Cambio de arquitecto (para dirección de obra) y contratación de aparejador

#1
Hola,

Hace unos meses un arquitecto nos hizo un proyecto para rehabilitar una casa. Pagamos religiosamente, recibimos los planos, etc, etc.

Recibimos una carta del ayto. solicitando el nombramiento de arquitecto y aparejador visados en el colegio correspondiente, a lo que el arquitecto (con el que la relación ha sido un tanto aparatosa) se ha negado poniéndonos una excusa barata: están muy liados porque tienen unas obras en la costa... :rolleyes:

Mi pregunta es ¿cuánto nos puede suponer ahora hacer este nombramiento con otro arquitecto? No sé qué datos podría daros para que me hicierais un cálculo así, por encima...

Saludos.
 
#2
Supongo que el ayuntamiento os habrá pedido las direcciones facultativas de la obra y los técnicos se han negado a hacerlas (si no es correcto dímelo).

Lo que yo te preguntaría es que si tienes contrato firmado con dichos técnicos. De ser así, ¿habéis reflejado las direcciones facultativas?, osea ¿las tenéis contratadas? Si es que no, no tienes problema, se supone que le has liquidado todos sus honorarios y ya está. Ahora contratas otros técnicos y se acabó.

En principio por las direcciones facultativas se cobra el 30% de los honorarios totales (por el proyecto básico y de ejecución habrás pagado el 70%). Eso en cantidades no te puedo decir porque los honorarios son libres (los siguientes técnicos cobrarían lo que pactarán contigo).

Si ya las tienes contratadas, se trata de una rescisión unilateral por parte de los técnicos, del contrato que tenéis. A partir de ahí, depende de las cláusulas firmadas. Resolvéis el contrato y contratas a otros técnicos.

Sobre los honorarios, son libres. Cada uno cobra lo que quiere. Te aconsejo que pidas más de un presupuesto y compares (ojo con las bajas temerarias)

El aparejador, si te lo han pedido (como creo haber entendido) te hace falta.

Saludos
 
#3
¿Para qué hace falta el aparejador?
Aparte de para que inicialmente te haga el proyecto de seguridad y no sé qué otras cosas ¿qué se supone que tiene que hacer a lo largo del ciclo de vida de la construcción de una vivienda unifamiliar?
 
#4
Vamos por partes:

1- Tema del arquitecto que no quiere dirigir la obra.
¿que teníais contratado con él? ¿hay clausulas de rescisión unilateral? ¿hay penalizaciones por esa rescisión?

Para contratar a otro arquitecto previamente hay que resolver la contratación del primero. Que os firme un papel como que renuncia a esa direccion de obra y que consiente que la lleve otro distinto.
Cuando contrateis al segundo arquitecto, antes de formalizar el contrato que se empolle bien el proyecto, que posibles reformas creee que deberían hacerse o cosas con las que no esté de acuerdo, y que os haga presupuesto de honorarios

2º Tema: concurrencia y necesidad de aparejador en la obra.
Las funciones del aparejador son distintas de las del arquitecto y es preciso su concurso para el desarrollo de una nueva vivienda. En el asunto de las rehabilitaciones la cosa no está tan clara, pero la Ley de bases y régimen de las Corporaciones Locales habilita a los Ayuntamientos para poder exigir aparejador si así lo consideran. Pregunta en tu Ayuntamiento y que te digan ellos si se precisa o no, porque te puedes encontrar que no te admitan el certificado fin de obra sólo de arquitecto, y eso bloquea actuaciones posteriores (licencia de primera ocupacion, altas definitivas en servicios,...)

Saludos.
 
#5
Gracias por las respuestas,

Primero, gracias mariano por orientarme a la hora de los gastos que nos puede suponer la dirección de obra. Me quedo con ese 30%, pero imagino que en mi caso será algo más alto, teniendo en cuenta que la persona que va a llevar a cabo la dirección de obra no es la misma que hizo el proyecto inicial.. Espero equivocarme.

Segundo, gracias vorpal. No firmamos ningún contrato con el arquitecto anterior. No me preocupa su renuncia puesto que ha sido él quién ha decidido no llevar la dirección de obra, estará dispuesto. Actualmente está pidiendo presupuesto a otro arquitecto y aparejador que pueda llevarnos la dirección.. pero a estas alturas no nos fiamos de él.

Sobre el segundo tema, te cito textualmente lo que nos solicita el ayto. : "proceda a acompañar a su solicitud de rehabilitación de vivienda nombramientos de la dirección técnica de arquitecto y aparejador visados en sus colegios correspondientes".

Saludos
 
#6
Pues nada, que tengas suerte.
Sobre lo del importe de las direcciones facultativas, insisto que los honorarios son libres. Pide varios presupuestos para que puedas comparar.

Saludos.
 
