Cambio de calificación de parcela rústica

#1
Cambio de calificación de parcela rústica. Del antiguo foro (24/03/2003 a 13/10/2005):

@Gexposito:
"Hola, saludos a todos y enhorabuena por este foro que acabo de descubrir y me parece muy interesante.
Mi consulta es la siguiente:
Tengo una parcela rústica y quería edificar una vivienda, cuando fui al ayuntamiento a empezar los tramites me dijeron que ahora no podía hacer nada porque esta apunto de aprobarse el plan general del municipio al que pertenece y en el avance del plan general se prevé que ahí mismo esa zona sea un gran parque y que seguramente me expropiarán el terreno. A partir de ahí, me pregunto yo, ¿mi terreno que actualmente es rústico sera expropiado para pasar a ser zona verde, siendo esta asignada a alguna unidad de actuación de algún plan parcial del municipio, por lo tanto ya no será rustico sino urbano?
Entonces, ¿debería el ayuntamiento (o urbanizador) darme el aprovechamiento que me correspondería como si mi parcela estuviera dentro del plan parcial?
¿Tengo derecho a reclamar algo o me debo resignar a que me expropien?
¿Creéis viable que renunciando a todo derecho sobre este suelo, me recalificarán otro terreno que tengo urbano calificado como unifamiliar planificada grado 2 pasando a ser unifamiliar planificada grado 1, que es la tipología predominante en la zona en la que se encuentra?
Gracias de antemano."


@vorpal:
"Hola @Gexposito.
A ver si te puedo ayudar en algo.
Hipótesis 1: gran parque = sistema general no adscrito a ningún sector.
Si el 'gran parque' es un sistema general, lo normal es que el ayuntamiento expropie y urbanice el parque.
Lógicamente, el ayuntamiento va a intentar obtener el suelo al precio más barato posible, por ello lo considerará rústico, y no creo que permita una reclasificación que incremente su valor.
Otra opción puede ser la 'ocupacion directa', que viene a ser algo así como permutarte tu terreno por otro equivalente en otro sitio, para poder ocupar este del tirón. Al igual que el caso anterior, si tu terreno actual es rústico te van a cambiar por otro rústico, por lo que poco vas a poder edificar.
Hipótesis 2: gran parque = sistema general adscrito a un sector o sistema local.
Si el parque está adscrito a un sector, bien como sistema general (de difícil justificación a mi modo de ver) o bien como sistema local, entonces tendrías derecho al 90% del aprovechamiento medio del sector por la superficie de tu terreno.
A la hora de gestionar el planeamiento del sector, normalmente con un proyecto de reparcelación, se te asignaría un terreno donde podrías materializar tu aprovechamiento.
Al menos esa es la teoría, que luego está el divino arte del convenio, donde se puede pactar cualquier otra solución.
Saludos."


@Gexposito:

"Gracias @vorpal por tu respuesta.
Creo que sí esta asignado a un sector, puesto que según tengo entendido se pretende agrupar parte del suelo destinada a zonas verdes de distintos planes parciales en esta superficie :confused: De todas formas, todo está en el aire, puesto que se presentó el avance del plan general hace unos años y después de esto cambió el partido político que gobierna en el pueblo, por lo que supongo que plantearán algo distinto al anterior grupo de gobierno.
Muchas gracias de nuevo :)"


@pnlop:

"Pues si es así, te acaba de tocar la lotería, chaval ;)"
 
#2
Hola de nuevo.
Comentaros que el otro día fui al ayuntamiento a informarme sobre mi parcela y me han comentado que sí que estaba adscrita a un plan parcial que se está tramitando. Me gustaría que me echaseis un cable con los datos que me han dado y con los números que me salen.
Esto es lo que hay:
Superficie de sector: 214.863 m²s.
Área reparto: 214.863 m²s.
Superficie computable: 162.263 m²s.
Aprovechamiento tipo: 0,24582561 m²t/m²s.
I. E. Res: 0,30923801 m²t/m²s.
I. E. Ter: 0,1627568 m²t/m²s.
Número máximo de viviendas : 500.
Superficie lucrativa: 82.173 m²s.
Edificabilidad máxima: 52.819 m²t.

