Cédula de habitabilidad...

[AMT]

Hola a todos...!!!

Un amigo se ha comprado un local de 103 m2 situado en la planta baja de un Edificio, en Madrid. El local debía de ser una especie de almacen o algo así, pues es interior, dando al parking no cubierto del propio edificio.
Quiere hacer una reforma importante y habilitarlo para vivir en él.

Lo primero que me ha encargado es que le haga un proyecto con el cual consiga que le den la cédula de habitabilidad.

Soy un Arquitecto Técnico muy novato con muchas dudas:
¿Como se hace un proyecto de esas características?
¿Cuanto le cobro?
¿Cómo gestiono que le den los permisos?
¿Me tengo que dar de alta como autónomo?

Supongo que en el colegio me informarán de todo esto y me ayudaran ¿no?. Pero mientras tanto, a ver si me podeis echar una manilla.

Gracias.

 

[catalizador]

pues para empezar se me ocurre que puedes tener dos problemas importantes:
1º Quizas como arquitecto técnico no este calificado para hacer un proyecto de adecuación con cambio de uso, esto tendrá que hacerlo un arquitecto superior.
2º Quizas no puedas cambiar el uso, si el plan general de ordenación urbana de Madrid determina que ese local no puede tener uso residencial, que es lo mas probable segun lo que cuentas.
Saludos.

 

[scaner]

Supongo que lo que quieras conseguir con tu proyecto es una licencia de obras.

Lo primero que se me ocurre es que quizas sea difícil que un local sin fachada a vía pública pueda considerarse vivienda.

Un saludo
Scaner

 

[eepa]

Lo primero que se me ocurre es que quizas sea difícil que un local sin fachada a vía pública pueda considerarse vivienda.

¿Y un piso interior?

Creo que habría que explicar mejor el ¿qué significa que da a un parking no cubierto?

Saludos.

 

[scaner]

Hola eepa.

Un piso interior es una figura que existe en algunos planes de ordenación, pero bajo unos condicionantes que en principio no creo tenga este caso.

En el PGOU de Palencia una vivienda debe tener un mínimo de 3m de fachada a vía pública. En el único caso en el que se permiten viviendas interiores es el de plazas privadas de uso público en las que se pueda inscribir un círculo de 20m y que esten conectadas mediante pasaje de 6m de ancho a dos vías públicas.

Después ya entra la picaresca de que en proyecto vayan como oficinas y después se utilicen de viviendas.

Un saludo
Scaner

 

[AMT]

Hola a todos de nuevo...!!!

En Madrid, como en muchas ciudades, un piso puede ser exterior (cuando da a la calle) o interior (cuando da a un patio interior). En este caso el local es un bajo y da a un patio interior que se utiliza además como Parking descubierto.

Y creo que un proyecto de cambio de uso de un local lo puede realizar y firmar sin problemas un Arquitecto Técnico...

 

[scaner]

¿Pero te has leido el PGOU de Madrid?

Normativa del Plan General

TÍTULO 7. RÉGIMEN DE LOS USOS

CAPÍTULO 7.3. Uso residencial.