#7
Bueno mariano, pues parece que no empiezo con buen pie.. fíjate lo que te digo que ni siquiera sé si voy a poder empezar. El precio del proyecto fueron 5.000, el presupuesto de la obra en el proyecto 120.000 euros.. y ahora por la dirección de obra 3.000 arquitecto y 4.600 aparejador.. Me da miedo hasta calcular el % :(

Por favor, decidme si es algo normal.. ya no sé ni por dónde cogerlo...
 
#8
Desde luego no te quejes de los honorarios del arquitecto: te está cobrando poco, por lo menos un 20-30% por debajo de los baremos colegiales orientativos, aunque podrá depender de la Comuniadad Autónoma donde estés, pero insisto en que los honorarios están muy ajustados.

Saludos.
 
#9
Vorpal, ¿puedes aclarar un poco más este punto?

Las funciones del aparejador son distintas de las del arquitecto y es preciso su concurso para el desarrollo de una nueva vivienda.
¿Tiene que hacer su trabajo de una manera presencial o puede hacerlo a distancia?
¿Tiene que haber algún problema en la obra para que actúe o tiene que actuar "de oficio", permanentemente, en el desarrollo de la obra?
¿Qué trabajos exactamente tiene que hacer? ¿Están al margen de lo que haga el arquitecto?

Os agradecería que lo explicarais sin tecnicismos, en formato coloquial.
 
#10
El trabajo del arquitecto técnico o aparejador es básicamente un control y seguimiento de la ejecución material de la obra, es un trabajo evidentemente presencial, imposible de hacerlo bien a distancia, hay que ir a la obra y revisar bien lo que se ha hecho y lo que se va a hacer.

A modo de guión no exhaustivo:

- Replantear la obra y/o comprobar el replanteo.
- ordenar los ensayos y controles necesarios en la obra.
- Comprobar las calidades de los materiales a su recepción.
- Comprobar la correcta ejecución de la obra conforme al proyecto y de acuerdo con el arquitecto director de obra.
- La mayoría de las veces, llevar a su cargo las tareas de coordinacion de seguridad y salud.

Su trabajo es constante y "de oficio" aunque a veces toca actuar a toro pasado.

Saludos.
 
#11
vorpal ha dicho:
Desde luego no te quejes de los honorarios del arquitecto: te está cobrando poco, por lo menos un 20-30% por debajo de los baremos colegiales orientativos, aunque podrá depender de la Comuniadad Autónoma donde estés, pero insisto en que los honorarios están muy ajustados.
Estimada susana_, opino como Vorpal. Los honorarios de arquitecto están bien. Los del aparejador :mad: Nosotros, en el estudio, ponemos los mismos honorarios de dirección de obra de arquitecto y de aparejador.
Conclusión: el aparejador un poco caro. Pide otros precios (en el colegio seguro que te pueden dar los datos de otros técnicos).
Una advertencia más: algunos técnicos ponen sus honorarios "limpios" y en el contrato que sea la propiedad quien pague tasas y seguros. Lo habitual es que en el precio se incluya todo (si te pido 3000 € tu ya no debas pagar nada más), pero por si acaso dejalo claro.

Saludos.
 
#12
Efectivamente los honorarios no estan nada pero que nada mal (para el cliente) en cuanto a que el aparejador cobre mas que el arquitecto, debe ser causado por ser el redactor del estudio basico de seguridad y la coordinacion del mismo.
 
#13
Y si el aparejador no hace nada de lo que parece que debe hacer (o lo hace en los TRES días que fue a la obra durante la construcción de la vivienda) ¿qué pasa?
¿Es posible que ese trabajo lo asuma el arquitecto y se entienda que de la que hace la dirección de obra hace lo del aparejador?
¿Debe pagársele el 50% de sus honorarios que resta por pagar y qué se le debían pagar a la finalización de la obra?

Estoy hablando con datos reales. En realidad no tuve ningún problema con el aparejador entre otras cosas porque no sé ni cómo es. Nunca lo ví (y a lo largo de 9 meses no fuí por la obra tan sólo uno o dos días).
Cualquier problema o duda que surgió en la obra lo hablábamos (constructor y yo) con el arquitecto y lo solucionábamos entre los tres.
 
#15
¿Es posible que ese trabajo lo asuma el arquitecto y se entienda que de la que hace la dirección de obra hace lo del aparejador?
Efectivamente yo con mi aparejador me organizo el trabajo como queremos, es decir, a veces yo visito una obra mas mientras el me controla mas otras, hay alguna que el pisa todas las semanas y yo puedo no aparecer en un mes porque esta todo bajo control y puede suceder lo contrario otra obra la visito yo y superviso la obra sin necesidad de que estemos los dos y el puede pasarse un mes sin venir a ESA obra.

¿Debe pagársele el 50% de sus honorarios que resta por pagar y qué se le debían pagar a la finalización de la obra?
Eso tu veras lo que haces pero seguramente te reclamaran honorarios y tendras que pagarlos, yo desde luego no suelto final de obra si no he cobrado.
 
