Cambio de local a vivienda en Registro de la Propiedad

Hola soy nuevo en este foro, un saludo para todos los integrantes; Mi dilema es :¿Que tengo que hacer para cambiar en el registro de la propiedad, un local Oficina que compre como apartamento?
La constructora me lo vendio como Apartamento de dos dormitorios, con cocina ,baño y salón, en el cual he estado viviendo durante 11 años;deseo venderlo pero en el registro consta como Local,tengo todos los boletines de instalacion y la licencia de primera ocupacion en la cual el Ayuntamiento concede licencia para 25 viviendas garajes y trasteros :(:(:(
 

paules

Diamante
Creo que lo tienes la mar de fácil, comprueba si el local-oficina tiene licencia de primera ocupación para vivienda.

En la escritura de obra nueva y título constitutivo de la propiedad horizontal vendrá especificado.
 
Creo que lo tienes la mar de fácil, comprueba si el local-oficina tiene licencia de primera ocupación para vivienda.

En la escritura de obra nueva y título constitutivo de la propiedad horizontal vendrá especificado.


Ante todo muchas gracias por ayudarme Paules,pero me temo que no soy muy ducho en la materia y las escrituras que tengo en mi poder, son la de compra venta y la de cancelacion de hipoteca; el documento de licencia de primera ocupación que me facilito la inmobiliaria es concedido a la misma, para 25 viviendas las cuales existen, mas los 8 local-oficinas que tambien integran el edificio y no se contemplan en dicho documento:confused:
 

paules

Diamante
Siendo que el edificio está conformado, sugún el título constitutivo, por 25 viviendas y 8 locales, y tú vives en uno de ellos, me temo que tendrás que solicitar el cambio de uso de local a vivienda en el ayuntamiento dando por entendido que desde la comunidad de propietarios no se pondrá ningún impedimento puesto que han consentido ese uso durante 11 años.

Como es obvio, para autorizar dicho cambio será necesario que lo permita la ordenación del área donde esté el edificio. Si no fuera posible por cualquier circunstancia, en la contestación a tu solicitud de licencia de cambio de uso, el ayuntamiento te lo deberá notificar.
 
Si el edificio tiene varios locales y tu vives en uno de ellos creo que estas de forma ilegal... eso no es una vivienda y por tanto no tendras Cedula de Habitabilidad. Como mucho siendo un local puedes tener una Licencia de Actividad que solo sirve para una actividad (despacho, comercio,...). Ademas el dia que firmaste la escritura te lo pondria como local.
Para convertirlo en vivienda debes solicitar un cambio de uso al ayuntamiento mediante proyecto, y si la normativa lo posibilita. Despues podras sacar la cedula de habitabilidad y cambiar la escritura. Haz una consulta previa al ayuntamiento a cerca de si puedes obtener cedula de habitabilidad en tu local y que te contesten.
La licencia de primera ocupacion es la que el ayuntamiento da al promotor tras comprobar que todo se ha ejecutado conforme a la licencia (viviendas, locales, garages,...) y es global. No es lo mismo que las cedulas de habitabilidad que certifican que eso es una vivienda y que ahi se puede vivir.
 

Gaena

Novel
las cuotas de comunidad, ¿son proporcionales a la superficie, independientemente del uso?
si pagas más cuota por ser local y quieres pasar a vivienda (con lo que el reparto de cuotas debería cambiar), la comunidad sale perdiendo. vigila ese punto
 

paules

Diamante
Es evidente que el cambio de uso deberá comportar la modificación del título constitutivo ( por acuerdo unánime de todos los propietarios ), con nueva asignación de coeficientes de propiedad y cuotas en los gastos de la comunidad.
 

antoni0

Platino
Puedes intentar sacar un certificado catastral en el que conste que es una vivienda (si es que consta así). Quizá el registrador con eso se conforme. El certificado te lo darán presentando el DNI y la referencia catatral -en el recibo del IBI- en el ayuntamiento en que esté (oficina del Punto Información Catastral PIC), también via internet si tienes DNI con firma electrónica, en la oficina virtual del catastro.
 

kian

Novel
Como se puede corregir si en obra nueva a un local, a las viviendas y al bajocubierta se les ha valorado a m2. Me explico mejor, dependiendo el uso se supone que se debe aplicar ciertos coeficientes, por lo que he leido en diferentes hilos y aqui tambien. Me acabo de comprar una vivienda y veo que hay errores en los coeficientes, me he preparadoo una hoja excel he pasado todos los datos a la misma y me he dado cuenta que no se ha aplicado ningun coeficiente. Todo se ha considerado igual a metro por metro, viviendas, bajocubiertas, locales, parcelas y trasteros, excepto terrazas y jardines que no se han computado, se han multiplicado sus metros por cero.
¿Quien calcula estos coeficientes que se llevan a registrar, el arquitecto o el notario. O algun tercero que desconozco?
Pregunta más dificil, ¿que pasos puedo dar para solucionarlo?
 