Ahora lo que he hecho yo:
Datos de mi parcela: 3.861 m².
3.861 / 214.863 = 1,7969% particpación.
Superficie mía: 82.173 x 1,7969% = 1476,56 m²s.
Edificabilidad mía: 52.819 x 1,7969% = 949,10 m²t.
Aprovechamiento propietario: 3.861 x 0,24582561 = 949,13 u.a.
¿Faltaría descontar el 10% de cesión?

Bueno, donde surge mis dudas es al contrastar esto con un cuadro que me han dado en el ayuntamiento de la ordenación pormenorizada.
Si busco, veo que hay una de las manzanas con un porcentaje de 1,78%, ademas la superficie de dicha manzana son 1.465 m²s, hasta aquí todo parece concordar. Sin embargo, pone para dicha manzana I. E. neta = 1,175 m²t/m²s y edificabilidad máxima = 1.721 m²t.
¿Cuál es realmente la edificabilidad que me corresponde?
¿Habrá algún otro propietario en esta manzana en proindiviso conmigo?

Espero no haber cometido muchos fallos en estos cálculos, realmente no tengo mucha idea de todo esto, solamente la lógica.
Muchisimas gracias de antemano, y un saludo. :D
 
#3
En principio, y sin entrar en más detalle, las cuentas parecen correctas.
Sí, faltaría descontar el 10% de cesión, salvo que el ayuntamiento te lo pida en dinero (no sé si en tu comunidad autónoma está permitido, en Aragón sí).

Para saber la edificabilidad que te corresponde hay que traducir las unidades de aprovechamiento a edificabilidad aplicando los "traductores" necesarios (coeficientes de homogeneización), que no veo.

¿Ya sabes seguro que te han adjudicado ese terreno? No creo que los redactores del planeamiento adjudiquen en proindiviso si pueden evitarlo, porque luego es un "merdé" notable a nivel de gestión y desarrollo. Creo que por el tamaño de tu aprovechamiento, podrías recibir una parcela mayor que la mínima en solitario. Mira cuál es el tamaño de la parcela mínima, a lo mejor esa manzana se puede trocear y tú recibes una parte (no un proindiviso).

Saludos.
 
#4
Gracias @vorpal por tu rápida contestación.
La parcela mínima para la manzana que yo creía que me correspondería son mil metros, por lo que no se podrá partir (esta tiene 1.465 m²). Respecto a los coeficientes, supongo que serán 1, puesto que si multiplico el A. T. por mi superficie obtengo 949,13 u.a. y si por otro lado multiplico mi porcentaje de participación en el plan parcial por la edificabilidad máxima para todo el sector obtengo 949,10 m²t. Pero claro, mi duda sigue siendo al no estar todavía el proyecto de reparcelación, ¿en qué me tengo que basar para saber más o menos lo que tendré, en los metros de techo que he calculado anteriormente 949.13 m²t o en la superficie que creía que me asignaría para materializar ese aprovechamiento (1,476 m²s)?
Supongo que en lo primero, pero es que si miro el cuadro pone para esta manzana:
Calificación: Edificación abierta.
Sup. m²s: 1.465.
% : 1,78%.
I. E. Neta m²t/m²s : 1,1750.
Edifcabilidad máxima m²t: 1.721.
Todos lo valores son iguales, excepto la edificabilidad máxima, a mí me sale 949,13 m²t.
 
#5
Hola @Gexposito.

Lo que a ti te tocará en la reparcelación serán las UA que has calculado (si las cuentas están bien hechas, que parece que sí). Si aparentemente el coeficiente de ponderación u homogeneización es 1, entonces los m² de techo y las UA deberán coincidir.

Lo que parece es que en esta manzana se ha asignado una edificabilidad más alta, y entonces no es toda para ti, parece que hay un excedente, que será para otro.

Lo del proindiviso te repito que es un "merdé": obliga a ponerse de acuerdo a los copropietarios para poder actuar, o a que uno venda su parte al otro, y ninguna de las dos cosas suele ser muchas veces fácil. Tal vez fuera bueno, si no se ha finalizado la redacción del plan parcial, instar una pequeña modificación del mismo que permitiera una parcela mínima lógica que evitara los proindivisos, pero claro, eso al gran propietario como que le da igual, el proindiviso suele ser un problema para los pequeños propietarios que muchas veces son "moscas cojoneras".

Saludos.
 
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