computas su superficie construida, otra vivienda que compute como construida al 100% de su superficie útil, tu la computas al 100%, vamos que no es cuestión de porcentaje sino de cuanta superficie construida supone en el edificio esa superficie que no esta totalmente cerrada, ya que te puedes encontrar una norma urbanística que a fin de fomentar el uso de estos elementos no compute a efectos urbanísticos, por tanto, sería curioso que dijeras que tu vivienda tiene mas superficie construida (con criterios de colegio o similar, que urbanísticamente .... aunque debo hacer constar que se puede dar el caso, el registrador no ha preguntado, luego debe haberlo entendido).

El coeficiente de participación siempre sera el cociente entre la superficie construida propia de una vivienda y el total de superficie construida privativa de todas las viviendas y ponle muchos decimales para intentar cerrar la tabla cuando tienes muchas viviendas :p
 

antoni0

Platino
NO SIEMPRE.

Como he dicho antes esa es la costumbre, pero no está regulado. Yo he visto en una venta de un edificio propiedad vertical que vende a los inquilinos, y éstos en la escritura de división reparten los enteros por precio. Los locales con el 20% de de la superficie tienen el 50% de los enteros.
Al cabo de unos años, debido a la necesidad de reparaciones costosas, se plantea demoler y edificar de nuevo, en vez de restaurar.
Los que tienen locales, están en esa línea, porque tienen muchos enteros. Los que tienen pisos, que teniendo mucha superficie tienen pocos enteros, ni de coña, salvo que les den la misma superficie. Pero los enteros son los enteros, y una vez tirado, el solar se repartiría por enteros.
(Al final no demolieron, y eso que incluso intentaron la ruina).
 

Rufo

Novel
La cosa se complica si tenemos en cuenta el valor. No es lo mismo 1 m² sobre rasante que agota edificabilidad, que 1 m² bajo rasante, que 1 m² de trastero bajo cubierta. En el primer caso tampoco es lo mismo 1 m² de local comercial (si la zona es comercial) que 1 m² de vivienda. No olvidemos que el coeficiente de propiedad representa la proporción de la cuantía de los derechos (y cargas) que le corresponden a cada local independiente respecto de los elementos comunes, inclusive el solar inicial.
Para mí lo más correcto sería ponderar la superficie de cada local en función de la situación (en definitiva de su valor); pero en realidad queda al albur del promotor que somete el edificio al régimen de división horizontal; posteriormente para cambiarlo se requeriría aprobación expresa de la comunidad de propietarios.
 

txusti

Novel
Según una orden foral, exactamente la 20/2010:

Se tomará como superficie construida de cada unidad o elemento común al resultado de sumar a su superficie cerrada, el producto de su superficie abierta por un coeficiente igual a uno menos el producto de 0,2 por la raíz cuarta de la misma superficie abierta.



Siendo:
SCCi - La superficie construida de cálculo para la unidad inmobiliaria o elemento común i.
SCi - La superficie construida cerrada de la unidad inmobiliaria o elemento común i.
SAi - La superficie construida abierta de la unidad inmobiliaria o elemento común i.

El coeficiente de participación de una unidad inmobiliaria en un elemento común, fij se calculará como el cociente entre la superficie construida de cálculo de la unidad inmobiliaria y la suma de las superficies construidas de cálculo de todas las unidades inmobiliarias que participan en el elemento común j.



Siendo:
fij - Coeficiente de participación de la unidad inmobiliaria i en el elemento común j.
SCCi - Superficie construida de cálculo para la unidad inmobiliaria i.
SCCk - Superficie construida cerrada de la unidad inmobiliaria k, que participa en el elemento común j.

Siguiendo con el ejemplo que propuse hace unos días, qué sería SCCk??

Muchas gracias
 

antoni0

Platino
No conozco la normativa vasca. pero en matemática elementales el sumatorio de elementos se formula de esa manera (o sea la suma de superficies construidas cerradas).
 
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