#16
Todavía no está la obra terminada.

Efectivamente vorpal, la cuestión es que si "como todo está bajo control" gracias al trabajo impecable del contratista se da por supuesto que la dirección de obra y lo que quiera que tenga que hacer el aparejador es un trabajo realizado.
No entro ahora si legalmente tengo que pagar, sino en si se ha realizado el trabajo por el que se paga.
Es posible que se pague porque las cosas salgan bien y como es el caso a pagar y punto.
Otra cosa es que se pague porque se tengan que realizar una serie de visitas a la obra para hacer esas cosas del guión. Eso no se hizo.
Calculo que entre los dos SEGURO que fueron menos de 20 veces a la obra. Es probable que no hagan más visitas porque saben cómo trabaja el contratista y tiene (el arquitecto) plena confianza en él. Sabe que si hay algún problema se le va a llamar.
Estoy muy contento de cómo está yendo la obra pero me gustaría saber si podría plantear que éticamente no es muy normal cobrar por ese trabajo.
Puedo admitir que la dirección de obra está hecha (presencial, telefónicamente o como sea) pero las cosas del guión del aparejador, ni una.
Sospecho que el aparejador no sabría dibujar la casa ...
 
#17
Hay que entender que el objetivo de la direccion de obra es que la misma se ejecute conforme a proyecto y con los mínimos problemas. Entiendo que si se cumplen estos objetivos con tres visitas o con trescientas es indiferente, el caso es que los objetivos de calidad se han conseguido y por tanto hay que pagar por ello.

Creo que estás en manos de personal "muy eficiente" porque han sido capaces de poder resolver los problemas antes de que aparezcan gracias al concurso de un buen proyecto, un buen contratista y una buena dirección. te felicito por tu elección.

Saludos.
 
#18
Vorpal, yo me refiero al trabajo del aparejador.
En un post anterior, tú mismo decías

El trabajo del arquitecto técnico o aparejador es básicamente un control y seguimiento de la ejecución material de la obra, es un trabajo evidentemente presencial, imposible de hacerlo bien a distancia, hay que ir a la obra y revisar bien lo que se ha hecho y lo que se va a hacer.

A modo de guión no exhaustivo:

- Replantear la obra y/o comprobar el replanteo.
- ordenar los ensayos y controles necesarios en la obra.
- Comprobar las calidades de los materiales a su recepción.
- Comprobar la correcta ejecución de la obra conforme al proyecto y de acuerdo con el arquitecto director de obra.
- La mayoría de las veces, llevar a su cargo las tareas de coordinacion de seguridad y salud.

Su trabajo es constante y "de oficio" aunque a veces toca actuar a toro pasado.
Con tres visitas a la obra (TRES VISITAS CONTADAS) es imposible que lo haya hecho.
En lineas generales estamos muy contentos ... pero evidentemente ha habido "problemillas" que con el concurso del aparejador es posible que no los hubiera habido: por ejemplo, una habitación es algo menor de lo previsto porque los planos de cimentación eran de una versión anterior a la definitiva. Durante el replanteo, evidentemente, no apareció.
¿Tenía que haber estado?
Si todo hubiese ido PERFECTO es posible que yo me tuviese que callar pero como hay algún fallo, me pregunto si el aparejador tenía que haber aparecido alguna vez por la obra para que todo fuese perfecto.
 
#19
No tengo suficientes detalles como para valorar, pero leer que "basicamente estoy contento con el desarrollo de la obra" y acto seguido, "como han ido poco me planteo si debo pagarles" me suena cuanto menos, contradictorio.
¿Acaso se pagaria mas a gusto con mil problemas y mil visitas de los tecnicos?
Si han sido necesarias pocas visitas porque todo iba bien en la obra, has de pensar que se ha hecho un muy buen trabajo previo en el proyecto, no parece logico que "castigues" ese buen trabajo penalizando la siguiente fase por "ir bien".
 
#20
Creo que mi discurso no es nada contradictorio.
Estoy contento con el desarrollo de la obra pero se debe EXCLUSIVAMENTE al buen trabajo del contratista.

Mi pregunta era sobre el trabajo del aparejador. Si es un trabajo constante y de oficio que se tiene que realizar permanentemente durante el desarrollo de la obra, tal y como dice Vorpal, NO SE HA HECHO.
Otra cosa es que gracias al contratista todo haya salido bastante bien.
Por lo visto el trabajo del aparejador hay que hacerlo durante la obra, no influye para nada en su trabajo el proyecto previo (supongo que puede haber un buen proyecto previo y la ejecución ser desastrosa).
El aparejador NO TRABAJÓ EN ESTA OBRA. ¿Es normal que cobre?.
Si es normal, pues nada, a pagar.
 
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