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Cambiar calificación de suelo urbano (Gararna)

#1
Tengo una finca urbana 2c de 2.700 m².
2c es igual a un mínimo de 1.000 m para construir el 15%, la puedo segregar en dos, pero aun así quedan dos fincas muy grandes. Mi idea es cambiar la calificación urbana de 2c a 2b (440 m² mínimos de parcela con 20% de ocupación) y así poderla segregar en cuatro de 675 m², esto es en el ayuntamiento de Oleiros, Coruña.
La pregunta es: ¿Al ser ya urbana tengo que seguir los mismos trámites que sí fuera rural y después de solicitarlo tendré que esperar a que salga el nuevo plan general, que sabe Dios cuándo saldrá, o podrían darlo después de un estudio?
 
#2
Si una finca es 2C (independiente de lo que signifique), es y seguirá siendo 2C mientras no exista un nuevo plan general que pudiera considerar el cambio de normativa que, además, lo mas probable es que no lo considere, porque esa calificación se hace desde números globales del planeamiento, por densidades, ocupaciones, imagen, etc. tu gran parcela está en un sitio de parcelas grandes y seguirá estando en un sitio de parcelas grandes, luego lo más probable es que, aunque se cambie el planeamiento, tu parcela siga integrada en una zona donde la parcela mínima seguirá siendo 1.000 m² (buena parcela sí señor, para unifamilar).

Además, tiene que ser una zona muy buena, ya que esa edificabilidad del 15% ya te da una pista de lo que se quiere, aquí las mejores urbanizaciones no pasan del 25% de ocupación.

Resumido, ve olvidándote de la idea, el urbanismo no se hace a gusto del propietario.

P. D.: Todo esto dicho salvo que se demuestre un error en el planeamiento, cosa que dudo.
 
#3
El PXOM de Oleiros fué revisado o modificado en 2009.
Una edificabilidad del 15% en una parcela de 1.000 m² permite la edificación de 150 m² construidos, es decir, unos 126 m² útiles. Te planteas parcelas de 675 m² con un aprovechamiento de 101,25 m² construidos, unos 85 m² útiles, ¿Crees que eso tendrá mercado? Mira las condiciones de linderos.
No hay trámites que seguir, puedes promover una modificación del PXOM si procediera, para ello deberías contactar con un urbanista y asesorarte. Esa modificación puede ser muy limitada o no proceder, lo más probable, y tardará mucho en poderse llevar a cabo, el procedimiento sería largo.
Dado el tipo de parcela mínimo y la edificabilidad asignada, te recomiendo que asumas dos parcelas de 1.350 m² con 202,5 m² de edificabilidad cada una, para ese tipo de parcela es una edificabilidad escasa, es probable que tenga mejor mercado la parcela completa. Si pretendes otra cosa no se te va a permitir, ni Registro, ni notario, pueden hacer esas segregaciones.
 

sparus

Gran experto
#4
Una modificación puntual de un PXOM para un cambio de calificación de una parcela por interés particular es absolutamente inviable, no le des más vueltas. Ningún concello se meterá en el infierno de tramitación que es a día de hoy modificar el planeamiento porque a ti te venga bien.
 
#5
¡¡Gracias por la respuesta!! No sé el criterio que siguen para la recalificación y, aunque es verdad que por la zona lo que más abunda la 2c, la de enfrente, por ejemplo, es 2a y la de la lado 2b, incluso en la zona tienen una urbanización de chalets adosados.
 
#6
@Trasgo, veo que conoces el concello, gracias por el consejo, intentaré hacer lo que me dices.
De todos modos, sí se pasa a 2b 4 fincas de 675 a mí me da 135 m por planta y, por lo que tengo entendido, es que sí sólo haces planta baja se puede doblar (por lo menos eso está haciendo un amigo). En cuanto a los linderos, la acabo de cerrar hace poco, ya está urbanizado, la finca es rectangular y da a dos calles por la parte estrecha, linda con un vecino que se deben dejar 2 m y por el otro lado con otra finca de protección paisajística que es mía.
Al final creo que segregaré en dos y las pondré a la venta, y después ya buscaré una que se adapte más a lo que yo necesito. Yo quiero una casa práctica y con el terreno justo para no matarme, mis dotes de jardinería son muy escasas y no tengo tiempo para meter tantas horas en un megacésped, ni 3.000 o 4.000 € al año para pagar un jardinero.