Casita en Asturias (Mirindab)

Beky

Novel
en nuestro caso con el estudio de arquitectura nos ha ido estupendamente
Buenas, como estamos empezando en esta andadura, si pudieses pasarme datos por privado de ese estudio de arquitectura, te lo agradecería.
 
Buenas, pues después de otro tiempo de parón para reflexionar, darle vueltas al proyecto y volver a hacer números, pues por fin el básico se va a llevar a visar.
El periplo ha sido largo, después de muchos meses esperando presupuestos (todavía me está llegando ahora alguno 8 meses después), y viendo que los que llegaban eran verdaderas locuras, en Asturias los constructores, por lo menos por el occidente, están hasta arriba de trabajo y no están muy por la labor de construir nada si no sacan suculentas tajadas, pues todo esto nos llevó a un momento de sentarse y reflexionar si nos merecía la pena seguir con esto o no, y cuando ya la balanza se desplazaba hacia el no hicimos giro de 180º.
El caso es que al final lo vamos a hacer por partidas con nuestros arquitectos ejerciendo la figura de coordinadores de empresas (evidentemente pagado a mayores), además de encargarse de buscar a cada uno de los gremios.
La estructura de la casa será de entramado ligero, cosa que me encanta porque siempre fue nuestra primera opción, los cálculos de la estructura, fabricación y montaje corre a cargo de una empresa de Gijón. Las características térmicas de la casa mejoran y mucho.
Bueno, y que a partir de ahora ya os podré ir contando más y a ver que tal sale. De momento estoy bastante acongojada, por no decir acojonada, con el tema de que no se vaya de presupuesto. Lo bueno de hacerlo por partidas es que nosotros podremos hacer las cosas fáciles, como pintar o montar la cocina (ya hemos montado 2), así que ahora a la espera de licencias y que no ponga muchas pegas el arquitecto municipal.
 

GatoFlas

Esmeralda
Perdón por citar esto pero creo que es relevante.
Primeras tomas de contacto con arquitectos, con una muy bien, con otro no es lo que nosotros estamos buscando. A ver, que a nadie nos gusta escuchar lo que no queremos, pero quitando el tema del dinero, que también le parece muy poco, su comentario de que 77 m² útiles se quedan muy escasos para 2 habitaciones... pues seguramente para algunos sí, pero yo ahora mismo vivo en unos 60 m² útiles con 3 habitaciones (que deberían ser 2, las cosas como son). En fin, que me imagino que es cuestión de feeling y no lo hubo
Lo de que 77 m² para dos dormitorios sea poco es discutible, pero en que el dinero era muy poco acertó completamente. Al final el feeling se forma por cosas como esta y eso supone un problema porque nos impide una elección objetiva.

Reitero el deseo de suerte y que nos vayas contando cómo se desarrolla el proyecto.

Un saludo :)
 
Voy a citarte.

El presupuesto inicial, para una vivienda de un tamaño muy reducido inicialmente:
80-85.000 de PEM+IVA...

Pero al final sigue siendo pequeña, pero con una superficie en porches muy importante
al final nos vamos a los 86 m² construidos + 40 m² de porches
Aun así, todo va bien.
mis arquitectos dicen que es posible con el dinero comentado
Pero llegan los presupuestos.
y viendo que los que llegaban eran verdaderas locuras
Sin especificar a qué llamas locuras, ¿110.000 + IVA? ¿200.000 + IVA?

Y ahora te lanzas sin saber cuánto te va a costar la construcción total. Te deseo suerte con este aspecto.
 

matatunos

Platino
Yo, por mi experiencia...

La rehabilitación de mi casa tiene un PEM de unos 65.000 según proyecto.
Llevo gastados unos 70.000, y por ahora tengo un cascarón, al que estimo que pueden faltarle otros 30 o 35.000... falta todo el aislamiento, Pladur, instalación eléctrica de una planta, un baño, fontanería, recrecer y solar una planta, ventanas y calefacción, la zona en la que se actúa es una planta de 65 m² que ha aumentado hasta unos 100 al añadir un piso bajocubierta.

Así que calcula que el PEM tienes que multiplicarlo por 1,3 o 1,4 para que sea más o menos realista.
 
