Casa en la playa con Ley de Costas con hormigón muy deteriorado (guille)

guille

Novel
Hola. Llevo un montón de años en el foro, pero es la primera vez que planteo un problema.

Acabo de comprar una concesión de 40 años de una casa sobre arena de playa afectada por la Ley de Costas (no la puedo tirar). La casa tiene unos 70 años.

La estoy reformando y tenemos un gran problema. Antes de nada, deciros que he contratado un buen arquitecto de confianza y mucha experiencia y a su vez ha traído a su estructurista y no lo tienen claro. Yo soy ingeniero y he estado toda mi vida en obras, tampoco lo veo claro.

Os comento:

La casa original tiene una planta de 80 m² y era una casa en alto. Estaba formada por pilares de hormigón sobre zapatas, y a una altura de 1,90 cm estaba la única planta de la casa, tiene una base formada por una losa de hormigón de 12 cm. Esta única planta tiene un techo también con otra losa de hormigón. Por supuesto, cada pilar tiene 1,90 hasta la base y continúa 3 metros hasta el techo. Es decir, antiguamente se podía pasar por debajo de la casa andando. Ya he comentado que la base y el techo son losas de hormigón. Por debajo de cada losa hay una serie de vigas horizontales unidas a los pilares.
Posteriormente, los dueños cerraron con muretes los pilares de base, por lo que ahora hay planta sótano y planta baja.

La construcción es tipo búnker, todo de hormigón, todo un bloque.

El problema es que con la humedad del mar y nuestro querido ion cloro de la sal, la armadura del hormigón está muy, muy, muy deteriorada. La armadura se deshace. Pensad que es una armadura antigua mucho menos preparada.
Yo sé que existen técnicas como el fibrocarbono, pero ¿merecen la pena?
Lo primero que tendría que hacer es picar por toda la casa para ver dónde está oxidado, cepillar casi toda la armadura de la casa para poner alguna resina. Una labor de chinos. Pero claro, hay que hacerlo para que la corrosión no vaya a más, pero ya se ha perdido un 65% más o menos del hierro.

Soluciones:

He pensado escarbar en la arena de playa, y a nivel de zapatas poner una losa de 15 de hormigón armado a ese nivel y desde allí reforzar los pilares hasta los 190 que mencionaba.
Pero luego tengo un montón de dudas... ¿Qué hago con las vigas horizontales? (es decir, el hormigón trabaja bien a compresión y reforzar me parece buena idea, pero con unas vigas horizontales debajo de la primera losa entre el sótano y planta baja, esas vigas están destrozadas). El arquitecto no lo tiene claro.
¿Qué hacer con una losa que ya no tiene apenas varillas? Y es un lío demoler.
¿Hay algún sistema para proteger la armadura que no sea raspar todo? No sé, ¿ánodos de sacrificio o algo así?
Bueno, todo un lío… no sigo escribiendo porque os duermo.

Por favor, si alguien tiene experiencia en el tema en hormigones muy degradados, ruego me ayude.
 

jaa0772

Novel
¿Y usar todo como si fuera hormigón de limpieza o micropilotar?
 

Trasgo

Platino
Acabo de comprar una concesión de 40 años de una casa sobre arena de playa afectada por la Ley de Costas (no la puedo tirar). La casa tiene unos 70 años
Ergo, lo que has comprado es un inmueble proyectado para una concesión original de 50 o 75 años, por lo que su vida útil ya venció o se estima en 5 años a lo sumo, pero te conceden el uso por otros 40 sin tirarlo...

para que la corrosión no vaya a más, pero ya se ha perdido un 65% más o menos del hierro
Y el coste de la reparación estructural es mayor que el de hacerlo nuevo, aquí es cuando se detecta que la estructura de hormigón es menos rentable a largo plazo que la de madera.

existen técnicas como el fibrocarbono, pero ¿merecen la pena?
Si pasivar, proteger y reforzar con la fibra de carbono es más barato que una estructura nueva u otra solución de refuerzo posible... así las cosas me temo que hay que proponer una solución barata y sostenible. ¡Quién sabe si dentro de 35 o más años se renueva esa concesión!

Mi análisis:
Esas concesiones son rentables como negocio, se invierte y se recupera lo invertido con la explotación económica, así que supongo que esa casita la vas a poner en régimen de renta turística... ya que como vivienda no es una inversión razonadamente rentable, ni sensata.

Por lo que cuentas, el propietario anterior cerró el bajo... 🙈 ... solución barata de emergencia para las vigas perimetrales, pero que para tu actual interés no sirve.

Ahora, a 40 años vista, te toca invertir y mover el negocio para recuperar la inversión... o_O Es otra forma de ver el problema, e indica que toca gastarse pasta.

Si tu interés es otro, lamento decirte que tu inversión es muy mala, aunque estás a tiempo de encauzarla. Tu arquitecto y el estructurista te darán una solución constructiva para el problema estructural, quizás debas replantearte el económico.

Y si la intención es la explotación económica, invierte.
 
Al estar el edificio dentro del dominio público marítimo terrestre, necesitas la autorización de Costas y la licencia municipal del ayuntamiento. Es lo primero que tienes que ver.
 

guille

Novel
Gracias por contestar a todos.

Tranquilos, que para todo ya he hecho 3 "declaraciones responsables" a Costas y he hablado con su técnico de Costas al que tengo informado (él ha hecho fotografías a la casa por el exterior varias veces para que respetemos la normativa). Además, tengo licencia del ayuntamiento... incluso tenemos proyecto visado de la parte exterior.

Aunque no viene al caso, pero ha salido el tema en el foro, he invertido en el edificio porque mis padres compraron una casa para 8 hermanos hace 25 años... ahora en verano mis sobrinos a su vez están casados y tienen hijos. En verano la casa de mis padres estamos como un hormiguero en plan camarote de los hermanos Marx.

El problema fue que cuando en el hormigón la armadura empezó a dilatar al corroerse y agrietar los pilares, la solución que dieron los albañiles a dichos pilares fue recubrirlos de ladrillo, engordando dichos pilares, pero ocultando la causa... cuando hemos entrado en obras se ha visto la gravedad del problema.

Soy consciente que tengo que invertir... ¿pero cómo? ¿de qué forma?

Por vuestra experiencia, ¿lo más barato es, como comenta @Trasgo, pasivar, proteger y reforzar con la fibra de carbono aunque esté muy corroído?

Y ya te digo, @Octopussy, que rasparlo todo es una labor de chinos... La armadura en el 30% del edificio se deshace como papel de fumar... pero si hay que rasparlo todo, se hace y punto.
 
Por vuestra experiencia, ¿lo más barato es, como comenta @Trasgo, pasivar, proteger y reforzar con la fibra de carbono aunque esté muy corroído?
No, cuando la actuación es muy grande es más barato demoler y reconstruir que efectuar picado de hormigón (debes llegar hasta encontrar acero sin oxidar), raspado de la armadura, evaluación de la pérdida de sección, pasivado, protección con mortero de reparación estructural, cálculo de estructura para evaluar lo que tiene que resistir la fibra de carbono, colocación de fibra (es delicado para que funcione) y luego proteger la fibra de carbono a fuego... No, no es fácil, es muy lento (mucha mano de obra), los morteros de reparación son costosos y la fibra de carbono aún más.

Si lo que haces es un parecido pues puede que sea más económico, pero no durará nada.

P. D.: Esto a grandes rasgos.
 
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