Cálculo de parcela mínima en terreno con suelo urbanizable y no urbanizable (Crater)

Crater

Novel
Tengo el siguiente problema y me gustaría que alguien me echase una mano.

La parcela mínima, según las normas urbanísticas de mi población, es de 900 m², sin más especificaciones.
Estoy mirando un terreno de 930 m², de los cuales 820 m² son de suelo urbanizable y 110 m² de suelo no urbanizable.

Mi pregunta es: ¿se considerarían tanto la parte urbanizable como la no urbanizable para el cálculo de parcela mínima o se consideraría en este caso únicamente los 820 m² de suelo urbanizable?

Muchas gracias y un saludo.
 

sparus

Diamante
Dos cuestiones:
- Sólo se computa la parte dentro de la ordenanza.
- En urbanismo, urbanizable y edificable no son lo mismo.
 

Trasgo

Platino
Por supuesto, el suelo rústico no cuenta, pero además debes ver si los 900 m² son brutos o netos, si son brutos es antes de urbanizar y si son netos después... y las cesiones obligatorias se llevan un pellizco. Si son brutos, consulta en el ayuntamiento si esos 110 m² de la parcela pueden incorporarse al urbanizable (en ciertas circunstancias podría ser admisible).

Te recuerdo que edificar en suelo urbanizable requiere un planeamiento de desarrollo, plan parcial, un proyecto económico de reparto de cargas, un proyecto de urbanización, y ejecutar la obra de urbanización. Y esas actuaciones se hacen en una bolsa de suelo que suele afectar a varios propietarios, y que uno por su cuenta no puede hacer nada. En ese planeamiento de desarrollo se deben concretar los viales, cesiones al sistema general de espacios libres, cesiones de suelo para equipamientos deportivos, culturales, sociales, servicios urbanos, y el sistema local de espacios libres, además de los usos concretos de las parcelas resultantes.

Si tienes una parcela de 930 m² de suelo urbanizable es probable que obtengas una parcela neta de 400 a 550 m² tras la urbanización, y eso tras pagar los costes de urbanización (estima unos 120 €/m², es decir 930 m² x 120 € => unos 110.000 - 112.000 €).

Si quieres construir compra suelo urbano, el suelo urbanizable tiene que urbanizarse, eso conlleva gastos, cesiones, una merma importante de la superficie (no sabes lo que realmente compras), mucho tiempo y dolores de cabeza... en el mejor de los casos, puede que no llegue a desarrollarse y te quedes con un suelo rústico en el que no puedes construir.
 

ALYRODRI

Esmeralda
Si la parcela mínima es de 900 m² y 820 m² de los que tienes son de suelo urbanizable, será un suelo a ordenar, reparcelar y urbanizar del que una vez descontadas las cargas y cesiones te rentaría una superficie de parcela real edificable inferior a la mínima por lo que serías reparcelado económicamente. La franja de suelo no urbanizable estaría en uno de los pocos supuestos en los que se puede segregar una porción de finca rústica con superficie inferior a la mínima. Al final te encontrarías con un dinero de la reparcelación (en el que es muy posible que te intenten colar gato por liebre) y una franja minúscula de rústico... Como dice @GatoFlas: No compres.
Si te has equivocado y has querido decir urbano en vez de urbanizable, estarías ante un solar que no vas a poder edificar. Tampoco compres.
 

antoni0

Platino
Solar: Están hechas y terminadas las calles. Se puede edificar.
Urbano consolidado: Están hechas y NO terminadas las calles. Se puede edificar a cambio de terminar las obras o cesiones de alineación necesarias.
Urbano no consolidado: Faltan algunos servicios y puede haber cambios en la ordenación. Es necesario operaciones urbanísticas. NO se puede edificar hasta que se completen. Normalmente reparcelación cesiones y urbanización.Ello implica de uno a dos años de gestiones y gastos y la pérdida de una parte del terreno, que puede variar mucho.
URBANIZABLE: Susceptible de ser urbanizado. Para ello es necesario un proyecto de plan parcial, un proyecto de reparcelación, un proyecto de urbanización. Ello implica de tres a cinco años de gestiones y gastos y la pérdida de aproximadamente la mitad del terreno.
 

Manana

Novel
En caso de que sea edificable (no urbanizable) y no alcance la parcela mínima, en algunos planeamientos existe una excepción que permite construir si se dan unas condiciones concretas (normalmente que las fincas adyacentes estén edificadas con anterioridad al plan).
Consulta al técnico municipal antes de comprar nada.
 

antoni0

Platino
Y en otros planes exigen que cumpla la unidad mínima de cultivo y que no haya otra edificación en 100 metros a la redonda.
La unidad mínima de cultivo puede variar, pero acostumbra a ser de miles de metros cuadrados.
 
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