Cambio de uso (garaje > local comercial)

#1
Hola a todos!!

Tenemos una vivienda unifamiliar, donde la planta de nivel "calle" es de 80 mt2 y aparece en escritura como "garaje", se nos dificulta hacer el cambio de uso de una parte a local comercial para utilizarlo como tal ya que la vivienda es de construcción propia y por no contar con proyecto inicial, aunque si con prescripción urbanistica no se puede solicitar la licencia de obra mayor (aunque no requiera obras para el cambio uso, el procedimiento es el mismo).

Hoy estuvo por aqui un arquitecto quien nos dió una opinión muy lógica pero no se si del todo legal, un "garaje" a nivel de calle de una vivienda puede usarse como "salón" o "local" siempre que no esté en contra de la normativa de la zona, es cierto esto??

Gracias de antemano a quienes puedan aclarar mis dudas...
 

davidn

Gran experto
#2
El uso lo tiene la unidad registral, es decir, TODA la vivienda tiene el uso de "vivienda unifamiliar". Y dentro de esa vivienda, hay estancias destinadas a dormitorios otras a salones, garajes... Lo mismo que si un aseo lo convirtieses en lavadero no modificaría el uso de la finca, el que el ahora garaje lo destines a salón tampoco es un cambio de uso.

Lo único que tienes que verificar es el cumplimiento de la normativa para vivienda unifamiliar. P. Ej, hay artículos que obligan a una plaza de aparcamiento por vivienda, si la quitas de P.Baja, deberás ubicarla en otro sitio. Pero eso mejor se lo consultas a tu arquitecto o al técnico municipal.

Un saludo.
 
#3
Gracias... Por ser vivienda unifamiliar no requiere plaza de garaje obligatoria, revisaré la normativa y preguntaré al arquitecto o en urbanismo si me surge alguna duda más.
 
#4
Hombre, si pasas una parte de la vivienda a local comercial es un cambio de uso, de residencial a comercial. Digo yo...
 

davidn

Gran experto
#7
Hombre, si pasas una parte de la vivienda a local comercial es un cambio de uso, de residencial a comercial. Digo yo...
La verdad es que la pregunta la ha liado un poco, primero habla de local comercial para luego hablar de salón.

Lo cierto es que lo que se diga sin ver la normativa es pura especulación.

En principio si está permitido el uso comercial dentro de la vivienda unifamiliar no sería cambio de uso, de hecho las "viviendas unifamiliares con talleres artesanos u otras actividades permitidas por el RAMINP en P.Baja" no son definiciones tan poco habituales (cuantos compañeros tienen el estudio en un par de habitaciones de su casa). Otra cosa es que tenga que tramitar un Expediente de Actividad.

Y sobre lo de legalizar la vivienda, si ha prescrito es legal.
 
#10
Pues si ha prescrito NO es legal, lo que ocurre es que no pueden incoar expediente de infracción, pero el inmueble quedará fuera de ordenación en el mejor de los casos. Y dependiendo de cual sea la infracción pues lo único que te dejarán hacer son obras de mantenimiento, nada más.
Así que primero soluciona en el ayuntamiento el tema de la viabilidad del uso que quierees implantar. Si es viable, para hacer un local comercial de uso público, (que no tiene nada que ver con un despacho privativo) tienes que hacer proyecto técnico con justificación del cumplimiento del CTE enterito y normativa sectorial correspondiente.
 
#11
Lo de legalizarla si lo haremos pero no ahora mismo, estamos hablando de 14.000 € que no son 2... En cuanto a lo de salón o local, lo digo porque según urbanismo con un salón se puede tramitar una licencia de apertura no veo porque con un garaje no, he alli la logica del arquitecto y donde surgen mis dudas...

este es link de la normativa

http://www.sctfe.es/uploads/tx_gbnormativas/NormativaPGOU.pdf

Por favor alguien que me diga si esto podria resolver mi duda?? Artículo 8.4.2 ... "no represente desviación importante de los objetivos de la misma"

La vivienda seguirá siendo eso, sólo 30 m de 80 m dejarian de ser "garaje" (que de hecho no lo es al 100%) en cuanto a lo del proyecto de adaptación es necesario aun cuando no deban realizarse reformas??
 
#12
Así que primero soluciona en el ayuntamiento el tema de la viabilidad del uso que quierees implantar. Si es viable, para hacer un local comercial de uso público, (que no tiene nada que ver con un despacho privativo) tienes que hacer proyecto técnico con justificación del cumplimiento del CTE enterito y normativa sectorial correspondiente.
Si es viable, ahora pregunto y perdona mi ignorancia este tipo de proyecto es el que se presenta para solicitar la licencia de apertura??:confused:
 
#13
Pues lamento decirte que.... el garaje puede ser obligatorio, en muchas ordenanzas y normas urbanísticas, se prescribe la necesidad de dotar al menos de una plaza de estacionamiento interior a la parcela por cada 100 m² construidos.

