Chalet cercano al límite del suelo urbano

#1
Hola a tod@s

Queria haceros una consulta. Resulta que tengo un cliente que quiere hacerse un chalet en su parcela que queda pegando con el suelo urbano. La parcela esta calificada como suelo rustico de especial proteccion agraria, por lo que podría hacerse el chalet argumentando que es para una explotacion agraría. Pero resulta que en las normas urbanisticas dice q no se puede construir viviendas a menos de 500 m del nucleo urbano ya que se crea nucleo de población. Asi que la opcion pasa por recalificar el suelo de esa parcela. Me he planteado hacer una modificacion de las normas urbanisticas, ampliando el suelo urbano, que para ello tendria que ampliar la parcela de mi cliente y la del vecino para que quede inteegrado en el suelo urbano. Sería al ampliacion del esulo urbano lo correcto? tendría que hacer un estudio de detalle? un plan parcial? El municipio esta en Castilla y Leon.


Saludos y gracias
 
#2
En suelo rustico de ESPECIAL PROTECCION me parece que lo tienes muy crudo
 
#3
En suelo rustico de ESPECIAL PROTECCION me parece que lo tienes muy crudo
Crudo, crudo, sí. Pero creo que no imposible.

- Por partes:

Queria haceros una consulta. Resulta que tengo un cliente que quiere hacerse un chalet en su parcela que queda pegando con el suelo urbano. La parcela esta calificada como suelo rustico de especial proteccion agraria, por lo que podría hacerse el chalet argumentando que es para una explotacion agraría. Pero resulta que en las normas urbanisticas dice q no se puede construir viviendas a menos de 500 m del nucleo urbano ya que se crea nucleo de población. Asi que la opcion pasa por recalificar el suelo de esa parcela. Me he planteado hacer una modificacion de las normas urbanisticas, ampliando el suelo urbano, que para ello tendria que ampliar la parcela de mi cliente y la del vecino para que quede inteegrado en el suelo urbano. Sería al ampliacion del esulo urbano lo correcto? tendría que hacer un estudio de detalle? un plan parcial? El municipio esta en Castilla y Leon.
- El hecho de estar pegado al suelo urbano y ser rústico de protección, en lugar de ser beneficioso, puede resultar perjudicial.

- Tengo entendido que no se pueden construir viviendas a menos de 500 m. de cualquier edificación, siempre que cuente con una superficie igual o mayor a la unidad mínima de cultivo (en la que influye si es secano o regadío y el municipio en concreto) y con un máximo de superficie construida en la vivienda. El procedimiento en este caso sería hacer un Anteproyecto para la correspondiente consulta al Ayuntamiento.

- La modificación de las Normas Urbanísticas es un poco más complejo (para ello debes de contar con el beneplácito del Ayuntamiento que es quien ha de otorgarte la aprobación inicial). De momento y para no extenderme más te remito al Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, donde viene muy bien explicado, tanto el proceso de elaboración y aprobación de los Planes, como sus modificaciones.

- No puedes hacer un Estudio de Detalle ni un Plan Parcial en Suelo Rústico.

Un saludo, estudia un poco más y sigue preguntado cuanto quieras.
 
#4
Por Partes

Octopussy:

- Ya se q esta chungo construir en suelo rustico y de hecho lo he descartado.

PANGEA

- Gracias por tus consejos me has aclarado bastante lo de estudio de detalle y plan parcial.
- El reglamento de urbanismo de Castilla y León ya me lo estoy mirando pero poco a poco q me cuesta ponerme.
- El ayuntamiento me da su permiso para moodificar las normas urbanisticas.
- Esto es importate y me gustaría que si pudieras me ayudaras. Como son dos fincas con dos propietarios, despues de hacer la ordenación, de disponer los espacios de calles , espacios libres y aparcamientos, como se distribuye esto entre los propietarios. Creo q tendre que utilizar el sistema de compensación o cooperación... nose.

Gracias
 
#5
"...El ayuntamiento me da su permiso para moodificar las normas urbanisticas..."

