Cambiar o reparar tejado de casa de 1930 (donquimi)

Buenos días.

Hace tiempo que quería reparar mi tejado. Se trata de una casa de 1930 de dos plantas (vivienda + buhardilla), de 120 m² por planta, con los métodos constructivos de la época. Es decir, vigas de madera (en aparente buen estado), ladrillo de barro cocido soportado por jambas (algunas de ellas algo curvadas) entre vigas, y teja árabe. Sin aislamiento de ningún tipo.

Llamé a una empresa para que lo estudiase. Esta era una empresa que hacía instalaciones NUEVAS, con materiales modernos, y aislamiento. Su diagnostico era que había que quitarlo todo y meter panel sándwich. Total, unos 30.000 €. Esto me dejaría un tejado con un montón de años de garantía y un buen aislamiento.

Como es un gasto muy grande que no puedo hacer en este momento, pensé que quizás estaría bien hacer una reparación (en lugar de hacerlo todo nuevo), y meterle un aislamiento por dentro recubriendo después con Pladur. Mi duda era sobre si añadirle el peso del aislante y el Pladur a las vigas era conveniente.

Llamé a una empresa de REPARACIONES, les expuse esta cuestión y, tras una visita, me dijeron que no había problema. Total, que estos me dicen que por 3.000 € me hacen un SANEAMIENTO (reparar juntas entre ladrillos, y cambiar las tejas rotas) del tejado original para que quede tal y como es, pero en buen estado. Y ya luego me encargaría yo de poner el aislante y el Pladur (entre vigas, claro) desde el interior.

Total, que si me hubieran dicho 10.000 les hubiese dicho que empezasen de inmediato. Sin embargo, 3000 € me parece tan escandalosamente barato, en comparación con el otro presupuesto, que me da miedo que no se esté haciendo todo lo necesario y que después, al estar tapado con Pladur, empiece a tener problemas sin verlos.

Adjunto algunas fotos del estado actual desde el interior:









Como podéis ver, aparte del tema del aislamiento, hay dos problemas, principalmente:

- Que algunos de los ladrillos, sobre todo cerca de la cumbrera, se han desplazado hacia los extremos y hay espacio entre ellos, quedando a la vista la teja.

- Que algunas jambas presentan curvatura por el peso. Aunque el señor que vino de la empresa de reparaciones me dijo que, aun así, si no aumenta el peso exterior, eso no se iba a romper en la vida.

¿Cómo lo veis los que sabéis del tema? ¿Creéis que es factible un saneamiento, o coincidís en que hay que arrancarlo todo y hacerlo nuevo?

¡Muchas gracias de antemano!
 

lufegut

Titanio
Yo lo cambiaría, pero si no tienes dinero para hacerlo, lo prioritario es hacer que no entre agua, para que no se deteriore el actual.
Eso sí, yo lo que no haría es parchear el actual para dejarlo definitivo. Y menos ponerme a colgar cosas de ahí. Lo arreglas para que no se deteriore, y ahorras para cambiarlo cuando puedas.

A mí 3000 € para pegarle un repaso, salvo que esté muy mal, o sea complicado, no me parece barato. Y no puedes compararlo con lo que costaría desmontarlo y hacer uno nuevo.
 
Gracias por tu respuesta.

Por lo de entrar agua, no me preocupa (por el momento) porque no entra ni una gota. Es sorprendente, viendo algunas de las uniones, pero como las tejas están solapadas entre ellas, el agua fluye sin problema. Ahora bien, soy consciente que esta situación puede cambiar cualquier día que haya una ventada y se mueva una de esas tejas. Por eso me gustaría ponerme manos a la obra antes de que pase eso.

También soy consciente de que comparar obra nueva y rehabilitación, para los que os enfrentáis a ello cada día, os debe sonar como comparar uvas y sandías. Pero claro, para el cliente final, que no tenemos estudios en construcción, lo más fácil de comparar son euros con euros. De ahí que exponga mis dudas, pues ya me doy cuenta viendo los precios que son cosas a nivel distinto.

Mi duda, era más en el sentido de si, para ser una reparación, era demasiado barata, y veo que me dices que incluso la podrías llegar a encontrar algo cara, salvo que presente complicaciones. Con ello, me has aclarado la duda que presentaba inicialmente.

De todas maneras, si me lo permites, quisiera preguntarte el porqué de tu preferencia por cambiarlo. Aunque seguro que los que os dedicáis a ello tendréis miles de historias para todos los gustos, donde yo vivo hay muchos tejados de este tipo y la gente vive bajo ellos... Entiendo que les habrán ido haciendo las reformas oportunas cuando haya hecho falta. Seguro que no todos, pero también seguro que muchos sí...

¿Porque crees que si se deja en condiciones no puede ser un buen tejado? ¿O simplemente es que crees que sería mejor con materiales modernos?

