Certificación + tasador + bancos: realmente siempre con dudas...

Hola de nuevo..

Esta vez va de conocer las certificaciones mensuales etc.. puesto que aunque lo estamos reclamando hace ya unas semanas el banco o no tiene ni idea o no quiere explicarlo todo para colarnos algún producto suyo.
Paso los siguientes datos.

Importe máximo que podemos disponer del banco = 410.000 €
1ª disposición realizada al banco para pagar parcela = 113.500 €
Capital disponible para la casa = 296.500 €
El banco da el 70% tasación

Partida movimiento tierras según proyecto = 20.000 €
Partida estructuras según proyecto ( cubierta de aguas) = 115.000 €

Partida movimiento tierras real = 16.000 €
Partida estructuras según proyecto ( cubierta de aguas) = 110.000 €

Con estos datos, alguién puede explicarme como funcionan las malditas certificaciones por favor ????

Estoy bastante acojo...do puesto que me puedo encontrar que cuando certifiquemos la parte de estructura me quede sin liquidez y me quieran colar un préstamos personal o algo similar....

Alguien tiene experiencia en todo esto por favor.....???

Muchas gracias por echarme un cable.
 
¿No entiendo cual es el capital concedido para el hipotecario?

Si fuera 410.000 tu vas a poder disponer de 410.000 en toda la operación.

Ahora bien, cada banco tiene su particular forma de concederla, siendo practica habitual que un 20% de dicho capital no se dé a la ligera, por lo que el sistema depende del banco.

1.- Algunos te suministran dinero hasta que llegues al 80%, aquí paran hasta el final de obra. (es decir, que tu tienes que poner de tu bolsillo al final)

2.- Algunos te dan solo un 80% de cada certificación. (es decir, tu vas poniendo en cada certificación una parte de tu bolsillo) dándote el 20% que no te dejan al final.

La más usual es la 1.-, por tanto tu podrás disponer de 328.000 para pagos y el resto al final de obra.

PD: Si es el 70% pues ya sabes, solo dispondrás de 2870.000 el resto al final de obra.

PD: Por supuesto existen tantas opciones como bancos, por lo que esta no deja de ser un ejemplo que no tiene porque coincidir con la realidad.

RESUMEN: que tienes que disponer del dinero que el banco no te cubre y por lo que dices YA TIENES UN PROBLEMA.
 

Morganha

Esmeralda
Yo te explico mi experiencia puesto que tambien dispuse de un prestamo como el tuyo.
Las disposiciones se van haciendo como bien dices por certificacion las cuales son expedidas por el aparejador el cual va decidiendo que porcentaje de la obra esta realizado, mediante ese porcentaje es el banco el que te da el dinero en base al total ( 80%) del cual dispondrás, es decir, tu no vas a pedir un % por hacer los fundamentos de tu casa, el aparejador te certificará en funcion al total de la casa que tengas hecho y de ahi pagarás al constructor el cual hará en funcion a lo que le des, por esa razon a no ser que el constructor "se pase" pidiendote dinero, deberias ir cuadrando los porcentajes de certificacion con lo que te va a costar la casa.

Pd. Normalmente y segun la entidad bancaria, al 50 y al 100% de construccion de la casa, la certificacion tiene que ir registrada ante notario, con lo que deberás pagar los gastos de notario y demás.

Espero haberme explicado.

Saludos!
 
GRacias ocotopussy pero sigo liado...

Yo tengo ( por ejemplo) realizado toda la cimentación+estrcutura y esta partida tiene una factura de proveedor de 105.000 € que tengo que pagar.
El banco me dará el 70% ( en mi caso el banco dijo que no al 80%) entiendo que de lo tasado en pryecto ?????

Me podeis hacer este ejemplo con los datos que os he puesto arriba por favor ??? es para ver si realmente podría pagar el 100% al proveedor o ver que me daría realmente el banco.

Piensa que ya hemos utilizado 113.500 € para pagar la parcela.....( 1ª disposición)

Ya veis que mis preguntas no son fáciles jejej....
 

m6d2

Novel
GRacias ocotopussy pero sigo liado...