A ver, presupuestos de locura lo llamo a 175.000 + IVA para una casa de 86 m² construidos + 40 de porche, en la que no está incluida ni la calefacción, ni la chimenea, ni la cocina, ni mamparas. El presupuesto sé que hablaba de PEM, pero andábamos en unos 105.000 € + IVA en PEC, que eran unos 960 €/m², sin calefacción, ni chimenea, ni cocina, con lo que se iban a unos 1050-1100 €/m², que a mí me parecía razonable (y se acerca en lo que estamos ahora).
Sé que el PEM no es realista, por eso no se contempla el valor del PEM, pero lo tendremos que acercar lo máximo posible a la realidad, porque en mi banco la hipoteca va según PEM (aunque creo que cambiaré de banco).
@GatoFlas, el feeling con el arquitecto descartado no fue por cosas de dinero, que me considero bastante realista, aunque a todos nos gusta soñar de vez en cuando, y si no se podía hacer pues no se podía, las cosas vinieron más por un tema de yoismos y bastante prepotencia, pero me parecía de mal gusto explicarlo. Muchas gracias, a ver si hay suerte.
@Octopussy, sí que sabemos el presupuesto final, tenemos precio de todos los contratistas, cimentación, estructura, cubierta, pladurista, electricista, fontanería, cristalero, pintura, caseta de obra, plan de seguridad... vamos, que hay precio de todo y sabemos cuánto es el montante final (bueno, el estimado), que ahora ronda los 110.000 € + IVA, lo que queremos es recortar en algunas de esas partidas que ya tenemos, como la del pintor.
En fin, ya veremos cómo sale todo esto, asusta y mucho, pero queda confiar en que todo saldrá bien y lo que no ir afrontándolo poco a poco.
 
sí que sabemos el presupuesto final, tenemos precio de todos los contratistas, cimentación, estructura, cubierta, pladurista, electricista, fontanería, cristalero, pintura, caseta de obra, plan de seguridad... vamos, que hay precio de todo y sabemos cuánto es el montante final (bueno, el estimado), que ahora ronda los 110.000 € + IVA
Es decir, que ya lo tenéis valorado todo por oficios.

Por cierto NO es un plan, es un plan por cada oficio que debe aportar cada subcontratista.

A ver, presupuestos de locura lo llamo a 175.000 + IVA para una casa de 86 m² construidos + 40 de porche
¿Ese es el más bajo que has recibido? 🧐 🧐
 
Tienes razón, ese era de los más altos (3 andaban por esos rangos), el más bajo era de 155.000 € + IVA, pero las partidas venían desglosadas como querían, cambiando mediciones y cosas respecto al proyecto y con casas raras. Aunque sigo mintiendo, el más bajo fue uno que me dijo de palabra que él me la hacía por 130.000 €, pero así, le falto escribírmelo en una servilleta, aunque pensándolo bien así por lo menos lo hubiese escrito en algún sitio :p:p:p Y otros 2 constructores que todavía me llamaron estas Navidades (desde mayo) para felicitarme las fiestas y decirme que no se habían olvidado de mí, pero que tenían mucho trabajo, que me lo enviarían en breve :censored:
Con lo del plan tienes razón, como casi siempre pulpito, jeje, justo ayer me lo comentó mi arquitecta, que ese dinero nos lo ahorrábamos porque ya no lo tenía que generar el AT, ya que cada empresa ahora tendría que presentar su plan y realizar coordinación de actividades. Muchas gracias por las aportaciones, como siempre.
Tengo la sensación que como es una casa un poco rara no tenían muchas ganas de meterse en líos y si se metían era para sacar dinerito.
 
No conozco ningún contratista que se meta a hacer una casa para perder dinerito, si se hace un cálculo inadecuado de cuanto ganar, pues al final no se coge.

El interés de saber los precios es para contrastar lo que ofrece una empresa y lo que obtendréis al final subcontratando (sin contar lo que hagáis vosotros que es otro tema), por eso insisto:
Es decir, que ya lo tenéis valorado todo por oficios
¿Ya los tenéis todos?, lo digo porque hablas de estimado (que es diferente a "previsto") para la obra.
 
Bueno, pues está todo previsto, quiero decir que tenemos los presupuestos cerrados por partidas, lo de estimado lo digo porque siempre puede haber sorpresas en la cimentación, con el enganche a la luz (aunque también HC me ha pasado presupuesto), que el ayuntamiento nos cambie algo... pero los precios son de los contratistas.
El único precio que no está cerrado es el de alicatados y pavimentos, pero ya tenemos precio de mano de obra aprox. (depende del material) y las calidades de los materiales dependerán del dinero que haya en esa fase de la obra. Me refiero a que si tenemos que ir a un outlet a comprar tarima de 12 € pues no compraremos la de 25 que viene en proyecto.
Ya sé que todos trabajamos por dinero, pero te pongo un ejemplo, en la partida de ventanas, pedido directamente a la empresa que las fabrica por parte de mis arquitectos el precio es de unos 10.000 € + IVA con colocación, una constructora las mismas ventanas pedidas al mismo fabricante con las mismas propiedades (las de proyecto) me pasaron un presupuesto de 23.000 € + IVA.
Intentaré con el tiempo ver el dinero ahorrado de realizarlo subcontratando y exponerlo aquí. El tema es que de verdad los precios en Asturias creo que se han ido de las manos y mis arquitectos, por buscar soluciones, han propuesto esto de realizarlo por partidas llevando ellos la obra (me reitero, cobrando aparte). Al final seremos 3 clientes haciéndolo por partidas y la nueva casa de los arquitectos, por lo que también han conseguido algunas mejoras en los precios de los subcontratistas.
 