SECCIÓN PRIMERA. CONDICIONES DE LAS VIVIENDAS

Artículo 7.3.3. Vivienda exterior (N-2)
Todas las viviendas reunirán la condición de exterior, para lo cual deberán cumplir con las condiciones higiénicas y de seguridad siguientes:
1. Higiénicas: Ocupar una fachada en una longitud superior a tres (3) metros, en la que exista al menos un hueco de una pieza habitable. Dicha pieza tendrá una superficie útil superior a doce (12) metros cuadrados, no incluyéndose la del mirador, si lo hubiese; en ella será posible inscribir un círculo de diámetro igual o mayor de doscientos setenta (270) centímetros, tangente al paramento en el que se sitúa el hueco de luz y ventilación; el hueco habrá de recaer, salvo en los supuestos contemplados en el APECH que se regulan por sus condiciones específicas, a:
a) Vía pública o espacio libre público.
b) Espacio privado del ámbito de la parcela, situado sobre el plano horizontal, trazado en la cota de nivel del suelo de la pieza considerada:
- Resultante de la aplicación de las condiciones de posición del edificio en la parcela, en
tipología edificatoria aislada o de bloques abiertos, o pareada. Se incluye en este
supuesto la configuración de un espacio libre interior regulado por el art. 8.5.12.
- Resultante de las condiciones de posición que corresponda aplicar, en tipología de
edificación agrupada en hilera o adosada destinada a vivienda unifamiliar.
- En tipología edificatoria de manzana cerrada o entre medianeras:
- Directamente enfrentado a vía o espacio libre público.
- No enfrentado directamente a vía o espacio libre público, que cumpla las siguientes
condiciones:
--La superficie del espacio será superior o igual a doscientos (200) metros cuadrados.
- En él podrá inscribirse un círculo de doce (12) metros de diámetro, libre de Edificaciones, tangente al eje del hueco de la pieza considerada, que podrá reducirse a nueve (9) metros, siempre y cuando la superficie del espacio señalada anteriormente se incremente multiplicándola por un coeficiente que se obtendrá como cociente entre la dimensión inicial y la reducida.
- La distancia desde el eje del hueco de dicha pieza, al lindero opuesto será superior o igual a la mitad de la altura de coronación del cuerpo de edificación en que se sitúa la misma.
- Cuando el espacio se configure entre cuerpos de edificación situados en la misma parcela, la distancia entre el hueco considerado y el cuerpo de edificación al que está enfrentado, será superior a la altura de coronación de este último.
- No obstante, este espacio se podrá configurar conjuntamente con ámbitos de parcelas colindantes, estableciéndose un régimen jurídico suficiente que garantice el mantenimiento de las condiciones anteriores, salvo la distancia mínima a linderos. Este régimen deberá hacerse constar en el otorgamiento de la licencia e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
- Justificadamente, se podrá admitir una reducción de las dimensiones anteriores, en atención a circunstancias tales como la configuración parcelaria, topografía, orientación y determinaciones urbanísticas específicas de las parcelas y Edificaciones colindantes. En todo caso las condiciones higiénicas finalmente resultantes deberán ser equivalentes a las previstas con carácter general.
- Las superficies a que se ha hecho referencia anteriormente, así como las alturas reguladas, se tomarán en él y sobre el plano horizontal trazado por el nivel de pavimento de la pieza considerada.
2. De seguridad: Deberá cumplir con las condiciones de accesibilidad y seguridad que en materia de prevención de incendios, determine la normativa sectorial o aplicable.

Empieza por decidir si ese local tiene cabida o no en la definición de vivienda exterior.

Un saludo
Scaner

 

[vorpal]

Hola a todos de nuevo...!!!

En Madrid, como en muchas ciudades, un piso puede ser exterior (cuando da a la calle) o interior (cuando da a un patio interior). En este caso el local es un bajo y da a un patio interior que se utiliza además como Parking descubierto.

Y creo que un proyecto de cambio de uso de un local lo puede realizar y firmar sin problemas un Arquitecto Técnico...

Ya empezamos de nuevo con la "guerra" de las atribuciones profesionales

Vamos a ver que entendemos por cambio de uso de local.
El cambio de uso de local puede ser de tienda de ultramarinos a oficina bancaria, a cafetería,.... pero cuando pasamos a RESIDENCIAL los AT teneis pocos palos que tocar: ahí aparece una vivienda nueva, no es una reforma de una vivienda existente, por tanto mucho me temo que eso no lo pueda firmar un AT.

Saludos.

 

[MARIANO]

Bueno, abriendo otra vía: ¿y si el local lo hacemos loft? Realmente yo no hago vivienda, sigo teniendo un local que lo acondiciono para vivir. Vamos que en mis escrituras sigue poniendo local.
¿Que dice el Plan General respecto a este uso? Me temo que poco.
Sobre las condiciones vivideras, no te las quita nadie, sea lo que sea.