Hacer las cosas bien desde el principio es mucho más barato

Consulta con el técnico municipal como abordar la cuestión, el conoce la normativa local
 
#14
Proyecto de adaptación y licencia de obra mayor, eso de que es SIN REFORMA no se lo cree nadie, para empezar debes hacer cambios en la instalación eléctrica, tendras que hacer una acceso desde la vía pública, deberá cumplir toda la normativa (bueno eso a ti, por lo que veo que nos remites a articulado incluso, te interesa ahora para que te dejen hacer el local, pero no lo tuviste en cuenta a la hora de hacerte la vivienda), por tanto procede proyecto y licencia de obra mayor puesto que es un cambio de uso de una parte de la superficie edificable que pasa de uso residencial vivienda a comercial.
 
#15
Pues amigo Octupussy aunque no lo creas no necesita reformas (obra mayor) ya que una parte es garaje y el resto está distribuido en terraza, baño, lavandero y una habitación, tiene 2 entradas desde la calle, la puerta de garaje y otra más pequeña (independientes a la de la casa), instalación electrica con cuadro electrico independiente del resto de la casa y Sí tiene razón Trasgo en decir que hacer las cosas bien son más baratas pero por desconocimiento compramos una vivienda hace un año y nos acabamos de enterar que para urbanismo no es legal porque no se hizo con proyecto, sinceramente ahorita no tengo como pagar el proyecto para legalizarla aunque si es lo que quiero para ampliar la vivienda porque tiene muchas posibilidades...

Gracias igual por sus opiniones, el lunes iremos a urbanismo y les contaré que se logra resolver...
 
#16
Tienes equivocado el concepto de obra mayor, el concepto es LICENCIA de OBRA MAYOR, un cambio de uso es LICENCIA DE OBRA MAYOR, en los sitios en que trabajo, y se te pedira un "proyecto de cambio de uso", este proyecto pues deberá recoger que el local que pretendes adaptar a comercial (con o sin obras), así a bote pronto y dependiendo del uso, te pediran por supuesto justificación del Codigo Técnico de la Edificación (de modo muy parcial normalmente), normativa sanitaria (depende de uso), cumplimiento de la accesibilidad de minusválidos (basicamente que no existan peldaños a la entrada del local y demás).

Así a bote pronto también, los mayores problemas para estos cambios son

No cumplir la accesibilidad. (problemón, porque supone obras)
Tener que poner alumbrado de emergencia y extintor (en general fácil de solucionar)
Normativas sanitarias, dependiendo de uso.
 

paules

Gran experto
#17
Para lo pretendido por Carlos :

Es preciso solicitar la licencia de cambio de uso y licencia de actividad.

A la vista de dicha solicitud, el ayuntamiento estudiará si procede lo uno y lo otro e indicará, en su caso, los requisitos que deben cumplirse
 

davidn

Gran experto
#18
El art. 8.2.6 obliga a plaza de aparcamiento por vivienda.

Artículo 8.2.6. Dotación de Aparcamiento.
Toda nueva edificación de vivienda colectiva dispondrá
una plaza de aparcamiento por cada cien (100)
metros cuadrados y, en todo caso, por cada unidad
de vivienda, con las siguientes salvedades:

No se en que zona está tu vivienda, estimo que en la 4, que es la que permite el uso de unifamiliares

Capítulo 4. Condiciones particulares de la Zona 4:
Residencial Ciudad Jardín.
Artículo 9.4.1. Definición, ámbito y uso característico.
1. Se incluyen en esta zona las áreas de suelo urbano
a las que se asigna el tipo edificatorio definido
en la Normativa del Plan General, según su delimitación
en las fichas de los correspondientes sectores.
Su uso característico es el Residencial en la modalidad
de vivienda unifamiliar.

Si observas, no se contempla ningún otro uso y el art. 7.4.2.d dice que los mismos deben contemplarse en las ordenanzas

d) Adestinar la edificación realizada a los usos autorizados
por la ordenación urbanística, desarrollando
en ella las correspondientes actividades.

No obstante, habría que leer con detenimiento el art. 8.4.1 (no tengo tiempo ahora) por si hay alguna salida.

Y en otras partes dice que para actividades debes tramitar el correspondiente proyecto de actividad.

De una vista rápida a la normativa, creo que lo tienes muy crudo ya que en la zona 4 (si estás en ella) no se contempla otro uso diferente al característico. No obstante lo mejor es lo que has dicho, que consultes en el dpto. de urbanismo del ayto.
 
#20
Les comento que ahora al parecer todo se queda en modificación de las escrituras, ya que las iniciales no cuentan con detalles, vendrá un técnico en medición o algo así y describirá lo que existe actualmente para luego hacer la modificación en la notaría y eso es suficiente para tramitar la licencia de apertura...
 
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