Cerrar ventanas del vecino (servidumbre de luces)

gomin

Novel
Buenas tardes,

En breve voy a iniciar la construcción de mi vivienda, y tengo una duda que me corre sobre la cabeza sobre los aspectos legales de tapiar unas ventanas del vecino que dan a mi terreno. El terreno es medianero en el centro del pueblo. La casa del vecino, todo y que tiene propietario, está en ruina. En dicha casa hay infinidad de ventanas que dan a nuestro terreno (donde vamos a construir nuestra casa). Por un seguridad, privacidad y necesidad de construcción, tenemos que tapiar algunas de ellas (las más bajas del terreno), dado que algunas parecen puertas por la altura a la que están respecto a mi terreno.

Añado los planos de construcción donde se verá quizás con más claridad.

El caso es que en el registro no consta ningún derecho de servidumbre. Podría casi jurar que hace más de 30 años que no se vive de forma habitual (quizás se ha alquilado una parte de la casa como segunda residencia "no consta empadronamiento").

dudas

- Aunque no conste servidumbre, por hacer más de 30 años que existen, no se pueden quitar?

- Si se puede justificar de alguna forma que hace más de 30 años que no habita nadie, se extingue?

- Que otras alternativas tengo?

Actualmente el propietario es "La Caixa", imposible de contactar con nadie.

Gracias
 
jmoreno si no me equivoco era Aragón, así que tiene fuero, puede haber diferencias.

Estas cuestiones se tenían que haber tenido resueltas antes de hacer el proyecto a quien se le ocurre hacer un proyecto sin saber si legalmente se pueden tapiar o no una ventanas.

Desde mi punto de vista lo que tengo claro es que lo tendría que tener resuelto y firme antes de construir y tapiar esas ventanas, no sea que a posteriori venga y me demanden y tenga que demoler toda o parte de la construcción.

Mal empiezas.
 

jmoreno

Diamante
Gracias por la corrección :eek:
No sabía que Aragón tuviera fueros en materia de derecho civil.
 

gomin

Novel
Para no inundar con mucha información, comentar que había un acuerdo con el antiguo propietario (El antiguo propietario era una inmobiliaria que quería hacer 4 casas).

- En dicho acuerdo, satisfactorio para ambas partes, ya se daban estas modificaciones que expongo. El problema está que era un acuerdo privado y los firmantes, actualmente no son propietarios (ni yo, ni el vecino que ahora es "La Caixa").

Indicar que además, en el ayuntamiento el antiguo vecino presentó proyecto de construcción (con dichas modificaciones), al igual que nosotros ahora.

Me gustaría poder atenerme a lo comentario anteriormente (había un acuerdo) y al no uso durante 20 años

SECCIÓN CUARTA. DE LOS MODOS DE EXTINGUIRSE LAS SERVIDUMBRES Artículo 546.

Las servidumbres se extinguen:

- Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y la del sirviente.

- Por el no uso durante veinte años.

Este término principiará a contarse desde el día en que hubiera dejado de usarse la servidumbre respecto a las discontinuas; y desde el día en que haya tenido lugar un acto contrario a la servidumbre respecto a las continuas.

- Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre; pero ésta revivirá si después el estado de los predios permitiera usar de ella, a no ser que cuando sea posible el uso, haya transcurrido el tiempo suficiente para la prescripción, conforme a lo dispuesto en el número anterior.

Por llegar el día o realizarse la condición, si la servidumbre fuera temporal o condicional.

Por la renuncia del dueño del predio dominante.

Por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del sirviente.



¿Es posible?
 
Lo único que debes de tener claro es que has de andar con mucho cuidado y atar las cosas bien atadas porque la extinción de una servidumbre contínua es desde el acto contrario a la servidumbre, es decir, que extinguiría dentro de 20 años desde que tu tapes la ventana (sería el acto contrario a la servidumbre), salvo que venga quien tenga mas conocimientos y diga lo contrario.

Si tienes ese acuerdo que hablas por escrito lo veo mas fácil, pero aún así, antes de gastar dinero vete a una abogado y que se encargue el de estudiarte el caso y dejartelo cerrado, seguro que el sabe como contactar con la caixa y como cerrar el asunto.
 

gomin

Novel
Muchas gracias por tu respuesta.

Si dichas "servidumbres" no constan en ningún sítio (registro, escrituras, etc..), se puede considerar que tienen el mismo efecto? Me refiero a que sean ilegales y se puedan tapar sin más.
 

antoni0

Platino
art. 143 de la compilación de dercho civil de Aragón (Ley 15/67)

1. Tanto en pared propia, y a cualquier distancia de predio ajeno, como en pared medianera pueden abrirse huecos para luces y vistas sin sujeción a dimensiones determinadas.
2. Dentro de las distancias marcadas por el artículo 582 del Código Civil , los huecos carecerán de balcones y otros voladizos y deberán estar provistos de reja de hierro remetida en la pared y red de alambre, o protección semejante o equivalente.
3. La facultad concedida en este artículo no limita el derecho del propietario del fundo vecino a edificar o construir en él sin sujeción a distancia alguna.

Es decir en Aragón los huecos no crean servidumbre. Pero sí los vuelos:

Los voladizos, en pared propia o medianera, que caigan sobre fundo ajeno son signos aparentes de servidumbre de luces y vistas. No lo son la falta de la protección señalada en el artículo anterior ni tampoco los voladizos sobre fundo propio. Queda a salvo lo dispuesto en el artículo 541 del Código civil.

y en la foto no se ve bien ese tema.
 

gomin

Novel
Perdona mi ignorancia, pero me gustaría entender exactamente que lo que se significa lo indicado en el derecho civil.

En concreto a:
"3. La facultad concedida en este artículo no limita el derecho del propietario del fundo vecino a edificar o construir en él sin sujeción a distancia alguna."

Quiere decir que no me puede limitar poder edificar o construir, sin tener que dejar distancia alguna?

Por otro lado, me parece que ninguna de las ventanas tienes voladizos. Se refiere a los de la parte inferior de la ventana, no?

Muchas gracias por vuestra ayuda, me está ayudando a entender y/o saber como canalizar esta situación.

Jordi
 
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