Cambio en distribución de piso de nueva construcción para unir salón y cocina (Javier Roz)

Hola.
He adquirido una vivienda de obra nueva, y aunque mi idea era juntar en un mismo espacio salón y cocina, la constructora se negó aduciendo que por normativa era necesario instalar una toma de ventilación mecánica permanente a cubierta, y en el patinillo no había sitio adicional para una nueva salida.
Esto es lo que dice la normativa al respecto:

"Cuando la cocina y la sala de estar formen un mismo espacio, será necesario que, además de la ventilación permanente, se disponga de una ventilación mecánica hasta cubierta, con una capacidad de aspiración mínima de 300 metros cúbicos por hora".

Por ello, decidí hacer un diseño de distribución, que una vez obtenida la cédula de habitabilidad me permitiese, con el menor gasto posible, juntar salón y cocina, pero sin instalar dicha toma de ventilación mecánica. Para ello, he dejado una pared que separa cocina y salón. El problema es que el salón no tiene una entrada independiente, y para acceder al mismo se accede desde la cocina, cosa que según interpreto de la normativa siguiente no es posible.

"La cocina independiente no servirá de paso obligado a ninguna dependencia, excepto despensa, oficio, o tendedero, ni dará acceso directo a dormitorio o aseo".

No obstante, cuando propuse esta distribución a la constructora y jefe de obra, no me dijeron nada con respecto a si cumple o no normativa. En cambio, sí que lo hicieron para otros cambios que les propuse.

Dicho lo anterior, me surgen las siguientes dudas:
  • En el caso de que esté en lo cierto, y la vivienda no cumpla los requisitos para obtener la cédula de habitabilidad (por acceder al salón desde la cocina), ¿quién sería responsable de subsanar el defecto, la constructora y jefe de obra que han validado/permitido esa distribución o yo como propietario de la vivienda?
  • ¿Las cédulas de habitabilidad se conceden individualmente vivienda a vivienda o es por portal o promoción entera? Lo digo porque si es para todo el portal o promoción y se retrasa todo por mi vivienda tendré más poder de negociación con la promotora que si solo es mi vivienda.
  • Y, por último, ¿sería posible conectar el aparato de ventilación mecánica permanente a otra salida a cubierta? Estoy pensando, por ejemplo, en la salida de la campana extractora, ¿o tendría que buscar hueco en el patinillo (sé que lo hay aunque) existente?
Muchas gracias de antemano por vuestros consejos.

Javier
 

sparus

Diamante
Las modificaciones a introducir en obra deben ser autorizadas por el arquitecto, e implicarán la necesidad de tramitar una licencia reformada ante el ayuntamiento, no son cosa de la constructora. Si tu propuesta no cumple los requisitos de habitabilidad, no te deberían dejar hacerla.
 
Gracias por responder, @sparus. El caso es que la constructora aceptó el cambio y han construido la vivienda de esa manera. En el supuesto de que no obtuviese la cédula de habitabilidad, ¿tendría que reclamar a la constructora, a la promotora o a las dos?
 

Beowulf

Esmeralda
A ver si me aclaro.
Por un lado hay una constructora.
Por otro lado hay una promotora.
Por un tercer lado está la dirección facultativa (arquitecto y arquitecto técnico).
Por un cuarto lado está el cliente, es decir, tú. Y tu relación contractual es únicamente con la promotora.
¿Es así?

Lo normal es: tú como cliente propones un cambio a la promotora, que es quien te vende la vivienda. La promotora lo estudia con la dirección facultativa. Si la DF lo ve correcto y cumple normativa, la constructora lo ejecuta. La promotora, la constructora y la DF arreglan cuentas por el sobrecoste del cambio (y estudian si te repercuten algo). Y tú, pagas a la promotora lo que corresponda por adquirir una casa terminada.

A ti te están vendiendo una casa terminada y legal. Lo que tengan que hacer el resto de agentes no es cosa tuya. Que se busquen la vida para haberlo hecho bien. Tu relación contractual es solo con la promotora, que a cambio de un dinero te ha ofertado una vivienda terminada. Y si no hay cédula no te están vendiendo un producto correcto y no se la compras.

Eso sí, estamos seguro de que tú solo eres un cliente de una promotora y no tienes ninguna relación contractual con el resto de agentes, ¿no?
 
