Centro comercial

jaluelcan

Plata
Tengo un amigo que quiere comprar un terreno industrial y quiere en él hacer un centro comercial con salas de cine incluidas.

Me ha pedido que me ocupe yo de todo. El problema es que no se ni por donde empezar. Lo lógico es buscar financiación. Pero este hombre no la necesita. Supongo que el siguiente paso es ver en el ayuntamiento local, ver la posibilidad de construir el centro y de que edificabilidad de la parcela estamos hablando.
En fin. Estoy muy perdido en esto. :(
¿Alguien tiene experiencia?
 
Primero ve al Ayuntamiento, y comprueba que la normativa urbanística de la parcela industrial, permita como usos compatibles los terciarios comerciales.
 

antoni0

Platino
Enhorabuena. Ahora que escasea el trabajo planteas un trabajo grande.
Si se puede hacer (hazle caso a Alvar Aalto)
Lo primero es fijar el programa de necesidades. Es decir en qué consiste el proyecto. MUY detallado. Si no sabes, dedicate a viajar y ver centros comerciales.
Una vez que se sabe lo que se quiere (supongo que eres arquitecto, y si no, el siguiente paso es ir a ver a un arquitecto) se redacta el proyecto.
 
Enhorabuena. Ahora que escasea el trabajo planteas un trabajo grande.
Si se puede hacer (hazle caso a Alvar Aalto)
Lo primero es fijar el programa de necesidades. Es decir en qué consiste el proyecto. MUY detallado. Si no sabes, dedicate a viajar y ver centros comerciales.
Una vez que se sabe lo que se quiere (supongo que eres arquitecto, y si no, el siguiente paso es ir a ver a un arquitecto) se redacta el proyecto.

Lo primero será ver la viabilidad técnica y económica del proyecto.
Es decir, si hay parcelas diponibles para ello, y si va salir rentable (y qué tipos de negocio lo son), no meterse redactar el proyecto a saco, no...??? :cool:
 

jano

VIP
pues va a ser que lo primero es lo que comenta arckko7.
Si lo que quiere es poner las pelas y olvidarse, que te contrate a ti y a alguien más como proyect manager para ir comenzando. Y todo por escritooooooooooooooooooooooooooooooooooooo por muy amigo que sea, que luego te dicen que no se puede hacer eso o que no es rentable, y te quedas a dos velas.

Por lo demás, yo he estado en el básico y ejecución de un par de ellos, si necesitas algo, me comentas.
 

Delineo

Diamante
Lo que te han dicho ya, por otro lado yo tambien tengo experiencia en uno de los de cordoba la llana (basico, ejecucion e industrial) si te puedo ayudar en algo ya sabes.
 

antoni0

Platino
Lo primero será ver la viabilidad técnica y económica del proyecto.
Es decir, si hay parcelas diponibles para ello, y si va salir rentable (y qué tipos de negocio lo son), no meterse redactar el proyecto a saco, no...???

Arko7 como sos!!


Tengo un amigo que quiere comprar un terreno industrial y quiere en él hacer un centro comercial con salas de cine incluidas.

Parece que el terreno está situado, no habla nada de que "le busque un terreno para .."
Así que si el terreno está situado en un lugar, lo primero es

Primero ve al Ayuntamiento, y comprueba que la normativa urbanística de la parcela industrial, permita como usos compatibles los terciarios comerciales.

En cuanto a la viabilidad económica, aquí me has cogido, tengo una deformación profesional, supongo que eso ya está estudiado y cuando me encargaban algo no me planteaba si el que quiere edificar ha estudiado su rentabilidad o no. En un caso muy claro en el que un buen cliente compró un solar y vino para que le hiciera un proyecto de VPO, le dije que no le salian los números, que tenía que hacer vivienda libre. Una vez hecho el proyecto, y con la licencia concedida, al pedir ofertas a constructores comprobó que mi afirmación era cierta. Él tenía un poco de miedo a la vivienda libre (entonces se hacían menos que de VPO). Vendió el solar a otro promotor por el doble de lo que le había costado. El nuevo cliente siguió con nosotros, actuó también de constructor, hizo vivienda libre y ganó un pastón increible.
Aunque hay que hacer números, la economía funcione a impulsos.
 

jano

VIP
Es que el comienzo de un tipo de trabajos así pasa más por un estudio económico que otra cosa. Luego pasaría por el urbanístico, y a partir de ahí ir haciendo esquemas de funcionamiento y bocetos. En realidad un centro comercial no es que sea algo muy complicado en sí, son tiendas en un edificio, ya está. Lo difícil es mover todo el engranaje de especialistas y requerimientos técnicos. Los requerimientos de servicio van condicionados a las necesidades de los clientes que van a instalarse en él y a lo que digan los especialistas en seguridad, incendios, etc. La verdad es que no me veo a un arquitecto en solitario haciendo un proyecto así, son muchas cosas las que hay que mover... muchos especialistas, muchos ingenieros, mucho papeleo y muchos requerimientos legales y técnicos que, sin un equipo de proyect management, lo veo complicadísimo.

