Cambio de uso (local a vivienda)

#1
Hola,

Me ha surgido la posibilidad de realizar un cambio de uso de local a vivienda. La verdad es que estoy un poco liada con el trabajo que genero yo misma, por lo que me planteo el aceptarlo o no en función del posible tiempo que me podría llevar hacerla.

No he hecho ninguna, y por lo tanto no tengo ni idea de lo que se requiere y los papeleos y consultas a realizar. Por eso acudo a vosotros, para que le indiqueis a esta humilde novatilla qué es lo que debo tener en cuenta, y demás cosas que considereis importantes....:confused: :confused:

Por cierto, el cambio de uso sería en Madrid capital, por si sirve de referencia.

Muchísimas gracias, y un saludo
 
#2
Creo que me suena el tema.

Gemmacc, lees poco el foro :p

Técnicamente yo me pasaria primero por la Junta Municipal a comentarles el tema y ver al técnico por donde respira ;) . Luego montaria un Proyecto de Reforma, para cambio de uso de local a vivienda. Es un proyectito muy simple, con las obras que quieras hacer y en la memoria pones que dichas obras están encaminadas a cambiar el uso. OJO, previamente habrás comprobado que el espacio reune las condiciones precisas para ser vivienda ¿no?

Pides la licencia, haces la obrita y ya está. Problema ahora, cambiar la escritura pública, de local a vivienda. ¿Alguna vez fue vivienda?

Para cambiar la escritura puedes tener problemas, dependiendo del registrador. Puede considerar que es una alteración de la división horizontal y que hace falta la conformidad de todos los vecinos. O, tal vez no, depende. Si te vas a encargar de hacer esa gestión tú, lo primero que haría yo sería una visita al registrador (antes que a la Junta Municipal) y ver lo que te va a pedir para registrar el cambio de uso.

Y, para empezar, esto es lo básico. No se, si te puedo contar algo más, evidentemente que yo sepa ;) .

Saludos.
 
#3
tendrás que comprobar la compatibilidad de planeamiento en planta baja para uso vivienda, y comprobar las normativas de habitabilidad al respecto de los huecos que vas a necesitar en cada una de las estancias que crees.

Y por supuesto mucha paciencia, ya que suelen poner pegas.

saludos
 
#4
Hola!

El caso que comentas lo he vivido en directo(he tenido que informar al respecto, por mi trabajo), en una ciudad que no es Madrid, pero que puede valer como ejemplo.
Efectivamente, como ha dicho carsanor, tendrás que comprobar si el planeamiento admite el uso de vivienda en planta baja, para lo que el fondo máximo edificable se suele limitar(en caso de local no se suele limitar).

En caso de que no se admita, deberás usar(redactar)un instrumento de planeamiento que permita el cambio de ese uso. El instrumento más adecuado es un plan especial si es algo puntual, aunque he visto hacer eso mediante un estudio de detalle(menudo morro) y el Ayuntamiento lo ha admitido(increible pero cierto).
Pero primero yo también haría lo que ha dicho Mariano, pasarme por el Ayuntamiento y consultar al técnico.

Saludos.
 
#5
El encargo me ha venido de rebote por mi profesión (tasadora), surgió una pregunta: "¿...Y tú podrías hacer cambios de uso....?". Yo comento que técnicamente sí, estoy capacitada, soy arquitecto; pero que no he hecho ninguna en mi vida y que el tiempo que le dedico a mi trabajo principal es mucho y que igual no me merece la pena (algo había oído de la guerra que te podía dar un cambio de uso, pero pensaba que eran casos puntuales nada más).

Entonces me planteé preguntar en el foro para saber cómo de absorbente podría ser este trabajillo... Bastante tengo con lo mío.:rolleyes: :rolleyes:

Por lo que me contais, pues me da un poco de pereza lanzarme...

Mariano, puede que no me lea toooodos los temas del foro (como dije antes, le dedico demasiadas horas a las tasaciones....) Les eché un vistazo antes de colgar el post, y me dio la sensación de que los demás casos eran al revés... vivienda convertida en local, oficina o similar, por lo que decidí preguntar de nuevas....

Siento no haber sido tan lista y perspicaz para, con lo que se escribía en otros temas, hacerme una idea de lo que yo necesitaba....