bicilindro

Titanio
Los coeficientes de cada unidad registral se calculan por el arquitecto y normalmente el notario se los repasa para que no haya errores, ni en los coeficientes de participación, ni en el dato concreto de superfície útil ni en la descripción.
Algunas normativas consideran un porcentaje de las terrazas como superficie útil, si te refieres a eso.
Si crees que hay un error en esos coeficientes lo suyo es hablar con el arquitecto, después con el notario y quizá con el Juzgado.
 

kian

Novel
Con el arquitecto no he hablado, pero sin con el notario, el cual insiste en que todo esta bien. Tambien me he reunido con la promotora y ven que hay cosas muy estrañas, pero a ellos tambien el notario les dice que esta bien. En este caso se que el notario hizo los calculos, me enseño la hoja excel suya, pero más de uno me comentan que es tema de los arquitectos. Intentare hablar con el arquitecto. Quiero agotar todas las posibilidades antes de ir a juicio, cosa que no descarto. Gracias

¿Alguien conoce los coeficientes que se aplican dependiendo de los usos?
 

bicilindro

Titanio
Que yo sepa no hay coeficientes.
La superfície es la que es, A x B.
Si un local tiene 50 metros, pues son 50. Y si tiene 500, pues 500.
No se multiplica por 0,90 ni por 1,10 ni nada.
Estará bien o mal medido, se habrá construido una pared ( a veces un cajón para un bajante ) o no, y será reclamable o no, pero no hay más cera que la que arde, como suele decirse.
 

paules

Diamante
Los coeficientes de participación en la propiedad son fijados conforme indica bicilindro en tanto que reflejan la realidad arquitectónica del inmueble. En ellos se encuentran incluidos la totalidad de los elementos comunes aunque alguno de ellos sea de uso privativo.

Distinto son las cuotas de participación, que son atribuidas en relación al valor del inmueble y son fijados por el promotor tomando en consideración el coeficiente de propiedad de cada departamento en relación a la totalidad del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, situación y el uso que se presume va a efectuar cada uno de ellos de los servicios o elementos comunes.

En la práctica no se procede de esa forma por lo que en la práctica es un foco de problemas, no se si es el caso de Kian.

Soy de los que opinan que coeficiente de propiedad y cuota de participación no tienen porque ser coincidentes. Si en la declaración de obra nueva y división horizontal aparecieran bien delimitadas ambos conceptos, coeficiente de propiedad y cuota de participación, muchos de los enfrentamientos de los comuneros se evitarían en beneficio de la cohabitación.
 

kian

Novel
Yo me referia a la cuota de participación. Nosotros somos 5 plantas, con un solo vecino por planta, una lonja y un bajocubierta. y a lahora de sacar las cuotas no se ha tenido en cuenta los usos que comentas han sumado todos los m2 utiles, y por regla de 3 nos han dado las cuotas a cada propietario.

Luego ademas, han mezclado propiedades de diferentes subcomunidades, pero este tema ya lo tengo medio solucionado con los vecinos, han entendido que dentro de nuestra subcomunidad solo podemos realziar los calculos en base a los m2 de propiedad dentro de nuestra subcomunidad. Las propiedades que tenemos en otra subcomunidad (garajes y trasteros) computaran en aquella.

Pero lo de los usos no lo terminan de aceptar. Muchas gracias.
 

paules

Diamante
Procura no liar mas las cosas, creo que para resolver estos problemas encontrarás profesionales debidamente cualificados.

Que haya distintas escaleras no significa, necesariamente, que no puedan existir elementos en cada una de ellas que sean comunes a todas. Si la suma de los coeficientes de propiedad de la totalidad de departamentos de todas las subcomunidades es igual a cien, esa ava parte es inamovible si no se segrega alguno de los departamentos.

Cuando hablo de cuotas de participación me estoy refiriendo a la forma de distribuir los gastos generales de la comunidad, que ya sabemos que deben distribuirse según coeficiente de propiedad. Pero algunos de esos gastos se solapan con otros que son perfectamente individualizables sin que los administradores lo tengan en cuenta al hacer el reparto de las cuotas. Cuando se dan estas situaciones, en mi opinión, distribuir los gastos conforme a la ava parte establecida en el título constitutivo de la propiedad horizontal me parece absolutamente injusto.

Toda contribución en los gastos que no sea equitativa con los beneficios obtenidos, creo que debería considerarse justificación suficiente para la modificación de los estatutos de la propiedad horizontal en ese sentido. El problema es conseguir la unanimidad.
 
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