Así que, si tu amigo lo que quiere es hacer un centro comercial, supongo y espero que tendrá ya algo acordado entre los futuros clientes del centro. O van a venir después? Siempre que hemos hecho un centro comercial los clientes exigían sus cosas: por ejemplo, los hipermercados necesitan de grandes almacenes y zonas de carga/descarga propios. Los cines deben estar hablados desde un comienzo (además suelen tener su proyecto aparte), etc. En el centro comercial que estoy ahora, en el que justamente estoy haciendo los planos de techos -trabajo interesantíiiisimo-, de momento no hay clientes con requerimientos, salvo el hipermercado.
 

vile

Platino
Tengo un amigo que quiere comprar un terreno industrial y quiere en él hacer un centro comercial con salas de cine incluidas.

Me ha pedido que me ocupe yo de todo. El problema es que no se ni por donde empezar.
¿Alguien tiene experiencia?

Para centros comerciales supongo que ya has hablado con promotores de la zona ... a mi me ofrecen y ofrezco edificaciones ya construídas para centros comerciales. Entiendo que si has llegado al punto de plantearte empezar desde 0 es porque has quemado ya esas etapas ( incluyo evidentemente la del estudio de viabilidad, imprescindible para una tienda de ropa imagínate para un centro comercial )

En función del tamaño y servicios asociados lo que te interesa es localizar un terreno que reuna las condiciones necesarias ... el tema urbanístico lo gestionarás con alcalde y concejal .... de todos modos si tu reconoces que estás perdido en cuanto entres a negociar con los de las grandes superficies te comerán, y a nivel ingeniería de instalaciones un centro comercial es un coñazo supongo que dispones de la infraestructura necesaria

un saludo.
 

jano

VIP
y a nivel ingeniería de instalaciones un centro comercial es un coñazo supongo que dispones de la infraestructura necesaria
El estudio en el que trabajo no tiene infraestructura, se basa en colaboraciones externas, y sin problema. Eso sí, mejor estar preparado para trabajar con un equipo de ingeniería, porque sí, como no controles te comen vivo (qué malos ratos pasó un colega con un centro tipo ikea... todavía me acuerdo). Por cierto, son un coňazo pero no son difíciles. Lo difícil es coordinar todas las partes porque ya sólo entre splinklers, ventilación, climatización e iluminación tienes problemas por todos lados.

Pero vamos, eso es ya la fase de diseňo y ejecución. "Encargarse de todo" implica ir buscando un equipo especialista o al menos un buen proyect manager que comience a ir moviendo palos.
 

Delineo

Diamante
Respecto a la planimetria del industrial de instalaciones en 15 dias esta hecho sin problemas ;)
 

vile

Platino
El estudio en el que trabajo no tiene infraestructura, se basa en colaboraciones externas, y sin problema. Eso sí, mejor estar preparado para trabajar con un equipo de ingeniería, porque sí, como no controles te comen vivo (qué malos ratos pasó un colega con un centro tipo ikea... todavía me acuerdo). Por cierto, son un coňazo pero no son difíciles. Lo difícil es coordinar todas las partes porque ya sólo entre splinklers, ventilación, climatización e iluminación tienes problemas por todos lados.


A eso me refería, no es necesario que disponga de un departamento de ingeniería ( aunque sería lo ideal ) sino que disponga de una red de colaboradores fiable. Y yo he dicho que son un coñazo ... no son un hospital que además de coñazo es dificil jajaja ... pero como te toque lidiar con ciertos clientes los pliegos de condiciones son muy rígidos.

Pero vamos, eso es ya la fase de diseňo y ejecución. "Encargarse de todo" implica ir buscando un equipo especialista o al menos un buen proyect manager que comience a ir moviendo palos.

Sin contar que el mundo de los "dealers" de locales comerciales es cuanto menos singular ... no me importaría ser el encargado de buscar locales en la zona norte para H&M, Zara, etc ...
 

jaluelcan

Plata
hay novedades sobre el tema.

mi colega se retira del proyecto. Es una pena. Pero me he interesado tanto que lo voy a intentar yo. Todo sigue igual con la salvedad de que tengo que buscar financiación. Lo haré a través de inversores.

En relación a vuestras respuestas, soy aparejador y tengo experiencia en estudios de viabilidad y hacer de project. He trabajado mucho en el extranjero. Pero sólo en viviendas. Nunca he realizado centros comerciales.
El primer paso es buscar "la pasta". El terreno lo tengo visto y muy estudiado. Algo caro pero todo es negociable. está como industrial.
El siguiente paso es hablar con el ayuntamiento para que se "moje" un poco ya que se van a crear puestos de trabajo y creo que le merece la pena que colabore.
una vez dados estos pasos, "venderlo" es lo que toca. Ya estoy en contacto con 2 grandes superficies que les puede interesar ya que por la zona no existe ninguna. Los cines los tengo facil ya que en la localidad, hay 2 salas que se caen a cachos.

Soy una persona muy de números. Y lo que me falta saber es la repercusión por m2 de la construcción.

Esto es lo que más me preocupa.
 

jano

VIP
Bueno, pues mucha suerte y te deseo de corazón que salga bien el tema. Y si no sale, pues bueno, tampoco nos vamos a morir ;)
 
Arriba