Yo tengo ( por ejemplo) realizado toda la cimentación+estrcutura y esta partida tiene una factura de proveedor de 105.000 € que tengo que pagar.
El banco me dará el 70% ( en mi caso el banco dijo que no al 80%) entiendo que de lo tasado en pryecto ?????

Me podeis hacer este ejemplo con los datos que os he puesto arriba por favor ??? es para ver si realmente podría pagar el 100% al proveedor o ver que me daría realmente el banco.

Piensa que ya hemos utilizado 113.500 € para pagar la parcela.....( 1ª disposición)

Ya veis que mis preguntas no son fáciles jejej....

Por lo que yo he podido investigar (estoy en un momento justo anterior al tuyo), lo que te da el banco es el % sobre lo tasado inicialmente, o el % del presupuesto del constructor, pero no sobre el proyecto (al menos así es en mi caso). ¿no te han realizado una tasación completa previa de todo? Lo que has pagado por la parcela no tiene porqué ser lo que valga según las tasadoras...
Un saludo.-
 
En mi caso, primero me dieron una aoprtación inicial para pagar la parcela y los gastos de compraventa. De lo que queda, reservan unos 5000€ para el fin de obra y el resto me lo irán dando por certificaciones de obra.

En esas certificaciones, los porcentajes pueden ser por % de obra ejecutada o por % de presupuesto ejecutado, que seguramente sea lo que nosotros escojamos. Asi podremos evitar que si una partida supone un 10% de la obra pero un 20% del presupuesto, no nos descuadre la financiación...
 

cesc

Diamante
yo tb tube problemas ...

el banco me concedio 180.000 pero el coste me sube algo mas de 200.000

el tasador me iva dando % sobre los 180.000 por lo que no cuadraba con el coste real ...

el banco me ha ido dando : el 25 % 50 % 75 % 95 % y 5 % Final de obra

el "truco" esta en que cuanto tenia realizado el 51 % el banco te ha de dar hasta el 75 % (no se si me explico)

tb el director de banco me recomendaba que pagase a los industriales a mas tardar mejor, con pagares, para a si tener mas obra avanzada y que el tasador te tase mas alto ...

por suerte hace unos meses pude vender unas acciones que me han sacado de la penuria y he podido tirar de este cash

para la semana proxima tengo avisado ya al tasador para que me tase por encima del 75 % (ahora tengo dispuesto hasta el 75%) y poder disponer de hasta el 95 %

la verdad es que todo esto es muy complejo y creo que hay muchos criterios ... pura ingenieria financiera

cosas que no entiendo es que por ejemplo el coste de la casa del tasador esta en 240.000 euros (y sospecho que certificaba sobre este improte) o que la tasacion inicial de la vivienda terreno + casa "era" de 420.000 euros

he de romper una buena lanza a favor de mi arquitecto a que siempre a sido reacio a emitir certificados por encima de lo real o a fiarse de lo que me decia tanto tasador como banco ... o sea que he ido disponiendo del dinero en cuanta gotas ...

piensa que cuando pides dinero y dispones de el no cuesta nada de desprenderse ir pagando o permitirse lujazos que luego pueden costar pagar .... por eso en mi promocion he ido poco a poco, mirando el centimo y luchando con todos los industriales para intentar economizar, aun a si hay cosas que seguramente se me han escapado ...
 
yo tb tube problemas ...

el banco me concedio 180.000 pero el coste me sube algo mas de 200.000

el tasador me iva dando % sobre los 180.000 por lo que no cuadraba con el coste real ...

el banco me ha ido dando : el 25 % 50 % 75 % 95 % y 5 % Final de obra

el "truco" esta en que cuanto tenia realizado el 51 % el banco te ha de dar hasta el 75 % (no se si me explico)

tb el director de banco me recomendaba que pagase a los industriales a mas tardar mejor, con pagares, para a si tener mas obra avanzada y que el tasador te tase mas alto ...

