Cálculo de unidad de aprovechamiento

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Cálculo de unidades de aprovechamiento. Del antiguo foro (24/03/2003 a 13/10/2005):

@luis_lea:

"Hola compañeros. Hace muy poco que estoy metido en estos temas urbanísticos, y necesito saber cómo se calcula el valor del suelo, para así poder cuantificar la cesión obligatoria y gratuita del ayuntamiento (10% en LOUA). Ya sé que la ley establece que sea valor del mercado, pero también me han dicho que no se suele hacer así. Se suele cuantificar el aprovechamiento del sector y luego se toma el 10% de todas esas UA (unidades de aprovechamiento). El problema se me plantea en el cálculo de esa UA, que he oído algo de que depende del valor de las VPO, para evitar desde las administraciones la especulación del suelo. ¿Alguien entendido me podría ayudar? Gracias de antemano y un saludo para todos."


@_maga:

"Es un poco complejo para explicar detalladamente, pero va un resumen de conceptos.
Se trata de calcular todo el aprovechamiento que va a tener ese futuro plan parcial, cuantificado en forma de m² construidos por m² de suelo, como esos m² valen más según el tipo de construcción (VPO, vivenda libre, comercial, etc.) para poder hablar de lo mismo se hace una homogeneización entre ellos, se escoge el característico del plan (si es la mayoría VPO se escoge este) y se le da el valor 1, a partir de él y por valores de mercado se establece el coeficiente a aplicar a los demás casos y de esta manera obtenemos el dato ya en las mismas unidades: m² de uso característico, así podremos repartir de manera cualitativa.
Esto se divide entre la superficie total de uso lucrativo y tenemos el valor UA (aproximadamente... pero igual te haces una idea)."


@luis_lea:

"Muchas gracias, @_maga. La verdad que no esperaba respuesta tan rápida. Me ha quedado mucho más claro, pero sigo sin entender cómo dar un valor 'económico' (euros) a esta UA. ¿Sabes de alguna publicación que aclare bien estas cosillas? Ya sea publicación electrónica o papel. Gracias de nuevo :)"


@vorpal

"Hola.
Normalmente los plantes generales municipales definen los diferentes coeficientes de homogenización para los distintos usos.
Ya te lo ha explicado bastante bien @_maga: al uso mayoritario o predominante le dan el valor 1 y a los demás los ponderan por encima o por debajo en función de si su valor de venta estimado es mayor o menor, aunque también puede haber intereses políticos en primar determinados usos, por ejemplo, en dos planes generales que me ha tocado redactar se ha bonificado especialmente el uso residencial hotelero.
Si conoces el coeficiente asignado a VPO, por ejemplo 0,8, tiene una pista muy clara para sacar el valor de la UA, en este caso sería el módulo de venta de VPO/0,8.
Saludos."


@luis_lea:

"Gracias @vorpal. La verdad, estoy demasiado pez en esto. Tengo todo un plan general redactado donde se hablan de todas las UA de cada sector y del municipio íntegro. Supongo que buscando un poco encontraré si UA se refiere a las VPO, para luego localizar el valor de m² construido de la misma por la zona. Por cierto, ¿esos valores están definidos o estimados por alguna administración o se publican en algún lugar o simplemente se toma el último valor que tomó para la zona? Gracias a todos por vuestra ayuda."


@vorpal:

"El módulo de VPO lo establece el Ministerio de Fomento, que lo revisa cada cierto tiempo, generalmente de forma anual. Si mal no recuerdo, ahora estaba alrededor de los 1.000 y algo €/m² útil, aunque varía por zonas.
Los coeficientes de homogeneización de cada uso deben figurar en el plan general (memoria u ordenanzas).
Saludos."
 
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