Muchas gracias por contestar, @Beowulf. Efectivamente, yo el contrato lo he firmado con la promotora. Los cambios que he ido solicitando, los he pedido a la promotora que, a su vez, entiendo que los ha consensuado/cerrado con la constructora y DF. Supongo que el ayuntamiento no debería de conceder la cédula de habitabilidad, pero en el hipotético caso de que lo concediesen, ¿podría denunciar que la vivienda no cumple la normativa? Ya sé que puede sonar a que tiro piedras contra mi propio tejado, pero en el momento de solicitar los cambios desconocía la normativa y lo hice de buena fe, fiándome de su conocimiento técnico y lo que no quiero es tener problemas a posteriori.
 
La promotora fue la primera que publicitó la promoción diciendo que las viviendas eran personalizables. Antes de firmar la compra, todo eran buenas palabras y facilidades. Una vez firmado, es cuando empezaron a ver problemas en todos los cambios solicitados que antes eran posibles o que al menos, no veían problemas en hacerlos.
 

Beowulf

Esmeralda
No entiendo esta jugada:

Supongo que el ayuntamiento no debería de conceder la cédula de habitabilidad, pero en el hipotético caso de que lo concediesen, ¿podría denunciar que la vivienda no cumple la normativa? Ya sé que puede sonar a que tiro piedras contra mi propio tejado
Denunciar ¿ante quién? ¿ante el ayuntamiento? ¿por qué?

Si el ayuntamiento da el visto bueno, ¿qué sentido tiene denunciarlo? Estarías por un lado denunciando al ayuntamiento por haber cometido un error (conceder una cédula a una vivienda que no debería tenerla) y por otro lado a ti mismo como propietario de esa vivienda. El primer perjudicado eres tú, y luego tendrías que pelear contra la promotora para... no sé muy bien para qué. En el mejor de los casos para que te devuelva el dinero y te quedes sin la casa o para que tenga que volver a hacer reformas de algo ya terminado...

No sé, no lo veo. No entiendo ese camino. Si no te interesa, no compres. Así de simple. Y si ya has pagado una señal o lo que sea, mejor será no comprar, perder esa señal de primeras y posteriormente batallar para recuperarla.

Pero primero comprar (haciendo el 100% del desembolso) para luego pelear... es arriesgar mucho con un futuro incierto. En el momento en el que compras la vivienda, tú serás el primer damnificado en caso de que haya problemas con el ayuntamiento (luego a ver cómo derivas esas responsabilidades a la promotora...).

Es que no entiendo lo de denunciar si te han hecho las modificaciones que pediste y te han concedido la cédula. Si te la han concedido, asunto resulto. Todos contentos ¿Para qué denunciar...?
 
Evidentemente, he pagado una vivienda de obra nueva para que cumpla la normativa. Desconozco si a la hora de conceder las cédulas de habitabilidad son estrictos en el cumplimiento de la normativa o bien tienen flexibilidad en función de determinados aspectos que no quiero mencionar. Lo que quiero es que si la conceden (pero no cumple con lo que dice la normativa) la constructora/promotora solucione el problema para que cumpla la normativa y para ello mi finalidad es que lleven a cabo la reforma que tendré que hacer yo a posteriori (tirar pared que separa salón y cocina) y además, cumpliendo normativa (instalando un sistema de ventilación mecánico a cubierta).
No obstante, imagino que el ayuntamiento no lo concederá y entonces sí que tendremos que buscar soluciones entre la promotora/constructora y yo para solucionar el problema, ¿no?
Disculpa si no me estoy expresando bien pero es la primera vez que me veo en una situación de estas y quiero tener claro como proceder. Muchas gracias por tus comentarios, @Beowulf.
 
mi finalidad es que lleven a cabo la reforma que tendré que hacer yo a posteriori (tirar pared que separa salón y cocina) y además, cumpliendo normativa (instalando un sistema de ventilación mecánico a cubierta)
¿Y por qué no lo has planteado desde el principio pagando lo que proceda?

P. D.: Por otro lado, recuerda que no eres comprador de la vivienda aún, no creo que la hayas pagado aún, por tanto poco puedes decir en esto, salvo lo que tengas pactado, espero que por escrito con la promotora y que ellos erróneamente te hayan hecho caso, ya lo dije antes, en promoción lo mejor es no hacer cambios, el que quiera cambios que los haga una vez entregada la vivienda.
 

Beowulf

Esmeralda
Vamos a ver.

Evidentemente, he pagado una vivienda de obra nueva para que cumpla la normativa
¿Ya has pagado la vivienda y todavía no está terminada? Porque acabas de decir que has pagado por ella. Y todavía no está terminada. Eso es raro, raro, raro.

Lo que quiero es que si la conceden (pero no cumple con lo que dice la normativa) la constructora/promotora solucione el problema para que cumpla la normativa
Si te conceden la cédula no tienes nada más que discutir, es una vivienda legal y a correr. Por ahí no reclames, porque es tirar piedras contra tu propio tejado.