Te agradezco tu tiempo y si me los explicas de manera sencilla te lo agradeceré. Aunque pueda parecer que sé algo del tema por intentar usar los términos apropiados, créeme que simplemente soy aficionado y, claro, en los retos a los que me enfrento por primera vez parto de cero.
 

antoni0

Platino
Los arreglos, si son apaños, duran pocos años, y con ese dinero es un apaño.
Reparar el tejado en condiciones y colocar un buen aislamiento, te costará algo más, y cambiarlo sería mejor opción si se dispusiera de economía suficiente, pero no es imprescindible.
 

lufegut

Titanio
Parte de la estructura de ese tejado ha cedido (tiene flecha excesiva). Eso no va a ir a mejor. Cualquier cosa que hagas en él, solo va a meterle más peso, y empeorar la situación actual.

Aunque probablemente no se caiga, dista mucho de cumplir unos mínimos de seguridad estructural, así, visto a ojo.
 
Comprendo... Tiene toda la lógica, lo que decís ambos.

@antoni0, ¿me podrías indicar a qué te refieres con arreglarlo "en condiciones"? Dices que costaría algo más, pero no si ese algo tiende hacia los 30.000 € de hacerlo todo nuevo, o si se queda a medio camino. Entiendo que te refieres a una actuación intermedia entre arrancarlo todo para hacerlo nuevo y, simplemente, reparar tejas rotas. ¿Podrías decirme qué procedimiento sería aconsejable seguir, o cuál se sigue hoy en día?

@lufegut, ¿qué significa "flecha"?

Muchas gracias a ambos.
 
Ah, OK. De todas maneras, como os apuntaba en la descripción, lo que han flectado son las jambas (creo que se llaman así, las maderas que hay entre vigas).

Las vigas no parecen haber flectado, a simple vista, y por lo que me han dicho las dos empresas que han venido, están en buen estado...
 

JacoboCGB

Platino
30.000 a 10 años es un préstamo de unos 250 € mensuales.

Si aíslas bien el ahorro puede minorar esa cifra en consumos, estimo un 15%.

La casa se revaloriza mucho con un tejado nuevo y mejora aislante.

Es inversión, no gasto. Y la sensación de mejoría de confort la tienes desde el primer día.
 

antoni0

Platino
Hay que verlo, pero en principio consiste en levantar tejas, cambiar maderos flectados, reparar entrevigado, aislar y volver a poner tejado, preferiblemente con una capa intermedia aislante tipo Onduline.
No serán 30.000, pero posiblemente se pasará la mitad.
 
En que se trata de una inversión, @JacoboCGB, te doy toda la razón. No es por no gastar dinero, es simplemente porque no lo tengo y, por supuesto, porque aunque lo pueda pedir, se trata de averiguar si es necesario cambiarlo todo por completo o no.

Evidentemente, si la mejor opción es hacerlo todo nuevo pues, haciendo los esfuerzos que sean necesarios, iremos a parar ahí. Pero a mi humilde entender, estamos muy acostumbrados al "usar y tirar" y, personalmente pienso que si es posible reparar algo CON GARANTÍAS, siempre es mejor hábito que hacer borrón y cuenta nueva.

Claro que no siempre es posible y, como no soy experto en el tema, por eso os pregunto a los que veis cosas de estas cada día.

Una pregunta, con el aislamiento que propone @antoni0, no sería necesario entonces un aislamiento interior, ¿verdad? ¿De qué grosor debería ser este aislamiento Onduline para hacer esa planta habitable?
 
Ah, OK. Entonces entiendo que el aislamiento se pone debajo, ¿no? ¿Y cuál es el grosor que se suele poner en viviendas?
 

lufegut

Titanio
Una cosa es lo que se suele y otra lo que se debe poner. En una casa como esa, se suele poner cero. Yo, en un tejado, no podría menos de 15 cm en ningún caso.
 

matatunos

Diamante
Estaba pensando yo también en Onduline, eso te daría ciertas garantías respecto a la estanqueidad del tejado.

En aislamiento... dependerá de tu zona, para la mía (Asturias) han puesto panel sándwich de 140 mm de aislamiento, supongo que se puede poner por debajo y trasdosarlo con Pladur, ocultando los pontones y dejando nada más que las vigas a la vista, pero la cantidad de aislamiento y si es un exceso o no en el incremento de peso, te lo tiene que calcular un arquitecto.

Seguramente también lo necesites para pedir la licencia de obra, así que el primer paso sería ese, buscar un arquitecto que de diga qué y cómo hacer (normalmente, a cambio de una cantidad irrisoria de vil moneda).
 
Bien, pues creo que me queda claro por el momento.

Veo que las propuestas que me ofrecéis van, más o menos, en la misma dirección. Y eso me da confianza, cuando no sabes de algo, lo peor es recibir informaciones contradictorias. Voy a intentar hacer un par de visitas más con otras empresas que lo vean in situ y, ahora teniendo estos datos, creo que podré hacerme una idea más afinada de la situación.

Os quedo muy agradecido por vuestros consejos y tendré en cuenta vuestras aclaraciones en las próximas visitas. También os diré cómo ha quedado el tema cuando lleguemos a una conclusión.

¡Muchas gracias!
 

matatunos

Diamante
Una empresa no te va a dar la mejor solución, te va a dar la solución que más beneficio le dé.

Busca la mejor solución con un profesional independiente que te aconseje de forma neutral, esto es un arquitecto (o a lo mejor te vale un aparejador, no para el proyecto, pero para verlo y saber la mejor opción posible, podría ser suficiente).
 
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