...Y es que una es un poco "cortita", con falta de experiencia y sin nadie al lado al que preguntar (salvo a los ilustres foreros, por supuesto)....:confused: :confused:
 
#6
:( :( :( :( :( Esta bien, has conseguido que me sienta culpable, ..... y realmente no se de que, por que yo puse una carita de estas: :p , osea broma. Tu has puesto que no eres tan lista y perspicaz :( (no te lo crees ni tu ;) ) ..... creeme me has roto el corazon :( .

Bueno, desde la tristeza que tengo en este post ;) el comentario venía al caso por que es un tema que particularmente me interesa y al final la pelea radica no por un tema técnico (que también puede ser) si no por temas registrales; es ahí donde está el valor. Sobre la tasaciones sabrás tu más que yo. Yo intente que me tasarán un local como vivienda, solo con la licencia de obras concedida para el cambio de uso. Claro, verdes las segaron. El local estaba valorado en 90000 € como vivienda 150000€, si me hubieran dado el dinero :cool: ........

Se me ocurre, yo hago el cambio de uso y tu la tasación :D :D :D :D

Saludos.
 
#7
Oye, lo de antes no era una regañina... Es que es verdad, a mí las cosas me las tienen que dar más que masticadas, estoy tan perdida que lo necesito así.

Siento que pareciese otra cosa...
 
#8
Hola Gemmacc, yo por mi profesión (arquitecta) también he tenido que enfrentarme a algún cambio de uso, pero en ningún caso (y ya llevo varios) hemos llevado el proceso hasta el final.
En primer lugar solicito al propietario permiso por escrito de todos los vecinos para evitar sustos al final.
Mido el piso, hago los planos (planta y sección) y compruebo que se ajuste a la normativa de habitabilidad de (en mi caso) la Generalitat.
Tiene que cumplir para obra de nueva construcción (primera ocupación) puesto que solicitarás mas adelante licencia de obras mayores. Este paso lo superan pocos, como mucho cumplen para segunda ocupación.
Hasta aquí has comprobado la habitabilidad.
A partir de aquí tienes que comprobar parámetros urbanísticos:
- No estar afectada la manzana de ningún Plan Especial que impida situar vivienda en planta baja.
- Cumplir la densidad fijada por la normativa aplicable (esto depende del sitio, para esto es para lo que has de acudir al técnico del ayuntamiento).

A partir de aquí deberías redactar un informe demostrando que cumple todo lo anterior, rellenar certificado de habitabilidad de (en mi caso) la Generalitat, en el tuyo supongo que la Comunidad de Madrid. Y con estos documentos el propietario tiene que ir a un notario para que se lo escriture como vivienda. Espero haberte sido de ayuda.
Yo tengo una duda relativa al tema de las tasaciones, me podrías informar qué empresas son más fiables a nivel de formación? Gracias por adelantado!
 
#9
Fundamental lo que ha dicho Pali, y lo primero a comprobar antes de comprar siquiera el local comercial...!!!

P.D.: Y enhorabuena Gemmacc...!!! :D
 
#10
Desde la última modificación de la Ley de Propiedad horizontal y conforme a la jurisprudencia a la que ha dado lugar ( puede consultarse en internet ) no se considera una "conditio sine qua non" la autorización unanime de los vecinos para el cambio de uso de local a vivienda ( cuando esto es posible según la normativa municipal) si es que no está especificado en las reglas de la comunidad la imposibilidad de su uso como vivienda con anterioridad.
 
#11
No tendrás el enlace a mano ¿verdad?.

Saludos y gracias.

Edito: En cualquier caso, supongo que para no ser necesaria dicha aceptación por parte de todos los vecinos, no deben alterarse los coeficientes de participación sobre la propiedad.
 
#12
No creo que los Departamentos de Licencias de los Ayuntamientos que han establecido nuevas normativas urbanísticas para permitir el uso de locales para viviendas cuando anteriormente lo prohibían, vayan a exigir la unanimidad de toda una comunidad de vecinos para permitir el uso de un local como vivienda, cuando la misma cumple con todos los requisitos urbanísticos para su habitabilidad como residencia.
Además hay comunidades de vecinos muy grandes donde sería imposible localizar a todos los propietarios para obtener su acuerdo.
Sería un absurdo y de hecho paralizaría toda la apuesta municipal haciendo inviable casi todas las actuaciones y no digamos la picaresca de algunos listillos haciéndose el EGIPCIO para obtener su beneplácito. Es de sentido común. Otra cosa es que para realizar la vivienda haya que trastocar elementos comunes y por tanto se exija el acuerdo por mayoría simple de la comunidad de vecinos para realizar esos cambios y siempre a costa del usuario de la vivienda.
 
