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Coeficientes de ponderación en proyecto de compensación

Discusión en 'Urbanismo' iniciada por blas, 17/10/2005.

  1. blas

    blas Cadete

    Estoy revisando un proyecto de compensación.
    Al empezar con el reparto, me encuentro con los siguientes valores:
    - Superficie del ámbito: 3.712 m².
    - Edificabilidad máxima: 0,85 m²/m².
    - Aprovechamiento lucrativo máximo: 3.155 m²s.
    - Superficie edificable máxima en tipología 1: 2.950 m² (coeficiente de ponderación = 1).
    - Superficie edificable máxima en tipología 2: 205 m² (coeficiente de ponderación = 1,2).
    - Aprovechamiento homogeneizado: 3.196 m² utc.

    Mi duda es la siguiente: si procedo a repartir la edificabilidad (3.155 m²) en proporción a la superficie de parcela que aporta cada propietario, ¿cómo y de qué manera influyen los coeficientes de ponderación y para qué sirve el aprovechamiento homogeneizado? ¿la superficie que tengo que repartir son los 3.196 m² en vez de los 3.155 m²?
    Muchas gracias por vuestras respuestas.
     
  2. _maga

    _maga Júnior

    El tema es que tu unidad es deficitaria.
    Ella solo puede patrimonializar 3.155 m², sin embargo, le han dibujado (porque era mejor zona, etc.) 3.196 m², es un ajuste casi mínimo, pero tendrán que comprar a alguien ese resto 3.196 - 3.155 = 41 m² uso característico.

    Es decir, tú tendrás que repartir lo que les corresponde: 3.155 m², y ese resto tendrás que ajustarlo con otra unidad, hacer un trasvase.

    Esto es según me acuerdo, no obstante dejo mi comentario a la opinión de otros expertos.

    Saludos.
     
  3. vorpal

    vorpal VIP

    Hola @blas.

    Paso a exponerte lo que yo haría:

    - No repartiría edificabilidad, sino APROVECHAMIENTO, o sea las 3.196 ua. A cada propietario le corresponderían las uas en proporción a su terreno aportado.

    - Por lo visto, hay dos tipologías edificatorias, en distintas zonas. Yo traduciría esas "edificabilidades" a "uas".

    - Se reparten esas "uas" de cada zona a los propietarios, aplicando el criterio de proximidad, esto es, intentar dar a cada propietario su aprovechamiento lo más próximo a la localización de su finca inicial (no siempre es posible).

    Sobre lo que dice @_maga de que tu unidad es deficitaria, habría que concretar más. ME FALTA EL PARÁMETRO DE APROVECHAMIENTO MEDIO.

    El aprovechamiento que le correspondería a la unidad sería superficie del ámbito por aprovechamiento medio, no por edificabilidad. Ojo, que no es lo mismo.

    Si en tu caso, el 0,85 es el aprovechamiento medio (no edificabilidad) entonces sí que tu unidad es ligeramente deficitaria. Lo normal es que si la diferencia es importante, se compense con otras unidades en situación inversa. En este caso, por la escasa diferencia se suelen hacer dos cosas:

    - Que todos los propietarios reciban el aprovechamiento que les corresponde y que el ayuntamiento reciba algo menos que lo que le toca (al fin y al cabo es un error de ellos a la hora de redactar el planeamiento).

    - Que el ayuntamiento reciba su aprovechamiento sin merma, y que el defecto lo asuma un propietario, al que se le compensa en metálico.

    Lo normal sería el primer caso, pero repito, comprueba que 0,85 es aprovechamiento y no edificabilidad.

    Saludos.
     
  4. vorpal

    vorpal VIP

    Recomiendo un "truco" para no perderse y confundirse entre aprovechamientos y edficabilidades:

    Llamar a cada cosa por su nombre utilizando las unidades aplicables en cada caso:

    El aprovechamiento se mide en "ua" (unidades de aprovechamiento) y el aprovechamiento medio en ua/m² (superficie bruta del ámbito). Con estos valores se realizan los repartos de las reparcelaciones y compensaciones, y luego se traducen a edificabilidades concretas sobre parcelas concretas.

    La edificabilidad total se mide en m² de techo. El índice de edificabilidad se suele medir en m² de techo/m² de suelo NETO de parcela. Con este parámetro se elaboran los proyectos sobre cada parcela.

    Espero no haberlo liado más.

    Saludos.
     
