Casa fuera de ordenación por no tener 1.000 m² y casa tradicional según Ley del suelo de Galicia

#1
Buenos días y gracias por el foro.

Mi duda es si me pueden calificar como fuera de ordenación por no tener la finca los mil metros exigidos, siendo 980 según el Catastro actual, y estando construida la casa antes de 1975. También hay un vial proyectado en el vigente plan de 1995 que afecta a una pequeña parte del terreno próximo a la casa, pero el concello en todos estos años no ha dado muestras de querer acometerlo.
Además, el urbanista municipal me comenta que no me puedo acoger a las mejoras de casa tradicional gallega, pues el terreno es urbano consolidado y no rural.

Gracias.
 
#2
Hola, aunque soy principiante en esto, tengo cierta experiencia personal por casos similares... Se me ocurre que puedes contratar unos peritos y medir el terreno, ya que lo que refleja Catastro (lo digo por experiencia), en la mayoría de los casos no suele ser lo que realmente es, es decir, suelen reflejar menos metros que los que realmente tienen los terrenos. Mi primera recomendación es que primero realices una medición del terreno (contratar un perito), ya que como sólo distan 20 metros, igual en realidad sí tienes los 1.000 o más, y ya podrías alegarlo al concello.
Una pregunta: ¿la casa es de piedra?, es decir, ¿es construcción tradicional?
Otra cosa es que el hecho de estar fuera de ordenación no implica que tengas que dejar la casa caer, por así decirlo, siempre se te autorizarán obras de conservación.
Espero haberte ayudado en mi humilde opinión, aunque con experiencia personal en el tema.
 
#3
Mi primera recomendación es que primero realices una medición del terreno (contratar un perito)
Antes de contratar, mediría en el Google Earth o algún mapa similar. Si ahí salen 980 o menos, poco que hacer, no veo razón para pagar una medición. Si sale algo más, hay que afinar, así que toca medir, a riesgo de que la medición precisa dé más de mil o no. Si en el mapa sale mucho más, a por ello sin duda.
 

davidn

Gran experto
#4
El estado de "fuera de ordenación" no implica ilegalidad de la vivienda, sino que no se adapta por uno u otros motivo al planeamiento en vigor. Es por tanto una figura de vivienda legal. Los límites para este estado lo marca el PGOU y en su defecto la jurisprudencia, muy abundante.

Sobre lo de las "mejoras de la casa tradicional gallega" me imagino que sea algún tipo de ayuda a la rehabilitación, pero ni idea.
 
#5
Antes de contratar, mediría en el Google Earth o algún mapa similar. Si ahí salen 980 o menos, poco que hacer, no veo razón para pagar una medición. Si sale algo más, hay que afinar, así que toca medir, a riesgo de que la medición precisa dé más de mil o no. Si en el mapa sale mucho más, a por ello sin duda
Por experiencia, reitero, mi recomendación de realizar una medición, ya que al ser tan pocos metros (20 metros), a nivel de programas (Google Earth, Sigpac...) no son tan precisos como una medición exacta por un perito, además, influye mucho si el terreno tiene pendiente o no.
Me sucedió con un terreno en pendiente, que utilizando dichos programas informáticos daba unos 2.300 metros de superficie, cuando contraté un perito, la realidad de la superficie del terreno es de 2.666 metros cuadrados, dado que el terreno estaba en pendiente y eso es imposible afinarlo en un programa.
 
#6
Lo primero, olvidarse de Catastro y usar la registral, el Catastro puede decir misa, lo que importa es la registral, así que ¿cuánto pone en la registral? Si pone 1.001, se adjunta la registral al proyecto y Catastro ATPC.

Si la registral es menor, medir, no hay más, ya que en Catastro hay varias medidas de superficies dentro de la ficha (a la que sólo accede Catastro y yo alguna vez que me dejaron curiosear ;);)) registral, vuelo, otras... Muchas veces lo que refleja el Catastro es la registral que no coincide, ni de lejos, con lo que ellos puedan medir, pero como lo que prima es Registro, pues te encuentras eso.

Eso sí, si es una calle con pendiente, lo normal, es que tenga menos superficie que la registral (si es que existe), ya que las longitudes medidas con cintas antiguas siempre son más largas que la proyección horizontal, pero recordad que las registrales muchas veces no son por medidas, sino por sustracción de una parcela matriz, de modo que hacen cuadrar los números.

Si no das superficie, pues tendrás que ir por un fuera de ordenación y estarás limitado en las obras permitidas.
 