La idea es que el local cambia de uso siguiendo siendo local. Puedes probar por esa vía. Insisto que las condiciones sobre las estancias no las puedes evitar.

Saludos.

 

[AMT]

Ok, gracias a todos.
Mañana me pasaré por el colegio de arquitectos técnicos a ver que me dicen...
Creo que proximamente la Comunidad de Madrid sacará una ley permitiendo que se puedan acondicionar locales como viviendas. No se si será verdad pero yo lo he oido por ahí...

 

[MARIANO]

Creo que proximamente la Comunidad de Madrid sacará una ley permitiendo que se puedan acondicionar locales como viviendas. No se si será verdad pero yo lo he oido por ahí...

Pues no lo se, lo que si es cierto es que existe un vacio legal incomprensible entorno a estos espacios llamados lofts, del cual se están aprovechando muchas personas (sobre todo promotores).
Insisto que no es cambiar el uso jurídico de un local. Para dicho cambio ya existe regulación.

Saludos.

 

[arckko7]

Hola

Sin entrar en el tema de las competencias:

Consulta el n71 de la revista Nuevo Estilo, tiene un especial de lofts en los que se indica los pasos a seguir para cambiar de local a vivienda:

- Clasificación del terreno.
- Si el suelo es residencial se puede cambiar a casa si cumple unos requisitos...

- Pedir licencia de obras y tras ellas cédula de habitabilidad.

- Licencia de cambio de uso, mínimo arquitecto técnico o aparejador. (yo no opino, sólo copio lo que pone ).

- Consentimiento de la comunidad de propietarios, sólo en el caso que en los Estatutos de la comunidad ponga que no se puede cambiar el uso del local. Haría falta entonces que la Junta de propietarios acordara modificarlo.

- Mayor tradición (mas suave legislación en lofts ) en Barcelona que en Madrid.

- Para pedir hipoteca, en los locales los bancos normalmente cubren hasta 50 % - 60% del total, para viviendas 100 %, si se tiene permiso para cambio de uso y cédula (o en gestionándolos ) los bancos suelen llegar al 100% como vivienda.

- Si se consigue el cambio de uso y la cédula, se puede deducir del IRPF como primera vivienda.

- Si se cumple lo anterior (legalizado), también sirve para cuenta ahorro vivienda.

- Más fácil licencia como vivienda si se es autónomo?
En suelo residencial igual.
En suelo terciario, el loft tendría uso profesional, no vivienda, aunque nadie puede evitar que se use como vivienda. Legalmente no se podría obtener cédula --> no se puede deducir de la hipoteca, ni para cuenta vivienda, además de que el IVA es mayor que en la compra de una casa.

- Si se trabaja --> en el loft ventajas fiscales???
Si se ejerce profesión en él y se está dado de alta, se puede deducir como gasto una parte del inmueble para el supuesto de vivienda-despacho profesional.
También se puede amortizar el inmueble al 100% si se declara como bien patrimonial sujeto a actividad.

Uffff. Y eso es todo (y creo que incluso me he pasado).
Me voy a dormir!!!
Saludos!

Mas info: http://www.loft-es.com/new/index_main.htm

Salen ejemplos de locales reconvertidos en Madrid, y tienen incluso foro para atender consultas (lo siento administrador )

 

[MARIANO]

Yo hay cosas que no veo claras:

-Licencia de obras: ok. Pero licencia de cambio de uso, eso que es. Una licencia de funcionamiento para uso vivienda
-Consentimiento de la Comunidad de Propietarios solo en el caso de que en los Estatutos ponga que no se pueda cambiar el uso Bueno, habrá que ver la declaración de obra nueva, si el local es exclusivo o no. Los Estatutos me preocupan menos. Y sobre todo, si se entiende que dicho cambio de uso es una alteración de la obra nueva o no. Es aquí donde te pueden pedir la necesidad de aprobación por unanimidad de dicho cambio de uso. Esto quien te lo pide o no, es el registrador.
- Sobre los créditos, ultimamente los bancos dan lo que quieren, pero que menos que financiar el 60% del valor de tasación del local.
- Sobre si eres profesional o no, pues tampoco entiendo nada. Fiscalmente declararás si es vivienda, local o que proporción tienes de cada cosa. Que sea loft o no ... pues me da igual.