#14
Como bien dices, en muchos municipios ya se están delimitando zonas de suelo urbano donde se permite el cambio de uso haciendo salvedades respecto a su planeamiento. En este sentido no he encontrado problemas nunca.
El problema que siempre se me ha dado y que nunca lo he podido salvar sin la unanimidad de los vecinos, es la modificación de la inscripción registral de la finca (al menos en Madrid).

Un saludo y de nuevo gracias.
 
#15
Ley de Propiedad Horizontal:

Artículo 17
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
1ª La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta ley, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.
2ª. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas, comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
3ª. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

Como se cita en el preambulo en la reforma de la ley la unanimidad ha sido relajada un poco para que la Ley sea más flexible y útil para los ciudadanos.

Así que yo entiendo que para la reforma de los elementos comunes que el cambio de uso de local a vivienda obligue no pienso que deba existir un acuerdo por UNANIMIDAD para poder realizarlos.
 
#16
Hola a todos, soy un poco novata en esto y sobre todo con el CTE.
La duda que se me plantea sobre un proyecto de cambio uso local a vivienda es como debo considerar los espacios habitables y no habitables, particiones, medianerias y muros bajo rasante, a ver os cuento el caso concreto a ver si me podeis echar una mano:
El local se encuentra en semisótano, con fachada a calle a nivel de planta baja y semisótano a fachada posterior (¿se considera fachada o bajo rasante?) y linda con dos locales comerciales uno con uso de locutorio y otro actualmente vacio (¿se consideran espacios habitables o no habitables? ¿paredes o medianerías? ¿sobre rasante o bajo rasante?)
Muchas gracias.
 
#17
Necesito hacer un cambio de uso de un inmueble (local a vivienda). He pasado por Urbanismo del Ayto., para comprobar que, por tema de densidad de área (o cualquier otro motivo) se pueda hacer.

Pues resulta que esta gente se limitan a responder con un "debe cumplir la normativa" sin especificarme cuál es ni dónde buscar. Moviéndome, he localizado el Area de Actuación y el PERI, y resulta que no hay ninguna normativa especial en mi zona, por lo que, entiendo, debería remitirme a la normativa general, que marca 1 vivienda por cada 80m2 de techo construido.

Ahora bien, ¿cómo sé yo los m2 totales construidos de dicha finca? ¿con un metro me pongo a medir? lo he preguntado en Urbanismo, pero insisten en negarse a darme esa información.

Por otra parte, me he hecho con una copia del catastro, con la info. de los m2 totales construidos. Pero al comentarlo en el Ayto. me han dicho que del catastro no me fíe un pelo, porque "vete a saber qué cuentan ellos ahí".

Y claro, la opinión de Urbanismo es que yo me lo guise, calcule yo los m2 totales, contrate un arquitecto, me haga toooooodo el proyecto, le pague la pasta, y luego, al presentarlo en Urbanismo, me digan: no cumple la normativa por densidad.

Entonces, lo que no entiendo, si cuando yo presente el papeleo ellos SÍ SE MOVERÁN para comprobar los m2 totales, por qué no me los dan antes de contratar yo al arquitecto y dejarme el dinero?

Alguna ayuda?

Gracias!!!
 
#18
- Sólo por meterme donde no me llaman:

¿Por qué no contratas a un arquitecto para que te haga un informe sobre la viabilidad de tu proyecto? (Y luego, si eso...)

- Como podrás comprender, así en la distancia y desconociendo la mayoría de los parámetros que te conciernen, es muy difícil asesorate en las debidas condiciones.

- Un saludo.
 
#19
gracias

a ver, he consultado con un arquitecto más o menos conocido, y me ha comentado que la información sobre ese tema concreto (densidad) me la tienen que dar en el Ayuntamiento, porque él, si no, dice, no tiene manera de saberlo. Y claro, me comenta que si hace todo el proyecto y luego se lo tiran atrás, él no puede hacer nada.
 
#20
Antes que nada, infórmate si la comunidad te lo va a permitir por unanimidad, con cambio de escrituras, porque por mucho que te deje el ayuntamiento, sin eso no hay nada... :cool:
 
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