#7
Muchas gracias por sus respuestas. La medición resulta algo kafkiana, pues un certificado catastral pedido en 2007 nos daba mil y algo metros, pero al presentarlo al urbanista en 2017, lo consultó y daba los 980, ante mi estupor, pues me cerraba la puerta a cualquier reforma (necesaria, según creo, para el bienestar de mi familia, ya que la casa es vieja, de dos plantas, la de arriba antiguo sobrado abuhardillado bajo y con escalera exterior perpendicular que necesito cubrir para protegernos de la lluvia. Perdón por la llorada).
Un perito la midió, y no llegó a los mil, pero dudó de la precisión por el abundante cierre vegetal y los límites quebrados. Nos comentó que había consultado la base de datos catastral y se mantenían los mil antiguos, pero que hubo cambio de criterio de medida. Nos animó a reclamar a Catastro. Así lo hicimos, pero la contestación oficial fue que al ser la variación escasa entraba en un margen de variación aceptable (para ellos), que estaba media España igual y que no cabía recurso. La escritura no es muy fiable, pues habla de dos ferrados de terreno (medida local aprox. de 500 m cada uno). Tengo que mirar el Registro, pero creo que nunca se hizo.
Quiero comentar que en el plan de urbanismo vigente de 1995, el autor habla de fincas de mil metros aprox., excepto en un apartado concreto que pone mil. También hace hincapié en que una aplicación restrictiva dejaría al 80% del concello fuera de ordenación, pero el equipo actual es lo que está haciendo, creo yo como resultado de la burbuja especulativa que se resiste a desinflarse.

Respecto a la casa tradicional gallega, la última ley permite aumento de volumen y otras mejoras al reconocer que eran pequeñas y no muy aptas para las necesidades de hoy día. Son calificadas así las anteriores a 1975 en el ámbito rural y no creo que haga distinción si de piedra o ladrillo. La nuestra es de humilde ladrillo, siendo en esa fecha superrural pero el crecimiento la coloca hoy en urbano consolidado de vivienda unifamiliar, de ahí mi interés por poderme acoger.

Por otro lado, como comenté, se proyectó en el 95 una calle en la trasera de la finca que es larga y estrecha, afectando al terreno. El problema es que el plano se trazó a mano alzada y roza una esquina de la casa, dudando el urbanista si eso significaba expropiación y derribo. Así, tal cual. Al pedir las mediciones para comprobarlo me dicen que no hay, que las haga yo.

Entre mantener el valor expropiatorio y el sacarnos de ordenación no hay licencia para cualquier reforma, ni arreglos del vigamen del tejado, ya que se tocarían estructuras.

Todo esto siempre fue de palabra y no dan un papel de nada, lo que nos causa cierta indefensión que nos hace plantearnos acciones más desesperadas e ilegales.

Perdón por el tocho.
 
#8
Aquí se medía en vessanas, y en las escrituras siempre pone X vessanas más o menos. Teniendo en cuenta que una vessana son unos 2.200 m², y los medios técnicos de la época, ¡como para tener una superficie exacta!

Hasta hace poco, en Catastro en las parcelas rústicas había la superficie gráfica y la superficie alfanumérica, esta última coincidente con lo que decían las escrituras. Esta alfanumérica es la que salía en los certificados y por la que se pagaba los impuestos correspondientes. Debido a que muchas veces la superficie que salía en las escrituras era muy aproximada, se actualizó todas las superficies alfanuméricas para que coincidieran con el gráfico. Además, también ha habido procesos de ajuste del gráfico mediante restitución fotogramétrica.

Es por todo esto que tu superficie puede haber cambiado a lo largo del tiempo. Llegados a esta situación, teniendo en cuenta que te faltan solo 20 metros y que en escrituras ya hay los 1.000, miraría si tienes buena relación con algún vecino al cual no le importe perder 20 metros en el Catastro. Después haces un recurso en Catastro alegando que el deslinde entre las dos parcelas no es correcto y presentas un plano con la firma y DNI del vecino aceptando el nuevo linde donde ganas los 20 metros. Mejor si lo acompañas del GML donde dejes intactos los lindes con los otros vecinos y así te aseguras que la superficie es la que buscas.
 
#9
Gracias por la respuesta.
Al estar las fincas cerradas, y aunque me llevo bien con todos, es difícil insistir en meterlos en tal lío. Hemos intentado comprar los 20 m a un vecino que lo tiene sin construir (por muy pequeño) pero da la impresión de que dicen a cada uno lo que quiere oír y mantienen la esperanza de poder construir, siempre esperando un nuevo plan de ordenación que todos los alcaldes prometen y ninguno en 23 años ha cumplido.
Para más inri, no es una zona residencial al uso. Con decir que enfrente tengo un edificio de siete plantas, al otro lado dos bloques de tres y de los cuatro vecinos linderos solo uno cumple con la extensión, pues os hacéis una idea.
 