Insisto, hay un relativo vacio legal, que se cubre con las interpretaciones parciales que hace cada uno. Y luego que tengas suerte, te lo inscriban como vivienda y ganas valor. Si no , tienes un loft, osea un local comercial.

Saludos.

 

[arckko7]

Re

Yo he copiao!

 

[MARIANO]

Re: Re

Yo he copiao!

Ya hombre, ya. Lo mio sólo son reflexiones e inquietudes propias que me genera este tema.

Saludos.

 

[neotonyxx]

Recomendaciones...

En un pricipio no deberias tener problemas para realizar el procedimiento marcado en el post anterior. Ése es el procedimiento correcto, os lo comento por propia experiencia en el tema. Al respecto del Arquitecto Técnico.....creo que a las Juntas, lo único que les interesa es que el Proyecto venga sellado, firmado y aprovado por la COAM, el resto....les dá igual.

En cualquier caso, recomiendo que lo realicen unos profesionales, aparte de los antes referidos, os cito otros, www.loftcales.com
Tienen foro de dudas también y engloban los proyectos de principio a fin.

 

[eepa]

Re: Recomendaciones...

En cualquier caso, recomiendo que lo realicen unos profesionales, aparte de los antes referidos, os cito otros, www.*****.com
Tienen foro de dudas también y engloban los proyectos de principio a fin.

Esta publicidad... que bien metida chico.

Eso sí, recomiendo visita a la web y buscar el loft que venden de 40m2 por 200.000€, yo alucino, si eso es un loft yo soy Alejandro Magno.

Desde hace un tiempo se viene usando la palabra loft para definir cualquier espacio sin tabiques; el que tenga interés que investigue que es un loft, cuando surgió y que características tiene, porque lo que se ve por ahí es lamentable.

Saludos.

 

[arckko7]

Re: Recomendaciones...

En cualquier caso, recomiendo que lo realicen unos profesionales, aparte de los antes referidos, os cito otros, www.*****.com
Tienen foro de dudas también y engloban los proyectos de principio a fin.

Esta publicidad... que bien metida chico.

Eso sí, recomiendo visita a la web y buscar el loft que venden de 40m2 por 200.000€, yo alucino, si eso es un loft yo soy Alejandro Magno.

Desde hace un tiempo se viene usando la palabra loft para definir cualquier espacio sin tabiques; el que tenga interés que investigue que es un loft, cuando surgió y que características tiene, porque lo que se ve por ahí es lamentable.

Saludos.

Apreciado Eepa si dices eso a los de la inmobilaria te diran que eres un pureta!!!

A mi todo esto de la especulación me irrita por lo que te cobran, cuando todos sabemos que es por el pu** suelo, ya que no se construye mejor que en el 92, sino que todo lo contrario (muy rápido y mal).

 

[eepa]

Re: Recomendaciones...

Apreciado Eepa si dices eso a los de la inmobilaria te diran que eres un pureta!!!

Hombre eso seguro! Pero como no soy parte ni arte del asunto dejo aquí mi crítica (de poco sirve, lo sé).

A mi todo esto de la especulación me irrita por lo que te cobran, cuando todos sabemos que es por el pu** suelo, ya que no se construye mejor que en el 92, sino que todo lo contrario (muy rápido y mal).

¡También de acuerdo, el precio del suelo es el gran problema!

Por cierto, ¿cómo haces para estar contestando en todos los temas? ¡y siguiendo el master a la vez! Me quito el sombrero.

Saludos.