No cantes victoria aún, Ruvape. Una modificación -cambio, en genérico, para no liarnos- como la que propones sería una revisión del instrumento de planeamiento vigente o, cuanto menos, una modificación agravada que debería obtener, creo, el informe vinculante positivo del organismo correspondiente de la Comunidad Autónoma. Puede que el Ayuntamiento esté a favor pero en la Comunidad se tomen un poco en más serio el régimen del suelo rural de especial protección agraria.

Antes de gastar un minuto en proponer un sistema de ejecución o de redactar un proyecto de reparcelación hablaría con alguien de la Comunidad.
 
#6
Por Partes

Octopussy:

- Ya se q esta chungo construir en suelo rustico y de hecho lo he descartado.

PANGEA

- Gracias por tus consejos me has aclarado bastante lo de estudio de detalle y plan parcial.
- El reglamento de urbanismo de Castilla y León ya me lo estoy mirando pero poco a poco q me cuesta ponerme.
- El ayuntamiento me da su permiso para moodificar las normas urbanisticas.
- Esto es importate y me gustaría que si pudieras me ayudaras. Como son dos fincas con dos propietarios, despues de hacer la ordenación, de disponer los espacios de calles , espacios libres y aparcamientos, como se distribuye esto entre los propietarios. Creo q tendre que utilizar el sistema de compensación o cooperación... nose.

Gracias
Eso, eso, por partes:

Lo primero es conseguir la aprobación definitiva de la Modificación Puntual de las Normas Urbanísticas (artº 169 del vigente R.U.C. y L.) para transformar el suelo no urbanizable en un sector de suelo urbanizable (donde si todos los propietarios están de acuerdo, lo mejor es el sistema de concierto [artº 255 y ss.]; te ahorras el Proyecto y la Junta de Compensación):

Artículo 169
Modificaciones
1.
Los cambios que se introduzcan en los instrumentos de planeamiento general se consideran como modificación de dichos instrumentos, salvo cuando impliquen su revisión o cuando se realicen por otros instrumentos habilitados para ello.
2. Los cambios que se introduzcan en los instrumentos de planeamiento de desarrollo se consideran como modificación de dichos instrumentos, salvo cuando se realicen por otros instrumentos habilitados para ello.
3. Las modificaciones de cualesquiera instrumentos de planeamiento urbanístico deben:
a) Limitarse a contener las determinaciones adecuadas a su específica finalidad, de entre las previstas en este Reglamento para el instrumento modificado.
b) Contener los documentos necesarios para reflejar adecuadamente sus determinaciones y en especial los cambios que se introduzcan en las determinaciones vigentes, incluyendo al menos un documento independiente denominado Memoria vinculante donde se expresen y justifiquen dichos cambios, y que haga referencia a los siguientes aspectos:
1º. La justificación de la conveniencia de la modificación, acreditando su interés público.
2º. La identificación y justificación pormenorizada de las determinaciones del instrumento modificado que se alteran, reflejando el estado actual y el propuesto.
3º. El análisis de la influencia de la modificación sobre el modelo territorial definido en los instrumentos de ordenación del territorio vigentes y sobre la ordenación general vigente.
4. La aprobación de las modificaciones de los instrumentos de planeamiento urbanístico debe ajustarse al procedimiento establecido para la aprobación de los instrumentos que se modifican, con las excepciones señaladas en los artículos siguientes.

- En la propuesta de modificación puntual también puedes incluir la Ordenación Detallada.
 
#7
Gracias a tod@s pero en especial a Pangea, ya he estudiado el tema y tengo enfocado el proyecto. Bueno tb gracias a la pagina web de la junta de castilla y leon que me ha permitido ver otros proyectos de ampliacion de casco urbano.

Ciao.
 
#8
Gracias a tod@s pero en especial a Pangea, ya he estudiado el tema y tengo enfocado el proyecto. Bueno tb gracias a la pagina web de la junta de castilla y leon que me ha permitido ver otros proyectos de ampliacion de casco urbano.

Ciao.
Se agradece el agradecimiento y se reitera el ofrecimiento.
 
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