  5. blas

    blas Cadete

    Antes de nada, gracias por vuestras respuestas.
    A lo que os referís con aprovechamiento medio, creo que en este planeamiento le llama aprovechamiento tipo. Su valor es: Aprovechamiento tipo: 0,860991379 m²/m² utc (uso y tipología características).
    Este índice es el resultado de dividir el aprovechamiento homogenizado (3.196 m² utc) con la superficie del ámbito (3.712 m²).
    En este caso, lo que tendría que hacer es hacer el reparto de los 3.196 m², repartiendo 2.950 m² en tipología 1 (ya que tiene el coeficiente de ponderación =1) y 246 m² en tipología 2 (ya que tiene coeficiente de ponderación = 1,20). ¿Es así?
    Si esto es cierto, ¿estaría repartiendo 46 m² más de lo que el planeamiento permite en su aprovechamiento lucrativo máximo (superficie del ámbito x edifibilidad)?
    Espero que estos nuevos datos os sirvan de algo.
    Muchas gracias.
     
  6. _maga

    _maga Júnior

    3.196 - 3.155 = 41 m² de más.
    Lo siento, @vorpal, pero no estoy de acuerdo.
    3.196 es lo dibujado en tu unidad, ¡que no lo que te corresponde!

    Lo que les corresponde es: superficie x aprovechamiento medio = 3.155 m².
    Los 41 m² serán de otros propietarios, pero lo materializaran en tu unidad.
     
  7. vorpal

    vorpal VIP

    Hola @_maga.

    Vamos a aclarar conceptos, que estamos sumando peras y manzanas y eso no se puede hacer:

    3.712 x 0,860991379 = 3.196 unidades de aprovechamiento, no m².

    Vamos a ver cuántas UA hay en la unidad:
    2.950 m² x 1 = 2.950 UA.
    205 m² x 1,2 = 246 UA.

    Total 3.196 unidades de aprovechamiento, LUEGO COINCIDEN PERFECTAMENTE LO EDIFICABLE CON EL APROVECHAMIENTO ASIGNADO A LA UNIDAD. NO HAY DESFASE.

    Repito lo que ya puse son anterioridad: NO CONFUNDIR EDIFICABILIDAD Y APROVECHAMIENTO.

    Espero que quede más claro.

    Ojo con estas cosas, porque te pueden echar para atrás todo un expediente y la verdad es que un tío con una calculadora nos puede sacar los colores.

    Aquí hay dos coeficientes distintos para obtener cosas distintas:

    Aprovechamiento tipo (o medio, según CC. AA.) 0,86099 (de aquí salen las 3.196 unidades de aprovechamiento).
    Edificabilidad 0,85 (de aquí salen los m² de techo, 3.155, creo).

    La relación entre una cosa y otra son los coeficientes de homogeneización. Cuando no hay más que un uso, entonces el coeficiente es 1, y coinciden edificabilidad y aprovechamiento (peras y manzanas) pero cuando hay coeficientes de homogenización hay que emplearlos para traducir de una cosa a otra.

    Saludos.
     
  8. TOTALMENTE CORRECTA LA EXPLICACIÓN DE @vorpal, CREO QUE NO HAY NADA MÁS QUE AÑADIR.

    Únicamente un ejemplo:

    Si en la unidad hubiesen 2 tipos de "edificaciones", vivienda libre (VL) y vivienda protegida (VPO), entonces se le da el valor de 1 a la VPO y 1,2 a la VL (se supone que tiene mayor valor).

    Por lo que un señor que al reparcelar le correspondan 200 m² de techo edificable en VIVIENDA LIBRE (de los 3.155 m²t de VL + VPO) significa que tiene 200 x 1,2 = 240 ua (de los 3.196 m² ua). Sin embargo, si se le adjudicase de VPO serían 200 m² techo edificable (tanto de 3.155 m²t como de 3.196 m² ua).

    Si hay alguna duda, poned el caso concreto y por poco más se resuelve todo el problema.

    Saludos a todos.
     
  9. _maga

    _maga Júnior

    OK, @vorpal, tienes razón, he leído demasiado rápido...
    Gracias por las aclaraciones.

    Saludos.
     
  10. vorpal

    vorpal VIP

    De nada.
    Saludos.
     
  11. blas

    blas Cadete

    Hola.
    Con vuestras aclaraciones me está quedando el asunto mucho más claro. La única duda que me queda, es que entonces si lo que hago es repartir en un principio unidades de aprovechamiento (las 3.196 ua), ¿tengo más metros cuadrados de suelo para poder edificar o por el contrario, uso las unidades de aprovechamiento solamente para repartir, y luego a cada propietario le traduzco las unidades de aprovechamiento en edificabilidad, esto es, divido unidad de aprovechamiento entre coeficiente de ponderación?
    Gracias por vuestras aclaraciones.
     
  12. vorpal

    vorpal VIP

    Repartes unidades de aprovechamiento, de forma que a cada propietario le toquen las unidades que correspondan en función de su % de participación.

    Como tienes la equivalencia entre edificabilidades de cada uso y aprovechamientos (los coeficientes de homogeneización) puedes saber cuántas UA hay en cada parcela concreta, y las troceas de forma que a cada propietario le toque el terreno adecuado en el que pueda materializar las UA correspondientes.

    No sé si ha quedado muy claro.

    Saludos.
     

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