#10
Y antes de comprar 20 m² al vecino, ¿no sería mejor mirar los mojones, arbustos, zarzas, elementos que marquen los límites? Si te llevas bien con ellos es fácil que marquéis los límites.
Tuve un caso similar, y de los 3.000 m² iniciales de repente había 3.670 m². Fue clave para la venta del terreno.
Cuando estuve mirando este caso, se me recalcó que un terreno nunca tiene X m² y punto, midiendo una segunda vez, siempre habrá una pequeña variación (por supuesto nunca será una variación de 5 m², pero en este caso, que no hay medición exacta, marcad los límites, modifica las escrituras, notario, etc., y si tienes 1.000 m² mejor, si no, como bien han dicho, fuera de ordenación no significa que se vaya a dejar caer.
 
#11
Aquí en Galicia sabréis que las páginas de sucesos estaban llenas de escopetazos por tocar una linde... Es broma, es cosa del pasado ahora que el campo está abandonado y en muchos lugares los que sabían de quién era cada pedazo de tierra se murió sin que les preguntaran.

La finca tiene un cierre (aquí le llaman así) o sea una valla baja perimetral pero saturada de vegetal alto para protegernos del viento.
Pero gracias por la idea de modificar escrituras o intentarlo en Registro, gracias al compañero pulpo por la sugerencia, ya que resulta que no está registrada y eso que mi suegro era abogado. Imagino que esto será delicado y a ver qué piden.

fuera de ordenación no significa que se vaya a dejar caer
No, pero una casa humilde del año 1970 sin mantenimiento apenas, tiene unas carencias para habitarla que cuando comparas con los casoplones actuales parece chabolismo. En el que estamos muy a gusto, pero a uno le gustaría dejar algo mejor a sus hijos.

Desde fuera del mundo normativo, para la gente de a pie no se entiende muy bien este encono en impedirnos mejorar.
Si la finca no llega, en su momento fue perfectamente legal, con todas las licencias y 50 años de impuestos.
Parece que nos ha tocado una época muy complicada para vivir legalmente. Pero es por nuestro bien.
 
#12
Un apunte a lo que he leído hasta ahora; Aunque esté fuera de ordenación, siempre tendrán que autorizar obras de conservación y mantenimiento, dicho esto, leo que necesitas una cubierta en condiciones pero no puedes tocar estructura, eso es porque al cambiar dicha estructura (vigas) se considera obra mayor, y por ello te dicen que no pueden expedir licencia. Que sepas que tienes derecho a vivir dignamente y en condiciones de salubridad, es decir, sin goteras, etc.
Yo primero intentaría hacer la medición de nuevo verificando bien los lindes, etc. Si tienes los 1.000, ya estaría, modificarías escrituras en notaría e inmatricularías la finca (ya que has dicho que no está registrada, que, ojo, preguntaría en el Registro si con esa escritura nueva y las que tengas inmatricularían la finca). Si no los tienes, yo probaría a solicitar licencia de reforma y conservación, y alegaría lo de cambiar las vigas de la cubierta por condiciones de salubridad, eso sí, la solicitud de licencia bien motivada (te recomiendo un abogado urbanista), y también si tienes muchas obras que hacer, por ejemplo cubierta, escaleras, etc. Hazlo por partes; es decir primero cubierta, cuando tengas listo, pides licencia para escaleras... Para que no te lo metan como rehabilitación integral y por ello no puedan expedirte licencia.
Pelea por ello, yo también estuve en tu situación y así lo hice.
¡Mucha suerte!
 
#13
Es de recordar que:

- La Constitución española de 1978 establece en su artículo 47 que "todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada", y continua diciendo que "los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación".

- El Comité de Derechos Urbanos de Naciones Unidas en su Observación General nº 4, define y aclara el concepto del derecho a una vivienda digna y adecuada, ya que el derecho a una vivienda no se debe interpretar en un sentido restrictivo simplemente de cobijo, sino que debe considerarse más bien como el derecho a vivir en seguridad, paz y dignidad.

- Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia.
Artículo 3. Derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
Las personas físicas residentes legalmente en la Comunidad Autónoma de Galicia tienen el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, entendiendo por tal la que cumpla los requisitos técnicos y tenga la calidad necesaria para satisfacer las necesidades residenciales de las personas titulares y usuarias, conforme a lo dispuesto en el Estatuto de autonomía para Galicia y en la Constitución española.

Si no cumples con los metros, arquitecto experto y abogado urbanista, y al amparo de todo lo anteriormente expuesto.
¡Suerte!
 
#14
Ya no existen "licencias de obra mayor" en Galicia... o licencia o comunicación previa son los únicos procedimientos administrativos, y la diferencia entre uno u otro la marca (entre otros supuestos) la necesidad de proyecto de edificación conforme a la LOE (artículo 142 LSG). Y el fuera de ordenación y las obras permitidas han cambiado con la LSG, siendo más estricto cuando se ocupa dominio público, zonas verdes... y sí se pueden hacer obras que afecten a estructura...
 
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