por suerte hace unos meses pude vender unas acciones que me han sacado de la penuria y he podido tirar de este cash

para la semana proxima tengo avisado ya al tasador para que me tase por encima del 75 % (ahora tengo dispuesto hasta el 75%) y poder disponer de hasta el 95 %

la verdad es que todo esto es muy complejo y creo que hay muchos criterios ... pura ingenieria financiera

cosas que no entiendo es que por ejemplo el coste de la casa del tasador esta en 240.000 euros (y sospecho que certificaba sobre este improte) o que la tasacion inicial de la vivienda terreno + casa "era" de 420.000 euros

he de romper una buena lanza a favor de mi arquitecto a que siempre a sido reacio a emitir certificados por encima de lo real o a fiarse de lo que me decia tanto tasador como banco ... o sea que he ido disponiendo del dinero en cuanta gotas ...

piensa que cuando pides dinero y dispones de el no cuesta nada de desprenderse ir pagando o permitirse lujazos que luego pueden costar pagar .... por eso en mi promocion he ido poco a poco, mirando el centimo y luchando con todos los industriales para intentar economizar, aun a si hay cosas que seguramente se me han escapado ...

A ver si me entero.... que no es facil....

- El banco ya me ha pagado 113.500 € en concepto de la parcela.
-Ahora tengo realizado la totalidad de cubir aguas ( ± 50% ) y dispongo de 296.500 € para gastar ( diferencia entre 410.000-113.500 €)
- La factura del proveedor es 105.000 €...

Que porcentaje me van a certificar ???
Que dinero realmente me da el banco ???

Es que la gran duda que tengo es esta ... que realmente el banco me de 70.000 € por ejemplo y no llegue a pagar.......

Agradecería con números poder resolver esta duda que nos está volviendo loco... algúna persona que aplique la formula del banco o la que crea necesaria para saber el importe final que me dará el banco en esta 2ª certificación ....

Ufff no es nada facil todo esto ..... y por ello os agradezco la ingenieria financiera que estamos haciendo todos con este ejercicio.

Gracias..... y a ver quien resuleve esto porque yo no me veo capaz.....
 

Xanito

Titanio
No entiendo nada. Te explicas como un libro abierto... en arameo.

Cuando te metes en esta aventura de la autopromoción lo único que tienes que tener claro es de cuánta pasta dispones y en qué momento, y administrarla para nunca quedarte colgado (partida ejecutada y sin dinero suficiente para pagarla).

Por las cifras que pones no creo que tengas problemas, pero date una vuelta por el banco y que te lo expliquen de nuevo, sobre todo en qué momento van a dejar de soltar dinero hasta que tengas el fin de obra, y a partir de ahí haces tus cálculos.
 
Vale.... al margen de las forma de decirlo ..... creo que meabres un poco de luz...

- Entiendo que al cubrir aguas el tasador interpreta que el 50% del total del terreno y la casa ( 410.000 x 0.5 = 205.000 €).
- La parcela supone el 27.5 % del total
- Por lo tanto de 205.000 -113.500 que ya has dispuesto, el banco te dará 91.500 € no ???

Me empieza a quedar algo más claro.....

GRacias
 
Hola...

Disculpa pero no es arameo sinó japonés :)

NO creas que es tan facil todo esto o pienses que es sumar y multiplicar puesto que con una entidad por medio seguro que todo tiene "truco" para conducirte a un producto suyo......

Por experiencia con otras personas del foro aún teniendo algo de dinero se han quedado "colgadas" por las malditas certificaciones y por ell prefiero conocer todo el mecanismo para ver de que voy a morir...

Te aseguro que la persona que nos está gestionando todo esto está más perdida que nosotros.... si si de verdad..... por lo que estamos buscando otras opiniones de personas que sufrieron esto anteriormente.

De todas las formas te agradezco el interés...
 

antoni0

Platino
La cuestión es más sencilla.
El banco te va a dar siempre el dinero que puede obtener por la parcela y lo que tienes construido, en el caso de que no le pagues y se lo tenga que quedar.
Como la casa vale poco hasta que está terminada, tiende a darte menos de lo que has gastado.
De todas formas no olvides que los prestamos en España son personales con garantía hipotecaria, es decir que si no lo pagas no sólo responde la casa, sino que respondes tu con todo tu patrimonio.
Si el banco te ha concedido ese dinero es porque no tienes muchos problemas para pagarlo.
 
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