Ya sé que todos trabajamos por dinero, pero te pongo un ejemplo, en la partida de ventanas, pedido directamente a la empresa que las fabrica por parte de mis arquitectos el precio es de unos 10.000 € + IVA con colocación, una constructora las mismas ventanas pedidas al mismo fabricante con las mismas propiedades (las de proyecto) me pasaron un presupuesto de 23.000 € + IVA
Aquí un contratista que pasa ese sobreprecio no coge ni una obra, es absurdo y muchas veces, cuando pasan presupuesto se le dice, no pierdas el tiempo en presupuestar porque me lo haces perder a mí, ya que su oferta no es representativa.

Aquí una carpintería de 10.000 (que ya es difícil para una unifamiliar bajar de los 18.000, pero eso es otra cosa) ofertada por el carpintero con descuento incluido, tiene la siguiente operación:

10.000 del carpintero.

Necesitas el albañil que coloque los premarcos, pongamos de coste 300 euros (es una suposición) de coste total de colocación de premarcos.

Oferta de ese capítulo:

12.360 + IVA es lo que pasarían en mi zona.

Eso cuando te certifiquen se paga el 95%.

11.742... le deja 1442 euros al certificar.
Al año 618 del 5% de retención.

Con esos números se trabaja en mi zona, mi carpintero y las contratas que cogen obras y no es nada raro meter a un oficio menos del 20%.
 
Pues ya está la licencia en el ayuntamiento, a ver cuánto tardan ahora. Mientras, siguen trabajando en el proyecto de ejecución para ganar algo de tiempo.

Aquí una carpintería de 10.000 (que ya es difícil para una unifamiliar bajar de los 18.000, pero eso es otra cosa) ofertada por el carpintero con descuento incluido, tiene la siguiente operación
A ver, la partida de carpintería sí que me pareció barata, la verdad, pero bueno, aunque la casa tiene bastante cristal, no deja de ser una casa de unos 90 m² construidos, además de que hemos puesto cristales fijos allí donde no veía necesario poner ventanas, por el tema de abaratar, a ver si me acuerdo en casa y os pongo las características ofertadas, no sea que sean un poco mierder las presupuestadas.
 
no deja de ser una casa de unos 90 m² construidos
Entonces no es un precio tan disparatado @Mirindab, es lo de siempre, sin datos damos una opinión que te puede llevar a error, lo que sí me ratifico es que si has conseguido a 10 y te pasan 20... el contratista no quiere hacer la obra :p:p:p (es lo que les digo cuando detecto estas cosas en las ofertas, no quieres hacer la obra, no pierdas el tiempo presupuestando, aunque supongo que lo hacen porque tienen trabajo pero, si alguien está dispuesto a pagar esos márgenes, se busca más personal para la obra).
 
Bueno, pues parece que las cosas ahora toman carrerilla.
El lunes se metió el proyecto básico a licencia, ayer martes mi arquitecta se pasó a ver al arquitecto municipal y ya había realizado el informe técnico, en el que se requerían planos específicos y justificativos sobre la distancia de los sanitarios a paramentos, que las salidas a porche estén enrasadas y las dimensiones del vestíbulo de entrada justificar que cumple las dimensiones indicadas (bueno, esto es la traducción de las normativas que nos solicitaba justificar), todo se cumple, así que ayer mismo le enviaron los planos justificando estos requerimientos. Como veis, ninguna pega grave, ahora a ver si con esto ya emite informe favorable y solo faltaría la firma del alcalde.
Sé que estos plazos serán la envidia de muchos, pero algo bueno tenía que tener ser un ayuntamiento muy pequeño e ir antes de proyectar al arquitecto municipal para que nos dijeses todos sus imprescindibles.
Por cierto, la hipoteca también está aprobada, ahora queda mirar en otros bancos en cuanto esté el proyecto de ejecución para ver si me mejoran condiciones, aunque las que me han dado son bastante buenas.
 
Sé que estos plazos serán la envidia de muchos
Depende, yo he entregado un proyecto para licencia y ya estaba el informe técnico ;);), ya sabes el dicho "al amigo el culo, al enemigo XC y al indiferente la legislación vigente".

Pero bueno, eso me pasa en un ayuntamiento nada más, efectivamente serás la envidia de muchos.
 
Pues ya tenemos licencia de obras, aprobada el 6 de marzo y nos llegó ayer. Vamos, una fecha estupenda con la que está cayendo, así que ahora a ver para continuar.
Bueno, tendremos tiempo de sobra para cerrar tooodos los detalles del proyecto de ejecución, mirarlos bien y mirar todos los materiales por Internet, será por tiempo ahora...
 

GatoFlas

Esmeralda
Yo en realidad era más pensando en los arquitectos, para que se puedan organizar. Que cuando mejore la cosa seguro que todos los promotores os piden el proyecto de ejecución para antes de ayer 😉
 
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