Si no la conceden, reclama a la promotora. Pero, repito, lo raro es que a una promotora le compres algo sin cédula. Si eres autopromotor, te puede pasar que al final de la construcción haya problemas con la cédula. Si le compras a un particular, puede pasar que esté fuera de ordenación. Pero, que compres a una promotora algo que de primeras no tiene cédula es rarísimo. Es como si compras un coche nuevo en un concesionario oficial de fábrica y, una vez pagado, te dicen que no pasa la ITV y no se puede matricular. Raro.

y para ello mi finalidad es que lleven a cabo la reforma que tendré que hacer yo a posteriori (tirar pared que separa salón y cocina) y además, cumpliendo normativa (instalando un sistema de ventilación mecánico a cubierta)
¿Pero ese no era precisamente el problema? ¿No eras tú el que quería tirar el tabique y eso podía hacer que no se concediera la cédula? Si no está tirado y cumple... cuando lo tires a posteriori será responsabilidad tuya si no cumple, no de la promotora.

No obstante, imagino que el ayuntamiento no lo concederá y entonces sí que tendremos que buscar soluciones entre la promotora/constructora y yo para solucionar el problema, ¿no?
Tú no tienes ninguna relación con la constructora. Lo tuyo ni siquiera es un problema de arquitectura, porque tampoco tienes relación con la dirección facultativa. Tú tienes un problema legal (abogado) con una promotora. Y aquí sólo vale lo que ponga el contrato, las facturas y las comunicaciones escritas.

Disculpa si no me estoy expresando bien pero es la primera vez que me veo en una situación de estas y quiero tener claro como proceder. Muchas gracias por tus comentarios
Debes recoger toda la documentación que tengas e ir a un abogado.

Voy a aventurarme. Corrígeme si me equivoco. Lo que yo intuyo es que tú querías unas modificaciones. Te dijeron que sí. Hiciste el precontrato y diste una señal. Y ahora, una vez pagada la señal, te dicen que no se puede hacer esas modificaciones. Con lo que o bien tragas con lo que hay o bien te echas atrás y pierdes la señal. Y como no quieres perder la seña,l pues te estás planteando: comprar igualmente, hacer la modificación por tu cuenta y luego reclamar ese sobrecoste de reforma más el posible perjuicio de que eso sea ilegal. Y para justificar esa reclamación a posteriori quieres hacer valer la promesa inicial que te dieron antes de pagar la señal donde te dijeron que se podían hacer esas modificaciones.
¿Es así?

Porque si es así, ya te digo yo que no lo vas a conseguir.
 
¿Y por qué no lo has planteado desde el principio pagando lo que proceda?

P. D.: Por otro lado, recuerda que no eres comprador de la vivienda aún, no creo que la hayas pagado aún, por tanto poco puedes decir en esto, salvo lo que tengas pactado, espero que por escrito con la promotora y que ellos erróneamente te hayan hecho caso, ya lo dije antes, en promoción lo mejor es no hacer cambios, el que quiera cambios que los haga una vez entregada la vivienda
En el plano inicial de la vivienda, la cocina y salón figuraban separados y cada estancia con un acceso independiente. Mi idea era juntarlos, pero lo denegaron diciendo que en el patinillo no había hueco para instalar la salida a cubierta del sistema de ventilación mecánico a cubierta o al menos no para todas las viviendas, por lo que decidieron que ninguna tendría esa posibilidad. Posteriormente fui solicitando diferentes distribuciones para que una vez obtenida la cédula yo pudiese hacer la reforma de la manera más sencilla posible. Fueron descartando bastantes cambios que propuse (aduciendo que no cumplían normativa) hasta que finalmente aceptaron el de separar salón y cocina con una pared, pero con acceso a salón desde la cocina y sin que el salón tenga un acceso independiente desde el pasillo. Yo me fié de su criterio técnico, pero recientemente la empresa que me va instalar la cocina me dijo que el diseño actual no cumplía normativa. Una vez consultada la normativa (que he extractado en mi primer correo) veo que, efectivamente, no se cumple, por lo que lógicamente estoy cabreado y lo que busco ahora es conocer las posibilidades que tengo ante ellos una vez que como intuyo, no se conceda la cédula de habitabilidad. Espero haber aclarado un poco más la situación.
P. D.: Hasta el momento he pagado el 20% de la vivienda, por lo tanto es cierto que todavía no es mi vivienda, pero evidentemente quiero que lo sea.
 

matatunos

Diamante
"Cuando la cocina y la sala de estar formen un mismo espacio, será necesario que, además de la ventilación permanente, se disponga de una ventilación mecánica hasta cubierta, con una capacidad de aspiración mínima de 300 metros cúbicos por hora".

Por ello, decidí hacer un diseño de distribución, que una vez obtenida la cédula de habitabilidad me permitiese, con el menor gasto posible, juntar salón y cocina, pero sin instalar dicha toma de ventilación mecánica
Vamos... que lo que quieres es que el constructor haya cumplido la normativa de pe a pa, para a continuación saltarte la normativa (entiendo que, además, sin licencia ni proyecto).
 
Desconozco si a la hora de conceder las cédulas de habitabilidad son estrictos en el cumplimiento de la normativa o bien tienen flexibilidad en función de determinados aspectos que no quiero mencionar
Si la propia promotora te indicó que tus cambios no eran viables porque no iban a cumplir la normativa, imagina si son estrictos o no. Dudar de que vayan a dejar pasar algo que es ilegal... De hecho, eres tú quien dice de saltarte la normativa en cuanto tengas la cédula de habitabilidad. Lo de tener más fuerza de presión si no conceden la cédula a todo el edificio por tu denuncia... ¿En serio quieres intentar ir a fastidiar a todos tus vecinos desde incluso antes de comenzar a vivir allí? Y todo esto sin saber si cumple normativas o no y en base a cambios que has pedido tú... y cuando, de hecho, posteriormente tras obtener esta quieres hacer un cambio que sabes no está permitido.

¿Has probado a consultar tu duda a la promotora?
 
@Beowulf, tienes razón, todavía no es mi vivienda, porque de momento sólo he avanzado el 20% de lo estipulado en el contrato. En breve finalizará la obra y entiendo que es cuando presentarán el proyecto fin de obra al ayuntamiento y este evaluará si concede la cédula o no. En mi caso, lo que pretendo es buscar la mejor solución posible con la promotora y que la vivienda cumpla la normativa. Dado que seguramente no la cumpla, lo que busco es anticiparme a qué hacer si, por ejemplo, me dicen que hay que volver a la distribución inicial del proyecto y me me quieren imputar ese coste. Por eso quería saber también qué margen tengo para negociar con ellos, es por ello que en mi primer correo preguntaba si se conceden las cédulas por vivienda o para el conjunto de la promoción. Evidentemente, en el segundo caso puedo tener más poder de negociación, mientras que en el primer caso no tendré ninguno y cada mes que pase perderé dinero y tiempo. Gracias.
 
Vamos... que lo que quieres es que el constructor haya cumplido la normativa de pe a pa, para a continuación saltarte la normativa (entiendo que, además, sin licencia ni proyecto)
Evidentemente, quiero que el constructor cumpla la normativa, para eso tengo la intención de comprar la vivienda (sólo he pagado de momento el 20%). Es como si compras un coche y no pasa los test de NCAP.
Entiendes mal, no es mi intención saltarme la normativa sin licencia ni proyecto.
Gracias y saludos.
 
Si la propia promotora te indicó que tus cambios no eran viables porque no iban a cumplir la normativa, imagina si son estrictos o no. Dudar de que vayan a dejar pasar algo que es ilegal... De hecho, eres tú quien dice de saltarte la normativa en cuanto tengas la cédula de habitabilidad. Lo de tener más fuerza de presión si no conceden la cédula a todo el edificio por tu denuncia... ¿En serio quieres intentar ir a fastidiar a todos tus vecinos desde incluso antes de comenzar a vivir allí? Y todo esto sin saber si cumple normativas o no y en base a cambios que has pedido tú... y cuando, de hecho, posteriormente tras obtener esta quieres hacer un cambio que sabes no está permitido
Cuando dices "Si la propia promotora te indicó que tus cambios no eran viables porque no iban a cumplir la normativa, imagina si son estrictos o no. Dudar de que vayan a dejar pasar algo que es ilegal", es un hecho que no han sido estrictos, porque la normativa dice "La cocina independiente no servirá de paso obligado a ninguna dependencia, excepto despensa, oficio, o tendedero, ni dará acceso directo a dormitorio o aseo" y en mi caso, se accede al salón únicamente a través de cocina sin que el salón tenga un acceso independiente, por lo tanto, la promotora no ha sido estricta.
Con respecto a fastidiar a mis vecinos, no es mi intención hacerlo, pero está claro que si la vivienda no cumple la normativa por un diseño validado y aprobado por ellos, lo que yo no voy a hacer es cargar con las consecuencias y el posible coste de la rectificación por el hecho de no perjudicar a mis vecinos.
 
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